臺灣桃園地方法院民事判決 103年度簡上字第111號上 訴 人 范姜程科被 上訴 人 范姜青山上列當事人間因請求給付地租事件，上訴人對於民國103年4 月
3 日本院中壢簡易庭102 年度壢簡字第504 號第一審判決提起上訴，本院於民國104 年4 月2 日言詞辯論終結，並判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣貳萬貳仟貳佰元。
其餘上訴駁回。
第一審及第二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張及上訴補充陳述：㈠伊為桃園縣楊梅市（現已改制為直轄市○區○○○段000 地
號土地（下稱系爭土地）之所有權人，系爭土地上有一毗鄰門牌號碼桃園縣楊梅市○○里0 鄰0 號房屋之未辦理保存登記建物（下稱系爭建物），系爭建物前經鈞院以100 年度簡上字第6 號判決認定伊之雙親即范姜宗男及范姜陳澄妹應遷讓系爭建物返還予被上訴人，並於民國102 年4 月9 日上午實施強制執行，嚴重侵害伊之權益。系爭建物是由伊之姑丈林家珍（已歿）出資建造，後林家珍無條件贈予伊，理應歸伊所有，被上訴人強行占用，誠屬不該，應給付租金，爰依民法不當得利之規定提起本訴，請求自97年11月30日起至10
1 年3 月止，每月新臺幣（下同）5000元之地租。㈡系爭土地自72年間即已登記在伊名下，土地所有權應以登記
為準，兩造間固無約定租賃關係，伊要求被上訴人給付地租，天經地義，況系爭土地為建地，比一般土地較為值錢，伊僅請求每月5000元之地租，應屬廉價，並無過份。並聲明：
①原判決廢棄。②被上訴人應給付上訴人20萬元。
二、被上訴人原審及上訴答辯略以：㈠系爭土地原為伊之父即上訴人之祖父范姜外所有，因伊之大
姊為瘖啞人士、大姊夫為殘障人士，范姜外為照顧大女兒一家，於過世（80年間）前同意將系爭土地中50坪交由大女兒及其夫林家珍建屋居住，此即系爭建物。72年間分家時，范姜外交代將系爭土地由被告及原告一人一半，惟原告之父范姜宗男卻擅自將系爭土地登記為原告單獨所有，霸佔原屬於伊之祖產。系爭建物前經林家珍無償贈與伊，然上訴人之父范姜宗男一家人自97年11月30日起仍無權占有使用，卻仍由伊繳納房屋稅，後經鈞院以100 年度簡上字第6 號判決認定系爭建物之所有權人為伊，該判決已確定並執行完畢。系爭建物雖座落系爭土地上，然范姜外在去世前同意由林家珍在其上建屋，嗣由林家珍將系爭建物贈與伊，伊占有系爭建物之基地有正當權源，何須支付租金。
㈡上訴人之父范姜宗男獨吞包括系爭土地在內的祖產，不敢讓
上訴人知道事實真相，上訴人有如傀儡，完全被上訴人之父范姜宗男操縱，上訴人所提書狀也都是上訴人之父范姜宗男的字跡，內容均為不實。一個人坑人土地，還有臉收地租，簡直不要臉，太欺負人。上訴人未將系爭土地的一半還給伊就算了，豈可再請求地租。並聲明：上訴駁回。
三、下列事實為兩造於原審或本院第二審所不爭執之事項，並據兩造陳明在卷、有系爭土地謄本、異動索引、同意書在卷可稽，並經本院調取101 年度簡上字第6 號事件（下稱前案）全卷核閱無訛，堪信為真實：
㈠兩造為叔姪關係，上訴人之父范姜宗男為被上訴人之大哥，林家珍為范姜宗男與被上訴人之大姊夫。
㈡上訴人為系爭土地之所有權人，系爭土地原為范姜宗男與被
上訴人之父親范姜外所有，嗣於72年間所有權移轉登記至上訴人名下。
㈢座落系爭土地上之系爭建物為未辦理保存登記建物，由林家珍出資興建。
㈣范姜外與林家珍就系爭土地關於系爭建物基地範圍部分，有使用借貸關係。
㈤林家珍於98年8 月29日出具同意書予上訴人，將系爭建物以20萬元出賣予上訴人。
㈥本院101 年度簡上字第6 號判決認定林家珍於97年11月30日將系爭建物之事實上處分權讓與被上訴人。
是本案爭點厥為：㈠系爭建物占用系爭土地是否有正當權源？㈡上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利20萬元，是否有理由？
四、被上訴人為有權占有系爭建物基地範圍之系爭土地按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照）。而房屋與土地雖為各別之不動產，各得為單獨交易標的，然房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即房屋必須使用該房屋之基地，房屋乃有合法使用基地之權源，殊無因房屋與土地所有權各異暨其後所有權之轉移，即為阻斷其使用權源之理由，即房屋基地之使用權恆定，不因基地物權之嗣後變動即受影響，此為房屋與其基地使用關係之基本法理，而為近代民法權利社會化、物權相對化、債權物權化發展趨勢之所在（同院96年度台上字第1359號判決意旨參照）。使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求（同院95年度第16次民事庭會議決議一參照）。兩造對於范姜外與林家珍就系爭土地關於系爭建物基地範圍部分，有使用借貸關係，亦即范姜外生前曾同意林家珍使用系爭土地之一部興建系爭房屋一節並不爭執（見簡上卷第155 頁），況上訴人自陳知悉系爭建物興建於70年間（同上卷第165 頁背面），則上訴人嗣後於72年間受讓系爭土地所有權時，已明知系爭建物以系爭土地之一部為基地並為林家珍繼續占有使用之情事，並於林家珍將系爭建物之事實上處分權讓與被上訴人以前的20餘年間，未曾本於系爭土地所有人之地位向林家珍收取占有使用系爭土地之對價，堪認上訴人受讓系爭土地後，不但已默示同意林家珍得於系爭建物滅失或不堪使用之前，繼續占有使用系爭建物基地範圍之系爭土地，並有前揭債權物權化之適用，應受范姜外與林家珍之使用借貸關係之拘束，有繼續貸與林家珍使用系爭建物基地範圍之系爭土地之義務。
