臺灣桃園地方法院民事判決 102年度重訴字第308號原 告 徐本清訴訟代理人 邱清銜律師複 代理人 游淑琄律師被 告 黃種義上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國103 年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣貳仟壹佰貳拾壹萬零壹佰零貳元後，將所有坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上同段十六建號之建物所有權移轉登記予原告，或原告指定之登記名義人鮑美玲。
被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾萬元及自民國一○二年九月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國一○二年九月十八日起，按日給付原告新臺幣伍萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國102 年4 月12日與被告簽訂中信房屋編號S53375號不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由被告出售其所有坐落於桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號土地及其上同段16建號之建物（下稱系爭房地），買賣價金總計為新臺幣（下同）1 億1000元與原告，雙方並於系爭買賣契約第3 條約定關於價款之支付方式，原告迄今已依約給付被告合計5000萬元之價款（即簽約款、備證款及完稅款），且依系爭買賣契約之約定，被告於收取完稅款後即應配合辦理後續之土地所有權移轉登記，並完納過戶時應繳付之土地增值稅等，惟被告竟於收取完稅款後，遲遲未將辦理過戶所需之證件提出予代書，反於102 年6 月27日寄發龍潭郵局第163 號存證信函，向原告表示其因個人因素已不願出售系爭房地，而企圖毀棄系爭買賣契約，待原告回函表明仍希望依約履行契約後，被告又再次回函表示，係因原告將系爭房地之土地增值稅單上之納稅義務人及公契上之買受人登記為訴外人鮑美玲之名義，主張原告違約仍執意解除系爭買賣契約，被告至此已顯然無意繼續依約履行系爭買賣契約，原告為維權益僅得提起本件訴訟。
（二）系爭買賣契約雙方約定價金為1 億1000萬，原告已支付5000萬元，並代被告繳納178 萬9898元之土地增值稅，且系爭房地移轉登記予原告後，原告尚須代被告清償就系爭房地上所設定之抵押債務共計3700萬元，故原告尚餘2121萬102 元之尾款須給付被告。
（三）本件依系爭買賣契約及依民法第348 條之規定，於原告給付買賣價金尾款之同時，被告即應將系爭房地所有權移轉登記予原告或原告所指定之第三人。有關被告於上述存證信函中所指，原告將公契之買受人及土地增值稅之納稅義務人登記予鮑美玲之行為違約，然依系爭買賣契約第7 條第3 、4 項之規定，有關嗣後指定第三人為產權移轉登記名義人者，僅涉及該第三人應補行承擔契約連帶保證人之地位，及就尾款之部分與原告共同擔任本票發票人之義務，尚不構成原告違約之事由。又依系爭買賣契約第11條第
1 項約定：乙方即被告除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務履行日期約定時，應負遲延責任，每逾1 日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應付甲方即原告已支付價款千分之一計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。…」，本件依系爭買賣契約第1 條備註欄第5 項之約定，兩造即有約明系爭房地點交之日期為102 年7 月12日，故至遲被告即應於是日繳付相關之過戶書類文件予特約地政士辦理不動產之移轉登記，否則自前揭期日起被告即應負擔每日5 萬元之違約金（計算式：5000萬0.1 ﹪＝5 萬），是至本件起訴之日（即102 年7 月12日起至同年8 月
