臺灣桃園地方法院民事判決 102年度重訴字第355號原 告 大享別莊管理委員會法定代理人 葉正賢訴訟代理人 林宗竭律師複 代理人 葉禮榕律師被 告 富景開發股份有限公司法定代理人 宋囷華訴訟代理人 張彥淇被 告 潘昭名
鄭惠香劉梅英吳國聖郭梅昭朱美玲謝佳良黃秀珠賴昆佑張杰芳上 列 11人訴訟代理人 王彥迪律師複 代理人 吳柏儀律師被 告 黃明三
丁嘉琪上 列 2 人訴訟代理人 吳柏儀律師上列當事人間請求拆除房屋事件，於民國104 年5 月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：⒉請求之基礎事實同一者」，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告原起訴聲明如起訴狀所載（見本院卷一第4 、5 頁），嗣於民國103 年11月21日追加黃明三、丁嘉琪為被告，並變更聲明如現聲明所示（見本院卷二第26頁反面、第27頁及反面），核原告所為係基於同一基礎事實之請求，依上揭法律規定，應予准許。
二、次按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止」，「第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明」，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項分別定有明文。本件原告之法定代理人原為滕曉雲，嗣已由變更後之葉正賢聲明承受訴訟（見本院卷二第62頁）；另被告富景開發股份有限公司（下稱富景公司）之法定代理人原為徐登秀，嗣已由變更後之宋囷華聲明承受訴訟（見本院卷一第202 頁反面），核均與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、本件原告主張：㈠原告於86年間由大享別莊社區住戶依公寓大廈管理條例第53
條（舊法為第41條）成立，並制訂大享別莊規約，及向桃園縣政府（已於103 年12月25日改制為桃園市政府）完成報備。大享別莊社區為獨棟別墅，戶數共計134 戶，屬共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，其中1 戶坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），及其上同段404 建號建物（門牌號碼為桃園市○○區○○街○○○號，該建物業於99年12月間拆除，下稱系爭404 建號建物）原為被告鄭惠香所有，鄭惠香於99年1 月12日將系爭土地及
404 建號建物出售予訴外人林婉珍，林婉珍即於99年1 月19日出具土地使用權同意書，將系爭土地提供予被告富景公司興建地上10層、地下2 層，共計29戶之集合住宅，並於完工後由被告富景公司申請第一次建物保存登記。嗣被告富景公司及林婉珍分別將系爭土地及地上建物3 樓以上（下稱系爭建物）之持分出售予除被告富景公司外之其餘被告，並辦理所有權移轉登記完畢，如附表所示建物部分仍登記為被告富景公司所有。
㈡按公寓大廈管理條例第6 條第1 項第5 款、第24條第1 項規
定，住戶及繼受人應遵守規約之規定。又大享別莊規約第15條第2 項、第19條第3 項規定：修繕改建應依「大享別莊房屋修建、增建、重建公約」辦理；區分所有權人將其專有部分供他人使用時，該使用者亦應遵守本規約各項規定。另「大享別莊房屋修建、增建、重建公約」第2 條、第3 條、第
5 條第3 項規定：「大享別莊房屋（含車庫等大型物）之修建、增建或重建，必須事先備妥草圖，標明基本資料（造型、高度、座落位置及外牆與屋頂彩色等），向社區管理委員會提出申請，由房屋改建審核委員會（由管理委員3 至5 人及聘任懂建築之住戶代表1 人至3 人共同組成）進行審查並邀請改建戶前後左右鄰戶至少各2 戶到會聽證，以上鄰戶認為必要時亦得推舉代表1 人列席關於該改建戶之審查會議並參與表決，經出席委員3 分之2 多數通過後，由業主及督建管理委員共同簽證建築設計圖3 份，1 份送委員會存檔備查，其餘2 份發還業主，經業主於本公約簽名並出具如附件之承諾書以示保證履行及責成包商徹底遵守本公約一切規定，並由管理委員會發給同意施工許可後方得施工」，「現有每戶基地非經住戶大會表決通過不得分建增戶。因增戶行為，嚴重侵害其餘住戶之公共設施持分及使用活動中心及社區公共設施之權益」，「房屋修建、增建、重建基本規範：⑶樓層總高度以3 樓為限。含屋頂在內之房屋總高度不得超過10公尺，以該戶門前馬路為基準」。又內政部營建署94年10月24日營署建管字第0000000000號函對區分所有權人專有部分戶數之變更亦表示須依據相關規定。
