臺灣桃園地方法院民事判決 102年度重訴字第301號原 告 徐新火訴訟代理人 劉 楷律師
段思妤律師被 告 台灣優力流通事業股份有限公司法定代理人 田文曦訴訟代理人 林君穎上列當事人間請求返還土地等事件，於民國103 年1 月8 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落桃園縣平鎮市○○段○○○○號土地上，如附圖所示A 部分面積四十八點八二平方公尺之鋼架鐵皮造洗車棚、B 部分面積一百七十一點八九平方公尺鋼骨造加油棚、C 部分面積一百七十一點一九平方公尺鋼骨造加油棚、D 部分面積六十三點七五平方公尺RC造辦公室及E 部分面積六十六點八四八平方公尺之鋼架鐵皮造倉庫拆除，並將上開土地返還原告。
被告應自民國一０二年十二月一日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆佰參拾伍萬元供擔保後，得假執行。
本判決第二項每月屆期部分，於原告每月屆期時以新臺幣肆萬元為被告供擔保，各得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第2 款、第3 款及第7 款分別定有明文。查原告原於民國102 年8 月16日起訴請求：㈠被告應將坐落桃園縣平鎮市○○段○ ○○ ○號土地（以下合稱系爭土地）返還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自10
2 年8 月1 日起至遷讓上開土地之日止，按月給付原告10萬元；㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第4 頁）。嗣於102 年9 月18日民事追加訴之聲明狀及103 年1 月8 日民事變更訴之聲明狀中，追加變更聲明為：㈠被告應將坐落桃園縣平鎮市○○段○○○○○○○○○○號土地上，如平鎮地政事務所土地複丈成果圖所示編號A 、B 、C 、D 、E 部分，面積共522.498 平方公尺之建物拆除，將土地返還原告。㈡被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被告應自102 年8 月1 日起遷讓上開土地之日止，按月給付原告10萬元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。核與首揭規定相符，自應准許。
二、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠按「因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所
在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄。」民事訴訟法第10條定有明文。本案原告依據民法第767 條請求被告返還系爭土地，自屬因不動產之物權涉訟事件，應適用民事訴訟法第10條第1 項之專屬管轄，即由系爭土地所在地之台灣桃園地方法院管轄之。再者，原告依據契約關係及不當得利請求被告給付租金屬其他因不動產涉訟之事件，依據民事訴訟法第10條第2 項之規定，應一併由台灣桃園地方法院為管轄法院，在此敘明。
㈡事實經過：
⒈緣原告於91年11月15日與被告訂立為期10年之租賃契約，約
定由原告提供坐落於桃園縣平鎮市○鎮段0000000000000地號（ 經重測後地號變更為桃園縣平鎮市○○段○○○○○○○○○○號）之土地予被告使用收益，而在此租賃期間中，兩造多次變更契約內容，並於99年12月1 日以增補協議書方式約定被告應自99年12月1 日起至106 年11月30日租期屆滿之日止，每月給付10萬元租金。
⒉詎料，自102 年2 月起，被告即不再支付租金，積欠租金已
逾兩個月，故原告特委請律師於102 年6 月18日寄發律師函催告，請被告於律師函所告知之時間內給付租金予原告，否則立即終止租賃契約。然被告於收受上開律師函後仍置之不理，且不願遷離系爭土地，亦不願支付原告租金，迄今已12個月，被告共積欠原告120 萬元租金。是以，原告乃以本起訴書繕本送達之日為終止租賃契約之意思表示。
⒊被告應將坐落於桃園縣平鎮市○○段○○○○○○○○○○號土地上
，如平鎮地政事務所土地複丈成果圖所示編號A 、B 、C 、
D 、E 部分，面積共522.498 平方公尺之建物拆除，將土地返還原告。
⒊請求權基礎:
①給付租金部份:
按「承租人應依約定日期，支付租金。無約定者，依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。」民法第439條定有明文。被告既向原告承租系爭土地，自應依契約關係給付租金，然被告自102 年2 月起，即未再向原告給付任何租金，故共積欠原告120萬 元。