2 日）止，被告共計違約22日，總計違約金為110 萬元。
（四）依民法第531 條、第534 條但書之規定與最高法院98年台上字第1044號裁判意旨，就不動產買賣行為，委託人與受託人間應簽立書面委託契約，已昭示雙方對買賣不動產行為之慎重，並避免後續雙方就有無委託權限另起紛爭。而所謂居間契約，依據民法第565 條規定，當事人約定，一方為他方報告訂約機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，顯見居間契約居間人義務僅為報告訂約機會或媒介雙方訂約之媒介居間，委託人即須支付報酬予居間人，且同法第574 條規定居間人就其媒介所成立之契約，無為當事人給付或受領給付之權，因此委託人如欲另行委託居間人代為處理不動產買賣事務，應依民法第531 條規定以書面為之，居間契約不當然即有代理收受定金或代理為法律行為之授權，居間人之權限，自應依雙方委任契約之內容而定。衡諸社會不動產交易慣例，仲介公司為受託者，必會與出賣人簽立一份一般委託或專任委託書，以玆明確雙方權益。
（五）被告擔任北臺灣牛樟園股份有限公司之代表人，依該公司基本資料所載，該公司經營項目亦有住宅及大樓開發租售業，顯見被告對於不動產買賣一事應知之甚悉，早已從事地產投資多年，對於委託他人出售不動產應簽立委託銷售契約書一事，以確保雙方權益，並免後續紛爭一事，被告應早已了然於胸，而本件被告並未曾就系爭房地出售一事委託訴外人洪春甜、鮑美玲、邵素貞或中信房屋代為處理房屋出售事宜，亦未曾與中信房屋或訴外人鮑美玲簽立委託銷售契約書，顯見訴外人鮑美玲與被告件並未存在委任及代理關係。此可由證人洪春甜於103 年1 月8 日於鈞院言詞審理程序蒞庭時之證詞可知，顯見就系爭房地出售事宜，被告早已尋覓多家買家，且均自行與買家接洽協商，而就系爭房地出售事宜，被告僅係委託洪春甜代為尋覓買家，並由洪春甜尋覓邵素貞再行找到原告後，當日締約過程，被告全程在場並由出賣人伊自行主導買賣交易議價及簽約過程，其他人並無受託代為處理系爭房地出售事宜，亦與訴外人周凱君於鈞院言詞審理程序蒞庭證述之情節相符。前述洪春甜、鮑美玲、邵素貞及周凱君等均稱被告僅係委託洪春甜代為尋覓買家，但實際上交易過程均由被告自行處理，甚且被告與邵素貞、鮑美玲僅當天第一次碰面，之前未曾就系爭房地銷售事宜碰面協商，邵素貞、鮑美玲或所謂「中信房屋」等均對於被告擬出售系爭房地性質及價金均不知悉，根本無從代為介紹系爭房地予原告，是以出賣人方於買賣契約締結過程中自行主導價金議價過程，並要求買方同意其所開立價格，而未另行授權仲介代為處理系爭房地銷售事宜，被告自始均未委任他人處理系爭房地銷售事宜，亦可由系爭買賣契約賣方僅有被告之簽名可觀之。故本件被告與訴外人鮑美玲、邵素貞、中信房屋或洪春甜與被告間僅成立居間契約並無另行成立委託契約之存在。
（六）本件實無雙方代理之爭議，被告雖稱系爭買賣契約中信房屋為賣方代理人，又隱瞞買方之事實，已違反民法第106條之規定云云，然系爭買賣契約係被告自行居於出賣人地位與原告協商後簽約之，被告並未授權鮑美玲或中信房屋代理系爭房地買賣事宜，而系爭買賣契約雖有中信房屋字眼並於見證人曾有中信房屋桃園中正店法定代理人周凱君之簽名，然周凱君僅係擔任買受人即原告之中人，並未受被告委託締結系爭買賣契約，鮑美玲亦非中信房屋桃園中正店之代理人，並無雙方代理之情事。且系爭買賣契約交易過程，就系爭房地之價金自始出賣人即被告自行開立價金為1 億1000萬元，買方即原告雖本欲要求得否從開價1億800 萬元降低為1 億500 萬元，然被告相當堅持該出售價金，並不斷遊說尚有其他買主欲買受，此由訴外人周凱君、鮑美玲邵素貞蒞庭均稱，被告即出賣人當天有拿出其他買家名片，告知有其他買家出價1 億800 百萬。縱鈞院認為有所謂雙方代理（原告否認，蓋自始被告並未授權他人代理本件買賣契約），然被告自行主導價金，旁人無從置喙，被告早已為確保自己利益不容他人決定及變更價金，整個交易過程被告權益並未因訴外人鮑美玲未告知伊亦為買受人而有權益受損害之情形，甚且被告爾後亦受領5000萬元價金（其中兩張為鮑美玲所開立支票，被告卻無任何異議，已屬事後默認此舉行為），且被告於102 年6月27日以龍潭郵局第163 號存證信函表明因其個人因素欲毀約，而自承自知理虧願負擔違約金，顯見被告對於買賣契約過程並未認其權益受有損害，何以得事後主張雙方代理無效之情事。
