臺灣桃園地方法院民事判決 102年度重訴字第462號原 告 江衍俊訴訟代理人 李銘洲律師複 代理人 洪珮菱律師被 告 鄭光宏
蕭貴賓古耀明共 同訴訟代理人 陳鄭權律師
何豐行律師受 告知人 李國豪上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，本院於民國104 年
4 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間於民國一百零二年一月三十一日就附表所示不動產之買賣關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年臺上字第1240號判例參照）。本件原告主張兩造不動產買賣契約已因其解除契約而不存在，然為被告所否認，並主張原告應繼續履行契約（見本院卷第174 頁），是兩造間是否存有系爭不動產之買賣法律關係即屬不明確，而該狀態能以確認判決將之除去，依上開判例意旨，原告有即受確認判決之法律上利益，自得依上開法條之規定提起本件確認之訴。
二、次按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；告知訴訟，應以書狀表明理由及訴訟程度提出於法院，由法院送達於第三人；前項書狀，並應送達於他造，民事訴訟法第65條第1 項、第66條定有明文。被告於民國103 年2 月5 日以民事聲請告知訴訟狀，主張原告應將系爭土地移轉予被告卻移轉於第三人李國豪名下，本件確認之訴，如原告之訴無理由，系爭契約仍然存在，李國豪即應將其名下之土地返還予被告，是第三人李國豪可認係具有法律上利害關係之人，聲請本院對李國豪為訴訟告知，本院已於103 年2 月29日訴訟告知受告知人李國豪，合先敘明（見本院卷第76、81頁）。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告前於102 年1 月31日以總價金共新臺幣（下同）1 億2,
750 萬元出售坐落桃園市○鎮區○○段第484 、484-1 、484-2 、484-3 、484-4 、484-5 、484-6 、484-7 、484 -8、718 地號等10筆土地（下稱系爭土地）予被告，並簽訂買賣契約書為憑（下稱系爭契約書）。依系爭契約第2 條約定，被告應於原告與原地主間辦妥產權移轉登記及土地上未辦保存登記建物滅失完成後備妥移轉所需之文件，並給付第二期款備證款1,275 萬元，嗣系爭土地經原地主移轉登記於原告所指定之人李國豪名下，並經李國豪配合交付各項辦理所有權移轉登記所需證件予雙方共同指定之地政士，其地上物亦已辦理滅失完畢，遂經地政士發函通知被告履行系爭契約，惟被告卻遲未配合交付過戶所需之相關文件，亦未交付第二期價款，復經原告發函催告仍置之不理，顯具可歸責於被告之事由，已陷於給付遲延之違約狀態，原告經定期催告後自得解除系爭契約。而原告向本院公證處聲請寄發經認證之前開催告函，其中已載明「倘逾期未理，則自催告期限屆滿翌日起發生解除契約之效力，不另通知」等旨，參諸最高法院86年度台上字第2012號判決意旨，應認已發生解除契約之效力，是系爭契約既經原告依法解除，則兩造間系爭土地之買賣關係已不復存在，則原告訴請確認兩造間102 年1 月31日就系爭土地所為買賣關係不存在，即屬正當。
㈡被告先辯稱依系爭契約第2 條價金給付第1 項約定，第二期
