臺灣桃園地方法院民事判決 102年度重訴字第312號原 告 楊良雄訴訟代理人 劉德壽律師複 代理人 李致詠律師被 告 官文祥訴訟代理人 簡長順律師上列當事人間請求清償債務等事件，本院於民國103 年3 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴聲明本係請求被告應給付原告新臺幣（下同）28,107,472元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語；嗣於民國102 年10月23日具狀將上開請求金額變更為28,094,472元等語（見本院卷第62頁）。核原告上開所為變更僅屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，要無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告前於87年3 月10日將渠所有坐落新北市○○區○○段○
○○段000 地號等土地（重劃後為新北市○○區○○段○○○○○號土地）（下稱系爭土地）出售予訴外人簡樹木等8 人，並簽訂買賣契約，然因違反當時法律規定而無效，被告遂委由原告撤銷上開買賣契約後居間買賣，並承諾給付買賣價金3%以為居間報酬，暨扣除被告原已領取之上開土地買賣價金、衍生費用、擔保債務後，支付上開土地買賣價金20% 作為酬金，有被告於101 年10月24日書具之確認書（下稱系爭確認書）為憑，後兩造並另行以口頭約定原告毋庸先行撤銷上開買賣契約，即可居間出售系爭土地；嗣原告依約覓得願以被告希冀之單價即每坪新臺幣（下同）32萬元買受系爭土地之買主即訴外人張水田，復與伊簽訂不動產要約書，並以存證信函通知被告簽訂買賣契約，惟被告卻藉故不予簽約，致原告迄今仍無法取得系爭土地之居間報酬4,004,160 元【計算式：320,000 ×417.1 ×3%＝4,004,160 】及酬金24,090,312元【計算式：（320,000 ×417.1 －被告原已領取之上開土地買賣價金8,500,000 －系爭土地擔保債務 4,520,440）×20% ＝24,090,312】，共計28,094,472元【計算式：4,004,160 ＋24,090,312＝28,094,472】。為此，爰依系爭確認書提起本件訴訟等語。
㈡並聲明：⒈被告應給付原告28,094,472元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造簽訂系爭確認書之真意乃係原告須辦畢被告與簡樹木等
8 人間於87年3 月10日簽訂之土地買賣契約之撤銷訴訟終結後，始有系爭土地再行居間買賣及給付酬金等事項，詎原告於受任後，均未曾處理上開土地買賣契約撤銷乙事，甚於10
2 年5 月21日以電話通知被告其不欲再受委任處理被告與簡樹木等8 人間之上開土地爭紛，更於同年6 月18日再委由游勝韃律師以存證信函通知被告略以：「如土地買賣協商進行順利並成交，相關法律訴訟，買方自會委請律師處理相關法律事宜」等語，惟如上所述，被告與簡樹木等8 人間之上開土地買賣契約訴訟尚未終結，被告豈可能有再次出售系爭土地之意願。
㈡原告既未處理委任事務，且一再要求被告應先出售系爭土地
，被告乃於同年6 月21日以存證信函向游勝韃律師為終止系爭確認書委任關係之意思表示，並於游勝韃律師收受時即告生效。嗣原告於收受被告終止委任關係之存證信函後，竟再於102 年6 月24日通知被告業已覓得買主云云，然卻僅檢附不動產要約書之節本，惟被告未曾告知原告欲以何價格出售，僅係因原告委由代發存證信函之游勝韃律師探詢被告關於系爭土地價值乙情，乃向伊表示倘每坪開價32萬元以上，始有出售之可能等語，則原告知悉該價格乙情僅係聽聞游勝韃律師所轉述，顯非被告向原告報價，復觀以朱海豐證述伊於
102 年6 月23日簽訂不動產要約書後之1 星期始通知原告等語，顯見原告係於知悉被告終止兩造間之委任關係後，始與他人論及上開要約書，並陳稱欲以每坪32萬元買受系爭土地等語，是原告未曾以每坪32萬元居間系爭土地甚明。
㈢縱認被告曾表示欲以每坪32萬元出售系爭土地，亦經原告於