㈢查原告於100 年間曾取得臺灣高等法院100 年度抗字第611
號民事定暫時狀態處分裁定，即於100 年6 月24日提存新台幣（下同）660 萬元後為定暫時狀態處分之強制執行，惟原區分所有權人林婉珍並未依執行命令停止興建逾10公尺之建物，經原告對其提起確認遵守規約之訴訟，由臺灣高等法院以101 年度上字第167 號民事判決認：「確認被上訴人（即林婉珍）應遵守大享別莊規約，不得提供其所有之坐落桃園縣中壢市○○段○○○ ○號土地興建房屋總高度（含屋頂在內）逾10公尺之房屋及分建增戶」。系爭土地上原僅有一戶，現重建為10層樓之集合住宅，已明確違反上揭大享別莊規約禁止分建增戶及樓高限制之規定，是除被告富景公司外之其餘被告既為林婉珍之繼受人，且被告富景公司同為系爭建物之住戶之一，而系爭建物又坐落於大享別莊社區內，被告已違反大享別莊規約之規定，依公寓大廈管理條例第53條準用同條例第6 條第1 項第5 款、第3 項之規定，原告自得請求拆除被告所有逾3 樓以上之建物。
㈣對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告抗辯：大享別莊社區僅準用公寓大廈管理條例管理組織
規定，住戶間之權利義務關係並無準用云云。惟公寓大廈管理條例第53條非限於準用第3 章「管理組織」，否則無從達到立法理由之目的，況該條文於92年底修正時，僅將原條文第41條移置於現行條文第53條，條文內容並未做更動，是被告之抗辯有誤。
⒉被告提出內政部營建署之函文，抗辯其不受原告規約有關樓高限制之拘束云云，惟查：
①行政機關所發行政上之命令，涉及審判上之法律見解，僅供
法官參考，法官於審判案件時，不受其拘束，此為司法院大法官會議釋字第216 解釋及最高法院88年度台聲字第203 號判決意旨所揭示。又公寓大廈管理條例係以住民自治為其立法精神，此由該條例明文規定，規約得以訂定規範之範圍極廣，且均有「但規約另有規定者，從其規定」或相類之明文，及規定應召開區分所有權人會議、成立管理委員會等，因此公寓大廈規約得以規範之事項除有違強行法規或公序良俗外，法律並未予以限制。是本件原告社區區分所有權人會議決議通過社區內建築物重建、樓高限制之規約內容，並未抵觸或違反建築法令規定，即大享別莊房屋修建、增建、重建公約第3 條（即禁止分建增戶）、第5 條第3 項（即樓高限制）應屬有效，被告應行遵守。
②再者，被告並未就內政部營建署釋示「核准之建築物高度自
不得另以公寓大廈規約予以限制」之依據，及為何公寓大廈規約規範事項應受此限制等節予以說明，僅著眼建築法規面向，且其中一函文係針對增建而言，與本件重建之情形不同，自不得援用。
㈤並聲明：
⒈被告富景公司應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上如附表所示之建物拆除。
⒉被告潘昭名應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上建
物（桃園市○○區○○段○○○ ○號；門牌號碼桃園市○○區○○街○○○ 號7 樓之2 ）拆除。
⒊被告鄭惠香應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上建
物（桃園市○○區○○段○○○ ○號；門牌號碼桃園市○○區○○街○○○ 號7 樓之3 ）拆除。
⒋被告劉梅英應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上建
物（桃園市○○區○○段○○○ ○號；門牌號碼桃園市○○區○○街○○○ 號6 樓之3 ）拆除。
⒌被告吳國聖、郭梅昭應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號
土地上建物（桃園市○○區○○段○○○ ○號；門牌號碼桃園市○○區○○街○○○ 號8 樓之2 ）拆除。
⒍被告朱美玲應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上建
物（桃園市○○區○○段○○○ ○號；門牌號碼桃園市○○區○○街○○○ 號5 樓之2 ）拆除。
⒎被告謝佳良應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上建