備證款欄位旁有手寫註記「登記完成及未保存建物滅失完成」字樣，此處所指之「登記完成」，乃指契約標的物移轉登記予買方即被告，始發生第二期給付價款之請求權云云，嗣改稱應係指原地主完成所有權移轉登記與原告云云，其前後主張已有岐異，亦與一般交易習慣有違，已難憑採。況觀諸該第二期款「備證款」之真意，係指於備妥相關過戶所需文件階段，應由買方（被告）給付此部分買賣價款而言，此參諸系爭契約第3 條第1 項約定至明，被告於第三期款前依約尚未能取得系爭土地所有權，豈可能於未繳納第二期款前，即由原告先行移轉所有權予被告？又細繹上開加註「登記完成」之緣由，乃係被告於雙方立約當時明確知悉原告與原地主買賣關係成立，正在辦理產權移轉中，原告須登記完成後方能移轉系爭土地予被告名下，遂經雙方於系爭契約第11條第3 項加以載明上情，是探求當事人訂約之真意，應認前開備證款欄旁所加註「登記完成」一詞，當係指由原告順利自原地主買受取得系爭土地所有權而言。
㈢被告另以原告將系爭土地所有權指定移轉登記予李國豪，已
無履行系爭契約之可能，故陷於給付不能而有違約等語為辯。然依系爭契約第3 條僅規定被告有權指定產權移轉登記權利人，並未限制原告不得於應辦理產權移轉登記予被告之前，先行將系爭土地登記於自己指定之名義人名下，蓋不論原告係自原地主處買受系爭土地而直接登記為已有，或暫登記於原告指定之名義人，只要原告屆時能依被告之指示將系爭土地所有權移轉登記予被告所指定之人，即無礙於契約之履行。況原告於訂立系爭契約之初即非系爭土地之所有權人，此為被告所明知之事實，復載明於系爭契約第11條第3 項。
因之，原告既已自原地主處取得系爭土地所有權，並指示登記名義人李國豪配合辦理地上建物滅失完成，復備齊過戶所需文件交由雙方指定之地政士江庭秀收受，被告僅須配合提出相關文件，交由地政士進行申報稅捐手續，完成土地所有權移轉登記並無窒礙，被告以系爭土地未登記為原告所有為辯而拒絕履約，顯非正當，亦難辭給付遲延之違約責任。
㈣被告復以李國豪並非契約相對人，難期待其承諾必會代替原
告履行，且亦無法知悉李國豪之信用、資力，甚而推論原告係無權代理或無權處分第三人之物云云。惟依系爭契約第11條第3 項記載可知，被告於訂約時亦知原告與原地主僅成立契約尚未取得系爭土地所有權登記，此情狀與原告取得所有權而登記於李國豪名下之情形相較，兩者並無不同，被告於斯時均未質疑原告為無權代理或無權處分，現卻指摘原告無權代理、無權處分，顯然矛盾。又兩造為系爭契約當事人，被告對於原告之信用、資力應存有相當信賴關係始與原告進行本件交易，縱原告有何違反契約行為而應負損害賠償責任，其請求對象亦應向契約當事人之原告主張，要與李國豪無涉，李國豪信用及資力若何，對於被告而言不存在任何重要性。至被告抗辯原告未能於102 年5 月30日完成點交，已然違約，經其催告業已合法解除契約云云，惟查，系爭土地點交應與交付第四期款同時履行，契約已有明訂，被告迄今尚未配合交付辦理過戶所需文件、指定登記名義人及支付第二期款，更遑論後續辦理土地完稅、過戶、及交付第三期款程序，故於被告未依約按時給付第四期款前，其無權要求原告點交土地。
㈤聲明：確認兩造間於102 年1 月31日就附表所示之不動產所為之買賣關係不存在。
二、被告則以：㈠本件買賣係原告違約在先，被告已於102 年6 月10日發函解
除契約，系爭契約已溯及失其效力，原告嗣後再主張解除契約，即失所附麗；況被告並無違約，原告亦無權解除契約而沒收第一期款1,275 萬元。系爭契約第2 條規定價款給付、第1 項第二期備證款欄位旁註記有「登記完成及未保存建物滅失完成」字樣，此處「登記完成」，係指原地主完成所有權移轉登記給原告，然原地主係將系爭土地所有權移轉登記予李國豪名下，始終未曾登記於原告名下，原告顯已違反契約約定在先。緣兩造簽約時，據原告陳稱已與原地主在辦理移轉登記尚未取得所有權之故，方有「第一期簽約款並非是簽約時即給付，而係買方先開支票交給代書，俟原地主將土地移轉登記給原告後，始得再由代書將支票交給原告」及「原告登記取得土地後，雙方再辦理第二期備證程序」之約定，且依系爭契約第11條第3 項記載，可知兩造業已特約由原告取得系爭土地所有權後，再辦理移轉予被告，如原告無法取得登記，則雙方解除契約。又依上開特約既已載明賣方即原告必須登記完成，此約定並不包括登記原告以外之第三人李國豪，且系爭契約亦無約定原告可登記予其指定之第三人。