臺灣桃園地方法院民事判決 102年度重訴字第87號原 告 宋秀琴訴訟代理人 洪嘉呈律師被 告 東大育樂股份有限公司法定代理人 林耕嶺被 告 林王秀絹
林志中林志宏共 同訴訟代理人 許朝財律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103 年1 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告透過訴外人林宗緯居間介紹，於民國100 年12月21日與原告簽訂土地買賣意向書（下稱系爭意向書），將被告所有坐落如附表一所示21筆土地（下稱系爭土地），以每坪新臺幣（下同）4,700 元出售予原告，全部面積為26,5
17.31 坪，總價1 億24,631,357元。詎被告未依系爭意向書之約定，與原告簽訂土地買賣契約書，反以總價2 億3,133,000 元將系爭土地出售予訴外人林再錦，並於101 年
9 月18日辦畢所有權移轉登記。依系爭意向書第4 條約定：「如賣方反悔不出售，須以訂金加倍賠償買方損失」。原告已於簽訂意向書當天，由被告東大育樂股份有限公司（下稱東大公司）負責人林耕嶺代表被告簽收如附表二面額1,200 萬元之訂金支票1 紙（下稱系爭支票），是被告反悔不賣，除應將所收取之系爭支票返還原告，並應賠償同額訂金予原告。
（二）被告雖稱系爭意向書已因退還系爭支票予林宗緯而解除云云，惟由系爭意向書第5 條所載：「本買賣意向書，本人：宋秀琴已審閱；全權委託林宗緯先生處理」等語，可知原告授權林宗緯處理系爭買賣契約權限範圍僅限於系爭意向書內所載內容，並未授權林宗緯解除之權限，且被告僅給予林宗緯簽收支票並記載「101 年6 月7 日，退還支票，簽收人：林宗緯」等語，未有解除系爭意向書之文義。況林宗緯於101 年6 月5 日兩造協商不成後，仍持續撮合兩造，足見兩造仍有履行系爭意向書之意思，並無因農地農用證明無法核發致訂金支票不能兌現，即使系爭意向書失效之意。至訴外人羅立雄是否有擅自開挖整地乙事，被告自承係發生於兩造簽訂系爭意向書之前，非可歸責於原告，再者，兩造意向書約定之買賣總價為1 億26,431,357元，被告違約另以總價2 億3133,000元將系爭土地出售他人，賺取差額7,800 餘萬元之利益，致原告受有將系爭土地轉售他人之預期利益損失，即使增加土地增值稅約600至800 萬元，被告仍保有7,000 萬元之違約利益，此可證明被告確係貪圖第三人更高之價金而故意違約，是原告請求之1,200 萬元違約定金，尚未過高，無酌減之必要，爰依意向書第4 條之約定及民法第249 條第3 款規定，提起本件訴訟。
（三）並聲明：1.被告應給付原告1,200 萬元，及自101 年9 月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）依意向書第3 條：「賣方農地農用證明申領通過，買方訂金支票需立即兌現（不得以票期為由拖延之），訂金支票兌現後買賣雙方需於2 天內簽訂不動產買賣契約書」之約定，可知意向書附有「農地農用證明核發始兌現訂金支票」之停止條件。惟因原告委託之訴外人羅立雄擅自開挖系爭土地且遲不回復農用，致被告於兩造約定辦理農地農用證明之期限即101 年2 月29日屆至時，無法取得農地農用證明，被告亦未能提示兌現系爭支票，期間經訴外人林宗緯居間協調歷經三個多月均未能有共識，兩造始於101 年
6 月5 日見面商談，惟當日農地農用證明仍無法核發，則系爭意向書已確定無法生效。又被告要求原告以現金換回其所交付之支票即可簽訂買賣契約，原告拒絕同意，則原告既不願支付訂金並簽訂買賣契約，系爭意向書即因雙方無法簽約而解除。
（二）又原告既於系爭意向書載明全權委託林宗緯處理而未附加任何限制條件，林宗緯自有代理原告解除系爭意向書之權限，是林宗緯於101 年6 月7 日經被告通知後即親自向被告領回系爭支票，系爭意向書即經兩造合意解除，原告依系爭意向書第4 條約定向被告請求賠償損失，即屬無據。