物（桃園市○○區○○段○○○ ○號；門牌號碼桃園市○○區○○街○○○ 號4 樓之2 ）拆除。
⒏被告黃秀珠應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上建
物（桃園市○○區○○段○○○ ○號；門牌號碼桃園市○○區○○街○○○ 號4 樓之3 ）拆除。
⒐被告賴昆佑應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上建
物（桃園市○○區○○段○○○ ○號；門牌號碼桃園市○○區○○街○○○ 號7 樓之1 ）拆除。
⒑被告張杰芳應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上建
物（桃園市○○區○○段○○○ ○號；門牌號碼桃園市○○區○○街○○○ 號8 樓之1 ）拆除。
⒒被告黃明三應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上建
物（桃園市○○區○○段○○○ ○號；門牌號碼桃園市○○區○○街○○○ 號6 樓之2 ）拆除。
⒓被告丁嘉琪應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上建
物（桃園市○○區○○段○○○ ○號；門牌號碼桃園市○○區○○街○○○ 號5 樓之1 ）拆除。
二、被告則抗辯：㈠本件無公寓大廈管理條例第53條之適用：
⒈按公寓大廈管理條例第3 條各款規定，該條例所規範之公寓
大廈，除建築形式上合於第1 款所指之要件外，尚應符合數人區分一整體性之建築物而各有其專有部分，並就共有部分按其應有部分有所有權之要件，若無住戶公共使用之共有部分，則無公共管理之問題，即無適用公寓大廈管理條例予以規範管理之必要。又同條例第53條之規定，仍應以多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈之各區分所有人，有按其應有部分有所有權（分別共有）之共同設施（共用部分）為前提，方得準用公寓大廈管理條例之相關規定。
⒉查訴外人林婉珍向被告鄭惠香購買系爭土地後，將其上404
建號建物拆除，該建物拆除後即無區分所有建築物而與大享別莊社區有建物使用共同設施之情，無從構成區分所有關係，且404 建號建物自原告提起本件訴訟後，並不存在於大享別莊區分所有建築物範圍內，應認無從適用大享別莊規約。⒊又被告於原告社區內既無建築物，亦無擁有或使用專有部分
及公共設施，且系爭建物之出入無須通過原告社區，是系爭建物既非屬區分所有建物，且無共同使用部分，被告自非該社區之區分所有權人或住戶，自無公寓大廈管理條例之適用。
㈡被告不受大享別莊規約之拘束：
⒈依內政部營建署97年1 月21日營署建管字第0000000000號函
示內容可知，被告購買符合建築法規興建之系爭建物後，不應受大享別莊規約之限制。又內政部營建署97年5 月19日營署建管字第0000000000號函示雖係就「增建」情形而受解釋申請，然此即已說明於原區分所有建物主體存在情況下，如依建築法規定申請增加部分面積或高度之「增建」即已不得以規約限制，則非於原區分所有建物主體上，且依建築法之規定申請新建造建物之「新建」，依舉重以明輕之法理，更不得以規約禁止。
⒉復按台灣嘉義地方法院99年度小上字第6 號判決要旨：「內
政部為推動公寓大廈管理組織申請報備業務，並訂定『公寓大廈管理組織申請報備處理原則』（以下簡稱：報備處理原則）。故受理報備證明申請之直轄市、縣（市）主管機關，於同意發給公寓大廈管理組織報備證明時，就申請者是否符合報備處理原則所適用之主體，即應予以審核。前開主管機關同意准予報備或駁回報備申請之表示，在集居地區管理組織申請報備之情形，已非單純之觀念通知，而兼含申請之主體申請主管機關依法就該集居地區屬『共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區』判斷後對外為一『認定』之意思表示，無論准許或駁回，均直接影響申請核發報備證明者所主張之社區範圍內住戶之權利義務，性質上應屬行政處分。該行政處分涉及公寓大廈管理條例第53條構成要件之認定，公寓大廈管理條例所授權制定之細則既規定此一構成要件之認定權責屬於直轄市、縣（市）主管機關，普通法院審理民事事件時，自應受行政處分構成要件效力之拘束，於行政處分經行政爭訟程序撤銷前，即不得為相反之認定」。故縣市主管機關於作成准予報備之行政處分後，於未經撤銷之前，普通法院自應受該行政處分構成要件效力之拘束。