再者，本件買賣價金高達1 億2,750 萬元，而原告自始並未實際登記取得系爭土地，對被告而言充滿極高風險，被告憂慮若交付買賣價金予原告，而原告根本未取得系爭土地所有權，屆時被告對原告僅存一般債權可資請求，甚至求償無門。雖原告陳稱其與李國豪是合夥關係云云，然系爭契約當事人乃係原告，而原告既非以合夥名義或李國豪名義與被告簽約，縱使李國豪為原告之合夥人，被告亦不可能訴請李國豪履行系爭契約，是原告陳稱李國豪可配合辦理移轉登記云云，顯屬卸責之詞，並與契約約定相違背，不足憑採。
㈡又依系爭契約第6 條第2 項約定原告必須於102 年5 月30日
履行土地點交，然原告始終未登記取得系爭土地，又如何能點交？或處理系爭土地上之建物，並清空地上物？再者，所謂點交係指土地上占有物應全部排除，將土地交付予買方，然系爭土地上迄今仍有第三人占有使用，且通往土地之出入口均遭附近住家封鎖，原告又如何點交土地予被告？況李國豪係102 年5 月20日始登記取得系爭土地，而江庭秀代書係於102 年5 月30日始發函予被告，則無論如何，原告均不可能於102 年5 月30日將土地點交被告，足認原告確已陷於給付遲延。準此，被告已於102 年5 月30日發函通知原告違約並定期限5 日內補正履行，否則即依法解除契約、回復原狀並請求損害賠償，而原告並未於催告之期限內履行，被告即於102 年6 月10日發函通知原告解除契約，該通知函業於10
2 年6 月11日送達原告，故系爭契約於102 年6 月11日已發生解除契約之效力。
㈢被告之代表人鄭金明於102 年1 月5 日本係委託博裕土地開
發有限公司之莊穎筑為土地仲介，然莊穎筑並未促成被告與原地主簽約，竟尋仲介業同行之原告與原地主交易，再擔任原告之仲介與被告交易，從中賺取巨額價差，原告及莊穎筑所為顯已違反民法第565 條、第567 條規定，亦違反不動產經紀管理條例第19條、第23條規定及違反內政部公告不動產仲介經紀業倫理規範第22條、第23條等規定。原告上開作為造成其於簽立系爭買賣契約時，根本未取得系爭土地所有權之不確定因素，而雙方為控制履行契約風險與誠信，乃於契約第2 條第4 項約定承作不動產買賣信託履約保證，亦即由被告開出第一期票款支票交給江庭秀代書，俟原告登記取得系爭土地所有權後，即進行信託以控制爾後之履約程序。詎原告竟又隱瞞江庭秀代書乃係原告胞妹之重要事實，代書江庭秀不但非中立，其利益狀態實與原告相同，嗣江庭秀果於兩造發生履約爭議時逕自擔任裁判者，認定系爭土地登記李國豪名下即等同原告取得系爭土地所有權之有利原告之解釋，又違背應進行信託程序，逕將第一期款1,275 萬元支票交由原告兌現，足見江庭秀確非客觀中立之代書，明顯偏頗原告。
㈣綜上，原告既已違約在先，且被告亦發函通知原告補正履行
，足認被告已行使同時履行抗辯，被告自不負擔系爭契約第
2 條第1 項交付第一期款、第二期款之義務。退步言，倘鈞院認被告應負擔交付第二期款義務，然被告依民法第265 條規定提出不安抗辯，阻卻遲延責任，於原告未補正以上諸多瑕疵行為前自得拒絕履行支付第二期價金義務，則原告主張解除契約並確認契約關係不存在，並無理由。退萬步言，縱認被告應負擔違約責任，然原告沒收本件違約金1,275 萬元顯然過高，因原告如將系爭土地重新出售，土地交易價格已為高漲，顯係藉他人資金進行炒作，以賺取差價暴利，遑論有何損失，爰請求鈞院衡酌各項因素予以酌減等語資為抗辯。
