臺灣桃園地方法院民事判決 102年度重訴字第447號原 告 陳秀雄訴訟代理人 李基益律師複 代理人 王則雅律師複 代理人 陳明煥被 告 謝碧霞
謝焽展智信房屋仲介有限公司法定代理人 石銘輝共 同訴訟代理人 邱清銜律師
游淑琄律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國103 年9 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面本件原告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
壹、原告未於最後言詞辯論期日到場，據其之前到場所為之聲明及陳述略謂：
一、原告於民國102 年6 月15日，透過被告智信房屋仲介有限公司（下稱智信公司）之人員林家慶仲介，與被告謝碧霞、謝焽展就位於桃園縣中壢市○○段○○○ ○號土地與坐落其上之桃園縣中壢市○○路○ 段○○○ 巷○○弄○○號建物（下稱系爭房屋），簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），價金為新臺幣（下同）770 萬，並約定契稅1 萬9878元、登記費746 元、履約保證費2310元、地價稅與房屋稅368 元、代書費1 萬5800元，共3 萬9102元之相關費用由原告負擔。系爭契約第
9 條：「五、乙方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲水、海砂屋、輻射屋... 等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」以及被告謝碧霞、被告謝焽展所出具之「標的物現況說明書」（於「建物現況是否有漏水情形」欄、「是否曾在一年內修復滲漏水」欄均勾選「否」），被告謝碧霞、謝焽展於締約時曾保證系爭房屋無漏水、龜裂等瑕疵。詎料原告之子陳宥宏代原告支付全部價金、上述費用並接受交付後，發現系爭房屋一樓有壁癌現象，二樓牆壁有嚴重發霉現象，四樓亦有多處漏水與牆壁不平整之狀況。此外，系爭房屋更有多處龜裂、水泥剝落之瑕疵，原告向被告謝碧霞、謝焽展反應後未獲置理，向被告智信公司提出上述問題後亦無回音，原告迫於無奈，只得提起本件訴訟，原告主張之權利如下所述。
二、原告依民法第354 條、第359 條解除系爭契約，並依民法第
259 條，請求被告謝碧霞、謝焽展返還價金770 萬元。㈠系爭房屋一樓有如上所述瑕疵，已嚴重影響居住安全與舒適
，具有減少房屋價值與通常效用之瑕疵，故被告謝碧霞、謝焽展應依據民法第354 條、系爭契約第9 條之約定負擔保責任。原告主張依民法第359條解除系爭契約。
㈡原告依上述規定解除契約後，自得依民法第259 條第1 款請求返還價金並依同條第2 款規定附加自受領時起之利息。
三、原告得依民法第92條撤銷買受之意思表示，並依民法第179條請求被告謝碧霞、謝焽展返還價金770萬。
㈠查被告謝碧霞、謝焽展於系爭契約表明其戶籍地址為「桃園
縣中壢市○○路○ 段○○○ 巷○○弄○○號」，顯係將其住家售予原告，應已明知系爭房屋有漏水、龜裂之瑕疵，且瑕疵處皆貼有壁紙、設有櫥櫃遮掩，更顯被告謝碧霞明知瑕疵之存在，然竟出具「標的物現況說明書」，表示系爭房屋現今並無漏水情形且一年內未修復滲漏水，屬施行詐術使原告陷於錯誤，誤以為系爭房屋並無上述瑕疵而決定買受，原告得依民法第92條第1 項撤銷其買受之意思表示。
㈡原告撤銷買受之意思表示後，系爭契約已不存在，被告謝碧
霞、謝焽展即屬無法律上原因而受有價金770 萬元之利益，造成原告之損害，原告自得依據上開規定，請求被告二人返還價金。
四、原告得依民法第184 條、第185 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項，請求被告三人賠償價金770 萬元以及原告因系爭買賣契約所支付之費用。
㈠被告謝碧霞、謝焽展詐欺原告系爭房屋並無瑕疵，已構成民法第184 條之侵權行為，應負損害賠償責任。