⒊系爭建物業於102 年7 月3 日以公寓大廈之地位成立中大隨
筆社區管理委員會，並經主管機關桃園市政府准予報備，可知系爭建物業經主管機關確認系爭建物具「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地」之地位，亦即系爭建物為構造獨立之公寓大廈，非屬大享別莊社區之範圍，不需因規約之變更而必須依公寓大廈管理條例第31條規定，經原管理委員會之區分所有權人會議同意後分別成立管理委員會。
⒋從而，系爭建物既為獨立構造之公寓大廈，與原告社區間並
非共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，自非屬公寓大廈管理條例第53條之集居地區，而有準用有關管理及組織規定之餘地，是以系爭建物亦無受大享別莊規約之拘束。
㈢內政部營建署函示之意義在澄清或闡明執行法規之含意，未違反依法行政原則：
⒈依內政部營建署「公寓大廈管理維護委託專業服務案」－公
寓大廈管理問與答彙編解釋：「依公寓大廈管理條例第23條及第24條規定，公寓大廈全體區分所有權人基於公寓大廈區分所有權人間共同利益固得透過區分所有權人會議決議之規約訂定方式，訂定有關公寓大廈專有部分之使用或處分（參照最高法院30年上字第121 號判例意旨）。惟查『權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的』，民法第148 條第1 項定有明文；復查都市計畫地區或區域計畫地區內各使用分區之劃定及使用管制，係為考量該地區人民之公共利益所為之規劃（都市計畫法第3 條、第32條、區域計畫法第3 條及第15條規定意旨），對各該土地所有權人而言，其依都市計畫法、區域計畫法及建築法等相關規定之容許條件下建築使用土地及建築改良物，固為法律賦予之權利，就考量該地區人民之公共利益而言，亦係以公法對於該土地所有權人所予以之限制。復查『權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的』為最高法院71年台上字第737 號判例意旨所揭示，是以，公寓大廈規約，係屬私權契約之一種，其內容自不得採較都市計畫法、區域計畫法或建築法令所容許條件更嚴格之標準」，以此說明前開內政部營建署97年1 月21日營署建管字第0000000000號及97年5 月19日營署建管字第0000000000號函示意旨，體現公私法之衡量，更見規約本屬多數決會議之決議，其對所有權之限制不得逾越或抵觸建築法令之內涵。
⒉蓋行政函釋係行政機關基於行政之固有權，就其職權適用法
律而為之有權解釋，秉於憲法權利分立之基本原則，具有拘束機關及人員之效力，故前開內政部營建署函示並無違背法令之處。
㈣並聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事項如下：㈠大享別莊社區戶數共計134 戶，均為獨棟別墅，於86年間成
立原告大享別莊管理委員會，並由改制前之桃園縣政府於86年10月21日核發公寓大廈管理組織報備證明（見本院卷一第48頁）。
㈡系爭土地及其上已拆除之404 建號建物原為被告鄭惠香所有
，被告鄭惠香於99年1 月12日將系爭土地出售予林婉珍，林婉珍將系爭土地提供予被告富景公司，由被告富景公司依桃園縣政府（99）桃縣工建執照字第會壢100 號建造執照，與林婉珍合建地上10層、地下2 層，共計29戶之集合住宅，興建完成後經被告富景公司辦理建物第一次保存登記。嗣被告富景公司及林婉珍分別將系爭土地及建物持分分別出售予除被告富景公司外之其餘被告，並辦理所有權移轉登記完畢。㈢上開29戶建物業經成立中大隨筆社區管理委員會，由改制前
之桃園縣政府於102 年7 月3 日核發公寓大廈管理組織報備證明（見本院卷一第132 頁）。
四、本件爭點如下：㈠本件是否有公寓大廈管理條例第53條之適用？㈡原告依據公寓大廈管理條例及規約請求被告拆除系爭建物，
有無理由？
五、得心證之理由：㈠就「本件是否有公寓大廈管理條例第53條之適用」乙節，經審認本件有該條文之適用：
⒈原告係主張：大享別莊社區係屬共同設施之使用與管理具有
