臺灣桃園地方法院民事判決 102年度重訴字第4號原 告 蘇雯英不動產有限公司法定代理人 蘇雯英訴訟代理人 蕭琪男 律師被 告 億升工業股份有限公司法定代理人 黃明忠訴訟代理人 彭亭燕 律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，於民國103 年1 月23日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣伍佰肆拾玖萬元，及自民國一百０一年九月五日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十五，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰捌拾參萬元供擔保，得為假執行，但若被告以新台幣伍佰肆拾玖萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。
查原告歷次聲明主張如下：
㈠原告起訴時聲明第一項為，被告應給付原告新台幣（下同）
10,258,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5％計算之利息（見本院卷一第6頁）。
㈡嗣原告於民國102 年12月19日以民事減縮訴之聲明狀變更上
開聲明為，被告應給付原告9,905,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5％ 計算之利息（見本院卷二第3頁）。
㈢經核原告上開聲明之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，
且其請求之基礎事實同一，按諸首揭規定要無不合，應予准許。
二、原告主張：㈠原告前於100 年間受訴外人興達股份有限公司（下稱興達公
司）委託仲介出售新竹縣○○鄉○○段○○○○○號土地含其上建物（下稱系爭1936地號土地），經覓得被告願意承買，並於100 年8 月22日簽立買賣要約書（下稱系爭1936買賣要約書），而被告於此時雖已明確知悉興達公司就系爭1936地號土地之出價為95,000,000元，惟仍希望原告協調以圖降低購買成本，故兩造乃於系爭1936買賣要約書約定以前開不動產買賣總價款千分之六為服務報酬給付標準，倘若總價低於950,000,000 元，則服務報酬即提高為千分之七，且以實際成交金額與總價950,000,000 元之差額10％作為獎勵金。嗣經原告居中斡旋，興達公司乃同意就系爭1936地號土地降價為91,500,000元，故被告即於100 年8 月23日簽立系爭1936地號土地買賣意向書（下稱系爭1936買賣意向書），並約定出賣人至遲應於100 年9 月15日確認出賣條件。嗣買賣雙方就系爭1936地號土地簽訂買賣契約（買賣標的為系爭1936地號及609 之25地號，下稱系爭1936及609-25買賣契約）並履約完畢，原告即已完成居間、仲介義務，則原告可得向被告請求之服務報酬即為總價酬金6,405,000 元（計算式：915,000,000 0.007 ＝6,405,000 ）、獎勵金3,500,000 元【計算式：（950,000,000 －915,000,000 ）0.1 ＝3,500,00
0 】，合計99,005,000元，復經原告多次去函請求而被告仍置之不理。為此，爰提起本件訴訟。
㈡原告為被告居間、仲介之範圍僅為系爭1936地號土地，並不
包含同段609 之25、609 之14地號土地（下稱系爭609 之25、609 之14地號土地）。蓋興達公司於買賣雙方等待正式簽約期間告以與系爭1936地號土地相鄰之系爭609 之25地號土地乃係其向水利局所購得之水利地，被告考量一同承購可增加土地坪數及建蔽率遂同意購買，惟因系爭609 之25地號土地乃係興達公司所有，仍需興達公司董事會同意，故被告乃於100 年9 月6 日就系爭609 之25地號土地另立買賣意向書（下稱系爭609 之25買賣意向書）；另塊與系爭1936地號土地相鄰之系爭609 之14地號土地則係訴外人施正南所有，被告基於增加總坪數之考量而決定購入，故被告乃於100 年9月6 日就系爭609 之14地號土地與施正南訂立買賣契約書（下稱系爭609 之14買賣契約書），並另約定倘系爭1936地號土地買賣契約不成立時，系爭609 之14地號土地買賣契約無條件解除，且買賣付款均配合系爭1936地號土地買賣契約執行，故被告辯稱於簽約購買系爭1936地號土地「時」始知悉另有系爭609 之25、609 之14地號土地，且為求廠區完整始不得不購買云云，並非可採。
