臺灣桃園地方法院民事判決 102年度重訴字第309號原 告 羅生源監 護 人 林生喜訴訟代理人 張麗真律師被 告 袁華斌訴訟代理人 潘維成律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，於民國103 年12月18日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告與被告間就坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地，應有部分全部，暨其上同段一九五、一九六、一九七建號建物，應有部分均為全部，於民國一０一年八月二十四日所為買賣之債權行為，應予撤銷。
被告應將前項不動產經桃園市蘆竹地政事務所於民國一０一年九月十八日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為原告所有。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第7 款分別定有明文。而上開條文所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100 年度台抗字第716 號裁判意旨參照）。查原告起訴聲明本係：「原告與被告於民國101年8 月24日之不動產買賣契約應撤銷。前項，桃園市蘆竹地政事務所就桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）於101 年9 月18日以買賣為原因，移轉所有權全部之登記應予以塗銷，回復為原告所有。第一項，桃園市蘆竹地政事務所就坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上之建物即195 建號（門牌號：大智路89號）、196 建號（門牌號：大智路89號2 樓）、197 建號（門牌號：大智路89號3 樓）等3 筆建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產）於101 年9 月18日以買賣為原因，移轉所有權全部之登記應予以塗銷，皆回復為原告所有。」等語（參見本院卷㈠第
4 頁）；嗣於103 年6 月25日具狀將上開聲明列為備位聲明，並追加先位聲明為：「確認兩造101 年8 月24日之系爭不動產買賣契約不存在。桃園市蘆竹地政事務所就系爭土地，原因發生日期：101 年8 月24日，登記日期：101 年9月18日，登記原因『買賣』之所有權移轉登記應予塗銷，回復為原告所有。桃園市蘆竹地政事務所就系爭土地上之系爭建物，其原因發生日期：101 年8 月24日，登記日期：10
1 年9 月18日，登記原因『買賣』之所有權移轉登記皆予以塗銷，回復為原告所有。」等語（參見本院卷㈠第273 、27
4 頁）。核原告上開所為訴之追加，均係基於如後所述塗銷系爭不動產所有權移轉登記之同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，要無不合，應予准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。查原告主張其係在無意識或精神錯亂中與被告簽訂系爭不動產買賣契約，是該買賣契約不存在，被告應將系爭不動產所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為原告所有等語，然此情為被告所否認，致原告於私法上之地位有不安之狀態或受侵害之危險，揆諸前揭法律規定及判例意旨，原告依法提起本件確認訴訟，應認有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告早於85年間即經診斷罹患精神分裂症，繼於93年間領有
殘障手冊，係一無法為意思表示或受意思表示或不能辨識意思表示之人，嗣經本院家事庭於101 年12月30日以101 年度監宣字第395 號、102 年度監宣字第379 號裁定，宣告原告為受輔助宣告之人，並選定其胞兄林生喜為其輔助人（下稱另案受輔助宣告事件）；是原告於101 年8 月24日將其所有之系爭不動產出售予被告，並簽訂系爭不動產買賣契約之行為，依民法第75條規定，應屬無效。又縱認原告於簽訂系爭不動產買賣契約時，非在無意識或精神錯亂中所為，惟一般人自外觀即可察知原告之意識能力異於常人，則被告利用原告此一精神狀態而簽訂系爭不動產買賣契約，即屬詐欺之行為，爰依民法第92條規定，以本件起訴狀繕本之送達代為撤銷系爭不動產買賣契約之意思表示。復系爭不動產之市值達新臺幣（下同）3,102 萬元以上，被告卻利用原告為精神耗弱之人，僅僅以相當於市價22％之700 萬元即買受系爭不動產，顯失公平，是原告亦得依民法第74條規定，請求撤銷被告之暴利行為。是以，系爭不動產買賣契約既因無效或撤銷而不復存在，被告自應將系爭不動產所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為原告所有。為此，爰依民法第74條、第75條、第92條規定，提起本件訴訟。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈林生喜受父、母之託，長期保管其胞弟即原告所有不動產