㈤聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造於102 年1 月31日訂立系爭契約，原告已與原地主簽立買賣契約尚未完成登記，被告於簽訂系爭契約時業已簽發第一期款、面額1,275 萬元支票交予代書江庭秀保管，系爭土地於102 年5 月20日經原告指示原地主將之直接過戶登記於原告指定之人李國豪名下，102 年5 月24日原告仲介人莊穎筑通知被告代表人鄭金明，系爭土地已完成登記於原告指定之第三人李國豪名下，江庭秀代書復於102 年5 月30日以函文通知被告上情並促請被告履行契約，被告則於同年5 月31日委由興達地政法律事務所通知原告未將土地登記於原告本人名下，及未於102 年5 月30日履行點交土地而有違約之瑕疵，要求原告補正瑕疵；原告及江庭秀代書則分別委託李怡卿律師於102 年6 月5 日、6 月6 日通知被告應進行履約，被告即於102 年6 月10日委由興達地政法律事務所通知原告解除契約，原告除於102 年7 月3 日再委託李怡卿律師催告被告履約外，另於102 年8 月14日定期催告被告繼續履約，如逾期即解除系爭契約等情，業據提出不動產買賣契約書、現場照片、地政士催告函、原告存證信函、律師函及送達回證（見本院卷第5 至13、114 至125 頁），且為被告所不爭，此部分主張堪認為真實。又原告主張其於102 年
5 月20日已完成取得土地所有權登記，並依約將土地上未辦保存登記建物已辦理滅失登記完畢，依契約規定被告應給付第二期備證款1,275 萬元，經代書及原告分別於102 年5 月30日、6 月5 日、6 月6 日通知被告上情，被告仍未履行已違反契約約定，原告復於102 年8 月14日定期催告被告，逾期則解除契約，被告仍不履約，經原告解除契約，契約已不存在而訴請確認買賣關係不存在等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件主要爭點厥為：㈠被告解除契約是否合法？㈡原告解除契約是否合法？兩造系爭不動產買賣關係是否存在？㈢被告主張同時履行抗辯權及不安抗辯權，有無理由？茲分別論述如下：
㈠被告解除契約不合法：
⒈原告主張其已依系爭契約第2 條第1 項完成被告應給付第二
期備證款之要件，即系爭土地登記完成，並已指示其所有不動產之登記名義人李國豪配合將應辦理過戶所需文件交付代書，並土地上未辦保存登記建物已辦理滅失登記完畢等語。惟被告辯稱：原告未將系爭土地依約登記於原告名下，卻係登記於李國豪名下已違約在先，被告業於102 年6 月10日委由興達地政法律事務所通知原告解除契約，買賣契約已失其效力，原告不得再主張解除契約云云。
⒉按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號裁判要旨參照）。經查，依契約第2 條有關價款給付第1 項約定：「第二期備證款：新臺幣1,275 萬元整。」，該欄位旁並註記有「（登記完成及未保存建物滅失完成）」字樣、及第11條特別約定事項第3 項約定：「買方（被告）明確知悉賣方（原告）與原地主買賣關係成立正在辦理產權移轉中，賣方產權須登記完成後，方移轉於買方名下。若產權無法過戶完成，則買賣雙方同意無條件解除契約，賣方無息退還所收支款項。」，依上開約定文義均僅記載「登記完成」、「產權須登記完成」，並未如被告辯稱有約定土地應登記為「原告名義」之情；再者，買賣契約之出賣人不以物之所有權人為限，實務上出賣第三人之物情形亦所在多有，且出賣第三人之物，契約亦非無效。經本院詰之參與締約過程之人，分別證述如下：
①證人即兩造委任之代書江庭秀證稱：系爭契約書係伊撰寫，
條文中所稱第二期備證款後面有手寫「登記完成」，就是指契約第11條第3 項中所敘述之「登記完成」，其意思並沒有指定應登記給何人，因為買方可指定登記給任何第三人。在伊處理簽約當下，買方知道賣方正與原地主辦理產權移轉中，買賣雙方都未提起賣方取得產權後登記在何人名下這個問題，雙方亦無約定賣方須先向原地主取得土地所有權並登記過戶自己名下，再辦理移轉買方指定之人。系爭契約第2 條第1 項於第二期款欄位旁寫的「登記完成」，意思是指賣方取得土地所有權完成登記，該處之註記，買賣雙方都未提起賣方取得之土地要登記何人，兩造也沒有約定登記何人。