臺灣桃園地方法院民事判決 102年度重訴字第83號原 告 張德中訴訟代理人 許啟龍律師
許淑玲律師被 告 翁宇崧訴訟代理人 陳亮佑律師
彭永志律師上列當事人間請求履行不動產買賣契約事件，本院於民國102年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第 2款定有明文。本件原告起訴時係請求被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○段000 地號土地（下稱系爭土地）之所有權移轉登記與原告，嗣於訴狀送達被告後，將之更易為其先位聲明，另備位請求被告應給付原告新臺幣（下同） 200萬元及其遲延利息，核屬訴之追加，乃基於同一買賣法律關係衍生之糾紛，基礎事實同一。雖被告抗辯應給付價金義務者為第三人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經），其請求對象並非被告，兩者基礎事實不同，不符合訴之追加要件乙節，但此為原告實體上有無對被告之請求權利，仍為同一買賣糾紛所惹，基礎事實應屬同一。是原告追加備位聲明請求被告給付200 萬元部分，合於上揭法律規定，先予敘明。
二、原告主張：原告與被告於民國99年12月26日簽訂土地買賣契約，約定由原告以1,021 萬元買受被告所有、坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○段000 地號土地（下稱系爭買賣契約），原告並於當場給付第1期簽約款100萬元，復於99年12月30日給付第2期用印款100萬元。然依系爭買賣契約，被告本應就土地組成物性質，告知回填物內容之附隨義務，以達契約之目的，因被告拒絕履行協力義務，基於誠實信用原則，原告自得拒絕給付第3期完稅款100萬元，主張同時履行抗辯，請求被告依系爭買賣契約約定，移轉系爭土地之所有權與原告。又被告違反前開協力及告知義務，致原告無法向金融機構貸得款項，為可歸責被告之債務不履行情事，原告自得據以解除系爭買賣契約，請求被告返還已受領之價金200 萬元。為此，爰依系爭買賣契約、買賣、債務不履行及解除之法律關係，先位請求被告應將系爭土地之所有權移轉登記與被告，備位訴請被告給付所受領之價金200 萬元等語。併為先位聲明：㈠被告應將系爭土地之所有權移轉登記與原告，㈡原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行；另備位聲明：㈠被告應給付原告200 萬元，及自受領之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，㈡原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
三、被告則以：兩造就所簽訂系爭買賣契約，被告於締約當時未隱瞞系爭土地曾為池塘之事實，原告對此亦無爭執，被告要無協力探勘土地之附隨義務存在，縱或有瑕疵，此應待原告受領系爭土地後始得依物之瑕疵擔保責任為主張，尚不得以此主張同時履行抗辯；嗣原告向銀行、農會貸款受阻，即自行猜測回填物為廢棄物，復於100年1月10日拒絕履約，片面主張解除契約，亦未依約將第3期完稅款100 萬元及第4期尾款721 萬元，存匯兩造約定之僑馥建經價金履約保證信託專戶，原告違約情事明確。則被告俟於100 年3月4日通知原告解除契約，並沒收已給付之200 萬元作為賠償，自無移轉系爭土地所有權與原告之義務，更不須返還所受領之200 萬元與原告等語，資為抗辯。併為聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回，㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、經查：兩造於99年12月26日簽訂土地買賣契約，約定由原告以1,021 萬元買受被告所有、坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○段000 地號土地，價金存匯至兩造約定之僑馥建經價金履約保證信託專戶，原告並於當場給付第1期簽約款100萬元，復於99年12月30日給付第2 期用印款100萬元，合計200萬元；另兩造約定第3期完稅款100萬元應於土地增值稅單核下3日內給付，第4期尾款721萬元則併同第3期給付或由貸款支付，嗣土地增值稅單於100年1月11日核發，但原告未於3 日內將第3期完稅款100萬元存匯至信託專戶，僅於同年月17日開立同額支票交與居間人即竹北不動產仲介經紀有限公司（下稱竹北不動產）留存等事實，為兩造所不爭執，並有土地買賣契約書、支票影本、不動產買賣價金履約保證申請書、土地建物查詢資料、異動索引查詢資料等在卷可參（見本院卷第6頁至第14頁、第18頁、第40頁至第43頁、第114頁至第116頁），自堪信為真實。
五、是本件爭點在於：兩造依系爭買賣契約，被告有無告知系爭土地使用狀況，及是否負有協力探勘土地之附隨義務？系爭買賣契約現已否解除，又係何原因解除？原告能否據以請求被告移轉系爭土地所有權，抑或返還所受領之價金200 萬元？茲分述如下：
㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第345條、第153條定有明文。又兩造間就買賣數量、給付方式、付款等買賣契約必要之點，意思表示一致，依民法第153 條第1項、第2項前段規定，買賣契約已成立；而所謂特定物之買賣，係指契約成立時，該物已存在，當事人並合意以之為買賣標的，於清償期以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付者而言，最高法院80年度台上字第2621號、84年度台上字第757號判決意旨均可資參照。
㈡查契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義