之權狀、印鑑證明之印鑑等，迄至原告於86年間結婚時，亦同。嗣原告所有之系爭建物於101 年6 月間出租予他人使用後，訴外人即原告之配偶戴宴真始知悉原告名下之財產，並與他人共同計畫，先將原告之戶籍址遷移至系爭19
5 建號即門牌號碼桃園市○○區○○路○○號建物，繼陸續申請補發原告名下土地之所有權狀，並將之寄送至系爭19
5 建號建物，致使原告無法察覺；第於同年8 月24日攜同原告至桃園市大園區戶政事務所辦理印鑑證明變更登記後，旋於同日至公證人蔡佳燕之事務所辦理系爭不動產買賣契約之公證，暨在申請所有權移轉登記書上用印；後戴宴真發覺遭受詐欺，遂於同年9 月3 日再次攜同原告至桃園市大園區戶政事務所辦理印鑑證明變更登記，並以原告之名義，於同年9 月6 日以存證信函向被告為撤銷系爭不動產買賣契約之意思表示，然卻仍於事後配合被告辦理系爭不動產所有權移轉登記事宜，實居心叵測；而地政機關鑒於原告之印鑑證明有所變更，遂要求被告進行補正，戴宴真乃於101 年9 月17日與原告、被告、地政士邱顯富併同至戶政機關，再次辦理變更印鑑證明，復旋至地政機關進行補正，以遂其取得系爭不動產之利益。另原告之身分證或戶籍謄本上未有受輔助或監護宣告之註記，則自形式上觀之，原告既年滿20歲，係為有行為能力之人，且會簽署自己之姓名，戶政機關或地政機關自無拒絕原告申辦事項之理，然不得僅因此即認定原告有為意思表示之能力，蓋原告自外型及交談即可察覺異樣，否則於101 年8 月24日辦理印鑑證明變更時，戶政機關之承辦人員端不致在申請書上記載「由妻陪同辦理」等字。
⒉迎旭診所於101 年間針對原告之精神狀況進行鑑定之結果
，判定原告因心智缺陷，致其為意思表示、受意思表示及辨識意思表示效果之能力顯有不足，已達過去所謂「精神耗弱」之程度。至鑑定報告記載「羅生源意識清楚、大致可切題回答、一般判斷力尚可，且羅生源外觀上大致無異狀」等語，僅係迎旭診所鑑定之理由，當無可據此即認原告之精神無問題；是被告就此所辯，顯係斷章取義，要無足採。
⒊公證人蔡佳燕於公證時發現系爭不動產買賣價金低於系爭
土地公告現值（尚不包括建物價值），顯失公平，卻未向原告說明，復發現原告於公證過程均未言語，不但未察覺此不符公證之原則而予以停止，甚要求原告依其指示唸出金額及簽名以簽收價金，並據此認定原告之意思表示無疑，實悖於公證法第71條、第72條關於公證應踐行程序之規定，當不生公證之效力。又公證人蔡佳燕為維護自身之職業，當無可能陳述對其不利之證詞，是其所為之證述，亦不足採信。
⒋系爭195 建號建物由訴外人即被告之兄弟袁華政以每月租
金11,000元承租使用，租期至106 年6 月1 日止，折合減損系爭不動產買賣價值為627,000 元；而系爭196 建號建物則由訴外人即被告開立之千互國際有限公司承租使用，然於102 年3 月10日即終止租約；至系爭197 建號建物於出售後，原告即未居住在該處；是系爭不動產於出售後即全由被告使用，則永大不動產估價師事務所對於系爭不動產在101 年8 月24日之買賣價值等事項進行鑑定時，其認定租金收益造成買賣價值減損993,000 元乙情，顯與事實未合。
⒌系爭不動產之買賣係有心人士利用原告尚未遭法院宣告為
受輔助宣告人之際，唯恐原告之意識能力遭人質疑，不僅要求其配偶戴宴真為連帶保證人，再加以公證人之公證，倘日後有人質疑，即可以此為護身符，此技倆業已在刑事偵查案件得逞，懇請本院自行依法審判等語。
㈢並聲明：先位聲明：⒈確認兩造101 年8 月24日之系爭不動
產買賣契約不存在。⒉桃園市蘆竹地政事務所就系爭土地，原因發生日期：101 年8 月24日，登記日期：101 年9 月18日，登記原因「買賣」之所有權移轉登記應予塗銷，回復為原告所有。⒊桃園市蘆竹地政事務所就系爭土地上之系爭建物，其原因發生日期：101 年8 月24日，登記日期：101 年