㈢系爭609之25、609之14地號土地乃係原告基於服務客戶考量
所為，並非原告居間仲介範圍，此觀系爭1936買賣要約書及興達公司所簽署之不動產專任委託銷售契約書（下稱興達公司專任委託銷售契約書）所載標的均僅為系爭1936地號土地甚明。至於，興達公司所函覆之不動產專任委託銷售契約書雖記載系爭1936、609 之25地號土地，然此係原告應興達公司要求而於事後補填「609 之25地號」字樣，以俾符合興達公司出售土地作業流程，非謂系爭609 之25地號土地即係原告居間仲介之範圍。至於，興達公司兩次發布之重大訊息，於經紀人及經紀費用項雖分別刊登善朝公司（原告更名前之名稱）及連秀蘭，然連秀蘭並非原告公司人員，乃係興達公司團隊人員，由此與事實不相符合之資訊，即可見興達公司之重大訊息公告並不足以證明系爭609 之25地號土地係原告居間仲介範圍。其次，被告先於100 年8 月23日就系爭1936地號土地簽立系爭1936買賣意向書，後於100 年9 月6 日就系爭609 之25地號土地簽立系爭609 之25買賣意向書，該二者時間相差半個月，每坪單價亦非相同，故就法律評價而言，前開二標的係成立不同之買賣關係應無疑義，自難僅憑買賣契約書上並列系爭1936、609 之25地號土地，即謂該二筆土地均係原告居間仲介之範圍。
㈣被告辯稱原告於本件居間仲介過程有違民法第571 條規定云云，均非可採，茲分述如下：
⒈就系爭1936地號部分，原告於調查系爭1936地號土地產權情
形時並無發現異常，且屢次調取地籍圖亦未顯示面積包含水溝及馬路，迄至買賣雙方於履約過程中申請地政機關鑑界後始發現嚴重位移，惟因興達公司並無事先告知，故原告即無從得知，且依交易常情，亦無先行申請鑑界之必要，是此位移及占用情形自不可歸責於原告。其次，因鑑界後發現系爭1936地號土地位移至道路及水溝，故興達公司決定補償被告15,000,000元，而原告更從中協調使被告與訴外人輝瑞公司訂立租地合約。
⒉就系爭609之25 地號部分，該土地並非原告居間仲介之範圍
，已如前述，且系爭609之25 地號土地由興達公司移轉登記予被告，並無權利或物之瑕疵，況系爭609之25 地號土地價格與系爭1936地號土地價格相差甚大、地目又異，自難期該二筆土地均可為相同使用，被告更難諉為不知，亦難謂原告有何違反義務或誠實信用方法。被告簽署之要約書所載標的僅系爭1936地號土地，故其並無購入系爭609之25 地號土地之義務或受拘束，則考量該二筆土地意向書簽訂日期相差半個月及上開各情形，即足見被告係另有考量而購入系爭609之25地號土地，惟此考量與原告無涉。
⒊就系爭609之14 地號部分，該土地並非原告居間仲介之範圍
及購買過程，已如前述，至被告購買系爭609之14 地號土地之動機或目的為何，並非原告所能置喙，然難謂原告有何違反民法第571 條規定，自屬當然。
⒋至被告雖另稱本件尚有民法第572 條適用云云，然原告竭力
為買賣雙方磋商差價已如前述，期間耗費心力難言，故被告指稱得酌減報酬云云，顯與事實不符，並非可採。
㈤被告辯稱兩造約定賺取差價之舉已違反不動產經紀業管理條
例第19條規定云云，並非可採，蓋被告於簽立買賣要約書前曾與興達公司磋商，且知悉興達公司原欲以100,000,000 元價額出售系爭1936地號土地，遂決定以950,000,000 元之價額要求原告為其磋商價格，顯見原告並無利用資訊不對等而賺取高額價差之道德風險，被告亦無受不實哄抬價格之虞，況買賣雙方因利害關係相反，非經相當折衝而難以成交，自不宜謂此價差即為不動產經紀業管理條例第19條所欲規範之行為。其次，原告自賣方興達公司所取得之報酬為12,477,000元，縱加計本件請求，則金額尚於主管機關內政部89年5月2 日台內中地字第0000000 號函訂定及89年7 月10日台內中地字第0000000 號函修正之不動產仲介業報酬計收標準規定之範圍內，亦難謂與不動產經紀業管理條例第19條之立法意旨有違，且原告費心折衝為被告節省高額購地費用，而此即被告願另行獎勵原告之由來，則基於誠信及契約嚴守原則，自不應許被告拒付此款項，況原告於此部分所請求者乃係獎勵金，而非差價。退步言，縱認本件有不動產經紀業管理條例第19條之適用，然其效果僅於不得收取差價報酬，並非不得請求報酬，故被告仍應依約給付佣金或服務報酬。㈥被告主張因購買系爭1936、609之25 地號土地而受有360 萬