②請求拆除地上建物返還租賃物部份:
次按「承租人就租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」民法第
455 條及民法第767 條第1 項前段分別定有明文。本案兩造所約定之租賃契約已經原告依法行使終止權，被告占有系爭土地即無合法權源，無論依契約約定或上開規定，被告自應返還系爭土地予原告，然至今，原告多次要求被告返還土地，被告皆置之不理，被告既無占用系爭土地之權利，原告自得爰依上開規定請求被告拆除建物返還系爭土地。
③請求相當於租金之不當得利部份:
再按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179 條定有明文。另按「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為設會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」最高法院61年台上字第1695號判例意旨可茲參照( 附件1)。查兩造之租賃關係既因租賃期間屆滿而消滅，則被告於租約屆滿後仍繼續占有系爭土地，即屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致原告受損，原告自得按照雙方原約定之租金數額請求被告返還其所受之不當得利。從而，被告應自102 年8 月1 日起至遷讓返還土地之日止，按月給付原告10萬元租金。
⒋提出：租賃契約影本乙份、增補契約書影本乙份、律師函影本乙份、土地登記謄本影本2 份、地籍圖謄本乙份等為證。
並聲明：如上開變更聲明所示。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，依其先前到庭陳述則以：同意原告請求，但被告公司正在清算，且建物也被其他債權人扣押。原告之土地先前就有蓋加油站，被告係向前手購買加油站等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、原告主張系爭土地為其所有，系爭土地如附圖所示A 、B 、
C 、D 及E 部分（面積合計522.498 平方公尺）自91年11月15日起，即由被告使用迄今，及被告就系爭建物有事實上處分權等事實，為兩造所不爭，並有土地登記謄本及土地複丈成果圖各1 份在卷可證（見本院卷第15頁至第16頁、第51頁），堪信為真。是本件所應審酌者厥在於：
㈠原告依系爭土地租賃契約書附加協議書第1 條、土地租賃契
約第9 條第2項 及民法第440 條第1 項規定終止兩造系爭契約，是否有據？㈡如原告終止租約有理由，則依民法第179 條，請求被告給付
相當於租金之不當得利，是否有據？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠原告依系爭土地租賃契約書附加協議書第1 條、土地租賃契
約第9 條第2 項及民法第440 條第1 項規定終止兩造系爭契約，是否有據？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。
租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2 年之租額時，適用前項之規定。民法第440 條定有明文。次按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時，不得收回。土地法第103 條復有明文。又土地法第103 條第1 款之規定固僅於契約定有期限者始適用之若同條第2 款至第5 款之規定則不問契約是否定有期限均有適用。司法院37年6 月23日院解字第4075號解釋參照。惟查：民法第440 條、土地法第103 條有關「租用基地建築房屋，承租人遲付租金達2 年之總額時，方得終止租約」之規定，並非強制規定，當事人倘於訂立租賃契約時另為不同於該條規定之安排，該項約定並非無效，此有最高法院86年度臺上第3303號判決意旨可茲參照；再就上開規定之立法意旨觀之，乃在於保護經濟上弱勢之承租人，避免其僅因一時無力繳付租金即遭出租人終止契約，而招致更大之損害，因此方才限制出租人任意終止契約之權利，然對於承租人之保護並非毫無限制，倘就具體個案觀之，承租人因未繳租金所獲之利益與出租人因無法終止租約所受之損害顯然失衡時，上開規定即有排除適用之必要。