臺灣桃園地方法院民事判決 102年度重訴字第344號原 告 王盛發訴訟代理人 廖年盛律師被 告 黃逢春訴訟代理人 陳志峯律師複代理人 林庭暘律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，於民國103 年2月19日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。另按地籍清理條例第12條第1 項各款所定同一順序優先購買權人有2 人以上申請優先購買時，由直轄市或縣（市）主管機關通知申請人先行協議，並於接到通知之日起十日內提出全體申請人購買權利範圍協議書；無法達成協議者，由直轄市或縣（市）主管機關依下列原則計算其優先購買權利範圍及應繳價款：二、本條例第12條第1 項第4 款規定優先購買權人，按各申請人占有土地面積與全體申請人占有土地總面積之比例計算，地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條第1 項第2 款定有明文。經查，桃園縣政府
102 年度第2 批代為標售地籍清理未能釐清權屬土地建物案（標號：00000-000 號），於民國102 年6 月27日開標，其中坐落桃園縣○○鎮○○段○○○號土地（下稱系爭土地）為訴外人賴姓男子得標，本件原告主張被告就系爭土地並無優先購買權存在，為被告所否認，顯見兩造間就被告對系爭土地究有無優先購買權存在，確存有爭執而不明確，而原告亦已主張對系爭土地有優先承買權，則被告就系爭土地有無優先購買權，將致原告得否優先購買系爭土地之法律上地位有不安之狀態存在，且此不安之狀態，復得以確認判決除去之，參諸前開判例意旨，自應認原告有即受確認判決之法律上利益存在，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：桃園縣政府於102 年3 月19日依地籍清理條例之規定代為標售系爭土地，並於102 年6 月27日由賴姓男子得標，因原告之住所即門牌號碼桃園縣○○鎮○○○街○○○ 號之房屋即坐落於系爭土地上迄今已逾50年，原告亦為系爭土地之納稅義務人，嗣原告於102 年7 月2 日向桃園縣政府提出行使優先承買權申請書等文件主張就系爭土地有優先購買權，然原告於102 年8 月1 日接獲桃園縣政府通知，被告於
102 年7 月3 日向桃園縣政府提出申請書，並檢附戶籍謄本、門牌整編證明及四鄰證明書等件，主張已占有系爭土地10年以上，且現仍繼續占有，具有優先購買權等情，然依地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定，欲主張優先購買權之人須於87年6 月30日前即占有待售標的，且於標售時仍繼續為待售標的之占有人，始具優先購買之資格，然被告所提出之四鄰證明人即訴外人員林里里長黃永龍並非居住於被告住處附近，自不具四鄰證明人資格，且被告係於87年9 月24日始遷移戶籍地址至桃園縣○○鎮○○里○○鄰○○街○○號（71年
8 月28日門牌整編為桃園縣大溪鎮○○里00鄰○○○000 號，77年6 月1 日行政區域調整為桃園縣○○鎮○○里○○鄰○○街○○號，87年2 月9 日行政區域調整為現址，下稱系爭房屋），此外，系爭房屋之繳稅義務人、代繳地價稅人及用電人均非被告，實難認被告符合上開地籍清理條例之規定而得行使優先購買權等語，並聲明：確認被告就系爭土地之優先購買權不存在。
二、被告則以：訴外人即被告父親黃景裕於69年間購得系爭房屋，被告即與黃景裕、訴外人即被告母親黃簡良、訴外人即被告之子女黃學文、黃耀慶、黃鈺庭及黃美齡共同居住於該處，並分別由黃學文及黃耀慶繳交房屋稅及地價稅，足見被告占用系爭土地之時間遠早於87年1 月1 日，且迄今仍繼續占用中。而被告係於決標後10日內之102 年7 月3 日即以書面檢具相關資料向桃園縣政府主張優先購買，亦經桃園縣政府審查確認為優先購買權人。又被告曾於83年間因竊佔案件涉訟，斯時被告即係以系爭房屋為住所地以供法院文書送達，被告於87年9 月24日前之戶籍地址雖係桃園縣○○鎮○○路○ 段○○○ 號，然此係因被告曾於該處經營商家，為收受相關文件之便始將戶籍地址設於上址處，惟被告始終居住於系爭房屋內。