元之損害，故請求與原告仲介報酬抵銷云云，並不可採。蓋就系爭1936地號部分，原告已調查系爭1936地號產權並無異常，迄至買賣雙方於履約過程中始申請地政機關鑑界亦符合不動產交易習慣，且興達公司長期實際使用該土地尚難發現土地位移，則縱認原告負善良管理人注意義務，原告亦無從得知上情，況系爭1936地號土地雖有位移情事，然被告仍依權狀記載坪數全數取得其應有權利，復取得5 年租約享有租金收入及興達公司減少價金15,000,000元，是被告既已同意以15,000,000元及興達公司協助於點交前與輝瑞公司訂立租賃契約而免除土地坪數不足之損害賠償責任，則縱令原告負有債務不履行之責，亦因興達公司之給付而免除給付義務。就系爭609之25 地號部分，該土地並非原告居間仲介範圍已如前述，且系爭609之25 地號土地成交價格與其100 年度公告地價相符，再參以被告於購買前已知悉該地性質為水利地及被告業確實取得系爭609之25 地號土地所有權等情，自難謂被告有何損害可言。
㈦聲明：被告應給付原告9,905,000 元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止按年利率5 ％計算之利息。原告願供擔保，請准予宣告假執行。
三、被告則以：㈠被告原欲購買者乃係興達公司新豐廠區圍牆圍繞範圍內之土
地，惟因遭告知圍牆範圍內之土地僅系爭1936地號土地，故被告遂於系爭1936買賣要約書僅載明系爭1936地號土地，然被告亦同時於第2 條第2 項第2 款載明所購買之標的係「現況含固著物交地交建物使用」，如此被告始能於履約後即刻遷廠進駐生產；另兩造約定之報酬金額乃係依被告購買興達公司新豐廠區使用範圍內之全部成交總價計算。嗣興達公司同意降價出售，被告遂再行簽立系爭1936買賣意向書，等待興達公司董事會確認後以完成簽約手續，然原告於被告等待簽約期間始陸續告知興達公司新豐廠區圍牆範圍內尚有系爭
609 之25、609 之14地號土地，而被告為求廠區完整只能同意購買。
㈡原告就本件居間仲介之土地為系爭1936、609之25、609之14
地號等3 筆土地，買賣總價為950,012,800 元，則倘於原告無違法之情形下，被告依約原應負擔之仲介報酬係以買賣總價千分之六計算，然被告於買賣成交後經鑑界發現系爭1936地號土地有部分遭他人占用，原告更任憑被告與興達公司自行協商，嗣興達公司同意補償被告15,000,000元，並以服務不佳為由向原告扣款2,500,000 元，則原告倘得因此扣除15,000,000元，致總價款低於950,000,000 元而可請求以千分之七計算之服務報酬者，顯然不符事理之平，故於原告無違法之情形下，原告得請求之服務報酬應以買賣總價950,012,800元扣除15,000,000元後，仍以千分之六計算即5,610,077元為妥。
㈢至於原告指稱興達公司委託其仲介出售者僅為系爭1936地號
土地云云，並非事實。就系爭609之25 地號土地部分，該土地乃係水利地，並非可建築之土地，難以單獨出售，故興達公司實無理由於出售系爭1936地號土地時單單保留系爭609之25地號土地；又依興達公司發布之重大訊息公告可知，興達公司係出售系爭1936、609之25 地號土地，且係依成交金額2 ％支付仲介費用予善朝房屋仲介有限公司（原告更名前之名稱）及連秀蘭，故原告始終有向興達公司收取系爭609之25地號土地之仲介服務報酬，其指稱系爭609之25 地號土地之成交乃係售後服務，未收取報酬云云，顯不足採，而此亦足徵系爭609之25 地號土地自始即為興達公司委託出售之標的。就系爭609之14 地號土地部分，該土地係興達公司原法定代理人施正南所有，且土地係狹長形狀而利用不易，則衡情於興達公司出售土地時，施正南實無不要求系爭609 之14地號土地與系爭1936地號土地併同出售之理。
㈣原告係專業仲介人員，負責人則係專業不動產經紀人，依民
法第567 條、最高法院84年度台上字第1064號裁判要旨及臺灣高等法院95年度上易字第630 號裁判要旨，對於所仲介土地之訂約事項有調查之義務。原告受被告委託居間仲介，清楚了解被告欲購買之標的乃係興達公司新豐廠區範圍內之全部土地建物，然其卻違反對於被告之義務而為利於興達公司及施正南之行為，依民法第571 條規定，應不得向被告請求報酬，茲分述如下：。