（七）就賣方支付中人費用予洪春甜、邵素貞時，鮑美玲亦於其中協商之，然就其緣由無非係被告原本承諾洪春甜就本件不動產交易成功欲支付中人費用為200 萬元，但當天系爭房地價金合意後，被告卻反悔僅願支付100 萬元仲介費用，鮑美玲立於邵素貞主管地位方於其中協商之，但是鮑美玲並非居間本件土地買賣交易之人，亦未曾領取該筆仲介費用，且鮑美玲確實未領取被告所支付中人費用，與被告並未成立居間契約，而本件被告亦未曾委託他人處理本件買賣契約之情事，縱鮑美玲為系爭約之買受人亦無任何違法致契約於無效之情。承前所述，系爭買賣契約交易過程，賣方即被告並非所謂不昧事理未曾出售土地交易事理之人，而係一公司之負責人，且公司經營項目即出售不動產，觀其自行與原告協商價金，且提出名片鼓動原告加價過程，被告對於買賣契約簽立過程係欣然接受，然卻於陸續收售買方支付買賣價金5000萬元後，發現當地土地價值攀升，而欲遽然反悔辯稱有所謂雙方代理契約無效情事，然契約過程被告主導地位，並無雙方代理情形，買、賣雙方均喜見契約合意，卻僅於事後辯稱自知理虧願付違約金而不願履行契約，被告此舉顯已背離契約誠信原則，爰依買賣契約之法律關係，請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告或其所指定之人及應給付110 萬、5 萬元等語。
並聲明：（一）被告應於原告給付2121萬102 原後，將其所有系爭房地之所有權移轉登記予原告，或原告所指定之登記名義人鮑美玲；（二）被告應給付原告100 萬元及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按日給付原告5 萬元。
二、被告則以：
（一）被告係種植樹木之農民，在新竹縣新埔鎮擁有數十甲之農地、鄰地，因投資開發種植牛樟樹木急需資金，因而與農會間約有1 億元之消費借貸關係，因而有償還借貸本息之壓力，遂將系爭房地透過訴外人即原告妻子之妹洪春甜協助尋找願買受系爭房地之人，以解決被告個人資金之需求。洪春甜於102 年4 月12日透過訴外人劭素貞介紹中信房屋仲介股份有限公司桃園中正加盟店（下稱中信房屋桃園中正店）即長都不動產仲介經紀有限公司，獲知原告有意購買系爭房地，隨即與中信房屋桃園中正店仲介人員約定於當日晚上約7 時許，至現場帶看系爭房地，當時洪春甜、劭素貞與中信房屋桃園中正店營業員即訴外人鮑美玲、周凱君及原告同至系爭房地處，並與被告討論系爭房地之買賣價額與仲介費用，原告隨即迅速表明願意購買系爭房地之意願，並通知代書辦理相關簽約事宜。被告認為中信房屋是房仲業界之知名公司，值得信任，故相信仲介人員指稱系爭房地價額1 億1000萬元是該區合理行情，隨即辦理系爭買賣契約之簽約事宜，並約定賣方支出之服務費為
126 萬元，其中36萬元係被告給予洪春甜之紅包，餘額90萬元則是給付中信房屋桃園中正店之仲介服務費。於簽訂系爭買賣契約當日，原告簽發面額1000萬元之即期支票交付予被告，並於102 年4 月30日簽發面額2500萬元之即期支票交付被告支付第2 期備證用印款，再於102 年5 月17日以匯款方式給付被告1500萬元，仲介服務費90萬元部分，則由被告簽發面額90萬元之支票交付予中信房屋桃園中正店，並由中信房屋桃園中正店開立含稅金額90萬元之三聯式統一發票予被告。