縱認被告未於地籍清理條例施行前已居住系爭房屋內逾10年以上，惟黃景裕於69年間已購得系爭房屋，嗣黃景裕93年2 月22日死亡後，系爭房屋即由被告繼承，而依地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第10條第1 項後段規定，自得併算黃景裕與被告之占有期間，則被告仍符合地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定而得行使優先購買權等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）按直轄市或縣（市）主管機關依地籍清理條例第11條規定，代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：1.地上權人、典權人、永佃權人，2.基地或耕地承租人，3.共有土地之他共有人，4.本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，地籍清理條例第12條定有明文。又地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第9 條、第10條規定：「主張優先購買標售土地者，應以同一條件為之，並於決標後10日內，預繳相當於保證金之價款，檢附下列文件，以書面向直轄市或縣（市）主管機關為承買之意思表示，逾期視為放棄優先購買權：1.身分證明文件。2.符合本條例第12條第1 項得主張優先購買權之證明文件。3.申請人為土地占有人者，另檢附第10條規定之證明文件。4.其他經中央地政機關規定之證明文件。
」、「本條例第12條第1 項第4 款所定優先購買權人，應提出占有土地四鄰之證明或其他足資證明於本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件。占有期間以現占有人之占有期間計；其為繼承或繼受占有者，占有之期間得合併計算。前項占有土地四鄰之證明人於占有人占有之始至標售時，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有人或房屋居住者，且於占有人占有之始已具有行為能力為限。」，是依上開規定可知，地籍清理條例施行前已占有代為標售土地達10年以上，且至標售時仍繼續為該土地之占有人者，即具有優先購買權，而得於決標後10日內，預繳相當於保證金之價款，並檢附身分證明文件及占有土地四鄰之證明或其他足資證明於上開條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件，向主管機關為承買之意思表示。
（二）經查，桃園縣政府於102 年3 月19日依地籍清理條例之規定代為標售系爭土地，並於102 年6 月27日由賴姓男子得標，嗣原告於102 年7 月2 日向桃園縣政府提出行使優先承買權申請書等文件主張就系爭土地有優先購買權，而被告則於102 年7 月3 日向桃園縣政府提出申請書，並檢附戶籍謄本、門牌整編證明及四鄰證明書等件，主張已占有系爭土地10年以上，且現仍繼續占有，具有優先購買權等情，有開標紀錄影本、標售公告清冊影本、現場照片、現況實測圖、桃園縣政府102 年7 月30日府地籍字第0000000000號函及桃園縣政府102 年10月29日府地籍字第0000000000號函附兩造主張優先購買權相關文件在卷可佐（見本院卷第8 頁至第15頁、第18頁、第79頁至第145 頁），且為兩造所不爭執，堪認被告已於法定期限內提出優先購買權證明文件無訛。原告雖質疑證人即出具四鄰證明之黃永龍不符資格云云，然依地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第10條第2 項規定，依前項占有土地四鄰之證明人於占有人占有之始至標售時，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有人或房屋居住者，且於占有人占有之始已具有行為能力為限。準此，四鄰證明人係指占有地附近土地之人，而不限於相鄰之土地之人，而證人黃永龍自87年間起即擔任系爭房屋所在地里長一職，且居住於桃園縣○○鎮○○路○ 段○○○ 號已逾30年，而該址與系爭房屋相距不到1 公里等情，業據證人黃永龍到庭具結證述明確（見本院卷第175 頁反面、第177 頁反面），是證人黃永龍自符合上開土地四鄰之證明人之資格，從而，原告此部分之主張，實無足取。