㈡被告謝碧霞、謝焽展明知系爭房屋具有多數瑕疵，卻出具如
上述內容之「標的物現況說明書」，屬施行詐術侵害原告之意思自由，並受有支出價金與相關費用之損害，構成民法第
184 條第1 項後段之侵權行為，被告謝碧霞、被告謝焽展依該規定應負損害賠償責任。
㈢被告智信公司之承辦人員林家慶違反民法第567 條之調查義
務，構成民法第184 條第2 項之侵權行為，依不動產經紀業管理條例第26條第2 項，被告智信公司應連帶負損害賠償責任。
⒈被告智信公司承辦人員林家慶係以居間為營業者，故依民法
第567 條，關於訂約事項有調查之義務。又系爭契約第9 條乃系爭房屋無瑕疵之保證，故系爭房屋有無瑕疵自屬訂約事項，被告智信公司就此應負調查義務並應據實報告予原告。查系爭房屋具有多數顯而易見之瑕疵，承辦人員林家慶顯未盡調查、報告義務而有過失，違反民法第567 條此一保護原告利益之法律，使原告做出錯誤決定而受有支付價金、費用之損害，應構成民法第184 條第2 項之侵權行為。
⒉被告智信公司屬不動產經紀業管理條例第4 條第4 款之經紀
業，故有同條例第26條第2 項規定之適用，其承辦人員林家慶執行仲介業務有過失致原告受有損害，被告智信公司應負連帶賠償責任。
㈣依民法第185條，被告三人應負連帶損害賠償責任。
本件被告謝碧霞、謝焽展詐欺原告稱系爭房屋無瑕疵，構成民法第184 條第1 項後段之侵權行為；被告智信公司之人員林家慶未盡此保護他人之法律，而構成民法第184 條第2 項之侵權行為，均係造成原告受有支付價金770 萬元與相關費用之損害。該三人之侵權行為均係造成原告損害之原因，故該三人應構成民法第185 條之共同侵權行為，應連帶負損害賠償責任。被告智信公司則依不動產經紀業管理條例第26條第2 項就其人員林家慶之侵權行為負連帶賠償責任，是故，被告謝碧霞、謝焽展與被告智信公司三人應負連帶侵權行為損害賠償責任。
五、原告得依民法第227 條、第255 條解除其與被告智信公司之居間契約（下稱系爭居間契約），並依民法第259 請求被告智信公司返還服務費15萬4000元。
㈠被告智信公司仲介未盡調查義務，構成民法第227 條第1 項之不完全給付。
⒈依據臺灣高等法院98年度上易字第643 號判決，被告智信公
司，從事本件媒介、居間之業務，對原告負有據實報告、調查之義務。
⒉原告與被告智信公司間訂有系爭居間契約，而系爭房屋具有
上述之瑕疵，均屬明顯可見，被告智信公司顯未盡調查及報告之給付義務，構成民法第227 條第1 項之不完全給付。依該規定適用民法第231 條，原告得向被告智信公司請求給付遲延之損害賠償。
㈡被告智信公司所負之調查義務之給付，非於締約前為給付不
能達其契約之目的，故原告得依民法第255 條，不經催告逕行解除系爭居間契約，並依民法第259 請求後者返還服務費15萬4000元。
六、原告得請求被告智信公司返還代墊款4000元。㈠原告曾為被告智信公司墊付電器線路檢查維修費4000元，由
林家慶簽收，然原告於法律上並無為此之義務。若認原告有為被告智信公司管理事務之意思，則構成民法第172 條之無因管理。查原告替被告智信公司墊付維修費，有利於被告智信公司且不違反後者之意思，故依民法第176 條，原告得請求被告智信公司償還因管理事務而支出之費用。
㈡若認原告並無替被告智信公司管理事務之意思，然原告於法
律上並無義務墊付電器線路檢查維修費4000元，是故被告智信公司因原告墊付上述款項而受有清償之利益，致原告受有損害，構成民法第179 條之不當得利，原告自得依該規定請求被告返還4000元。
七、並聲明：㈠被告應連帶給付原告773 萬9102元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。