（二）惟事隔多日，被告發現系爭買賣契約有諸多問題存在，經被告洽詢其他仲介業者、代書、會計師及律師等友人，發現系爭買賣契約有非常多不合理及不合規定之處，原告與鮑美玲、周凱君及代書許福源等人，竟基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，違背仲介業者忠實報告市場成交行情之義務，明知被告不了市場行情之際，推派徐本清充任買方，至被告陷於錯誤，遂簽訂系爭買賣契約，以遠低於客觀價值之1 億1000萬元價額，將系爭房地出售予原告。又渠等分別為房屋仲介公司之負責人，且原告擔任桃園縣不動產仲介經紀商業同業公會理事長、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會副理事長，均對於不動產經紀業管理條例、不動產仲介業倫理規範等法規範視為無物，明知桃園縣政府自102 年5 月起，分別舉辦桃園都會區捷運綠線規劃案公聽會，而系爭房地鄰近捷運綠線G13 捷運站，系爭房地市價已達每坪25至40萬元，渠等意圖為自己不法之利益，未據實告知系爭房地市場之真實行情，僅隱瞞重要事實與被告簽訂系爭買賣契約，以1 億1000萬元向被告購買系爭房地，致使被告受有1 億元以上之損害，被告因而認為中信房屋桃園中正店營業員鮑美玲、周凱君及原告恐有聯合欺騙被告之嫌，且原告涉嫌違反不動產經紀業管理條例第19條、第24之2 條、第26條及第29條，以及違反不動產仲介經紀業倫理規範亦2 條、第3 條、第5條、第10條、第14條、第15條、第18條、第21中信房屋桃園中正店條、第22條及第24條等規範，被告前亦已向台灣桃園地方法院檢察署對渠等3 人提出詐欺、背信罪等刑事告訴。
（三）洪春甜口頭委託中信房屋桃園中正店代為尋找系爭房地之買方，鮑美玲於系爭房地買賣過程中負責代表中信房屋桃園中正店，並約定被告應給付仲介費90萬元予中信房屋桃園中正店，而原告與鮑美玲於102 年4 月12日前往系爭房地所在地看物件時，在系爭房地大門外相約1 人出資1 半購買系爭房地，鮑美玲隱瞞自己為系爭房地買方之事實，除自己為自己之代理人外，又是賣方即被告之代理人，明顯違反民法第106 條有關雙方代理之禁止規定。且由訴外人邵素貞、周凱君於鈞院審理時之證述可知，被告顯然不知鮑美玲為系爭買賣契約之買方之一，就被告之認知，鮑美玲為系爭房地買賣之仲介，鮑美玲明知仲介身份不得介入買賣行為或意圖賺取差價，竟刻意隱瞞自己為買方之身分，在系爭房地買賣交易過程中，故意欺騙原告，應係詐欺之行為，依民法第92條之規定，原告自得撤銷系爭買賣契約等語，資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、本院協助兩造整理爭執與不爭執之事項如下：
（一）不爭執事項
1、兩造於102年4月12日，簽訂系爭買賣契約。
2、被告於102 年4 月12日簽訂系爭買賣契約時，有收受面額1000萬元，票據號碼為AK0000000 號支票，並已提示獲付款。
3、於102 年4 月30日，被告有收受原告交付面額2500萬元，票據號碼AK0000000 號支票，並已提示獲付款。
4、102 年5 月17日，原告匯款1500萬元予被告，並經被告收受。
5、系爭房地由原告與鮑美玲各出資二分之一購買。
（二）爭執事項
1、賣方受託人係何人？（中信房屋桃園中正店、鮑美玲或周凱君、洪春甜）
2、本件有無雙方代理之情？
四、本院得心證理由：
（一）賣方受託人係何人？（中信房屋桃園中正店、鮑美玲或周凱君、洪春甜）
1、為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同；受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為不動產之出賣或設定負擔，須有特別之授權，民法第531 條或第534 條但書第1 款定有明文。民法第565 條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求（最高法院52年台上字第2675號判例意旨參照）。末按民法第529 條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者（一）居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。