且系爭意向書第3 條後段載明「訂金支票兌現後買賣雙方須於2 天內簽訂不動產買賣契約書」，第4 條載明「如賣方反悔不出售，須以訂金加倍賠償買方之損失」，故須訂金支票兌現後、雙方簽訂買賣契約書，被告始負賣方如反悔不出售，須以訂金加倍賠償買方之責任，系爭支票兌現之條件尚未成就，原告迄今尚未支付分文之訂金，根本無損失可言，原告本不得請求損害賠償，縱認可請求，原告請求1, 200萬元亦屬過高予應酌減等語資為抗辯。
（三）並聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告於100 年12月21日與原告簽訂系爭意向書，將被告所有之系爭土地出售予原告。原告於當天已交付系爭支票予被告（見本院卷第9 至12頁）。
（二）被告未能於101 年2 月29日即兩造約定辦理農地農用證明之期限，取得農地農用證明。
（三）兩造於101 年6 月5 日會面未能簽立系爭買賣契約。
（四）被告於101 年6 月7 日將系爭支票退還予訴外人林宗緯（見本院卷第102頁）。
（五）被告於101 年6 月11日將系爭土地出售予訴外人林再錦，並於101 年9 月18日辦畢所有權移轉登記予林再錦（見本院卷第172 至183 頁）。
（六）林宗緯將系爭支票以存證信函寄還被告，系爭支票目前在被告持有中（見本院卷第206 頁）。
四、本件爭點厥為：（一）系爭意向書是否因農地農用證明無法核發致系爭支票不能兌現，而失其效力？（二）系爭意向書是否因「兩造於101 年6 月5 日無法簽訂買賣契約」或「因被告於於101 年6 月7 日退還系爭支票予林宗緯」而解除？
（三）原告依系爭意向書第4 條請求被告給付1,200 萬元有無理由？該條如為違約金之約定，是否過高應予酌減？茲分述如下：
（一）系爭意向書仍有效：
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之詞句，民法第98條定有明文。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然苟契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要（最高法院80年度台上字第1541號判決意旨參照）。
2.依意向書第2 條、第3 條分別記載：「賣方（被告）自行辦理農地農用證明申領，101 年2 月29日前辦妥。」、「賣方農地農用證明申領通過，買方訂金支票須立即兌現（不得以票期為由拖延之），訂金支票兌現後買賣雙方須於
2 天內簽訂不動產買賣契約書」之內容以觀，兩造係以賣方取得農地農用證明，作為訂金支票兌現之停止條件，再以訂金支票兌現，作為簽訂買賣契約之要件。而兩造固就農地農用證明取得定有101 年2 月29日之期限，惟遍查意向書全文，並無逾期取得農地農用證明，系爭意向書即失其效力之文字記載。
3.且依證人即系爭意向書之居間介紹人林宗緯證稱：「（問：若是沒有農用證明，如何處理？）買賣意向書內沒有罰則，我就向買方溝通。」、「（問：為何買方要求農地農用證明？）買賣的話，地主要負責農地農用證明才能移轉登記，農地農用證明與價格沒有關係，若沒有農地農用證明就要付較高的土地增值稅，6 月5 日前有跟盧先生講若地主的農地農用證明無法核發，就要繳較高的增值稅。6月5 日簽約之前有說過這個問題，6 月5 日是針對細節磋商，那天地主沒有看到現金所以那天才沒有成交。」、「（問：地主知道要繳交較高的增值稅是否有告訴你土地不賣了，或是價金要提高？）沒有，從來沒有。」等語（見本院卷第126 頁），可知農地農用證明所影響者為賣方是否繳交土地增值稅，及賣方可否提示系爭支票之要件，而非系爭意向書失效之條件，且兩造於101 年2 月29日農地農用證明取得期限經過3 個月後，仍於101 年6 月5 日見面洽談簽訂買賣契約之細節，迄至101 年6 月底前林宗緯亦持續為兩造磋商簽訂買賣契約，足見兩造簽訂系爭意向書時，並未附有因賣方無法取得農地農用證明致訂金支票無法兌現即失其效力之條件，是被告辯以農地農用證明於