㈡被告智信公司應返還原告15萬8 千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告謝碧霞、謝焽展出售系爭房屋與原告前並未居住於系爭房屋內，而將系爭房屋出租予第三人即謝碧霞、謝焽展之表弟使用，被告謝碧霞、謝焽展對系爭房屋實際狀況並不清楚，而第三人長年使用系爭房屋，於100 年間發現漏水情形而向被告謝碧霞、謝煚展主張，並自行於100 年8 月份為漏水修補費用由被告謝碧霞支付，嗣後101 年間被告謝碧霞、謝焽展將系爭房屋出租與第三人李松育，在租期間均未見李松育稱系爭房屋有何漏水之情形而向被告謝碧霞、謝焽展主張之，顯見「標的物現況說明書」中「系爭房屋是否有滲漏水情形」、「是否曾在一年內修復滲漏水」之情形二項被告謝碧霞、謝焽展所填載並無不實，是以出售系爭房屋時並無重大漏水情形亦未於一年內修補，原告所稱被告謝碧霞、謝焽展明知系爭房屋有瑕疵而出售予伊不知從何所指，未見原告就其有利之事實舉證之，更遑論被告等有何施行詐術使其陷於錯誤而認無瑕疵而為買受之情形，原告聲稱民法第92條詐欺撤銷錯誤意思表示，實無理由。
二、再者，原告與被告謝碧霞、謝焽展締結買賣前，買方及原告曾多次看屋，簽約過程中即曾與被告約定以降價作為日後如原告發現系爭房屋有漏水瑕疵時之自行修繕找補，顯見原告已自知瑕疵而同意買受系爭房屋，而依民法第355 條第1 項規定，原告既已同意系爭房屋如有漏水情形得自行修補，顯見明知有瑕疵而為買受，出賣人得免除物之瑕疵擔保責任。
三、再者，系爭房屋縱有所謂龜裂，然系爭契約所指龜裂須達影響結構安全程度，原告方得主張物之瑕疵擔保責任，而原告需就此負舉證責任是否有龜裂，而其程度有達影響結構安全，方得向被告謝碧霞、謝焽展主張物之瑕疵責任，進而言之，如原告舉證系爭房屋確實存有漏水瑕疵，然原告依據民法第359 條主張解除契約返還價金，惟該條但書規定如解除契約顯失公平時，買受人無由請求解除之，而買受人所主張之系爭建物有所謂漏水現象並未證明已達無法居住之程度、龜裂亦未證明達影響結構安全之無法居住情形，是以僅需瑕疵加以修復後，系爭建物仍得以繼續居住，且施工過程對主建物之結構並無安全上疑慮，對系爭建物並無生重大影響，是以原告無由請求解除契約。
四、原告以民法第184 條、185 條向被告等請求共同侵權行為連帶賠償責任，然被告謝碧霞、謝焽展等出售系爭房屋予原告時，確實不知系爭房屋有所謂漏水情形，並無所謂詐欺行為且無故意之情形，難謂該當民法第184 條第1 項後段已悖於善良風俗之方式加害於他人之情形，而被告智信公司之承辦人員林家慶，對於系爭房屋有無漏水情事已於被告謝碧霞、謝煚展委託銷售時至系爭房屋勘查，現場並無漏水之情形，亦未見承租人聲稱有所謂漏水瑕疵，已就其所知善盡調查之責，被告智信公司已善盡職責並無原告所稱未盡保護他人法律之義務，故並無由向被告智信公司請求共同侵權行為損害賠償之責。
五、誠如前述，被告智信公司為原告居間本件房屋銷售買賣契約事宜時，已多次為原告查詢確認系爭房屋情況，並就客觀上房屋有無重大漏水、一望即知瑕疵之情事為訪查並向使用系爭房屋承租人確認，所調查結果均為無漏水瑕疵之情形，被告智信公司已善盡調查知給付義務，縱系爭房屋有原告所稱之瑕疵，然該瑕疵並非被告智信公司可立即查知，且被告智信公司既已向久居該屋承租人確認，顯見並無原告所稱未盡調查義務，而得據民法第227 條主張不完全給付解除契約之情形，是以原告所求洵無理由。
六、並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執之事項（見本院卷第192頁背面、第193頁）：
一、原告於102 年6 月15日，經由被告智信公司之仲介人員林家慶仲介，向被告謝碧霞、謝煚展購買系爭房屋，並於同日簽訂系爭契約（見本院卷第16頁至第18頁契約書）。
二、系爭契約第17條約定：「賣方已補貼柒萬元正，不做滲漏水瑕疵擔保責任，雙方同意現況交屋，乙方（即賣方）不予修繕」
三、系爭房屋於102 年8 月7 日點交予原告（見本院卷第22頁房地產權點交及稅費分算表）。
四、原告購買系爭房屋支出之費用如下：⒈買賣價金770萬元。
⒉契稅1 萬9878元（見本院卷第19頁契稅繳款書）。
⒊履約保證費用2310元（見本院卷第21頁合泰建築經理股份有限公司統一發票）。
