臺灣桃園地方法院民事判決 102年度重訴字第352號原 告 祭祀公業法人桃園縣李金興公法定代理人 李後仁訴訟代理人 黃繼儂律師被 告 戴文川
呂理松賴永同林丕庭韋聖暉黃月惠李啟宏錢智富林清傳李傳隆王明城康忠輝黃瑞謙褚水源（兼褚阿榮、褚月草、王褚玉蘭承當訴訟人）留鄭金鳳鄭麗春鄭麗雲鄭和順鄭和欽鄭和毅上20人共同訴訟代理人 紀亙彥律師被 告 游家卿
韋國奇徐文亮黃宗榮胡黃月娥翁黃月網蘇黃月香黃月秋黃于黃柏濤吳建龍吳建興吳建和鄭麗卿鄭麗美上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國103年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告如附表所示土地之租金，自民國一百零三年一月起，調整為按公告土地現值年息百分之六計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔三分之二，餘由被告負擔。
事實及理由
一、程序部分：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟
標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款、第7款定有明文。查原告起訴時之聲明雖未併同就被告黃瑞謙、胡黃月娥、翁黃月網、蘇黃月香、黃月秋、黃于、黃柏濤、吳建龍、吳建興、吳建和、褚水源、褚阿榮、褚月草、王褚玉蘭（以上3 位嗣脫離訴訟繫屬，並由被告褚水源承當訴訟）、留鄭金鳳、鄭麗卿、鄭麗美、鄭麗春、鄭麗雲、鄭和順、鄭和欽、鄭和毅等人為調整租金請求；惟因渠等分別為原承租人黃金鳳、褚簡玉蘭、鄭阿財（均已歿）之繼承人，為共同繼承關係，就本件調整租金之訴訟標的有合一確定必要。另原告本請求自民國 102年9月1日起按月調整租金，嗣更易為自起訴狀送達之次月起按年調整租金，其聲明態樣相若，當不甚礙被告之防禦及訴訟之終結。故原告於訴狀送達被告後，追加渠等為被告，並變更調整租金時點及給付時間，核屬屬訴之追加及變更，均合於上揭法律規定，先予敘明。
㈡再按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，
於訴訟無影響；但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，為民事訴訟法第254條第1項所明定。查被告褚水源、褚阿榮、褚月草、王褚玉蘭同為原承租人褚簡玉蘭之繼承人，渠等於本件訴訟繫屬中經協議由被告褚水源單獨繼承褚簡玉蘭之租賃權，此有租賃權繼承協議書在卷可參（見本院卷㈡第205 頁）；就被告褚阿榮、褚月草、王褚玉蘭而言，乃將本件租賃權歸由被告褚水源取得，為訴訟標的之法律關係移轉，復經被告褚水源聲請承當訴訟，且得兩造同意，核與上揭法律規定相符。是被告褚水源聲請承當訴訟，要無不合，故被告褚阿榮、褚月草、王褚玉蘭脫離訴訟繫屬，併此敘明。
㈢另被告韋國奇、徐文亮、黃宗榮、胡黃月娥、翁黃月網、蘇
黃月香、黃月秋、黃于、黃柏濤、吳建龍、吳建興、吳建和、鄭麗卿、鄭麗美等人均經合法通知，皆無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，准由其一造辯論而為判決，附予敘明。
二、原告主張：㈠原告為祭祀公業李金興、祭祀公業李金興公、祭祀公業李都
生、祭祀公業李崇台公、祭祀公業李阿開公合併成立而來，並為坐落桃園縣蘆竹市○○段○○○○○○○○○○○ ○號土地所有權人。緣原告前身與被告戴文川、呂理松、游家卿、林丕庭、韋國奇、韋聖暉、徐文亮、錢智富、林清傳、李傳隆、黃宗榮，及賴阿亮、黃金鳳、黃忠陽、李楊蔥、褚簡玉蘭、王長房、康阿波、鄭阿財（已歿）等人就前開土地訂有不定期租賃關係，現由被告等人承租（詳如附表所示），並於85年間約定以按前開土地公告地價6%計付租金（下稱系爭租約）。
㈡惟渠等在其上興建門牌號碼桃園縣蘆竹市○○路○○○○○○○號
未辦保存登記建物，分為2層或3層建物，且將1 樓店面出租他人營業使用；現因桃園縣蘆竹市南崁地區週邊環境、工商繁榮程度已大幅變更，非當時所能預料，相較被告等人出租收益達新臺幣（下同）80至90餘萬元，但原告僅收取16、17萬元不等租金，兩者顯不相當，原告得依民法第442 條規定，因前開土地價值昇高據以聲請法院增加其租金。復參酌原告委託景陽不動產估價師事務所（下稱景陽估價）之估價報告，前開土地85年間價值為每平方公尺5萬4,722元，102 年間價值則高達每平方公尺25萬5,672元，已翻漲近5倍，然公告地價同期間漲幅祇有11%至20.9%而已；苟系爭租約仍依公告地價計算，因被告等人將前開土地充作營業使用，將使渠等獲有大量商業利益，非當時所能預料，自有調整租金之必要。故依景陽估價報告，及南崁地區88年間台茂購物中心、97年間佳瑪百貨和艾瑪特時尚流行館、100 年間大創百貨、
101 年間好市多量販店相繼營業，帶動週邊繁榮，且因前開土地為商業區，應不受土地法租金數額限制，遂聲請將系爭租約調整為按公告土地現值8%計算。
㈢為此，爰依系爭租約及民法第442 條規定，聲請法院增加其
租金。併為聲明：被告承租原告如附表所示土地之租金，自起訴狀繕本送達之次月1 日起，調整為按公告土地現值8%計算，並於當年該月1日給付。