（二）居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。（三）所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第568 條) ，從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用（最高法院79年台上字第579 號裁判意旨參照），合先敘明。
2、原告主張被告並未曾就系爭房地出售一事委託訴外人洪春甜、鮑美玲、邵素貞或中信房屋代為處理房屋出售事宜，亦未曾與中信房屋或訴外人鮑美玲簽立委託銷售契約書，顯見訴外人鮑美玲與被告件並未存在委任及代理關係，故本件被告與訴外人鮑美玲、邵素貞、中信房屋桃園中正店或洪春甜與被告間僅成立居間契約並無另行成立委託契約之存在等語。經查：
（1）系爭買賣契約僅有兩造之簽名，且訴外人周凱君僅於系爭買賣契約見證人欄上簽名，在買方與賣方簽約代理人欄均未見有人簽名於其上，此有系爭買賣契約附卷可參（見本院卷第8 頁至第13頁），且未見兩造提出有授權訴外人鮑美玲、邵素貞、中信房屋桃園中正店或洪春甜代為處理系爭房地買賣事宜之相關書證，顯與一般不動產買賣由出賣人或買受人先行委任仲介代為出售或買受不動產要式行為之情形有別，堪認兩造均未與鮑美玲、邵素貞、中信房屋桃園中正店或洪春甜成立委任契約之法律關係，被告前揭抗辯，已有誤解。
（2）證人即中信房屋桃園中正店負責人周凱君於本院審理時結證稱：鮑美玲是新城土地開發有限公司（下稱新城公司）之負責人，新城公司員工邵素貞與洪春田以前是同事，洪春田告知邵素貞系爭房地要出售，邵素貞再告知鮑美玲，鮑美玲再告知我系爭房地要出售，被告是委託洪春田，10
2 年4 月12日我有跟原告去看系爭房地，當時被告、洪春田、鮑美玲、邵素貞都在場，原告當時很滿意，因資金不足，有詢問我要不要合資購買，我因資金不足，遂詢問鮑美玲，鮑美玲說願意與原告合資購買，但當時沒有讓被告知道。系爭房地買賣雙方只有再102 年4 月12日當日見一次面，從當日下午4 時許到晚上9 時許，因我是本案銷售人員，所以在系爭買賣契約書見證人欄簽名，在當日交易過程中，出賣人（被告）主導整個交易之談判過程，被告強調若當天不決定，隔天就要賣給蘆竹鄉農會所介紹之買家，被告也有拿出買家的名片，當天在場之人均有聽到及看到，被告非常堅持售價，鮑美玲、洪春田、邵素貞均未協助議價等語（見本院卷第90至92頁背面）。
（3）證人即新城公司員工邵素貞於本院審理時結證稱（見本院卷第92頁背面至94頁背面）：
A、101 年5 月2 日至101 年7 月31日間任職於中信房屋中正加盟店，101 年8 月1 日起，任職新城公司，我在系爭房地買賣屬於賣方的仲介。於102 年4 月12日簽約前二、三日，洪春田告知被告所有系爭房地要出售，我向洪春田詢價，洪春田告知有人開價1 億800 萬元並建議我開價1 億
900 萬元，服務費為200 萬元，我就將此訊息告知老闆鮑美玲，鮑美玲就打電話給周凱君，詢問是否有買家，我聽到鮑美玲電話中有說到找清哥來看，說房子很漂亮。後來就由我透過洪春甜聯絡被告，雙方約定在102 年4 月12日下午4 、5 點間帶看，當天我、原告、被告、周凱君、鮑美玲、洪春田都在場。至現場時賣方開價1 億1000萬元，原告向被告議價，最後就以1 億1000萬元現況交屋，因為新城公司是賺仲介服務費，就馬上通知代書到場簽約，在代書未到場前，我跟鮑美玲就問賣方佣金多少？被告說
100 萬元，我、鮑美玲、洪春甜及被告就到旁邊洽商服務費的數額，最後被告答應支付126 萬元服務費。洪春甜再從126 萬元中取走36萬元，所以新城公司收到90萬元的服務費。我從90萬元中取走約36、37萬元，其餘全歸公司，鮑美玲沒有拿服務費。