⒋地價稅與房屋稅368 元（見本院卷第22頁房地產權點交及稅費分算表）。
⒌代書費用1 萬5800元（見本院卷第23頁登記費用明細表）。
⒍仲介費用15萬4000元（見本院卷第43頁統一發票）。
肆、經本院於103 年6 月5 日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第193頁）：
一、原告得否依民法第354 條、第359 條解除系爭契約，並依民法第259 條，請求被告謝碧霞、謝焽展返還系爭房屋買賣價金770 萬元？
二、原告得否依民法第92條撤銷買受系爭房屋之意思表示，並依民法第179 條請求被告謝碧霞、謝焽展返還系爭房屋買賣價金770 萬元？
三、原告得否依民法第184 條、第185 條、不動產經紀業管理條例26條第2 項，請求被告三人賠償系爭房屋買賣價金770 萬元，以及原告因系爭契約所支付之費用？
四、原告得否依民法第227 條、第255 條解除其與被告智信公司之居間契約，並依民法第259 條請求被告智信公司返還服務費15萬4 千元？
伍、茲就爭點分述如下：
一、原告不得解除系爭契約，自亦不得依據民法第259 條請求被告謝碧霞、謝焽展返還系爭房屋買賣價金770 萬元。
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第35
4 條第1 項、第355 條第1 項定有明文。換言之，物之出賣人對於買受人，應擔保其物無減少其價值之瑕疵者，以買受人於契約成立時不知其物有此項瑕疵為限。其道理為雙方以買賣標的物有瑕疵為基礎約定其價金。從而基於一分錢、一分貨的具體對價關係，該在締約時為買受人所明知之瑕疵即不論為瑕疵。且民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，當事人若有免除擔保責任之特約，出賣人即可免此責任。
㈡查系爭房屋經鑑定結果，有滲漏水及龜裂之情形，滲漏水情
形係因外牆防水不良所致，房屋龜裂所在位置大多位於磚牆上及磚牆與頂板交接處，少數位於梁上，裂縫寬如大於0.3mm係屬結構裂縫，須進行補強，裂縫寬如小於0.3mm則須加強觀測該裂縫是否有擴大的情形，該裂縫發生的原因係因磚牆施工品質不良所致，磚牆與頂板或樓梯與牆之裂縫係因施工時未設置牆與頂板或牆與樓梯之連結鋼筋所致，另氯離子含量經檢測臥室梁、樓梯、客廳梁均未超過國家標準，有台北市土木技師公會103 年5 月13日北土技字第00000000000 號鑑定報告書可參（下稱鑑定報告，見卷外附鑑定報告第6 頁，及第34頁至第60頁滲漏水、油漆脫落相片）。系爭房屋固有鑑定報告書所載之漏水瑕疵情形，然系爭契約第17條既約定：「賣方已補貼柒萬元正，不做滲漏水瑕疵擔保責任，雙方同意現況交屋，乙方（即賣方）不予修繕」，並為兩造所不爭執（見上開兩造不爭執事項）。衡諸常情，原告應知悉系爭房屋有鑑定報告所示之滲漏水情形，始在系爭契約中為上開之約定。且證人林家慶亦證稱：在買賣過程當中，買方透過我們向被告謝碧霞、謝焽展表示，希望價格可以不要那麼高，因為房屋還有壁癌，現場就可以看得到，原告需要去裝修，所以就用這個理由希望可以談價，所以就簽了這個特別約定事項等語（見本院卷第137 頁背面）。核證人林家慶之證詞與系爭契約第17條之約定內容相符，以減少系爭房屋價金之方式免除被告謝碧霞、謝焽展之瑕疵擔保責任，可證原告係在知悉系爭房屋具有滲漏水及牆壁裂痕之基礎下，經過其自身之考慮並商議後，始為上開特別事項之約定。原告雖主張依據系爭契約第9 條第5 項之約定，被告謝碧霞、謝焽展須負瑕疵擔保責任。然觀諸系爭契約第9 條第5 項係約定「乙方（即被告謝碧霞、謝焽展）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」（見本院卷第17頁），由系爭契約第9 條第5 項之內容亦可知，在系爭契約未另有約定時，被告謝碧霞、謝焽展應負系爭房屋龜裂、滲漏水之瑕疵擔保責任，然系爭契約第17條之約定應可認為係系爭契約第9 條第5 項所稱之「本契約另有約定」，故被告謝碧霞、謝焽展應已無庸就系爭房屋龜裂、滲漏水之瑕疵負責。