次按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果（同院104 年度台上字第40號、101 年度台上字第224 號判決意旨參照）。林家珍將系爭建物之事實上處分權讓與被上訴人時，既亦同時將其對於系爭建物基地範圍之占有移轉予被上訴人，業據被上訴人於前案審理中陳述綦詳（見前案簡上卷第30頁背面- 第31頁），復為上訴人所不爭執，自有占有連鎖之適用，被上訴人當然取得占有系爭建物基地範圍之系爭土地之正當權源，況上訴人之父母范姜宗男、范姜陳澄妹更經前案判決認定無權占有而判命應返還系爭建物予被上訴人，則被上訴人對上訴人主張其有占有之權利，即屬可採。
五、被上訴人仍應支付相當租金之不當得利按使用借貸，為特定人間債之關係，非如租賃契約明定有債之相對性之特別規定，對受讓人仍為繼續存在（最高法院59年台上字第2490號判例參照），是民法第426 條之1 基地租賃契約法定移轉之規定，必以當事人間屬租賃關係，始有其適用。被上訴人之前手林家珍與上訴人之前手范姜外僅就系爭建物基地範圍之系爭土地成立使用借貸關係，自無基地租賃契約法定移轉之適用。次按物權行為有獨立性及無因性，不因無為其原因之債權行為，或為其原因之債權行為係無效或得撤銷而失效（同院89年度台上字第961 號判例參照）。
被上訴人雖因占有連鎖之法律效果，有權占有系爭建物基地範圍之系爭土地，業如前述，惟范姜外與林家珍間使用借貸關係之債權物權化結果，僅能發生上訴人應繼續貸與林家珍使用系爭建物基地範圍之系爭土地之法律效果，該使用借貸關係仍無民法第426 條之1 基地租賃契約法定移轉之適用，被上訴人自不得執上訴人與林家珍間之基地使用借貸關係用以對抗上訴人；再者，林家珍將系爭建物贈與被上訴人之行為，僅能使被上訴人取得系爭建物之事實上處分權，非謂被上訴人可不經債權讓與或契約承擔，當然繼受上訴人與林家珍間之基地使用借貸契約。質言之，基於物權行為的獨立性及無因性，被上訴人雖然取得占有系爭建物基地範圍之系爭土地之正當權源，然此時兩造間僅存在有權占有之獨立物權關係，仍缺乏作為原因關係之債權關係，則被上訴人無法律上之原因取得占有系爭土地之一部而受利益，致上訴人受有不得就該部分土地使用收益之損害，自仍構成民法第179 條不當得利之情事，上訴人即非不得請求被上訴人給付相當於租金之金錢以返還利益。何況在民法第425 條之1 或第426條之1 之情形，房屋之占有人分別基於法定租賃關係或基地租賃契約法定移轉之原因關係而得使用收益該房屋，猶須向基地所有人支付租金，則舉輕以明重，被上訴人欠缺原因關係而占有系爭建物基地範圍之系爭土地，自亦應向上訴人支付相當於租金之對價，始符事理之平。
次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條定有明文。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言。再依土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所定申報之地價為法定地價。又依土地法第105 條規定，同法第97條、第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。綜據上述，城市地方建築基地之租金，應以土地申報地價年息10％為限。至於相當於租金不當得利之酌定，除以上述申報地價年息10％為審酌標準外，並應斟酌該土地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用該土地之經濟價值及所受利益等一切情事，並與鄰地租金相比較，資為決定。被上訴人為系爭建物之事實上處分權人，系爭建物座落在系爭土地上，占用系爭土地面積約50坪（楊梅地政事務所於前案複丈結果為127.99平方公尺，即前案第二審判決所附複丈成果圖B 、C 兩部分面積之總和）等情，均為兩造所不爭執，則系爭建物基地範圍之每月租金以不超過1109元（計算式：
1040127.9910％12＝1109，小數點以下四捨五入，下同）為限。爰審酌系爭土地地目為建，使用分區為特定農業區，使用地類別為甲種建築用地，當期公告現值為每平方公尺6000元，系爭建物為一層樓加強磚造建築，70年間興建迄今已屬老舊，有土地登記謄本、系爭建物照片、前案勘驗筆錄等在卷（見壢簡卷第15、39頁、前案簡上卷第105 頁）可稽，認系爭土地應按申報地價年息5 ％計算相當於租金之不當得利為適當，亦即每月租金555 元，上訴人逾此範圍之請求，則屬無據。
六、綜上所述，上訴人基於不當得利之法律關係，請求被上訴人給付自97年11月30日起至101 年3 月止共40個月相當於租金之不當得利，於不逾22200 元之範圍（計算式：555 40＝22200 ），為有理由，應予准許；逾此範圍，為無理由，應予駁回。原審認范姜外與林家珍間使用借貸契約得拘束兩造，被上訴人基於使用借貸之法律關係占有系爭建物基地範圍之系爭土地，故無須支付相當於租金之利益，稍有未洽，從而原判決諭知駁回上訴人之訴及假執行之聲請暨訴訟費用負擔之裁判，尚無可維持。故上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為一部有理由，該部分應予准許，並改判如主文第2 項所示；至其餘上訴無理由部分，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 30 日
民事第三庭審判長法官 黃漢權
法 官 顏世翠法 官 毛松廷上列正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 5 月 1 日
書 記 官 范升福