102 年6 月18日以存證信函拒絕並要求被告重新開價，被告未曾再行報價，而原告於系爭確認書委任關係終止前未覓得願以每坪32萬元買受系爭土地之買方，致無促成訂約之機會，復參諸原告主張其於102 年6 月23日在場參與朱海豐等人之出價云云，可證原告於102 年6 月18日告知被告已覓得買方等語，顯屬不實，否則豈可能至同年月23日始有張水田出具之不動產要約書，況依游勝韃律師就被告有無談及買賣之內容所為證述，亦可知原告所指之買方未於102 年6 月23日前即已出價，故並無找到買方甚明，顯見此乃係原告自行製作不實之不動產要約書。綜上，兩造間之委任關係既已終止，被告即無給付居間報酬及酬金之義務，且被告無故意使條件不成就之情。
㈣系爭土地設定之抵押權計有2 筆，金額分別為4,800 萬元及
34萬元，而原告主張其中抵押權34萬元部分之債權為5,020,
440 元（即本金34萬元及違約金），被告否認之。又依系爭確認書約定原告於受領系爭土地酬金之同時，應將被告所有坐落桃園縣八德市應有部分土地設定於訴外人楊志琦名下之抵押債務予以塗銷，然楊志琦早已將該抵押債務轉讓予訴外人張志郎，卻欺瞞被告，致被告因而與伊達成和解，則該抵押權之債權為224,410 元及自83年8 月31日起至清償日止，按日每萬元20元計算，原告應同時清償並塗銷，是原告縱然得以為本件之請求，亦應予以扣減。綜此，原告既尚未完成委任事項，自不得進行居間，復因尚未成立買賣契約，亦不得請求酬金。
㈤縱認被告有給付原告系爭土地居間報酬及酬金之義務，然參
酌原告諸種行為，亦應依民法第572 條規定予以酌減居間報酬等語，資為抗辯。
㈥並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，請准供擔保宣告免假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告曾於101 年10月24日簽立原證一之確認書（本院卷第67頁）。
㈡被告所有坐落新北市○○區○○段大湖小段215 、215-2 、
215-3、215-4 、215-5 、215-6 、217 、217-1 、217-2、217-3 、217-4 、218 、218-1 、218-2 、 218-3 、218-4、219 、219-1 、219-2 、267 、267-1 、 267-2 、267-4、268 、268-2 、268-4 、268-10、268-11地號土地重測後為新北市○○區○○段○○○○○號土地，面積1,378.88平方公尺（417.1 坪）（見本院卷第19、130 頁）。㈢被告曾於102 年6 月21日發函予證人游勝韃律師請求轉知原告終止原證一之委任關係（見本院卷第98頁）。
四、本件經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第88頁反面）：㈠本件原告得請求仲介費及酬金是否以需先代辦撤銷簡樹木等
8人與被告間之買賣契約後，始可請求？㈡如是，所謂之「撤銷」應踐行如何之程序？原告是否已經依
約履行？㈢兩造嗣後是否有另行口頭約定，無須法院判決確認撤銷，原
告即可進行仲介及出售？㈣被告是否已經合法終止與原告間就系爭確認書之委任關係？
終止之效力於何時合法生效？㈤原告是否於系爭確認書之有效期間內已覓得系爭土地之買方
？㈥原告得否依據系爭確認書第1 點及第3 點請求被告給付仲介
費及酬金？是否應扣除相關費用？應扣除之金額為若干？原告請求金額之計算方式是否合理？
五、得心證之理由：㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。
㈡經查：依兩造不爭執真正之原證一確認書約定「立書人（即
被告）所有坐落新北市○○區○○段大湖小段 215 、215-2、215-3 、215-4 、215-5 、215-6 、217 、217-1 、217-