㈢次按，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔
保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。
㈣查即使原告確實不知系爭房屋具有鑑定報告所示之瑕疵，然
系爭房屋交易價值之減損經鑑定修復所需費用為22萬元、其他損失為53萬元，合計為75萬元（見鑑定報告第67頁）。所稱之其他損失經本院函詢結果，係指房屋修護及施工時之損失3 萬元、及房屋空間因補強結構物減少之使用空間50萬元，有台北市土木技師公會103 年8 月6 日北土技字第00000000000 號函暨所附計算表格可證（見本院卷第215 頁、第21
6 頁），故系爭房屋因具有滲漏水及龜裂之瑕疵，其交易價值之減損為75萬元，尚不及系爭房屋買賣價金770 萬元之十分之一，原告主張解除系爭契約，對於被告謝碧霞、謝焽展應為顯失公平，故原告主張解除系爭契約，不應准許。原告既不得解除系爭契約，當不得請求被告謝碧霞、謝焽展返還系爭房屋買賣價金770萬元。
二、原告不得依民法第92條之規定撤銷買受系爭房屋之意思表示，被告謝碧霞、謝焽展受領系爭房屋之買賣價金，具有法律上之原因。
㈠按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示，民法第92條第1 項前段定有明文。民事上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；又主張被詐欺而為表示之當事人，應就此事項事實負舉證之責任，原告主張被告謝碧霞、謝焽展施用詐術致其陷於錯誤購買系爭房屋，就此有利之事實負有舉證責任。
㈡查原告主張被告謝碧霞、謝焽展於系爭契約中表明其戶籍地
址為系爭房屋所在之門牌，故應知悉系爭房屋有滲漏水、龜裂等瑕疵，然觀諸系爭契約，被告謝碧霞、謝焽展並未表明其等之戶籍地址為何，原告此部分之主張已難採信。且被告提出系爭房屋之租賃契約書，系爭房屋於101 年9 月1 日至
102 年8 月31日出租與李松育，有租賃契約書在卷可參（見本院卷第81頁至第84頁），益徵被告謝碧霞、謝焽展自101年9 月1 日至簽定系爭契約時，並未實際居住系爭房屋，即使被告謝碧霞、謝焽展將戶籍設於系爭房屋，亦不能證明被告謝碧霞、謝焽展知悉系爭房屋有滲漏水及龜裂之瑕疵。又證人李松育亦到庭證稱其係租用系爭房屋全棟供其全家人使用，並無其他人一同居住系爭房屋，被告謝碧霞、謝焽展亦無居住系爭房屋，居住系爭房屋期間，系爭房屋並無發生龜裂及漏水等語（見本院卷第116 頁）。由證人李松育之證詞可知，於其居住系爭房屋期間並未有龜裂及漏水之情形，可證被告謝碧霞、謝焽展亦無隱瞞系爭房屋有龜裂及漏水瑕疵，致使原告陷於錯誤締結系爭契約。
㈢原告雖又主張系爭房屋瑕疵處均貼有壁紙及設有櫥櫃遮掩，
且被告謝碧霞在系爭房屋之標的物現況說明書上表示系爭房屋現今並無漏水情形，且一年內未修復滲漏水，屬施行詐術云云（現況說明書見本院卷第24頁）。本院查系爭房屋固曾有就防水底漆及裂縫修補，然係為100 年9 月間所施作，此有被告謝碧霞、謝焽展所提出之工程報價單、電子郵件列印網頁暨施作照片在卷可參（見本院卷第74頁至第80頁），堪認被告謝碧霞就於102 年5 月28日填具標的物現況說明書時，載明上開房屋並無於最近1 年內修復滲漏水情況，並無任何虛偽不實之處，足徵被告謝碧霞於主觀上係認知已就上開房屋存有漏水瑕疵之處進行修復，且租客亦未反應有何漏水情事，則系爭房屋於出售時之屋況自應無何滲漏水情形，是以在標的物現況說明書載明系爭房屋並無滲漏水情況，尚屬可採。證人李松育亦證稱在其承租系爭房屋期間，並無更換衣櫃及床頭櫃等大型家具、亦無將衣櫃、床頭櫃搬開等語（見本院卷第117 頁）。可證被告謝碧霞、謝焽展將系爭房屋出售與原告之際，並無將大型家具移動位置，是原告主張被告謝碧霞、謝焽展刻意以壁紙、家具遮掩系爭房屋之瑕疵處，亦不可採信。