9 月18日，登記原因「買賣」之所有權移轉登記皆予以塗銷，回復為原告所有；備位聲明：⒈撤銷兩造101 年8 月24日之系爭不動產買賣契約。⒉桃園市蘆竹地政事務所就系爭土地，原因發生日期：101 年8 月24日，登記日期：101 年9月18日，登記原因「買賣」之所有權移轉登記應予塗銷，回復為原告所有。⒊桃園市蘆竹地政事務所就系爭土地上之系爭建物，其原因發生日期：101 年8 月24日，登記日期：10
1 年9 月18日，登記原因「買賣」之所有權移轉登記皆予以塗銷，回復為原告所有。
二、被告則以：㈠觀諸迎旭診所出具之鑑定報告書記載之個案史、鑑定過程：
「101 年11月23日根據親自診視個案及家屬描述，羅員行動自如但稍嫌緩慢。…鑑定過程：精神狀態檢查：羅員意識清楚。外觀稍嫌不整。注意力尚可。態度可部分合作。行為顯退縮。話量稍少，大致可切題回答。思考方面已無明顯怪異想法，但內容貧乏。知覺方面否認有幻覺。一般判斷力尚可。…理學檢查：羅員外觀上大致無意狀。」等語，可知原告雖罹患精神分裂症，然意識清楚、大致可切題回答、一般判斷力尚可，且外觀上大致無異狀；而被告向原告買受系爭不動產之際，除有原告之配偶戴宴真全程陪同外，尚經過公證人之公證，足徵原告於出售系爭不動產時，確可自為意思表示或受意思表示，且無所謂因急迫、輕率或無經驗以及受詐欺而為意思表示之情。質言之，系爭不動產買賣計經過三道程序，其一係公證人蔡佳燕於核定公證費用之際，業已發現系爭不動產買賣價格低於公告現值，並再三確認兩造買賣之真意，其二係戶政機關辦理印鑑證明登記，其三係地政機關詢問原告關於系爭不動產買賣細節，原告均可正常答覆，而上開三道程序均須由原告本人親自辦理，惟相關承辦人員均未發現原告係無法為意思表示或受意思表示或不能辨識意思表示之人，復原告遭通報為失蹤人口時，就警方之詢問亦均可正常陳述意見，再勾稽比對臺灣桃園地方法院檢察署102年度偵字第17051 號不起訴處分書、臺灣高等法院檢察署10
3 年度上聲議字第5566號駁回再議處分書，均認原告未陷於錯誤而為系爭不動產之交付，故原告指稱其係於急迫、輕率或無經驗及受詐欺而為出售系爭不動產之意思表示云云，顯屬無理。
㈡本件鑑定人即永大不動產估價師事務所捨收益法而採比較法
進行鑑定，固有其專業之考量，然比較法側重比價效應，極可能因政府土地政策之改變而造成價格大幅滑落，觀以該估價師事務所出具之不動產估價報告書可知，系爭不動產所在區域之房價係人為哄抬所致，實際上該地區之生活機能極差，則房價極可能因此迅速泡沫化，而系爭不動產迄至106 年
6 月始進行點交，被告方可能再行出售系爭不動產，期間變數極多，若以長久價值而言，似採收益法較符合實際價值，則依據上開不動產估價報告書所載減損之影響價值為5,130,
500 元，予以扣除後，系爭不動產之價值僅為7,490,198 元，與系爭不動產買賣契約所約定之價金即相去不遠等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（參見本院卷㈡第114 至116 頁）：㈠本院家事庭於101 年12月30日以101 年度監宣字第395 號、
102 年度監宣字第379 號裁定，宣告原告為受輔助宣告之人，並選定林生喜為原告之輔助人（即另案受輔助宣告事件）；嗣經戴宴真提起抗告，現由本院家事庭以103 年度家聲抗字第23號審理中。另據迎旭診所於101 年間針對原告之精神狀況鑑定報告記載，稱判定原告因心智缺陷，致其為意思表示、受意思表示及辨識意思表示效果之能力顯有不足，已達過去所謂「精神耗弱」之程度（參見本院卷㈠第61、62頁）。
㈡坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地，應有部分全部，於
93年7 月26日以領回扺價地為原因，移轉所有權登記於原告名下，嗣於101 年9 月18日以買賣為原因，移轉所有權登記於被告名下（參見本院卷㈠第11、13、64頁）；坐落同段19
5 建號即門牌號碼桃園市○○區○○路○○號建物，應有部分全部，在95年8 月10日辦理第一次所有權登記於原告名下，嗣於101 年9 月18日以買賣為原因，移轉所有權登記於被告名下（參見本院卷㈠第14、16、65頁）；坐落同段196 建號即門牌號碼桃園市○○區○○路○○號2 樓建物，應有部分全部，在95年8 月10日辦理第一次所有權登記於原告名下，嗣於101 年9 月18日以買賣為原因，移轉所有權登記於被告名下（參見本院卷㈠第18、19、67頁）；坐落同段197 建號即門牌號碼桃園市○○區○○路○○號3 樓建物（與上開不動產即為系爭不動產），應有部分全部，在95年8 月10日辦理第一次所有權登記於原告名下，嗣於101 年9 月18日以買賣為原因，移轉所有權登記於被告名下（參見本院卷㈠第21、23、69頁）。
㈢本件101 年8 月24日房地買賣契約書，係記載將原告所有之