B、我第一次與洪春甜聯絡後，至其後之洽談過程中，都跟洪春甜聯繫，因鮑美玲是我的主管，也會向鮑美玲報告，在場時，均由買賣雙方直接議價，我們只是單純介紹牽線，賺取仲介費用。本件沒有簽委託書，因時間非常急迫，系爭買賣契約業績是掛賣方。
C、簽約後的第二天或第三天，洪春田打電話詢問，為何支票是鮑美玲的名義，因我不清楚，在第二次付款時，洪春田同樣問這問題，我詢問鮑美玲，鮑美玲說原告資金不足，所以邀約合資購買。
（4）證人洪春田於本院審理時結證稱：當初是我姊夫即被告打電話告知要賣系爭房地，我告知有朋友在中信房屋上班，之後我就告訴邵素貞此事，邵素貞告訴我有買家，我就陪買賣雙方去看房子。中間洽商的情形我不知道，在場我在跟姊姊聊天，後來買賣雙方就談成了，當天在場賣方是由被告主導，我只是打電話給邵素貞說被告要賣系爭房地等語，邵素貞都只有跟我聯絡等語（見本院卷94頁背面至96頁背面）。
（5）從上述證人周凱君、邵素貞及洪春甜證詞可知，有關系爭房地買賣之相關事宜，諸如系爭房地之出賣價額，顯均係由兩造自行議價所主導，周凱君、邵素貞、洪春甜及鮑美玲等人則藉由同事關係相互代為交叉聯繫兩造到場，堪信周凱君、邵素貞、洪春甜及鮑美玲等人係分別向兩造報告訂約機會，而屬報告居間，又周凱君中信房屋桃園中正店負責人，並受原告之委託，邵素貞、洪春甜及鮑美玲則受被告之委託，足認原告與中信房屋桃園中正店間成立居間契約，邵素貞、洪春甜及鮑美玲則與被告間成立居間契約，故原告主張被告與訴外人鮑美玲、邵素貞及洪春甜間僅成立居間契約等語，要屬可採。
（二）本件有無雙方代理之情？當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。被告主張訴外人鮑美玲於系爭房地買賣過程中負責代表中信房屋桃園中正店，並隱瞞自己為系爭房地買方之事實，除自己為自己之代理人外，又是賣方即被告之代理人，明顯違反民法第106 條有關雙方代理之禁止規定云云，然查系爭買賣契約之簽訂，被告均未授與代理權予中信房屋桃園中正店、邵素貞、洪春甜及鮑美玲處理系爭房地買賣相關事宜，被告與邵素貞、洪春甜及鮑美玲間僅成立居間契約關係，業如上述，且被告亦未對於是否曾授與鮑美玲代理權之事實舉證以實其說，況居間之中人，在一般買賣交易市場上，基於經濟利益等考量，嗣後成為買受人者，所在多是，是被告上述主張，自不足採，故本件自無雙方代理之情。
（三）約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252 條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院92年度臺上字第697 號判決要旨參照）。查兩造所簽訂系爭買賣契約書第11條第1 項前段規定：「乙方（即賣方）除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應付甲方已支付價款簽分之一計算違約金予甲方，甲方並得於該其應支付之價款中逕為扣除」（見本院卷11頁），系爭不動產點交日期為102 年7 月12日，此亦有系爭買賣契約書在卷可查（見本院卷第8 頁），則原告依前揭規定請求被告給付違約金，自屬有據。
五、綜上所述，原告爰依買賣契約之法律關係，請求被告應於原告給付2121萬102 元後，將其所有系爭房地之所有權移轉登記予原告，或原告所指定之登記名義人鮑美玲；被告應給付原告100 萬元及起訴狀繕本送達之翌日即102 年9 月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達之翌日即102 年9 月18日起至清償日止，按日給付原告5萬元，均有理由，應予准許。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法核均對判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 3 月 21 日
民事第二庭 法 官 謝憲杰本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 21 日
書記官 蔡宜芳