㈣是以原告之主張及舉證並不足以證明被告謝碧霞、謝焽展確
實有施以詐術使原告陷於錯誤而購買系爭房屋，故原告主張依據民法第92條第1 項前段之規定，撤銷購買系爭房屋之意思表示並無理由，不應准許。又民法第179 條不當得利以無法律上原因為前提，兩造間之系爭契約既未經撤銷，自為有效存在，系爭契約即為被告謝碧霞、謝焽展受領買賣價金之法律上原因，故原告依據民法第179 條請求被告謝碧霞、謝焽展返還購買系爭房屋之價金770萬元，亦屬無據。
三、原告不得依民法第184 條、第185 條、不動產經紀業管理條例26條第2 項，請求被告三人賠償系爭房屋買賣價金770 萬元，以及原告因系爭契約所支付之費用。
㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184 條第1 項定有明文。原告主張被告謝碧霞、謝焽展施用詐術欺騙原告系爭房屋並無瑕疵，構成民法第184 條第1項後段之侵權行為云云。然查，被告謝碧霞、謝焽展出賣系爭房屋與原告，並無施用詐術之詐欺行為，業經本院認定如上，故原告主張被告謝碧霞、謝焽展施用詐術同時構成民法第184 條第1 項之侵權行為，即屬無據。
㈡次按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事
人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567 條第1 項、第2 項分別定有明文。再按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項亦定有明文。
㈢原告主張被告智信公司之仲介人員林家慶未盡調查、報告之
義務發現系爭房屋滲漏水等瑕疵，違反民法第567 條，屬違反保護他人之法律，構成民法第184 條第2 項之侵權行為，被告智信公司應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項負連帶損害賠償責任。然均為被告智信公司所否認。本院查，原告之子陳宥宏及陳宥宏之友張家桐雖證稱林家慶未讓其等至系爭房屋2 樓檢查，系爭房屋之3 樓則有衣櫃、書櫃擋在牆壁上；4 樓則堆放雜亂之家具（見本院卷第112 頁背面、第
114 頁背面）。然證人陳宥宏證稱只有去看過系爭房屋1 次，時間在102 年6 月；證人張家桐卻證稱101 年6 月至8 月間至少10次陪同陳宥宏至系爭房屋看屋（見本院卷第11頁背面、第12頁、第114 頁），其二人關於看屋之時間及次數，證詞差異過大，是其證詞是否可信，實屬有疑。且系爭房屋係由原告及被告謝碧霞、謝焽展所簽定，是林家慶所仲介之當事人即為原告與被告謝碧霞、謝焽展。換言之，林家慶應盡其調查及報告義務之對象應為原告，而非原告之子陳宥宏、更非陳宥宏之友張家桐。雖陳宥宏稱是其要購買系爭房屋，只是委託原告簽約而已，然此與原告起訴主張為系爭房屋之買受人，陳宥宏僅為代原告支付價金、費用並接受交付系爭房屋之人（見本院卷第3 頁背面）不符，且原告與被告智信公司雙方亦訂有居間契約（見本院卷第44頁），均可證陳宥宏並非系爭房屋之買受人，亦非林家慶所居間仲介之當事人，林家慶或被告智信公司對於陳宥宏、張家桐不負有調查及報告之義務，是原告舉證林家慶對陳宥宏隱瞞系爭房屋瑕疵，實與本案無關。又證人林家慶證稱，其有向系爭房屋之承租人李先生詢問在承租系爭房屋之1 年期間，有無遇到滲漏水的情形，李先生回答沒有。除了詢問承租人，也有親自前往系爭房屋以目測方式察看。102 年7 月中旬蘇力颱風過後，亦有帶原告及其配偶前往系爭房屋察看等語（見本院卷第138 頁背面至第139 頁背面）。核與證人李松育證稱，林家慶有帶買方去看屋，其有碰過一次或二次，買方應該就是在庭之原告；林家慶亦有向其詢問過系爭房屋有無漏水的情形，其回答沒有等語相符（見本院卷第116 頁背面、第117頁背面）。