系爭不動產出售予被告，約定買賣價金為700 萬元，復由原告之配偶戴宴真為原告之連帶保證人，其中系爭不動產買賣契約第㈢、㈣、㈤點記載略以：「㈢本約房地現有租約，甲方（即被告）同意知悉，甲方至租期屆滿期間之租金由乙方（即原告）繼續收取，租約到期押金乙方須返還租客…㈣雙方合意本約最遲於101.12.31 日前交屋結案。㈤本約房地另有抵押權設定（擔保債權總金額：最高限額新臺幣伍佰萬元正），上開抵押借貸概由甲方就尾款金額內負責排除，若有興訟概由甲方負擔訴訟費、律師費，乙方須全權配合甲方處理上開事宜，絕無異議。」等語；另系爭土地買賣契約於簽約是日，經公證人蔡佳燕以101 年度桃院民公佳字第1127號作成公證書在案，其中公證實際體驗情形㈢乙欄記載略以：
「請求人雙方同意買賣標的買賣金額為新臺幣柒佰萬元整，買受人了解目前租賃標的房屋使用狀況為一樓租予第三人租期至民國一百零六年六月一日止，二樓租予第三人租期至民國一百零二年三月十日止，三樓為出賣人自用，出賣人同意於民國一百零一年十二月三十一日前交屋；至於買賣標的目前有抵押權設定，買受人同意協助處理抵押權塗銷事宜。」等語（參見本院卷㈠第25至34頁、卷㈡第36至51頁）。
㈣桃園中壢環北郵局101 年9 月6 日第623 號存證信函係以原
告之名義寄送予被告，其內容記載略以：「…本人受告知買受金額為3700萬元，故本人及配偶同意簽字，然公證後，本人方從公證人處拿到契約，看契約竟記載價格為700 萬元。
本人顯然受詐欺或意思表示錯誤，特以此函撤銷意思表示…」等語（參見本院卷㈠第81、82頁）。
㈤本院前於103 年2 月19日以桃院勤民博102 年度重訴字第30
9 號函囑託永大不動產估價師事務所就系爭不動產於101 年
8 月24日之買賣價值等事項進行鑑定，經永大不動產估價師事務所估價之結果為：⒈系爭不動產於101 年8 月24日之正常買賣價值為31,022,000元；⒉由出租人收取租金，合計減損金額993,000 元；⒊最高限額抵押權之排除，因有興訟產生之訴訟費、律師費，影響系爭不動產於上開時點之買賣價值約略為5,130,500 元等語（參見本院卷㈠第160 至238 頁）；復於103 年8 月5 日就採取之鑑價準則等事項，以永估字第000000000 號函覆本院略以：「本案於103 年2 月19日桃院勤民博102 年度重訴字第309 號函係委託鑑定本案標的於101 年8 月24日之買賣價值，故價格日期為101 年8 月24日，本案係評估101 年8 月24日之不動產市場合理價值，不動產之價值因價格日期之不同受當時之政策面、不動產市場供需面、國內外經濟情勢面、不動產融資成數管制及不動產放款利率等因素影響，於不同價格日期會有房價行情波動之情形。依貴院說明二所述，本案以比較法為鑑價準則，並評估101 年8 月24日當日之市場合理價格，不動產市場價格係因價格日期當時之各種外在政策、經濟因素而波動，於日後系爭不動產如政府強力打房政策以及融資金融成數之管控下，將造成行情波動之情形，但本案僅考量價格日期即10
1 年8 月24日當時之條件下所形成之合理價格，於日後因政策、經濟因素之變化而影響不動產價格之比率及金額將無法預測及不列入考量…」等語（參見本院卷㈡第13頁）。
㈥桃園市大園區戶政事務所於102 年12月30日就原告是否親自
辦理印鑑變更乙案，以桃大戶字第0000000000號函覆本院略以：「按申請印鑑變更登記應由當事人親自辦理，印鑑登記辦法第五條定有明文。查羅生源於101 年8 月24日、9 月
3 日、9 月17日前後3 次申請印鑑變更登記，申請書上有其簽名及用印。其中8 月24日之申請書上註記「由妻陪同辦理」。本所受理印鑑變更登記、核對戶籍資料，確認無誤後即應受理，至於當事人是否通報為失蹤人口，本所尚無權據此理由否准其申請，惟遇此個案時仍會婉轉說明，請當事人辦理撤銷協尋。另查羅生源係於102 年3 月20日註記失蹤人口，尚與上開說明無涉，併此敘明。」等語（參見本院卷㈠第106 頁）。
㈦桃園市蘆竹地政事務所於103 年1 月3 日就系爭不動產在10
1 年8 、9 月間申辦所有權移轉登記乙案，以蘆地登字第0000000000號函覆本院略以：「經查旨揭羅生源、袁華斌間（代理人邱顯富）申辦所有權買賣移轉登記申請案（本所101年8 月31日收件蘆資字第208530號），本案因未依土地登記規則第34條規定檢附義務人羅生源之印鑑證明，本所於101年9 月3 日蘆登補字第000595號補正在案。嗣後羅生源於10
1 年9 月17日當日親送印鑑證明（大園區戶政事務所101 年
9 月17日核發）至本所，因該印鑑證明之印登日期（101 年