三、被告方面：㈠被告戴文川、呂理松、賴永同、林丕庭、韋聖暉、黃月惠、
李啟宏、錢智富、林清傳、李傳隆、王明城、康忠輝、黃瑞謙、褚水源、留鄭金鳳、鄭麗春、鄭麗雲、鄭和順、鄭和欽、鄭和毅略以：系爭租約所在前開土地早於64年間已納入南崁新市鎮都市計畫之商業區，故兩造於85年間議定租金依公告地價6%計算，業考量土地價值增漲因素，自不容原告違反約定而調整租金。雖南崁地區人口略有成長，惟地處舊街廓，渠等居住之房屋均未有變化，臨近街景數十年來亦無甚改變；且公告地價已調升1.2倍，實際租金增加12%，就渠等租用土地其上房屋使用利益並無重大變更，且房屋之事實上處分權人並非與系爭租約當事人相同，當無調整租金之理等語，資為抗辯。併為聲明：原告之訴駁回。
㈡被告游家卿另以：不同意原告請求等語置辯。併為聲明：原告之訴駁回。
㈢被告胡黃月娥、黃于、黃柏濤未於最後言詞辯論期日到場，
惟據渠等先前陳述則以：渠等雖繼受原承租人黃金鳳之租賃權，但其上房屋業經黃金鳳生前贈與被告黃瑞謙，原告請求其餘繼承人負擔租金並不合理等語，資為抗辯。併為聲明：
原告之訴駁回。
㈣被告韋國奇、徐文亮、黃宗榮、翁黃月網、蘇黃月香、黃月
秋、吳建龍、吳建興、吳建和、鄭麗卿、鄭麗美未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、經查：原告為祭祀公業李金興、祭祀公業李金興公、祭祀公業李都生、祭祀公業李崇台公、祭祀公業李阿開公合併成立而來，並為坐落桃園縣蘆竹市○○段○○○○○○○○○○○ ○號土地所有權人，而前開土地於64年間已納入南崁新市鎮都市計畫之商業區，但現未變更地目；另原告前身與被告戴文川、呂理松、游家卿、林丕庭、韋國奇、韋聖暉、徐文亮、錢智富、林清傳、李傳隆、黃宗榮，及賴阿亮、黃金鳳、黃忠陽、李楊蔥、褚簡玉蘭、王長房、康阿波、鄭阿財（已歿）等人就前開土地訂有不定期租賃關係，現由被告等人承租（詳如附表所示），並於85年間約定以按前開土地公告地價6%計付租金，其上有門牌號碼桃園縣蘆竹市○○路○○○○○○○號未辦保存登記建物，分別為2層或3層建物，且1 樓店面出租他人營業使用等情，為原告與被告戴文川、呂理松、賴永同、林丕庭、韋聖暉、黃月惠、李啟宏、錢智富、林清傳、李傳隆、王明城、康忠輝、黃瑞謙、褚水源、留鄭金鳳、鄭麗春、鄭麗雲、鄭和順、鄭和欽、鄭和毅、游家卿、黃月娥、黃于、黃柏濤所不爭執，復有原告之祭祀公業法人章程、土地登記謄本、地籍圖、現況照片、土地使用分區證明書等附卷足憑（見本院卷㈠第13頁至第20頁、第22頁、第51頁至第57頁、第197 頁），經核無訛；又被告韋國奇、徐文亮、黃宗榮、翁黃月網、蘇黃月香、黃月秋、吳建龍、吳建興、吳建和、鄭麗卿、鄭麗美等人已於相當時期受合法通知，且於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀作何爭執，依民事訴訟法第280 條第1項、第3項前段規定，視同自認原告之主張，自堪信為真實。
五、本院之判斷：㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第 442條定有明文。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，最高法院20年上字第283 號著有判例可資參照。是基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項；以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442 條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平，最高法院87年度台上字第1133號判決意旨亦可資參照。
㈡查兩造間就原告所有前開土地為未定期限之不動產租賃關係
，為兩造所不爭執，業如前述，雖渠等於85年間約定以按前開土地公告地價6%計付租金，惟其後如因工商業繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，致基地價值顯著提高，原約定之比例顯不相當時，原告當得據以聲請法院調整系爭租約之租金數額。又原告所有即被告等人承租之前開土地自85年以來，固其公告土地現值、申報地價分別調漲1.2至1.5倍不等，此有地價謄本在卷可參（見本院卷㈡第41頁至第43頁）；換言之，原告依公告地價所收取之租金數額已成長1.2至1.5倍左右，倘該調漲幅度仍有失公允時，尚得再請求調整租金。雖前開土地之地目為道或田，未予以變更地目，但早於64年間已納入南崁新市鎮都市計畫之商業區，且南崁地區先後於88年間台茂購物中心、97年間佳瑪百貨和艾瑪特時尚流行館、100 年間大創百貨、101 年間好市多量販店開設營業（見本院卷第72頁至第84頁），帶動週邊工商業繁榮；況被告等人之1 樓店面分別出租他人營業使用，收取高額租金，復佳瑪百貨和艾瑪特時尚流行館更在前開土地對街，承租人即被告利用基地之經濟價值及所受利益，顯著提高，此情並非原告於85年間約定租金數額當時所得預料，原約定之比例顯不相當，核有調整租金之必要。