整體不可分性之集居地區，依公寓大廈管理條例第53條準用該條例有關住戶權利義務之規定，其住戶及繼受人均有遵守該條例及原告規約之義務等語。被告則抗辯：404 建號建物拆除後已無區分所有建物，與原告社區無從構成區分所有關係，又系爭建物已為獨立構造之公寓大廈，與原告社區間非屬公寓大廈管理條例第53條之集居地區，自無準用該條例管理及組織規定之餘地，且依該53條條文亦無準用同條例有關住戶權利義務之規定，是被告不受公寓大廈管理條例及原告規約之拘束等語。
⒉按公寓大廈管理條例第53條規定：「多數各自獨立使用之建
築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定」。查本件原告係依公寓大廈管理條例施行細則申請報備，經桃園縣政府認定合於公寓大廈管理條例組織申請報備處理原則，而於86年10月21日核發公寓大廈管理組織報備證明（見本院卷一第48頁），是原告屬上開第53條規定之共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，依據該條之規定，其管理及組織準用該條例之規定。
⒊又上開公寓大廈管理條例第53條規定準用之範圍為「管理及
組織」，並非規定為準用該條例「第三章」（第三章為「管理組織」），是第53條規定準用之範圍非僅限於該條例第三章有關「管理組織」之規定而已，應包括同條例第二章有關「住戶之權利義務」之相關規定，此觀該條文之立法理由為：「整體不可分性之集居地區，其管理及組織準用本條例之規定，以利共同事務之推展及自主性管理」可知，因如解釋為僅準用第三章「管理組織」而已，則僅依第三章之規定並無從達到上開立法理由所揭示以利共同事務之推展及自主性管理之目的。另臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第25號之研討結果及審查意見，亦認公寓大廈管理條例第53條準用範圍及於同條例第二章「住戶之權利義務」第4 條之規定（見本院卷二第17至19頁）。是被告抗辯：該53條並無準用該條例有關住戶權利義務之規定云云，並不可採。
⒋再按公寓大廈管理條例第6 條第1 項第5 款規定：「住戶應
遵守下列事項：⒌其他法令或規約規定事項」，第24條第1項規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」，是原告社區住戶之繼受人，自應依上開公寓大廈管理條例之規定，於繼受後遵守原住戶依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務事項。查系爭土地及拆除前之404建號建物係位於原告社區範圍內，原為被告鄭惠香所有，被告鄭惠香將系爭土地及404 建號建物出售予林婉珍，依上所述，繼受人林婉珍即應於繼受後，遵守原住戶依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務事項，又被告鄭惠香現仍為原告社區內共用部分即中壢市○○段○○○ ○號土地應有部分10000 分之75，及其上中壢市○○段○○○ ○號建物應有部分10000 分之75之所有權人（建物之主要用途為活動中心，見本院卷一第267 、268 頁之土地及建物登記第二類謄本），是即使404 建號建物業經拆除而不存在，系爭土地及上開共用部分仍存在且位於原告社區內，是本件仍有上開第53條規定之適用，不因404 建號建物不存在而不同。故被告抗辯：系爭404 建號建物拆除後已無區分所有建物，與原告社區無從構成區分所有關係云云，亦無可採。
⒌至含系爭建物在內之29戶住戶嗣後雖另成立中大隨筆社區管
理委員會，業經本院向桃園市政府調取相關之申請資料附卷為憑（見本院卷一第173 至197 頁），然因訴外人林婉珍於99年繼受前開土地及建物時，已負有遵守原住戶依公寓大廈管理條例或規約所定權利義務事項之義務，自不因嗣後於10
1 年11月始興建完成之系爭建物另成立管理委員會，而認溯及使林婉珍於繼受時無須遵守該等權利義務事項。是被告抗辯：其等所有之系爭建物已為獨立構造之公寓大廈，與原告社區間非為共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，不屬公寓大廈管理條例第53條之集居地區，無準用該條文規定之餘地，被告自不受公寓大廈管理條例及原告規約之拘束云云，亦屬無據。
⒍綜上，原告主張：本件有公寓大廈管理條例第53條之適用，
並準用該條例有關住戶權利義務之規定，是其住戶及繼受人有遵守該條例及原告規約之義務乙節，於法有據。
㈡就「原告依據公寓大廈管理條例及規約請求被告拆除系爭建
物，有無理由」乙節，經審認原告此部分之主張為無理由：⒈原告主張：系爭建物違反大享別莊社區規約有關樓高限制及