⒈就系爭1936地號部分，原告係專業不動產仲介公司，對內政
部地政司全球資訊網免費提供之地籍圖資網路便民服務系統（下稱地籍圖資系統）可查詢地籍圖套繪GIS 圖資，了解查詢地建號所在地理位置，再與Google Maps及Google Earth結合應用，可標示出概略宗地位置及坵形等資訊自難諉為不知。依地籍圖資系統查詢後可知，系爭1936地號土地左下方有道路佔用、左上方亦有大部分面積遭佔用，縱認地籍圖資系統之資訊僅得供初步參考，然誤差應不至於過大，惟原告卻隱匿此資訊抑或未善盡調查義務提供此資訊，使被告同意購買系爭1936地號土地，是其所為顯然有利於興達公司，且亦有違誠信原則。
⒉就系爭609之25 地號部分，依地籍圖資系統查詢可知，系爭
609之25 地號根本未在興達公司新豐廠區內，再參以前述該土地係水利地而無使用價值，被告本無需購買，然原告為使被告能同時承購之，乃先告稱興達公司新豐廠區內僅有系爭1936地號土地，而於被告同意價購後始另表示系爭609之25地號土地亦在興達公司新豐廠區內，要求被告應一同購買，是其所為顯然有利於興達公司，且亦有違誠信原則。
⒊就系爭609之14 地號部分，訴外人清惠光電股份有限公司（
下稱清惠公司）前所購買同段609之60 地號至同段609之66地號土地均係自系爭609之14 地號土地分割而來，而系爭609之14 地號土地為狹長型，倘未與上開土地同時出售，則利用價值不高，而原告係專業仲介公司，於處理上開土地出售事宜時自不可能未提及此部分，則當時未併同出售，即顯見原告知悉系爭609之14 地號土地係坐落興達公司廠區範圍內而無法與上開土地一同出售。原告既明知上情，卻迄至被告同意購買系爭1936地號土地時始告知系爭609之14 地號土地亦在興達公司廠區範圍內，致被告不得不同意以高於清惠公司購買同段609之60 等地號之價格購買，是其所為顯然係有利於施正南之行為，且亦有違誠信原則。
⒋退步言，倘認原告仍得請求報酬，然因原告有前揭未將其所
知據實以告、未善盡調查義務及仲介過程中所為均係有利於被告之相對人等行為，且於發現系爭1936地號土地有部分遭他人占用時，並未協助雙方處理，反任由被告與興達公司自行協商等情，則倘認原告仍能請求全部約定報酬者，顯非事理之平，爰請求鈞院依民法第572 條規定酌減原告之報酬數額。
㈤原告請求差價獎勵部分已違反不動產經紀業管理條例第19條
規定，其請求顯無理由。蓋由不動產經紀業管理條例制定過程可知，本條關於仲介業者不得收取差價之條文，自始即已明文規定，並明定如有收取差價之情者，應加計利息返還支付人。嗣於立法院審議過程中，並再加重仲介業者之責任，若有收取差價或其他報酬者，應於加計利息後加倍返還支付人，甚且對違反本條款之經紀業或經紀人員所為行政懲處之規定乃係嚴厲之停止執行業務處分，足見經紀業或經紀人員確實不得以任何理由收取差價，故原告此部分之主張自不足採。
㈥原告未就其所知據實向被告報告，亦未善盡調查義務等情，
業如上所述，且致被告以建地之市○○○○道路、水溝及他人占用之土地而受有損害，被告自得依民法第227 條第1 項及第226 條第1 項規定請求原告賠償。又興達公司僅就系爭1936地號土地遭道路及他人占用部分補償被告，並未及於遭水溝占用之502 平方公尺部分，且被告得向原告及出賣人請求之損害賠償各異，況縱使扣除興達公司同意補償被告之部分，被告仍有系爭1936地號土地遭水溝占用之損害未經賠償或補償，而該部分遭水溝占用之土地價值不應高於相鄰之系爭609之25 地號水利地，則以被告購買系爭609之25 地號土地之每坪價額33,050元計算，被告因原告未善盡調查義務致以每坪68,000元購買僅有每坪33,050元價值之遭水溝占用土地，所受損害至少為5,300,000 元，則被告僅主張其中3,600,000 元，並就此所受損害賠償債權與原告之服務報酬債權為抵銷。
㈦聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實㈠被告於100 年8 月22日系爭1936買賣要約書（見本院卷一第
10頁），其上記載委託原告仲介向興達公司購買系爭1936地號土地之旨，並約定以不動產買賣總價款千分之六為服務報酬給付標準，倘若總價低於950,000,000 元，則服務報酬即提高為千分之七，且以實際成交金額與總價950,000,000 元之差額10％作為獎勵金。