（三）另按所謂占有輔助人，重在其對物之管領，係受他人之指示，至是否受他人之指示，仍應自其內部關係觀之，所謂內部關係，即民法第942 條所指受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係。雖為他人之子女，並與他人住於同一屋內，但其本人如確已結婚成家獨立生活，而無從自內部關係證明其使用係受他人之指示時，尚難謂該人為他人之輔助占有人（最高法院65年台抗字第163 號判例意旨參照）。查黃景裕係於57年8 月28日遷移戶籍地址至系爭房屋，嗣於69年間向訴外人葉詹照等人購得系爭房屋等情，有臺灣省桃園縣戶籍登記簿及地上權讓渡契約書等件為證（見本院卷第140 頁、第194 頁），又被告雖為黃景裕之子，並與黃景裕同住於系爭房屋內（詳如後述），惟衡之被告為00年00月00日出生，斯時業已成年，且與訴外人黃彭寶釧結婚成家獨立生活，有戶籍謄本在卷可憑（見本院卷第141 頁），復無從自內部關係證明被告使用系爭房屋係受黃景裕之指示，揆之前揭判例之意旨，自應認被告為系爭房屋之直接占有人，而非黃景裕之占有輔助人甚明。又系爭房屋係坐落系爭土地上等情，亦為原告所不爭執（見本院卷第188 頁反面），足認被告確有占有系爭土地之事實。至原告雖主張系爭房屋之繳稅義務人、用電人及代繳地價稅人均被告，難認被告為系爭房屋占有人云云，然占有僅占有人對於物有事實上管領之力者，亦即，被告僅須為系爭房屋之占有人並占有系爭土地即可，與被告是否為系爭房屋之繳稅義務人、用電人及代繳地價稅人無涉，則原告執此否認被告為系爭房屋占有人，自屬無據，不足採憑。
（四）再證人黃永龍到庭具結證稱：伊與被告已認識30年以上，嗣伊於87年6 月第一次競選里長時曾去拜訪過被告及黃景裕，當時被告就已經住在該處了，印象中，被告與黃景裕已經住在系爭房屋有2 、30年，伊雖然不清楚被告是否每天都居住在該處，但伊自87年起迄今均係擔任該地里長，常要在里裡面辦事往來，伊若有碰到被告都係在系爭房屋，當時被告太太也都在等語（見本院卷第175 頁至第178頁），衡以證人黃永龍身為該地里長，對里鄰內事務自當熟稔，且證人黃永龍對於系爭土地亦無任何利害關係，而原告亦未能陳明並舉證黃永龍與原告間有何宿怨仇隙，衡情黃永龍應無甘冒偽證罪責為虛偽陳述之可能或必要，所述應屬客觀可採。復參以被告提出臺灣高等法院83年11月
3 日83年度附民字第465 號刑事附帶民事訴訟判決，其上當事人欄載明「被告黃逢春住桃園縣○○鎮○○街○○○號」等語（見本院卷第207 頁），足認被告於83年間即以系爭房屋為住所地，並以之為法院文書之收受送達處所，益徵證人黃永龍上開所證被告於87年以前即已居住於系爭房屋等語為可採，自堪信被告辯稱其自地籍清理條例97年
7 月1 日施行前已占有系爭土地達10年以上等情，應屬真實可採。
（五）原告另質疑被告係於87年9 月24日始遷移戶籍至系爭房屋，被告於此之前自非居住於該處云云，惟按戶籍法為戶籍登記之行政管理規定，戶籍地址乃係依戶籍法所為登記之事項，戶籍地址並非為認定住所之唯一標準（最高法院93年度台抗字第393 號裁定意旨參照），今被告於本院審理中自陳：其於87年9 月24日前因曾於桃園縣○○鎮○○路○ 段○○○ 號經營商家，為收受相關文件始將戶籍地址遷移至該處等語（見本院卷第188 頁反面），而證人黃永龍亦證稱：伊認識被告時被告係在經營餐廳，伊不確定係在何處，但被告搬到系爭房屋居住已有2 、30年等語（見本院卷第176 頁反面），果若被告係實際居住於上址處，則被告於83年涉訟之際，即當以上址處為住所地以收送訴訟文書，自無以系爭房屋為住所地之理，況於現行實務上，戶籍地址與實際居住址不同，亦所在多有，則被告上開所辯尚屬可信，從而，原告主張被告於87年9 月24日前並非居住於系爭房屋云云，尚無足採。
四、綜上所述，原告訴請確認被告對系爭土地之優先購買權不存在，並無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 3 月 19 日
民事第一庭 法 官 張永輝正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 19 日
書記官 江純慧