9 月17日）與本所101 年9 月3 日查詢內政部戶役政電子閘門系統之印鑑證明登記日期（101 年9 月3 日）不符，為求審慎，經當事人羅君同意依土地登記規則第40條規定核對其身分，並於契約書簽名認章。」等語（參見本院卷㈠第107頁）。
㈧桃園市政府警察局大園分局於103 年1 月22日就原告在101
年8 、9 月間是否曾遭通報為失蹤人口乙案，以園警分戶字第0000000000號函覆本院略以：「…羅民母親林秀鑾女士於
101 年10月30日09時19分至新北市政府警察局土城分局清水派出所報案失蹤；復於102 年1 月10日16時15分由桃園市政府中壢分局中壢派出所員警尋獲…」等語（參見本院卷㈠第
138 頁）；繼於103 年6 月9 日就原告經尋獲後，係由何人帶走乙節，以園警分防字第0000000000號函覆本院略以：「…經查為其妻子戴宴真與羅民一同離開…」等語（參見本院卷㈠第266 至270 頁）。
㈨兩造間相關訴訟事件如下：
⒈被告前於101 年間訴請原告移轉系爭不動產所有權登記，
繼於同年間訴請林生喜塗銷系爭不動產抵押權登記，而嗣均撤回起訴在案。
⒉原告於101 年9 月20日向臺灣新北地方法院檢察署對林生
喜提起詐欺告訴，嗣於偵查中撤回告訴，臺灣新北地方法院檢察署遂以101 年度偵字第27746 號為不起訴處分。
⒊林生喜前於101 年9 月27日向臺灣桃園地方法院檢察署對
被告、戴宴真提起詐欺告訴，經臺灣桃園地方法院檢察署檢察官偵查後，以102 年度偵字第17051 號為不起訴處分，繼經臺灣高等法院檢察署以103 年度上聲議字第5566號駁回林生喜再議之聲請，第經本院刑事庭以103 年度聲判字第54號刑事裁定被告、戴宴真交付審判在案。
⒋被告前向臺灣桃園地方法院檢察署對林生喜提起妨害名譽
等告訴，經該署檢察官偵查後，以102 年度偵字第7100、8618號聲請簡易判決處刑。
㈩林生喜先後於94年5 月、95年10月、101 年4 月取得坐落桃
園市○○區○○段○○○ ○號土地應有部分35/1000 、60/100
0 、395/1000（參見本院卷㈠第54頁）。
四、兩造於本院103 年12月18日言詞辯論期日，協議簡化本件爭點如下（參見本院卷第116 頁背面）：
㈠原告先位主張依民法第75條規定請求確認系爭不動產買賣契
約不存在，並請求被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記，回復為原告所有，有無理由？㈡原告備位主張依民法第74條或第92條規定，擇一請求撤銷系
爭不動產買賣契約，並請求被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記，回復為原告所有，有無理由？
五、本院之判斷：㈠原告先位主張依民法第75條規定請求確認系爭不動產買賣契
約不存在，並請求被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記，回復為原告所有，為無理由：
⒈按無行為能力人之意思表示，無效。雖非無行為能力人，
而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者，亦同，民法第75條定有明文。而所謂無意識，係指全然無識別、判斷之能力；精神錯亂，則指精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度而言。故未受禁治產宣告之成年人，於行為時縱不具正常之意思能力，惟如未達上述無意識或精神錯亂之程度，要難謂其意思表示無效（最高法院99年度台上字第1994號裁判意旨參照）。另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第277 條前段規定甚明。而認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷（最高法院100年度台上字第454 號裁判意旨參照）。
⒉本件原告主張其於85年間即經診斷罹患精神分裂症，繼於