務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227條第1項不完全給付債務不履行之責任。又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩序，最高法院100年度台上字第2號判決意旨固可資參照。㈢則兩造於99年12月26日簽訂土地買賣契約當時，已約定由原
告以1,021 萬元買受被告所有、坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○段000 地號土地，價金存匯兩造約定之僑馥建經價金履約保證信託專戶等情，為兩造所不爭執，如前所述；是兩造就系爭買賣契約標的物為系爭土地，價金1,021 萬元並存匯至信託專戶等買賣數量、給付方式、付款等買賣契約必要之點，意思表示一致，其買賣契約應已成立。又參酌證人即竹北不動產經紀人孫湧泉於本院審理時證稱：伊為公司主管，從簽約至結案均有參與，而系爭土地本為溜地，於簽約當時原告有詢問回填掩埋物為何，被告答稱不知道，兩造對此便無進一步約定，在進行客戶開發時，並未看過土地現狀，僅以衛星地圖察看，土地已經長草等語（見本院卷第147 頁至第148 頁），互核系爭土地查詢資料載明地目為「田」，使用分區為「一般農業區」，地類別為「養殖用地」（見本院卷第114 頁）；由此觀之，系爭土地原為養殖用地，復此係特定物之買賣，就土地現狀兩造均無何表示意見，對有無回填及掩埋物乙節，固於簽約當場有做討論，經被告答覆不知情後原告即無何表示意見並完成簽約程序，足徵兩造於系爭買賣契約成立時，合意以系爭土地之現狀為買賣標的，有無回填掩埋物並非兩造契約必要之點，自難謂被告負有協力探勘土地之附隨義務存在。
㈣雖原告以兩造依系爭買賣契約，為達契約之目的並基於誠實
信用原則，被告負有就土地組成物性質，有告知回填物內容及協力探勘土地之附隨義務；但勾稽兩造於締約當時，原告已明知系爭土地乃經回填為平地，固被告表示不知回填物為何，然原告對此並無何意見陳述，苟此為兩造間買賣系爭土地必要之點，復買賣價金高達1,021 萬元，價值不斐，原告理當詢問再三，並先查明系爭土地回填物為何再行決定是否簽約，怎會於締約之前未曾至現場察看系爭土地使用情形，更對需否進行探勘土地亦無何特別約定，在在顯示兩造係就系爭土地以現狀交付達成合意。故本諸誠實信用原則，兩造既已就系爭土地回填物為何不作為契約考量之點，而同意以現狀交付，原告即應受此拘束，自不容其嗣後片面反悔另要求被告負擔協力探勘土地之義務，當無所謂該項附隨義務存在；是原告主張被告負有探勘土地之附隨義務，委屬無據，不足以取。
㈤第按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期
限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第254條、第258條、第260條、第250條分別定有明文。查系爭買賣契約第 4條第1 項買賣價款支付方式約定，原告應於土地增值稅單核下3日內，將第3期完稅款100 萬元存匯至兩造約定之僑馥建經價金履約保證信託專戶，嗣土地增值稅單於100年1月11日核發，但原告未於3 日內將第3期完稅款100萬元存匯至信託專戶，僅於同年月17日開立同額支票交與竹北不動產留存等節，為兩造所不爭執，如前所述；則本件原告理應於100年1月11日土地增值稅單核發後3日內將第3期完稅款100 萬元存匯至信託專戶，其竟違反兩造間約定，祇於同年月17日開立同額支票交給竹北不動產留存，自不生依債之本旨給付效力，原告遲延給付事實明確。嗣被告於同年1 月21日寄發存證信函，催告原告應於文到後3日內存匯第3期完稅款100 萬元至信託專戶，復於同年2 月21日再次去函催告原告依約履行未果，乃於同年3月4日發函原告據以依系爭買賣契約第11條第1 款約定，解除契約並將已受領價金扣除應繳之相關費用後，全部沒收充作懲罰性違約金（見本院卷第47頁至第49頁），即生解除契約之效力，原告當不得依原契約請求被告移轉系爭土地之所有權。
㈤另按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，為民法第264條第1項所明定。又依民法第264條第1項但書之規定，同時履行抗辯權之行使，須債務人自己無先為給付之義務，最高法院73年度台上字第1906號判決意旨可資參照。
本件依系爭買賣契約第4條第1項約定，本負有先為給付第 3期完稅款100 萬元與被告之義務，且被告並無負協力探勘土地之附隨義務，業經本院認定綦詳，原告自不得以被告未盡附隨義務為由拒絕給付，其主張同時履行抗辯，因認並無給付遲延情事，要屬無據，歉難採信。復系爭買賣契約因原告給付遲延在先，經被告行使解除權，兩造契約關係歸於消滅，被告並得依系爭買賣契約第11條第1 款約定，將所受領之第1、2期價金200 萬元充作懲罰性違約金，原告亦不得請求被告返還。
㈥是兩造於系爭買賣契約締約當時，原告已知系爭土地有回填
物，且就買賣標的物為系爭土地之現況交付達成合意，並無要求被告負擔協力探勘土地之附隨義務。復系爭買賣契約因原告拒絕給付第3期完稅款100萬元在先，又無同時履行抗辯事由，被告自得據以解除契約並沒收已受領之200 萬元作為懲罰性違約金，原告不僅不得請求被告移轉系爭土地所有權，亦不得訴請被告返還所受領之價金200 萬元。故原告先位請求被告應將系爭土地之所有權移轉登記與被告，備位則訴請被告給付所受領之價金200萬元，皆屬無據，洵不可採。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約、買賣、債務不履行及解除之法律關係，先位請求被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○段000 地號土地之所有權移轉登記與原告，備位另訴請被告應給付原告200 萬元，及自受領之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 8 月 22 日
民事第三庭 法 官 黃翊哲以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 2 日
書記官 楊郁馨