經查：本件被告訴訟代理人於本院102 年9 月18日言詞辯論時不僅同意原告收回系爭租賃土地之請求，更表示被告公司正在清算，且建物也被其他債權人查封等語，有本院102 年9 月18日言詞辯論筆錄可稽，而被告向訴外人購買如附圖所示A 至E 部分洗車棚、加油棚、辦公室及倉庫後，復向原告租賃上開建物之基地經營加油站，然因被告公司經營不善，上開加油站已荒廢，且上開建築物均遭債權人兆豐國際商業銀行股份有限公司中山分公司查封拍賣等情，有本院勘驗測量筆錄1 份、桃園縣平鎮地政事務所建物測量成果圖1 份、現場照片8 張、查封筆錄影本2紙、桃園縣平鎮地政事務所102 年5 月28日平地登字第0000000000號辦畢查封登記函影本等在卷可稽，被告該加油站公司顯已荒廢，而被告加油站人員早已人去樓空，換言之，被告顯然不可能再行給付租賃系爭土地之租金，此時倘適用民法第440 條及土地法第103 條之結果，將使原告僅有在被告連續2 年未繳納租金之情況下，方得依法終止契約，如此將使出租人之權益遭受過度之損害，系爭契約第9 條第2 項約定：「若乙方（即承租人）違約導致解約．．．」，明訂只要違約不繳交租金即可解約（應為終止之意）。該約定對於承租人權益之保護，故未較民法第440 條及土地法第103 條之規定有利，然被告因有上開情形，是即使系爭契約另有不同於上開條文之約定，仍不應否定其效力。
⒉據上，土地法為民法特別規定，本件原應有土地法第103 條
規定之適用，惟契約當事人尚非不得以未違反該條立法目的之特別約定，排除該條之適用，已如上述，是被告依約給付租金至102 年1 月31日，自102 年2 月1 日起迄102 年9 月18日言詞辯論期日止未繳納租金，為雙方到庭所不爭執，原告以被告至102 年8 月30日止欠租已達7 個月，依約得依法定期催告未果後終止契約，尚屬有據。
㈡原告主張於102 年6 月18日以浩宇法律事務所律師函催告被
告履行系爭契約，並以本件起訴狀繕本通知被告終止兩造系爭契約，是否已合法終止兩造系爭契約？⒈按民法第440 條第1 項所謂支付租金之催告，屬於意思通知
之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定，見最高法院41年臺上字第490 號判例可資參照，而民法第95條第1 項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力，最高法院54年臺上字第952 號判例要旨參照。
⒉原告主張：兩造約定乙方（即被告）應於每月1 日繳付租金
，已逾期2 個月以上未繳租者，原告得終止系爭契約，被告依約應於每月1 日繳租，詎其自102 年2 月1 日即未繼續繳納，迄至102 年5 月31日止欠租已逾4 個月，原告依法得定期催告終止契約，經原告於102 年6 月18日以律師函催告被告繳交租金，定期催告仍未獲清償，復以本件起訴狀繕本送達為終止契約之意思表示，業據原告提出之租賃契約影本1份、增補契約書影本1 份、律師函暨中華郵政掛號郵件收件回執影本各1 等在卷足參（見本院卷第7 頁至第13頁），復為被告所不爭執，原告此部分事實之主張，勘信為真實。
⒊綜上，則原告以系爭起訴狀繕本送達終止契約，並經本院向
被告之地址為送達，起訴狀繕本已於102 年9 月2 日合法送達被告，有卷附本院送達證書可按（見本院卷第22頁），系爭契約於當日即處被告可了解之地位，已有合法送達，原告主張系爭契約於是日發生終止效力，尚屬有據。
㈢原告主張被告無權占有系爭土地如上述附圖所示部分，依據
民法第767 條（前段）請求被告將前開地上物拆除，將占用之土地返還予原告，是否有理？⒈關於占用土地設置地上物已為被告所不爭執，並表明同意原
告之請求，本件應審究者厥為：被告對上開地上物是否具有處分權？是否有權占用、使用系爭土地？原告係否得請求被告將上開地上物拆除，並將土地返還予原告？⒉按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。本件被告對系爭土地所有權為原告所有一節並無爭執，如前所述，則被告就其管領之地上物非無權占有之事實應負舉證責任。而被告就系爭土地租賃契約終止後，得到系爭土地所有權人同意使用系爭土地，迄未舉證證明，甚且同意原告返還土地之請求。
⒊綜上所述，被告所有之系爭地上物，確係無權占有系爭土地，原告主張被告應予拆除後返還系爭土地，可堪採認。
㈣如原告終止租約有理由，則依系爭契約第9 條第2 項及民法
第179 條，請求被告給付租金及相當於租金之不當得利，是否有據？⒈關於自102 年2 月1 日至102 年7 月31日止，未給付之租金
60萬元（10萬元×6 個月＝60萬元）部分？按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421 條復有明文。租金之金額，除有特別規定，或當事人間有特約，或該處有特別習慣不得增減者外，應以當事人雙方意思之合致定之。最高法院17年上字第1165 號 判例要旨。原告主張：依民法第421 條規定暨系爭契約第4 條約定，原告得追繳其使用期間租金，自