㈢再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10% 為限，並於租用基地建築房屋準用之，為土地法第105 條準用第97條第1項所明定。復土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第3編第3章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明；且該條項所稱之「城巿地方」，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3條及土地稅法第8條之規定益為灼然，最高法院93年度台上字第1718號判決意旨可資參照。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要；又營業用房屋類皆坐落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比，最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨亦可資參照。
㈣查原告出租與被告之前開土地，於64年間已納入南崁新市鎮
都市計畫之商業區，其上並有渠等興建門牌號碼桃園縣蘆竹市○○路○○○○○○○號未辦保存登記建物，分別為2層或3層建物，且1 樓店面出租他人營業使用等情，已如前述；則被告向原告所為之基地租賃，除己身住居樓層外，復兼作「城巿營業用房屋」使用，已非單純「城巿住宅用房屋」，依上揭說明，其租金數額應不受不動產申報總價年息10% 之限制，始較公允。則參酌現今國家土地政策，就土地交易價額以「實價登錄」為原則，並藉逐步調整公告土地現值以反映真實價值；亦即，公告土地現值為較接近真實價值之官方數據，當具有一定之公信力，得採為租金調整之依據。雖原告委託之景陽估價報告，係以房屋租賃為估價基準，未能真實反映基地租賃情形，然不可否認，南崁地區近年房價大幅成長，租金收益亦同步增加；就原告而言，其依公告地價所得之租金收益，自顯低於鄰地租金，確屬不公。故本院綜合本件基地坐落位置、工商業繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較，若令原告堅守公告地價為收取租金標準，毋寧使被告獲取高額出租他人之營業利潤，要非立法本旨；且公告土地現值乃較為能反映真實價值之官方數據，並兩造曾約定以前開土地公告地價6%計付租金，應將系爭租約之租金數額調整為按公告土地現值年息6%計算為適當。
㈤第按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金
之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算；故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。另租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442 條規定，聲請法院增減其租金；惟調整租金之訴，祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更，最高法院48年台上字第521 號、75年台上字第2126號著有判例可資參照。查原告聲請自起訴狀繕本送達之次月1 日起，調整系爭租約之租金數額，經核其就承租人部分嗣於訴訟進行中為追加被告，始有當事人適格，故其調整租金時點應待起訴狀繕本送達追加被告後起算，亦即自103年1月起生調整效力。至原告併請求租金應於當年該月1 日給付，此乃兩造間租金給付期日之約定，非本件調整租金所得審究，本院當無從准為其請求。
㈥是兩造間就前開土地所為未定期限之系爭租約，因其基地價
值顯著提高，原約定之比例顯不相當，經斟酌前開土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形，認應將租金數額自103年1月起調整為按公告土地現值年息6%計算。故原告在此範圍請求，核屬有據，至超過部分，歉乏依據；另被告抗辯系爭租約承租人與房屋事實上處分權人有部分不同情事，因僅渠等間內部事由，無由以之對抗原告，租金給付義務人仍為被告，所辯各節，皆屬無據。
六、綜上所述，原告依系爭租約及民法第442 條規定，聲請法院就被告承租其如附表所示土地之租金，自103年1月起調整為按公告土地現值年息6%計算，即如主文第1 項所示，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 103 年 6 月 20 日