分建增戶之規定，其得依據公寓大廈管理條例及規約請求被告拆除系爭建物等語。被告則抗辯：依內政部營建署之二份函示，建築物增建及樓高限制均不得以公寓大廈規約予以限制，原告之請求無理由等語。
⒉經查，大享別莊規約第15條第2 項、第19條第3 項分別規定
：「區分所有權人及住戶對於專有部分應依符合法令規定之方式使用，並不得妨害社區環境品質。其修繕改建應依『大享別莊房屋修建、增建、重建公約』辦理」，「區分所有權人將其專有部分出租他人或供他人使用時，該承租者或使用者亦應遵守本規約各項規定」（見本院卷一第53頁）。又「大享別莊房屋修建、增建、重建公約」第5 條第3 項規定為：「房屋修建、增建、重建基本規範：⑶樓層總高度以3 樓為限。含屋頂在內之房屋總高度不得超過10公尺，以該戶門前馬路為基準」（見本院卷一第54頁反面）。然內政部營建署97年1 月21日營署建管字第0000000000號函，關於「公寓大廈規約得否限制建造執照核准之建築物高度之疑義」已表示：「『規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項』，『區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉』，公寓大廈管理條例第3 條第12款及第4 條第1 項分別定有明文。另按本部85年5 月25日台（85）內營字第0000000 號函釋，『規約係指區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，其內容不得抵觸都市計畫法及建築法等法令規定，抵觸者無效』，故依據建築法等法令規定，申請建造執照時，其核准之建築物高度自不得以公寓大廈規約另予限制」等旨明確（見本院卷一第142 頁），是此函文已明載規約之內容不得抵觸都市計畫法及建築法等法令規定，而建築物之高度亦不得以公寓大廈規約予以限制。
⒊至內政部營建署97年5 月19日營署建管字第0000000000號函
，關於「公寓大廈規約得否禁止住戶增建之疑義」係表示：「（同引85年5 月25日台（85）內營字第0000000 號函釋），…公寓大廈住戶若依建築法之規定申請增建，自不得以公寓大廈規約予以禁止」等旨（見本院卷一第143 頁及反面）。則此函文係指公寓大廈住戶依建築法規定申請增建，不得以規約禁止之旨，查建築法第9 條規定：「本法所稱建造，係指左列行為：⒈新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。⒉增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。⒊改建：將建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。⒋修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架及屋頂，其中任何一種有過半之修理或變更者」，是建築法係將建築物之建造分為新建、增建、改建、修建，而原告所訂之「房屋修建、增建、重建公約」係對社區建物之重建、增建、修建為規定，查本件系爭建物之建造係屬建築法所指之新建行為，相當於原告上開公約所指之重建行為，而因原告於本件係引上開公約第5 條第3 項「樓層總高度以3 樓為限。含屋頂在內之房屋總高度不得超過10公尺」之規定，以系爭建物之樓高超過限制而請求拆除3 樓以上之建物，非對於新建即重建後3 樓以下之建物要求拆除，故係屬前開第一份函文之範圍，上開第0000000000號函既係就增建為函示，非就本件之新建即重建之情形為函示，故不予引用。
⒋再查，被告所有坐落系爭666 地號土地上之系爭建物係據桃
園縣政府審核相關法令規定後，於99年1 月29日核發（99）桃縣工建執照字第會壢100 號建造執照（見本院卷一第283頁），並據以於101 年11月9 日取得（101 ）桃縣工建使字第壢1124號使用執照（見本院卷一第177 頁），是系爭建物之興建係符合相關建築法令之規定，桃園縣政府並以99年5月31日府工建字第0000000000號函重申前開內政部營建署97年1 月21日營署建管字第0000000000號函文之旨（見本院卷二第48、49頁），是系爭建物之高度不受原告規約之限制可資認定。
⒌又原告另主張：被告分建增戶亦違反規約，故系爭建物應予