㈡被告於100 年8 月23日簽署系爭1936買賣意向書，表示願意以915,000,000 元購買興達公司所有之系爭1936地號土地。
（見本院卷一第74頁）㈢被告於100 年9 月6 日簽署系爭609 之25買賣意向書，表示
願意以11,200,000元購買興達公司所有之系爭609-25地號土地（見本院卷一第75頁），該土地為水利地，且為被告所知悉。
㈣被告與訴外人施正南（當時為興達公司法定代理人）於100
年9 月6 日簽訂系爭609 之14買賣契約書，以23,812,800元購買施正南所有之系爭609 之14地號土地（見本院卷一第64頁）。該土地位於興達公司廠區內。
㈤被告與興達公司於100 年9 月19日簽署系爭1936、609-25買
賣契約書（見本院卷一第14頁），以上開2 份買賣意向書之價格購買系爭1936及609-25地號土地。嗣後經鑑界發現1936地號土地遭他人占用，並有道路占用之情形，興達公司因此補償被告15,000,000元，雙方訂有協議書（見本院卷一第19頁），鑑界另發現系爭609 之25地號土地並不在興達公司廠區範圍內。
㈥系爭1936、609 之25、609 之14地號土地均已移轉所有權予被告。
五、本件之爭點㈠本件原告以系爭1936買賣要約書之條件為被告居間、仲介之
標的為何？㈡原告請求被告給付獎勵金部分，是否違反不動產經紀業管理
條例第19條第1 項？㈢原告就本件居間、仲介有無違反民法第571條之規定？㈣被告請求法院依民法第572 條之規定酌減原告報酬，有無理
由？㈤原告是否未盡居間人之調查義務，使被告購得遭馬路、水溝
、他人占用之土地，致被告受有損害？被告以此損害主張抵銷原告之居間報酬有無理由？
六、本院之判斷㈠本件原告以系爭1936買賣要約書之條件為被告居間、仲介之
標的為何？
1.按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號民事判例意旨參照）
2.原告主張兩造間僅就系爭1936地號土地成立居間契約，就系爭609 之14及609 之25地號土地，均為原告基於服務客戶之之態度提供客戶協助，並未成立居間契約；被告則辯稱兩造間之居間契約之標的應包含上開3 筆土地，蓋被告係因原告之誤導，認為3 筆土地均在興達公司廠區範圍內才同意購買等語。查，系爭1936買賣要約書已載明被告願承買之土地為系爭1936地號土地（見本院卷一第10頁），就契約文義觀之，應屬明確而無疑義。雖被告抗辯當時訂約真意係在於購買興達公司廠區內全部土地，然為原告所否認，且此情並未記載於該買賣要約書上，被告又無其他舉證，抗辯難認可採，況該要約書簽訂後，被告與興達公司及施正南另就系爭609之14地號、系爭609 之25地號亦透過原告接洽買賣事宜，被告仍未要求更正或加註於系爭1936買賣要約書，是就該要約書而言，兩造所成立之居間契約標的應僅為系爭1936地號土地，而未及於其他，是原告主張基於系爭1936買賣要約書之約定，應以系爭1936地號土地之價格為基準計算原告可得之報酬為何，堪認可採。至於系爭609 之25、609 之14地號土地部分，原告既自承係基於服務客戶所提供之協助，顯無另與被告成立居間契約之意思，附此敘明。
㈡原告請求被告給付獎勵金部分，是否違反不動產經紀業管理
條例第19條第1 項？
1.按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收；違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應加計利息後加倍返還支付人，不動產經紀業管理條例第19條定有明文。又所謂經紀業，係指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號；仲介業務，係指人事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；差價，係指實際買賣交易價格按委託銷售價格之差額，同條例第4 條第4 款、第5款及第9 款亦有明定。上開規定旨在避免不動產經紀人員藉以向買方不實哄抬售價，使買方願意提高委託購買價格，或向賣方不實壓低承買價格，使賣方願意降低委託銷售價格，以達從中賺取高額差價之道德風險，如違反上開規定，依其反面解釋，倘委託人尚未支付差價或其他報酬者，不動產經紀業者自不得請求支付。