93年間領有殘障手冊，係一無法為意思表示或受意思表示或不能辨識意思表示之人，嗣經本院家事庭於101 年12月30日裁定宣告為受輔助宣告之人，是其於101 年8 月24日將其所有之系爭不動產出售予被告，並簽訂系爭不動產買賣契約之行為，依民法第75條規定，應屬無效等語，固據其提出全民健康保險重大傷病證明申請書、身心障礙手冊、本院102 年度家暫字第48號家事裁定、桃園縣政府社會局社會工作科監護（輔助）宣告調查訪視報告等件影本在卷為憑（參見本院卷㈠第6 、7 頁、本院卷㈡第83至88頁）。惟查，原告於另案受輔助宣告事件審理中，經法院委請迎旭診所於101 年11月23日就原告之精神狀況為鑑定，其鑑定結果認原告因心智缺陷，致其為意思表示、受意思表示及辨識意思表示效果之能力顯有不足，已達過去所謂「精神耗弱」之程度，如兩造不爭執之事實㈠所示；其中鑑定過程乙欄並記載：「精神狀態檢查：羅員（即原告）意識清楚。外觀稍顯不整。注意力尚可。態度可部分合作。表情淡漠。行為顯退縮。話量稍少，大致可切題回答。思考方面已無明顯怪異想法，但內容貧乏。知覺方面否認有幻覺。一般判斷力尚可，但對日常用錢及財務處理缺乏概念。定向感大致正常。有部分病識感。短期記憶力不佳。顯示其長期受到慢性精神病影響，人格已明顯退化，對於較複雜之事務缺乏理解及處理能力。精神狀態已達精神耗弱程度。」等語，有該診所101 年11月23日迎旭祥監宣字第101316號函檢附精神鑑定報告書在卷可稽（參見本院卷㈠第61、62頁），足見原告雖因罹患慢性精神分裂症而致其有為意思表示、受意思表示及辨識意思表示效果之能力顯有不足之情形，然尚未達全然無識別、判斷之能力，抑或精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度；此由桃園縣政府社會局社會工作科於101 年11月1 日訪談原告後所出具之監護（輔助）宣告調查訪視報告記載：「身心狀況：訪員實訪所見，相對人（即原告）皮膚黝黑、身形適中，行動自如但動作較遲鈍無精神。相對人能眼神注視訪員，需思索停頓或由關係人重述才可回應，有現實感和時間定向感，如：準確回答日期、時間、星期幾及現今總統，對往事亦有記憶且能陳述。相對人可書寫名字和家中住址，無法背誦身份證字號，亦清楚不可亂簽名。自述有幻聽，可聽到小孩與其說話，除服藥想睡外，身體無其他特別狀況。」等語（參見本院卷㈡第83至88頁），亦足以為證。
⒊又者，原告於本院審理中並未否認係由其親自於系爭不動
產買賣契約上簽名乙情；而兩造於簽立系爭不動產買賣契約是日，即經公證人蔡佳燕以101 年度桃院民公佳字第1127號作成公證書在案，如兩造不爭執之事實㈢所示，證人即公證人蔡佳燕就當日公證情形，並於本院審理中結證稱：本件買賣契約是由伊幫兩造公證，公證當日兩造均有親自到場，原告當時是坐在伊左側，伊說明時可以感受到原告很認真的眼神，後來伊就去打公證書，並交給兩造簽名，文件有很多份，原告都有自己拿過去簽名；因原告都沒有講什麼話，所以伊就請原告告訴伊本件契約之買賣價金，原告有一點遲疑，伊就指明契約上約定之買賣價格，原告有把該價格講出來，伊覺得原告這樣的表示不太夠，就請原告把當天收受之價金寫出來，原告有寫在簽收支票之下方等語（參見本院卷㈡第25頁背面至第26頁），並有證人蔡佳燕所提出之公證卷宗影本在卷可據（參見本院卷㈡第34至58頁）；復參以原告於簽立系爭不動產買賣契約後，於101 年8 月24日至同年9 月17日期間，先後至桃園市大園區戶政事務所辦理印鑑變更登記，及至桃園市蘆竹地政事務所辦理系爭不動產所有權移轉登記，均能親自於相關文件上簽名，如兩造不爭執之事實㈥㈦所示；均足徵原告於簽立系爭不動產買賣契約時，尚難認確處於全然無識別、判斷能力之無意識狀態，抑或精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之精神錯亂程度，揆諸前揭法律規定及說明，原告主張其簽立系爭不動產買賣契約之行為，依民法第75條規定應屬無效云云，尚屬無據。從而，原告據此先位聲明請求確認系爭不動產買賣契約不存在，並請求被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記，回復為原告所有，為無理由，應予駁回。
㈡原告備位主張依民法第74條規定，請求撤銷系爭不動產買賣
契約，並請求被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記，回復為原告所有，為有理由：
⒈按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財
產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條第1 項定有明文。又法院依前揭規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院28年上字第107 號判例意旨參照）。再民法第74條第1 項規定意旨，係違背公序良俗及誠信原則的特殊形態，因行為人違反公平交易原則，其法律行為內容欠缺社會妥當性，法律乃允許不利益當事人事後減輕其給付，避免暴利行為之相對人獲取暴利，而有不公平情事發生（最高法院96年度台上字第2470號裁判意旨參照）。