復經本院依職權向交通部中央氣象局函詢，蘇力颱風係於102 年7 月11日20時30分發布陸上颱風警報，全臺出現強風豪雨，同年月13日23時30分解除陸上颱風警報，有中央氣象局103 年5 月1 日中象參字第0000000000號函可佐（見本院卷第147 頁至第148 頁背面），亦與林家慶所述時間相符。堪認林家慶已盡其調查、報告系爭房屋狀況之義務，至於原告所述系爭房屋瑕疵處均有壁紙、家具遮掩等情，即使有之，亦難期待林家慶將系爭房屋之壁紙撕去、家具移除以檢查是否有龜裂、漏水情形，否則林家慶將自陷損壞系爭房屋之責任中，故原告主張林家慶未盡其調查、報告之義務，亦無足取。
㈣被告謝碧霞、謝焽展並無侵害原告之權利，林家慶亦已盡其
調查、報告之義務，並無故意、過失使原告受有損害，無庸與被告智信公司依據不動產經紀業管理條例第26條第2 項負連帶賠償責任，故原告主張被告三人應依據民法第185 條負連帶損害賠償責任，實屬無據。
四、原告不得依民法第227 條、第255 條解除其與被告智信公司之居間契約，亦不得依民法第259 條請求被告智信公司返還服務費15萬4 千元。原告請求被告智信公司返還4000元之款項，亦無理由。
㈠原告主張被告智信公司未盡其調查及報告之給付義務，構成
民法第227 條第1 項之不完全給付，並依民法第255 條解除與被告智信公司間之居間契約。然查，被告智信公司已盡其調查及報告之義務，經本院認定如上，並不構成不完全給付，故原告亦不得依據民法第255 條解除與被告智信公司間的居間契約，居間契約既未經解除，原告亦不得依據民法第25
9 條請求被告智信公司返還服務費用15萬4000元。㈡原告支出4000元之電器線路檢查費，固提出林家慶102 年9
月1 日簽立之4000元收據為證（見本院卷第45頁）。經查，系爭房屋於102 年8 月7 日點交予原告，除為兩造不爭執外，復有房地產權點交及稅費分算表可佐（見兩造不爭執事項）。原告雖復主張點交之日期依據系爭契約第4 條應為10
2 年8 月9 日（見本院卷第183 頁）。然不論何者，原告支出4000元之電器線路檢查費時，系爭房屋既已點交，由原告占有使用中，則原告支出電器線路檢查費，當係管理自己之事務所支出，並非民法第172 條之無因管理，被告智信公司亦未受有利益，故亦無民法第179 條不當得利之適用，故原告請求被告智信公司返還4000元之部分，仍屬無據，不應准許。
五、末按民事訴訟法第286 條規定，當事人聲明之證據，法院應為調查。但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限。所謂「不必要者」，係指聲明之證據中，依當事人聲明之意旨與待證之事實，毫無關聯，或法院就某事項已得心證，而當事人仍聲明關於該事項之證據方法等情形而言（最高法院99年度台上字第675 號判決意旨參照）。系爭房屋既經台北市土木技師公會鑑定結果如上所述，本院並依據鑑定意見得心證均見上述，原告另聲請向社團法人中華民國建築技術學會重行鑑定系爭房屋，本院認顯無必要。
陸、綜上所述，系爭契約第17條業已免除被告謝碧霞、謝焽展對於系爭房屋之瑕疵擔保責任，即使被告謝碧霞、謝焽展仍須負瑕疵擔保責任，原告解除系爭契約，亦有顯失公平之情形。原告所為之舉證，尚無從使本院確信被告謝碧霞、謝焽展有施用詐術使原告陷於錯誤簽定系爭契約。被告智信公司可認已盡其調查報告之義務，亦無不完全給付之情形。原告支出電器線路檢查費，為管理自己之事務，被告智信公司亦未獲有利益。故原告依據民法第179 條、第184 條、第185 條請求返還系爭房屋買賣價金；依據民法第259 條請求返還服務費用，以及依據民法第176 條、第179 條請求返還線路維修費用，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 9 月 18 日
民事第一庭 法 官 高維駿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 18 日
書記官 洪啟偉