2.本件原告為不動產經紀業者，依前開規定不得向被告收取差價，或名為報酬實為差價之內容，系爭1936買賣要約書約定以實際成交金額與總價950,000,000 元之差額10％作為獎勵金，依該約定之文義，業已違反不動產經紀業管理條例第19條第1 項之規定。原告固主張被告與原告簽訂系爭1936買賣要約書之前已與興達公司接洽過，明知興達公司就1936地號土地本欲以10億元出售，故兩造以9 億5 千萬元為委託價格，乃基於兩造之合意，原告並無故意哄抬價格，當不受上開規定之限制，惟此節為被告所否認，辯稱：被告先前並未與興達公司接洽過，本欲以9 億元購買，原告負責人則稱興達公司堅持10億元售價，若可談到9 億5 千萬元已屬很好的價錢，故以此為委託價格等語，原告又未提出其他任何舉證，其主張被告就系爭1936地號土地之價格早有瞭解一節並非有據，準此，被告既非土地買賣之專業，相對於原告不動產經紀業者而言，自有資訊不對等，而任憑原告開價之情形，又上開不動產經紀業管理條例第19條第1 項之立法意旨即在禁止業者利用此種資訊不對等之機會，牟取不當利益，因此系爭1936買賣要約書中原告得就差價請求獎勵金之約定顯已違背上開規定，依該條第2 項之反面解釋，原告自不得向被告請求之。
㈢原告就本件居間、仲介有無違反民法第571條之規定？
1.按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條定有明文。而依其規定內容之文義觀之，所謂「違反對於委託人之義務而為有利於相對人之行為」應以居間人之「故意行為」為限。被告辯稱：原告明知1936地號土地有遭道路、他人占用之情形，明知系爭609 之25地號土地不在廠區範圍內被告並無購買之必要，又明知系爭609 之14地號土地本在廠區範圍內，卻在被告同意購買系爭1936地號土地後，始表示609 之14亦在廠區範圍內，並將2 筆土地綁在一起，使被告不得不同意以高於清惠公司購買609 之60至62地號土地（609 之14地號與609 之60至62地號係由同一母地號分割而來）之價格購買，原告所為均係違反對於被告之義務，而有利於被告之交易相對人等語。均為原告所否認，陳稱：原告並未使用地籍圖資系統，且依業界慣例，土地鑑界係在點交土地階段實施，故原告在被告與興達公司訂約之時並不知1936地號有遭占用之情形，又609 之25地號係可買可不買，被告對於609之25有簽訂買賣意向書，並非遭原告詐騙而購買，另609 之14地號，清惠公司本有意購買，但原地主施正南認為應由購買1936地號土地之被告優先購買等語。被告應就其主張之事實負舉證之責。
2.查，原告否認曾使用地籍圖資系統查詢1936地號土地，且據證人即地政士葉明堯於本審理中證稱：鑑界後發現1936位移到新興路上，依照買賣習慣，是在交尾款前進行土地鑑界，沒人在簽約前進行鑑界等語，原告主張其係在被告與興達公司履約期間始得之1936地號遭占用之情形，被告又未提出證明證實原告係在明知1936地號遭占用之情形下仍居間興達公司與被告間買賣交易，被告此部分之抗辯並非可採。另就60
5 之25及609 之14地號部分，因非屬本件應審究之居間契約範圍，且原告僅可就1936地號土地之居間行為請求報酬，已如前述，故被告抗辯原告就此部分土地故為有利於興達公司或施正南之行為，不得請求報酬等語，均與本件訴訟無關，茲不贅述。
㈣被告請求法院依民法第572 條之規定酌減原告報酬，有無理
由？
1.按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。民法第572 條規定甚詳。
2.查，依系爭1936買賣要約書之約定，因系爭1936地號土地之價格915,000,000 元低於950,000,000 元，應依0.007 之比例計算報酬，惟審酌系爭1936地號緊鄰609 之25及609 之14地號，依證人莊寶蓮於本院審理中證稱：興達公司是希望60
9 之25地號和1936地號一起賣，因為留那塊地沒有辦法用，而且兩塊地是連在一起的等語（見本院卷一第193 頁背面），而興達公司向本院提出之委託銷售契約書亦包含609 之25地號（見本院卷一第124 頁），故原告與被告簽定系爭1936買賣要約書之前，對於興達公司有意一併出售609 之25地號土地，不可諉為不知；又系爭609 之14地號與同段609 之60至66地號土地均係自原609 之14地號所分割出來，原609 之14地號土地係由施正南與其他共有人共有，100 年7 月7 日