102 年2 月1 日至102 年7 月31日止之租金為60萬元，尚屬有據。
⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條定有明文。再無權占有他人土地、房屋，可獲得相當於租金之利益，最高法院著有61年度臺上字第1695號判例可資參照。本件被告無權占用系爭土地如附圖編號A 至E 部分，面積522.498 平方公尺之土地，且未曾支付對價，揆之前揭規定及判例意旨，堪認為被告占有使用系爭土地乃獲有相當於租金之不當得利，並因而導致原告受有損害，原告即得請求被告返還所受之利益。而關於承租土地建築房屋，依土地法第105 條準用第97第1 項之規定，固規定其地租之最高限度，不得超過申報地價年息百分之十。然土地法第3 編第3 章「房屋及基地租用」章之立法意旨，本為解決國民居住問題，維持民生之安定。由於城市人口密集，房屋供不應求，導致有房屋者，高抬房價及房租，遂於土地法第3 章設定若干條文，藉以有助於住宅問題之解決。第97條限制出租房屋或土地之租金額，即係在保障經濟上之弱者即承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題。惟如承租之房屋亦非單純供居住安身之用，承租人因承租土地經營加油站而獲得之利益，非一般供住居用之房屋或租地建屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。是本件兩造原既已依據增補協議書第1 條約定每約租金10萬元，有該增補協議書影本1 紙可稽（見本院卷第11頁），且被告承租該土地係供經營加油站使用，並非一般供居住用途之租地建屋可比，故尚無土地法第105 條準用第97第1 項規定最高租額之限制之適用。相當於租金之利益之計算標準，應參酌上開兩造增補協議書約定之租金數額予以計算較為客觀公允。是原告請求被告給付自系爭契約終止之翌日起即102 年
9 月3 日起，至被告返還系爭土地時，按月給付月租金10萬元之相當於租金之利益，尚屬正當，原告於此範圍內之請求，尚屬有理，逾此範圍之請求，即無理由。
㈤被告逾期積欠租金及相當於租金之不當得利共多少個月？被
告依系爭契約第3 條約定所繳納之押金是否可抵充租金？按債務人主張抵銷者，其與債權人相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第335 條第1 項定有明文；又債務人對債權人負擔數宗債務，而其給付之種類相同者，如債務人所主張抵銷之債權，不足抵銷全部債額時，債務人又未指定抵銷之債務，依民法第342 條準用同法第322 條法定抵充之次序，則本件迄102 年11月30日止，被告所欠之租金及相當於租金之不當得利合計為100 萬元，則依民法第322 條第2 款後段規定，以被告因清償獲益最多者儘先抵充，因被告逐月所積欠之租金、相當於租金之不當得利，於各期租金給付期限屆滿時，即發生遲延責任，故先以押金100 萬元抵充先到期之租金、相當於租金之不當得利對被告最為有利，經抵銷之結果，102 年11月30日以前到期租金及相當於租金之不當得利均因抵銷而消滅，原告起訴請求之自102 年12月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告10萬元部分為有理由，其逾上開金額之請求，為無理由。
四、末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條定有明文。再原告於終止兩造所立租賃關係後，被告應還租賃物，並應回復土地原狀。是原告既於102 年9 月2 日向被告為終止租約之意思表示，被告即應返還租賃標的物，及拆除前揭如附圖所示各項建物或地上物，以回復土地原狀，然被告迄今猶未為之，原告依據民法第767 條及兩造租賃契約書第9 條、第12條之約定，訴請被告應將附圖所示A 部分面積48.82 平方公尺之鋼架鐵皮造洗車棚、B 部分面積171.89平方公尺鋼骨造加油棚、C 部分面積171.19平方公尺鋼骨造加油棚、D 部分面積63.75 平方公尺RC造辦公室及E 部分面積66.848平方公尺之鋼架鐵皮造倉庫均予以拆除，將系爭土地返還原告，自屬有據。又原告依據系爭契約第5 條、第9 條第2 項、增補協議書第1 條約定，請求被告應自102 年12月1 日起至完成上開拆屋還地時止，按月租金計算之相當於租金之不當得利10萬元，為有理由，原告逾此範圍之請求，為無理由，而應予駁回。
五、本判決第一、二項，原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 29 日
民事第一庭 法 官 徐 培 元正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 29 日
書記官 邱 仲 騏