101 年6 月5 日無法核發致系爭意向書確定無法生效云云，並不可採。
（二）系爭意向書未經解除：
1.按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。民法第258 條定有明文。次按解除權之發生原因，除民法債各篇之個別規定外，可歸納為給付遲延、給付不能、不完全給付、預示拒絕給付、情事變更、違反誠實信用原則等六者，此六者除情事變更外，其共通性質均屬違約，而違約為解約之基礎，如無違約事實，則無解約事由，兩者為一體之兩面（最高法院91年度台上字第841 號判決意旨參照）。
2.兩造固於101 年6 月5 日會面未能簽立系爭買賣契約，被告復於101 年6 月7 日通知林宗緯前去取回系爭支票，惟兩造並未合意解除系爭契約，被告亦未為解除意向書之意思表示，此據被告自承：「（問：101 年6 月5 日的解除是單方或雙方解除？）當天原告沒有表示意見，但是6 月
7 日將支票收回，我們認為雙方意思已經合致。」、「（問：雙方有無以存證信函表示解約或是請求履約的意思？）沒有，是直到系爭土地出售之後，原告才找人發函要求協調」等語（見本院卷第119 頁），且證人林宗緯亦證稱：「（問：何人通知去拿支票？）地主職員盧明輝通知我去拿的，6 月7 日盧先生通知我拿支票是因為前2 天6 月
5 日買賣雙方要簽約，但沒有簽成，因為雙方對於買賣的付款條件沒有達成合意。盧明輝先生叫我去土城順光風機公司拿回支票。去的時候，是我跟我的朋友何小姐一起去的，現場有盧明輝先生、何小姐及我在會議室。盧先生說
6 月5 日沒有簽成合約董事長交代支票退回買方，因為地主是經過我，所以經過我退給買方支票。我回答既然6 月
5 日沒有簽成，我再跟買方接洽，磋商看雙方是否取得共識。」、「（問：6 月5 日、6 月7 日買賣談不攏，被告是否有告知要解約？）沒有。」、「（問：6 月7 日之後，證人是否有幫雙方磋商買賣？）有，6 月7 日到6 月底都有跟雙方密切聯繫。」、「（問：被告當時簽收要約金的支票時，是認為本件買賣沒有商談的空間嗎？）盧先生是說董事長說先退回支票，我再努力達成共識後，再簽約，拿回支票後，我還是有跟雙方談細節。」等語（見本院卷第123 頁背面、124 、126 頁背面），益證被告從未向原告或林宗緯表示解除系爭意向書之意思，林宗緯自無從受領該解除契約之意思表示，而兩造復未合意解除系爭意向書，則被告辯稱意向書業已於101 年6 月5 日或6 月7日解除云云，即無可採。
（三）原告請求違約金無理由：
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。民法第250 條第1 項、第2 項前段分別定有明文。
2.依系爭意向書第2 條、第3 條分別記載：「賣方自行辦理農地農用證明申領，101 年2 月29日前辦妥。」、「賣方農地農用證明申領通過，買方訂金支票須立即兌現（不得以票期為由拖延之），訂金支票兌現後買賣雙方須於2 天內簽訂不動產買賣契約書」之內容以觀，兩造係以賣方取得農地農用證明，作為訂金支票兌現之停止條件，再以訂金支票兌現，作為簽訂買賣契約之前提要件，已如前述。而兩造均不爭執系爭意向書僅為預約之性質（見本院卷第
206 頁），是依系爭意向書第3 條約定解釋，在系爭支票兌現前，原告並無請求簽訂買賣契約之權利，被告亦不負有依買賣契約應出售系爭土地之義務，準此，系爭意向書第4 條所載「如賣方反悔不出售，須以訂金加倍賠償買方之損失」等語，當指訂金支票兌現後，被告如反悔不出售，始以訂金加倍賠償買方之違約金總額預定條款。