2 、217-3 、217-4 、218 、218-1 、218-2 、218-3 、218-4 、219 、219-1 、219-2 、267 、267-1 、267-2 、267-3 、267-4 、268 、268-2 、268-3 、268-4 、268-5 、268-10、268-11、268-12等地號土地持分出售予簡樹木等 8人訂立買賣契約，依當時法令規定，本件買賣違反規定，屬無效契約，此委任楊良雄代辦撤銷本件土地買賣契約，『如獲完成』，立書人同意以下列條件作為給付楊良雄酬金：⒈上列於87年3 月10日與簡樹木等8 人所訂立土地買賣契約，『如經撤銷』，立書人同意委任楊良雄代為出售本案全部持分土地，如能成交，承諾以買賣總價款百分之三為仲介費付與楊良雄。…⒊『本件土地如能撤銷原買賣契約再行出售時』，所得土地出售款，扣除原已領取土地出售款及其衍生費用、本件土地抵押債務、第2 項處理費用後所得金額，立書人同意支付百分之二十給與楊良雄」（見本院卷第67頁）。
由其上「如獲完成」、「如經撤銷」、「本件土地如能撤銷原買賣契約再行出售時」等用語文義，堪認兩造確實曾約定本件原告請求仲介費及酬金是需先代辦撤銷簡樹木等8 人與被告間之買賣契約完成「後」，始可請求。
㈢證人即代書游象信亦到庭證稱：「（問：是否看過系爭確認
書？於簽立系爭確認書時是否在場？）這是我打的字，簽的時候我在現場，還有兩造及原告之兒子，地點是在我的事務所，時間就是其上記載的時間。（問：上開確認書之條款是否為證人繕打？）是我打的，他們是一邊談，我就一邊打，我整份打好後列印出來再給兩造看過。（問：是否知悉兩造曾否約定確認書第1 點所謂之『撤銷』應踐行如何之程序？）是官司要勝訴。…有談到101 年9 月間原買主簡樹木已經向被告提履行契約訴訟，提到由原告替被告打官司，勝訴以後才由原告仲介買賣系爭土地。當初兩造的真意是要撤銷勝訴確定。」等語明確（見本院卷第148 頁反面至第149 頁反面）。
㈣證人游象信既為簽立系爭確認書時在場及協助擬就之人，對
兩造之約定過程與真意當知之甚稔，衡情亦無甘冒偽證罪刑責風險虛偽陳述迴護一造之動機，且經本院調閱101 年度重訴字第315 號履行契約案件全案卷宗查核，簡樹木等8 人確實於101 年9 月6 日起訴請求被告履行系爭土地之買賣契約（該案本院卷一簡樹木等人起訴狀上之本院收狀戳參照），與證人游象信所述相符，在該案訴訟結果未定之前，被告若委託原告將系爭土地再行出售予他人，顯然有倘簡樹木獲勝訴判決確定而陷於一物二賣債務不履行之風險，是證人游象信所述亦與常情及系爭確認書之文義相符，堪以採信，足證兩造對於原告請求仲介費及酬金請求權確實約定有附加上開條件。原告雖主張被告與簡樹木等8 人間之土地買賣契約既已自始無效，即無須再為「撤銷」云云，然本件兩造及證人游象信均非法律專業之人，系爭確認書上「撤銷」之意涵本即未必與民法用語之意義一致，況查所謂上開土地買賣契約為無效云云，究為本件兩造片面之主張而已，不惟簡樹木等
8 人否認，此一抗辯是否為該案之裁判法院所採納亦屬未定，雖簡樹木等8 人嗣因管轄問題將上開101 年度重訴字第31
5 號案件撤回，惟已復於102 年3 月1 日再向臺灣臺北地方法院重新起訴，繫屬該院102 年度重訴字第420 號案件，現尚未訴訟終結，亦業經本院調閱該案卷查核屬實，堪認被告與簡樹木等8 人間就系爭土地之買賣契約效力為何，仍在爭訟當中，再對照系爭確認書第2 點「撤銷買賣處理事件，全部委由楊良雄代理，如需委任律師處理時，亦授權由其代為委任，上述處理中所付費用由楊良雄支付，但在本件原土地買賣契約得予撤銷再行出售時，立書人同意自出售款中扣除返還，如撤銷買賣契約無法完成，楊良雄已付所有費用由其自行負擔」，益徵證人游象信稱所謂「撤銷」係指對簡樹木等8 人之勝訴判決確定一情屬實，而本件被告與簡樹木等 8人間就系爭土地之買賣契約效力既尚待臺北地方法102 年度重訴字第420 號案件之訴訟結果，原告顯然尚未完成系爭確認書中之「撤銷處理買賣事件」，自無由依系爭確認書之第
1 點及第3 點請求被告給付仲介費與酬金。原告雖主張兩造嗣後有另行口頭約定，無須法院判決確認撤銷，原告即可進行仲介及出售云云，然就此原告未能舉證以實其說，尚難憑採。
㈤是本件原告之訴為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，就其餘爭點及兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 3 月 28 日
民事第二庭 法 官 游智棋正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 28 日
書記官 楊美慧