⒉本件原告主張一般人自外觀即可察知其意識能力異於常人
，詎被告竟利用其精神狀態而與其簽立系爭不動產買賣契約，以700 萬元之價格買受市值逾3,000 萬元之系爭不動產，其情形顯失公平，故依民法第74條規定，請求撤銷系爭不動產買賣契約等語。被告則辯以：依迎旭診所出具之精神鑑定報告書記載，可知原告雖罹患精神分裂症，然其意識清楚、大致可切題回答、一般判斷力尚可，且外觀上大致無異狀，復被告向原告買受系爭不動產時，除有原告配偶戴宴真全程陪同外，尚經公證人之公證，足徵原告並無所謂因急迫、輕率或無經驗以為意思表示之情；又系爭不動產價值鑑定應採收益法較符實際價值，則依此扣除減損之影響價值後，其價值僅為749 萬餘元，與系爭不動產買賣契約所約定之價金相去不遠等語。
⒊經查，原告於另案受輔助宣告事件審理中，業經法院委請
迎旭診所於101 年11月23日就原告之精神狀況為鑑定，其鑑定結果認原告因心智缺陷，致其為意思表示、受意思表示及辨識意思表示效果之能力顯有不足，已達過去所謂「精神耗弱」之程度，已如前述。而由原告之外在表現及談話、應對情形，一般人應可察知原告之心智狀況異於常人乙情，除據迎旭診所於精神鑑定報告書鑑定過程乙欄記載：「精神狀態檢查：外觀稍顯不整。表情淡漠。行為顯退縮。一般判斷力尚可，但對日常用錢及財務處理缺乏概念。短期記憶力不佳。顯示其長期受到慢性精神病影響，人格已明顯退化，對於較複雜之事務缺乏理解及處理能力。」等語明確外（參見本院卷㈠第61、62頁），亦據桃園縣政府社會局社會工作科於同年11月1 日訪談原告後所出具之監護（輔助）宣告調查訪視報告內記載：「行動自如但動作較遲鈍無精神。…能眼神注視訪員，需思索停頓或由關係人重述才可回應，…。自述有幻聽，可聽到小孩與其說話，除服藥想睡外，身體無其他特別狀況。」等語（參見本院卷㈡第85頁），且據證人蔡佳燕於本院審理中結證稱：原告當天都沒有講什麼話，伊就請原告告訴伊本件契約買賣價格，原告有一點遲疑；伊覺得原告比較木訥，因為原告都不講話，所以伊覺得奇怪等語（參見本院卷㈡第
26、27頁）；復經本院當庭勘驗原告於103 年5 月16日接受檢察官訊問時之錄影光碟，亦發現原告就檢察官之訊問雖尚可應答，惟反應遲緩，且多無法針對檢察官之問題而為回答等情，有本院103 年12月18日勘驗筆錄在卷可按（參見本院卷第116 頁）；均足徵原告之心智缺陷異狀，一般人由其舉手投足及外在表現、應對情形應可察知，而被告於本院審理中既自承係因其兄承租系爭建物1 樓，其有意欲購買系爭不動產，遂與原告及其配偶洽談等語，自難就上情諉為不知。
⒋又兩造簽立系爭不動產買賣契約時，原告配偶戴宴真雖有
全程在場陪同，然戴宴真自身就日常事務之判斷力及理解力亦容有缺乏不足情形，此由桃園縣政府社會局社會工作科前揭監護（輔助）宣告調查訪視報告記載：戴宴真無工作，目前收入均仰賴賣屋所得，但就賣屋所得如何支出、花費等無法交代清楚；戴宴真於訪談過程中回應較少，都由訴外人即戴宴真之姊夫呂武雄代答，少有自己之意見；戴宴真雖識字，但無法判讀文字內容，訪員現場請戴宴真唸讀法院來函，戴宴真可唸讀但無法理解內文所陳；訪談中戴宴真雖全程參與，然除回應較少且未主動發言表示意見外，訪談後段直接躺在訪談員身旁之沙發睡覺等語（參見本院卷㈡第83至88頁），足以為證。是被告明知原告有心智缺陷致其判斷或辨識能力尚有不足，而原告配偶就日常事務亦有判斷力及理解力容有缺乏之情形，卻仍於無原告其他家屬在場之情況下，逕與原告就系爭不動產簽立買賣契約，顯已有趁原告之輕率或無經驗而使其為財產上給付約定之情形；此由原告於簽立上開買賣契約後，隨即寄發存證信函予被告，欲以看錯買賣價格為由撤銷意思表示，如兩造不爭執之事實㈣所示，另並旋即辦理印鑑變更登記以致系爭不動產所有權無法順利辦理移轉登記，及原告於本件所涉刑事案件偵查中陳稱：伊覺得系爭不動產賣70
0 萬元太便宜，700 萬元是代書寫的價格，整件事伊都沒什麼參與，只有去代書及公證人處辦手續，伊出售系爭不動產前並未查詢目前行情，亦未詢問他人意見等語（參見臺灣桃園方法院檢察署102 年度偵字第17051 號卷第61、62頁），均足以為佐，自亦不因其後是否由公證人就系爭不動產買賣契約進行公證而有異。
⒌再者，系爭不動產於本院審理中經囑託永大不動產估價師