609 之60至66均經原告仲介出售予訴外人清惠公司，僅餘60
9 之14地號此一狹長且緊鄰1936地號之土地移轉至施正南一人名下所有，此為原告所不爭執，並有相關地籍圖及異動索引在卷可稽（見本院卷一第213 至256 頁），依上開分割買賣移轉之過程，原告顯然在清惠公司仲介案件中，早已知悉分割後留存之609 之14地號應為興達公司廠區之內，否則實無不一併出售予清惠公司之必要，且日後施正南必定將此地號與1936地號一併出售，始符合利益最大之原則。基上所述，原告於本件土地交易之初，對於興達公司與施正南就1936、609 之25、609 之14地號等土地有一併出售之計畫，確已知悉，依其不動產仲介業者之敏銳性，其對於業主各筆土地之出售價格及意願，想必亦有相當了解，然其於被告委託仲介買賣之時，卻僅就1936地號土地訂約，故意忽略另2 筆土地，一方面於要約書操縱高額委託價格，並訂定差價獎勵金之機制，另方面又利用被告不諳土地買賣細節，疏未注意將後續買受之2 筆土地一併列入同一要約條件之機會，順勢將另2 筆土地排除於要約書之外，企圖壓低被告實際買受價格，在一高一低之間獲取高額差價利潤。依原告此種利用資訊優勢，玩弄契約條款之行為態樣，本院認如依0.007 之比例計算本件報酬，已有約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平之情形，應以兩造所約定之最低比例0.
006 計算為適當。因此，原告得向被告請求之居間報酬應為
549 萬元（計算式：915,000,000 0.006 ＝5,490,000 ）。
㈤原告是否未盡居間人之調查義務，使被告購得遭馬路、水溝
、他人占用之土地，致被告受有損害？被告以此損害主張抵銷原告之居間報酬有無理由？被告抗辯原告未盡調查義務，使被告購得遭馬路占用705 平方公尺、水溝占用502 平方公尺、輝瑞公司占用207 平方公尺之系爭1936地號土地，且興達公司僅補償道路占用及輝瑞公司占用部分，被告就水溝占用部分仍受有損失等語。原告就系爭1936地號土地確實遭占用面積之事實固不爭執，惟辯稱此部分占用面積業經興達公司完全補償，被告並未受有損失。查興達公司就系爭1936地號土地遭占用部分，同意補償被告1500萬元，有不動產買賣協議書在卷可稽（見本院卷一第19頁），其上雖僅記載遭道路占用及輝瑞公司占用之事實，然依被告所主張遭占用土地每坪應以33,050元為合理（即
609 之25地號之價格），亦即遭占用土地每坪應減價34,950元（計算式：68,000－33,050＝34,950），而被告主張遭占用之土地共計427.7 坪（計算式：705 ＋502 ＋207 ＝1,41
4 ，1,414 0.3025＝427.7 ），共計應減價14,948,115元，尚低於興達公司減價之1500萬元，又觀諸上開協議書記載，經此補償後，買方同意賣方依現狀點交土地、建物，不再追究坪數不足之賠償責任，足見該協議應係針對全部遭占用面積之補償，因此系爭1936地號遭占用雖致被告受有損害，然就被告所主張之損害，業經興達公司基於瑕疵擔保之法律關係補償之，是被告主張原告就此部分對被告負有不完全給付之損害賠償責任，並以此為抵銷抗辯，尚有未合。
七、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第
203 條分別定有明文。綜上事證，原告主張依系爭1936買賣要約書之法律關係請求被告給付居間報酬，於549 萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即101 年9 月5 日）起至清償之日止按年息百分之五計算之利息之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保請求准免宣告假執行，核無不合，爰酌定擔保准許之，原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 2 月 27 日
民事第二庭 法 官 袁雪華正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 2 月 27 日
書記官 吳仁心