至系爭契約書第11條第3 項就「賣方產權須登記完成後方移轉於買方名下」，該項約定所載之「登記完成」，固指原地主要登記完成給賣方（原告），而系爭土地所有權未直接登記給原告而是登記予原告指定之李國豪，此對辦理土地所有權移轉予被告或其指定之第三人並無差異，只要賣方（原告）可提出土地所有權狀、印鑑證明、用印，即可過戶給買方即足。本件在簽完約後，賣方（原告）有告知伊其土地登記名義人為李國豪，同時伊也有轉告博裕土地開發之莊穎筑，請她通知買方賣方的登記名義人為李國豪之事，莊穎筑有回覆伊已通知買方等語明確（見本院卷第93至95頁）。
②雖證人鄭金明證稱：伊係被告投資土地操盤人，莊穎筑介紹
給伊時，原告已經跟土地所有權人簽訂買賣契約。依系爭契約第二期備證款欄位旁「登記完成」，是指原地主李英妹應登記過戶到原告；契約第11條第3 項第2 行記載賣方產權需「登記完成」後，方移轉於買方名下，此處「登記完成」是指賣方登記到原告名下，再登記到指定人名下等語（見本院卷第161 頁背面至162 頁）與證人江庭秀所證不符。然觀諸系爭契約條文文義並無「應登記於原告名下」之記載，證人鄭金明亦自承：「（問：為何契約不寫清楚應登記完成予原告名義？」我們認定上就是過戶給原告，沒有特別註記。」等語（見本院卷第162 頁），是證人鄭金明所述有約定應登記到原告名下云云，與契約文義所示不合，難認可採。又遍閱契約條文，亦無規定或限制原告自原地主處取得系爭土地在未移轉予被告之前，不得以借名登記方式先暫時登記於其可掌控之名義人，於日後依約辦理過戶移轉時，由原告指示名義人提出過戶所需文件配合辦理移轉登記予被告。
③再依證人李國豪證稱：伊與原告都是房仲業朋友，系爭不動
產是伊與原告合資向地主購買土地投資，買了之後再賣，當時講好登記伊的名字，買賣價金每坪約為1 萬7,000 多元，價金支付也都是原告在處理。簽完約要跑流程，原告要伊把證件交給代書，約在原告出售不動產給被告後隔一、二天伊就已將辦理土地過戶登記文件、證件或印鑑交給江庭秀代書等語；復證稱：當初原告有與伊約定土地登記於伊名下，之後要配合原告要求辦理過戶移轉給買方，且系爭土地之所有權狀都在原告手上並無交付給伊等語（見本院卷第91至92頁）。足徵原告確實取得系爭土地之所有權僅係暫時登記第三人名下，並能掌控土地過戶移轉登記而無障礙。
④另自證人莊穎筑之證稱：伊是賣方（原告）之介紹人，鄭金
明是買方（被告）之介紹人，被告之前就是鄭金明的金主，伊是與鄭金明簽立購買意願書，伊有將原告與原地主簽約後，其取得系爭土地係登記李國豪名義下之事告知鄭金明等語（見本院卷第95頁背面），此核與證人鄭金明證述：在102年5 月24日莊穎筑通知我，不動產名義已經登記完成在李國豪名下等語相合（見本院卷第162 頁）。足見原告已透過仲介人莊穎筑告知被告代表人鄭金明，系爭土地已完成登記在其指定名義人李國豪名下，為被告於102 年5 月24日已知悉之事實。
⑤是依上開證人所述，並參酌契約之文義解釋及探求訂約之目
的，系爭契約第2 條第1 項於第二期款欄位旁註記「登記完成」，及契約第11條第3 項就「賣方產權須登記完成後方移轉於買方名下」該項約定之「產權須登記完成」，其目的均係為保障系爭土地之產權能過戶予被告，此觀契約第11條第
3 項後段約定「若產權無法過戶完成，則買賣雙方同意無條件解除契約，賣方無息退還所收之款項」即明。本件系爭土地業經原告登記於指定之名義人李國豪名下，取得實際上之所有權，李國豪復將過戶所需文件全部交付代書江庭秀，原告並無不能完成移轉土地過戶與被告之事實，原告即無違反契約之行為，而原告復將系爭土地上之未保存登記建物辦理滅失登記完畢，亦提出建物登記謄本及註銷稅籍資料之桃園縣政府地方稅務局中壢分局103 年5 月15日桃稅壢字第0000000000號函文為證（見本院卷第113 、182 頁），是原告應已符合「完成登記」及「未保存建物滅失完成」請求第二期備證款之要件，被告即有依約履行給付第二期款之義務。