3.依上所述，系爭支票既尚未兌現，且附有農地農用證明核發始得兌現之條件，核與一般無條件兌現之支票有別，在尚未兌現前，不得謂被告已收受訂金。而依證人林宗緯證稱：「（問：6 月5 日那天被告是否要求原告先繳交1 千萬元？）6 月5 日簽約要把訂金支票兌換成現金，但是當天買方沒有準備現金，所以地主有點不高興」、「（問：不是已經有開支票1,200 萬元，為何要求帶1,200 萬元現金去現場？）地主要求1,200 萬元的支票要換成現金，希望買方拿現金或是銀行的支票把1,200 萬元兌換，沒有提到1,000 萬元。」等語（見本院卷第124 頁背面），可知原告亦不願支付訂金，是原告在支付訂金前，本無取得簽訂買賣契約請求買受土地之權利，被告即不負系爭意向書第4 條違約不賣之損害賠償責任，故原告依意向書第4 條請求被告賠償，即屬無據。
（四）綜上所述，系爭意向書雖未經解除或失效，惟原告交付之系爭支票附有條件而尚未兌現，被告未收受訂金，即無依所收訂金加倍賠償之義務，從而，原告依意向書第4 條請求被告給付原告1,200 萬元，及自101 年9 月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 1 月 24 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 袁雪華法 官 吳佩玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 27 日
書記官 楊淳如附表一、系爭土地┌──┬──────┬────────┬─────┐│編號│所有權人 │桃園縣楊梅市水流│權利範圍 ││ │ │東段（地號） │ │├──┼──────┼────────┼─────┤│1 │東大育樂股份│243 │全部 ││ │有限公司 ├────────┼─────┤│ │ │231 │30分之2 │├──┼──────┼────────┼─────┤│2 │林王秀絹 │222 │9分之7 ││ │ ├────────┼─────┤│ │ │223 │540分之467││ │ ├────────┼─────┤│ │ │224 │540分之467││ │ ├────────┼─────┤│ │ │225-2 │9分之7 ││ │ ├────────┼─────┤│ │ │229 │9分之7 ││ │ ├────────┼─────┤│ │ │230 │9分之6 ││ │ ├────────┼─────┤│ │ │232 │540分之449││ │ ├────────┼─────┤│ │ │233 │全部 ││ │ ├────────┼─────┤│ │ │234 │9分之5 ││ │ ├────────┼─────┤│ │ │235 │18分之15 ││ │ ├────────┼─────┤│ │ │241 │540分之449││ │ ├────────┼─────┤│ │ │242 │9分之7 ││ │ ├────────┼─────┤│ │ │244 │540分之449││ │ ├────────┼─────┤│ │ │236 │45分之8 │├──┼──────┼────────┼─────┤│3 │林志宏 │238 │全部 ││ │ ├────────┼─────┤│ │ │239 │全部 │├──┼──────┼────────┼─────┤│4 │林志中 │221 │540分之449││ │ ├────────┼─────┤│ │ │233-1 │全部 ││ │ ├────────┼─────┤│ │ │245 │540分之331│└──┴──────┴────────┴─────┘附表二、系爭支票┌──┬────┬────┬───────┬─────┬─────┐│編號│發票人 │付款人 │發票日 │面額 │票號 │├──┼────┼────┼───────┼─────┼─────┤│1 │富華行 │新光銀行│101 年2 月29日│新臺幣 │XX0000000 ││ │陳國章 │壢新分行│ │1,200萬元 │ │└──┴────┴────┴───────┴─────┴─────┘