民事第三庭 法 官 黃翊哲┌─────────────────────────────────┐│附表： 102年度重訴字第352號│├──┬────┬─────┬───────────────────┤│ │ │門牌號碼（│坐落土地位置面積（桃園縣蘆竹市○○段）││編號│ 承租人 │桃園縣蘆竹├────┬────┬────┬────┤│ │ │市○○路）│190 地號│191 地號│193 地號│面積合計│├──┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤│ ① │ 戴文川 │ 280 號 │ （無） │ 41㎡ │ （無） │ 41㎡ │├──┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤│ ② │ 呂理松 │ 282 號 │ 2㎡ │ 66㎡ │ （無） │ 68㎡ │├──┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤│ ③ │ 賴永同 │ 284 號 │ 4㎡ │ 62㎡ │ （無） │ 66㎡ │├──┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤│ ④ │ 游家卿 │ 286 號 │ 4㎡ │ 73㎡ │ （無） │ 77㎡ │├──┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤│ ⑤ │ 林丕庭 │ 288 號 │ 5㎡ │ 55㎡ │ （無） │ 60㎡ │├──┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤│ ⑥ │ 韋國奇 │ 290 號 │ 8㎡ │ 53㎡ │ （無） │ 61㎡ │├──┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤│ ⑦ │ 韋聖暉 │ 292 號 │ 10㎡ │ 49㎡ │ 1㎡ │ 60㎡ │├──┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤│ ⑧ │ 徐文亮 │ 294 號 │ 10㎡ │ 48㎡ │ 5㎡ │ 63㎡ │├──┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤│ ⑨ │ 黃瑞謙 │ 296 號 │ 9㎡ │ 44㎡ │ 10㎡ │ 63㎡ ││ │胡黃月娥│ │ │ │ │ ││ │翁黃月網│ │ │ │ │ ││ │蘇黃月香│ │ │ │ │ ││ │ 黃月秋 │ │ │ │ │ ││ │ 黃于 │ │ │ │ │ ││ │ 黃柏濤 │ │ │ │ │ ││ │ 吳建龍 │ │ │ │ │ ││ │ 吳建興 │ │ │ │ │ ││ │ 吳建和 │ │ │ │ │ │├──┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤│ ⑩ │ 黃月惠 │ 298 號 │ 9㎡ │ 77㎡ │ 16㎡ │ 102㎡ │├──┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤│ ⑪ │ 李啟宏 │ 300 號 │ 9㎡ │ 74㎡ │ 21㎡ │ 104㎡ │├──┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤│ ⑫ │ 錢智富 │ 302 號 │ 9㎡ │ 96㎡ │ 27㎡ │ 132㎡ │├──┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤│ ⑬ │ 林清傳 │ 304 號 │ 8㎡ │ 106㎡ │ 33㎡ │ 147㎡ │├──┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤│ ⑭ │ 褚水源 │ 306 號 │ 8㎡ │ 98㎡ │ 39㎡ │ 145㎡ │├──┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤│ ⑮ │ 李傳隆 │ 308 號 │ 8㎡ │ 86㎡ │ 43㎡ │ 137㎡ │├──┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤│ ⑯ │ 王明城 │ 310 號 │ 8㎡ │ 76㎡ │ 47㎡ │ 131㎡ │├──┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤│ ⑰ │ 康忠輝 │ 312 號 │ 8㎡ │ 69㎡ │ 54㎡ │ 131㎡ │├──┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤│ ⑱ │ 黃宗榮 │ 314 號 │ 8㎡ │ 63㎡ │ 60㎡ │ 131㎡ │├──┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤│ ⑲ │留鄭金鳳│ 316 號 │ 3㎡ │ 48㎡ │ 64㎡ │ 115㎡ ││ │ 鄭麗卿 │ │ │ │ │ ││ │ 鄭麗美 │ │ │ │ │ ││ │ 鄭麗春 │ │ │ │ │ ││ │ 鄭麗雲 ├─────┼────┼────┼────┼────┤│ │ 鄭和順 │ 318 號 │ （無） │ 14㎡ │ 5㎡ │ 19㎡ ││ │ 鄭和欽 │ │ │ │ │ ││ │ 鄭和毅 │ │ │ │ │ │└──┴────┴─────┴────┴────┴────┴────┘以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 23 日
書記官 金秋伶