⒊被告又辯稱原告未於契約約定之102 年5 月30日完成土地點
交，亦有違約之解除契約事由云云。然查，原告已於102 年
5 月20日指示原地主將系爭土地移轉登記予李國豪，並將此情通知被告，李國豪為登記名義人，而原告為實際上之所有權人，業經證人李國豪、莊穎筑證述在卷；且依契約第2 條第2 項約定，甲方（被告）簽發票據給付價款者，須需於兌現後，始得請求繼續辦理買賣標的物產權移轉手續。系爭第一期簽約款係由被告古耀明簽發以渣打銀行中壢分行為付款人、面額1,275 萬元支票交付江庭秀代書保管，被告復於10
2 年5 月31日以興達地政事務所102 年5 月30日興法字000000000 號函文，通知江庭秀代書不得交付支票及擅自處分（見本院卷第137 頁），及原告與江庭秀代書仍於102 年6 月
5 日委由李怡卿律師通知被告應兌現上開票據，此有桃園府前（21）支郵局第802 、803 號存證信函附卷可稽（見本院卷第114 至120 頁），顯見102 年5 月30日時，被告第一期簽約款所交付之票據其票款尚未兌現，自不可期待原告應繼續辦理買賣標的物產權之移轉，並於102 年5 月30日完成點交。況原告既於102 年5 月20日已取得土地權利先登記於李國豪名下，復於102 年5 月24日通知被告完成登記並滅失建物登記，此均在102 年5 月30日前完成，是原告尚無遲延之違約情形可言。
⒋依上所述，原告並無給付遲延及給付不能之違約情形，詎被
告竟以原告將系爭土地過戶於李國豪名下，及未遵期點交土地而遽認原告違約為由，進而解除系爭契約，洵屬無據，故其解除契約並不合法。
㈡被告應已合法解除系爭契約，兩造系爭不動產買賣關係不存在：
⒈查，原告於102 年5 月20日完成取得系爭土地所有權（登記
於其指定之名義人）並經兩造委任之代書江庭秀於102 年5月30日通知被告上情並請求依約繼續履行，已如前述。而依證人江庭秀證稱：要在報稅之前就要知道過戶名義人為何人，所以在第二期備證款之前通知買賣雙方用印時，買方（被告）即應通知過戶名義人為何人；伊另有發函予買方請其提出指定登記人為何人，而契約條文中約定第二期備證款，應由原告取得系爭土地所有權後，交付權狀、印鑑證明、備妥用印並加上辦理未保存登記建物滅失後，即應繳付第二期款等語明確（見本院卷第93至95頁）。
⒉原告業於102 年6 月5 日、同年7 月3 日委託李怡卿律師通
知被告「5 日內兌現第一期簽約款之票據，並備妥辦理買賣標的產權移轉所需之文件」、「5 日內交付辦理買賣標的產權移轉所需之文件，並給付第二期備證款」，被告收受通知後並未置理，僅於102 年6 月10日委由興達地政法律事務所通知原告解除契約，而未依契約第2 條、第3 條規定提出辦理買賣標的移轉所需文件及繳納第二期款，被告顯已給付遲延。是原告再於102 年8 月14日以法院認證之催告信函定期催告被告「應於7 日內交付辦理買賣標的產權移轉所需之文件，並給付第二期備證款，以履行契約」，逾期即解除契約，被告業於102 年8 月19日收受郵務送達，有本院送達證書在卷足稽（見本院卷第10至13頁），被告亦未置理，是系爭契約於102 年8 月27日已發生解除契約之效力。堪認原告主張兩造間系爭買賣契約已解除，買賣關係已不存在，為可採。
㈢被告主張同時履行抗辯權及不安抗辯權，有無理由：
⒈按最高法院57年台上字第3049號判例意旨，民法第265 條之
規定，乃予先為給付義務人以不安之抗辯權，此項抗辯權，與同法第264 條之同時履行抗辯權異其性質，既有前者，不能仍認後者之存在，是被告一併主張同時履行抗辯權與不安抗辯權（見本院卷第180 頁），已無足採。