事務所鑑定於101 年8 月24日之買賣價值，該所鑑定後認系爭不動產於斯時之正常買賣價值為31,022,000元，而因兩造於本件買賣契約約定其後仍由原告收取部分建物相當時間之租金，合計減損金額993,000 元，另系爭不動產上所涉定之最高限額抵押權，倘排除致興訟所產生之訴訟費、律師費，亦影響買賣價值約略為5,130,500 元，如兩造不爭執之事實㈤所示，並有估價報告書在卷可考（參見本院卷㈠第160 至238 頁）；亦即系爭不動產於前開時間之合理買賣價格，倘於扣除租金收益及最高限額抵押權設定等影響因素後，其金額約為24,898,500元（計算式：31,022,000－993,000 －5,130,500 ＝24,898,500），顯逾兩造於系爭不動產買賣契約所約定之700 萬元買賣價格，更遑論單就系爭土地之公告現值而言，即已達14,547,330元，有土地登記謄本在卷可查，亦已逾前開買賣契約所約定之700 萬元買賣價格達2 倍以上，均足證本件顯有依買賣契約成立當時情形顯失公平之情，否則證人蔡佳燕於本院審理中又何以證稱：伊計算公證費用時，有發現本件買賣價格比公告現值還低，伊有向兩造確認，但忘記當時雙方如何講等語（參見本院卷㈡第26頁）。
⒍至被告雖復辯稱：系爭不動產鑑定應採收益法較符實際價
值云云。惟查，本件既已經鑑定單位於採用比較法及收益法併予推估價格後，認系爭不動○○○區○○○○○路桃園車站特定區計畫，高鐵通車、捷運藍線通車預期及建商進駐，帶動土地價格飆漲，土地漲價帶動房價翻揚，房價每年有10％之幅度上漲，故該區房價有提前反應各方面建設之預期；另至勘查日期止，觀察該區內之生活機能成熟度不足，商業活動疲乏，甚至連店家都很少見，此等現象也反映在周邊房屋之租金行情，短期內顯然該區收益租金尚未反應當地房價成交行情，發生與市場房價水準脫離情形，造成房價與租金收益比率不符現象，故採比較價格作為最後價格決定依據等情，有前揭估價報告書在卷可稽（參見本院卷㈠第210 、211 頁）；嗣並函覆本院稱：本案係以比較法為鑑價準則，評估101 年8 月24日當日之市場合理價格，不動產市場價格係因價格日期當時之各種外在政策、經濟因素而波動，於日後系爭不動產如政府強力打房政策以及融資金融成數之管控下，或將造成行情波動之情形，但本案僅考量價格日期即101 年8 月24日當時之條件下所形成之合理價格，於日後因政策、經濟因素之變化而影響不動產價格之比率及金額將無法預測及不列入考量等語，如兩造不爭執之事實㈤所示。是本件既係囑請鑑定單位鑑定系爭不動產於本件買賣契約簽立時之合理價值，以供本院審酌系爭不動產買賣契約約定價格是否確有依當時情形顯失公平之情，自與其後因其他外在因素致影響系爭不動產價格波動之情形無涉，故被告抗辯：比較效益可能因政府政策改變而造成價格大幅滑落，該區之房價係人為哄抬，極可能迅速泡沫化，故應採收益法較符實際價值云云，自難認為可採。末原告監護人就系爭不動產買賣乙事前曾向臺灣桃園地方法院檢察署對被告提起詐欺告訴，經該署檢察官偵查後為不起訴處分，繼經臺灣高等法院檢察署駁回再議確定，如兩造不爭執之事實㈨⒊所示；然上開刑事案件係認被告所為與詐欺罪之構成要件尚屬有間，乃為不起訴之處分，此與本件係認定被告行為合於民法第74條暴利行為之法定要件，其間要屬有異，況上開刑事案件亦已經本院刑事庭裁定被告交付審判在案，有本院刑事庭103 年度聲判字第54號刑事裁定在卷可按（參見本院卷㈡第119 至125 頁），自亦無足據為有利被告之認定。
⒎綜此，被告明知原告因心智缺陷，致其為意思表示、受意
思表示及辨識意思表示效果之能力顯有不足，竟乘原告之之輕率及無經驗，與之就系爭不動產簽立買賣契約，使原告為財產上給付之約定，依當時情形顯失公平；是原告備位主張依民法第74條規定，請求撤銷系爭不動產買賣契約，並請求被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記，回復為原告所有，為有理由，應予准許。至原告另備位聲明主張依民法第92條規定，請求撤銷系爭不動產買賣契約，並請求被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記，回復為原告所有乙節，本院即無庸再予審究，併此敘明。
六、綜上所述，原告先位聲明依民法第75條規定請求確認系爭不動產買賣契約不存在，並請求被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記，回復為原告所有，為無理由，應予駁回。至原告備位聲明依民法第74條規定，請求撤銷系爭不動產買賣契約，並請求被告塗銷系爭不動產所有權移轉登記，回復為原告所有，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與上開判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 陳振嘉如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
書記官 林順成