拆除乙節，並引用內政部營建署94年10月24日營署建管字第0000000000號函為據。查原告「房屋修建、增建、重建公約」第3 條雖有：「現有每戶基地非經住戶大會表決通過不得分建增戶。因增戶行為，嚴重侵害其餘住戶之公共設施持分及使用活動中心及社區公共設施之權益」之規定，然被告所有之系爭建物出入無須通過○○○區○道路、警衛室，而係另有通路對外通行等情，為原告所不爭執，則系爭建物於興建後，其住戶並未使用原告社區之公共設施，此部分難認有原告規約所述侵害原告社區其餘住戶使用活動中心及社區公共設施權益之情形。而原告所引內政部營建署94年10月24日營署建管字第0000000000號函係表示：「對區分所有權人專有部分戶數之變更，除應依建築法第73條規定，申請變更使用執照，倘該公寓大廈規約另有規定，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，並應依該規約規定辦理」之旨（見本院卷二第15頁），然此內政部函係針對原建物為集合式住宅之戶數變更及使用執照之變更為討論，與原告社區屬集居地區，且系爭建物係取得合法建造執照重新建造之情形有所不同，故不予引用。原告依此函文及上開規約主張被告應拆除建物云云，並非可採。
⒍末查，原告係主張：其依據公寓大廈管理條例第53條準用同
條例第6 條第1 項第5 款、第3 項之規定，得請求被告拆除建物。按該條例第6 條第1 項第5 款、第3 項係規定：「住戶應遵守下列事項：⒌其他法令或規約規定事項」，「住戶違反第1 項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置」，查本件除富景公司外之被告就房屋部分之買入價款為653 萬元至857 萬元間（見台灣高等法院102 年抗字第
571 號卷第6 頁及所附之房屋買賣契約書），如予以拆除建物，除對被告之財產權影響不可謂小以外，於拆除過程對同棟建物3 樓以下住戶之居住安全亦會有相當之影響，故上開條款所謂「為必要之處置」，是否即以令被告將其以正常交易價購入且合於建築法規建造之建物拆除為唯一之方式，此方式之適當性亦屬有疑，附此敘明。
⒎綜上，被告抗辯：原告不得以系爭建物之建造違反規約為由
，請求其拆除建物等語即為可採。是原告主張：其得依據公寓大廈管理條例及規約請求被告拆除系爭建物云云，即乏所據。
六、從而，原告依據公寓大廈管理條例第53條準用同條例第6 條第1 項第5 款、第3 項之規定，請求被告應將上開㈤聲明所示之建物拆除，為無理由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法，核對判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
叁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 6 月 12 日
民事第二庭 法 官 郭琇玲附表：
┌──┬─────────────┬────────────────┐│編號│建號 │門牌號碼 │├──┼─────────────┼────────────────┤│ 1 │桃園市○○區○○段○○○ ○號│桃園市○○區○○街○○○ 號4 樓之1 │├──┼─────────────┼────────────────┤│ 2 │桃園市○○區○○段○○○ ○號│桃園市○○區○○街○○○ 號5 樓之3 │├──┼─────────────┼────────────────┤│ 3 │桃園市○○區○○段○○○ ○號│桃園市○○區○○街○○○ 號6 樓之1 │├──┼─────────────┼────────────────┤│ 4 │桃園市○○區○○段○○○ ○號│桃園市○○區○○街○○○ 號8 樓之3 │├──┼─────────────┼────────────────┤│ 5 │桃園市○○區○○段○○○ ○號│桃園市○○區○○街○○○ 號9 樓之1 │├──┼─────────────┼────────────────┤│ 6 │桃園市○○區○○段○○○ ○號│桃園市○○區○○街○○○ 號9 樓之2 │├──┼─────────────┼────────────────┤│ 7 │桃園市○○區○○段○○○ ○號│桃園市○○區○○街○○○ 號9 樓之3 │└──┴─────────────┴────────────────┘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 12 日
書記官 陳玉芬