⒉又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限；當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項、第265 條分別定有明文。經查：
⑴原告於「登記完成及辦理未保存建物滅失完成」後被告應給
付第二期備證款1,275 萬元，為系爭契約第2 條第1 項所明定，原告已完成上開事項，而無違約事由，業如前述，被告自不得主張同時履行抗辯權。
⑵至被告主張不安抗辯權部分，因被告於簽訂系爭契約亦知悉
原告與原地主就系爭土地雖成立買賣契約但尚未移轉登記，嗣原告取得系爭土地實際上之所有權，並掌控登記名義人李國豪，令其將土地過戶所需文件已全部交付予代書江庭秀，亦如前述；被告並無任何完成土地過戶窒礙之不安，亦無原告於訂約後有財產顯形減少，且難為對待給付之類此情形，被告此部分之主張，同無理由。
㈣至被告主張原告沒收第一期款1,275 萬元充當違約金，顯屬
過高，請求予以酌減云云，惟本件訴訟標的乃求為確認買賣關係不存在，故就被告主張酌減違約金部分，本院自無從予以審酌，附此敘明。
四、綜上所述，原告因被告未依系爭契約第2 條第1 項及第3 條提出辦理買賣標的產權移轉所需之文件及給付第二期備證款為由，依系爭契約第7 條規定於102 年8 月14日以存證信函定期催告被告履行，被告置之不為履行，原告於催告期滿即對被告解除系爭契約，系爭契約應不存在。從而，原告依民事訴訟法第247 條第1 項規定請求確認兩造於102 年1 月31日如附表所示不動產之買賣關係不存在，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 13 日
民事第二庭 法 官 林文慧以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 日
書記官 陳志誠附表：
┌─┬─────────────────┬────┬───────┐│編│土地坐落 │面積（平│權利範圍 ││號├───┬────┬────┬───┤方公尺）│ ││ │縣市 ○鄉鎮市區○段 │地號 │ │ │├─┼───┼────┼────┼───┼────┼───────┤│1 │桃園市○○鎮區 ○○○段 │484 │16223.27│1分之1 │├─┼───┼────┼────┼───┼────┼───────┤│2 │桃園市○○鎮區 ○○○段 │484-1 │ 201.99│1分之1 │├─┼───┼────┼────┼───┼────┼───────┤│3 │桃園市○○鎮區 ○○○段 │484-2 │ 646.35│1分之1 │├─┼───┼────┼────┼───┼────┼───────┤│4 │桃園市○○鎮區 ○○○段 │484-3 │ 252.36│1分之1 │├─┼───┼────┼────┼───┼────┼───────┤│5 │桃園市○○鎮區 ○○○段 │484-4 │ 52.09│1分之1 │├─┼───┼────┼────┼───┼────┼───────┤│6 │桃園市○○鎮區 ○○○段 │484-5 │ 29.71│1分之1 │├─┼───┼────┼────┼───┼────┼───────┤│7 │桃園市○○鎮區 ○○○段 │484-6 │ 11.35│1分之1 │├─┼───┼────┼────┼───┼────┼───────┤│8 │桃園市○○鎮區 ○○○段 │484-7 │ 157.46│1分之1 │├─┼───┼────┼────┼───┼────┼───────┤│9 │桃園市○○鎮區 ○○○段 │484-8 │ 54.09│1分之1 │├─┼───┼────┼────┼───┼────┼───────┤│10│桃園市○○鎮區 ○○○段 │718 │ 168.06│10000 分之4213│└─┴───┴────┴────┴───┴────┴───────┘