臺灣桃園地方法院民事判決 103年度簡上字第23號上 訴 人 邵碧玉被 上訴人 金鼎地產開發有限公司法定代理人 鄧惠云上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對本院中壢簡易庭於民國102 年11月28日所為102年度壢簡字第456號第一審判決提起上訴，本院於103年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付被上訴人新臺幣陸萬陸仟元及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審（廢棄部分）及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠兩造於民國102 年3月3日簽訂不動產〈一般〉委託銷售契約
（編號RB0000000 號），約定上訴人將其所有門牌號碼為桃園縣楊梅市○○路○ 段○○○巷○○弄○○○號之房屋及其基地委託被上訴人銷售，委託銷售價格為新臺幣（下同）338 萬元，期間自締約日起至102 年12月31日，依約除達委託銷售價格給付報酬外，另特約若達底價300 萬元，上訴人應給付被上訴人服務費5萬元。復兩造於102 年3月10日簽訂契約內容變更合意書（編號RX0000000號），更易委託銷售價額為358萬元，並特約若達底價330 萬元時，上訴人即應給付被上訴人成交價4%之服務費（下稱系爭居間契約）。
㈡嗣被上訴人於102年3月10日晚間8 時許，將買方蔡萬祥願以
底價330 萬元承買之意思表示通知上訴人，且以電話與上訴人配偶王添龍確認價金及約定簽約時地；詎上訴人未如期赴約，反王添龍於同年月12日告知上訴人已將前揭不動產售與他人。則被上訴人得依系爭居間契約第7 條第4項、第5項約定，按成交價即底價330 萬元，買方負擔2%、賣方支付4%比例，合計成交價之6%，向上訴人請求給付違約金19萬 8,000元。為此，爰依系爭居間契約及債務不履行損害賠償之法律關係，訴請上訴人給付19萬8,000 元；俟經原審酌減違約金，判命上訴人應給付上訴人6萬6,000元在案等語。併為聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人為前揭不動產所有人，王添龍僅上訴人配偶，且未授與系爭居間契約之代理權，則被上訴人於 102年3 月10日晚間雖將買方蔡萬祥願買情事告知王添龍，然未通知上訴人，自不生效力；且蔡萬祥當晚出具之要約書，未經上訴人承諾，買賣契約尚未成立，被上訴人當不得訴請給付服務報酬及違約金。縱被上訴人所述有據，惟兩造間為定型化契約，因被上訴人已停止提供服務，節省其勞費；若要求上訴人支付違約金，將產生重大不利益，符合民法第 247條之1 規定，應屬無效。倘被上訴人仍得向上訴人請求違約金，其數額亦屬過高，而有酌減之必要等語，資為抗辯。併為聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、原判決認定：被上訴人已將買方蔡萬祥願買情事告知上訴人配偶王添龍，上訴人即負有締結買賣契約義務，且系爭居間契約之違約金約定並無違反定型化契約規範，仍屬有效；現上訴人拒絕締約，自應依系爭居間契約之約定，給付違約金與被上訴人，經原審酌減後認被上訴人得請求給付6萬6,000元，復就此部分而為上訴人敗訴之判決；至被上訴人逾此範圍請求，則屬無據，予以駁回（未據上訴而確定）。茲上訴人就原判決不利部分不服而提起上訴，即如其訴之聲明所示。
四、經查：兩造先於102 年3月3日簽訂不動產〈一般〉委託銷售契約（編號RB0000000 號），約定上訴人將其所有門牌號碼為桃園縣楊梅市○○路○ 段○○○巷○○弄○○○號之房屋及其基地委託被上訴人銷售，委託銷售價格為338萬元、底價300萬元；再於同年月10日簽訂契約內容變更合意書（編號 RX0000000號），更易委託銷售價額為358萬元、底價330萬元；嗣被上訴人於102年3月10日晚間，將買方蔡萬祥願以底價330 萬元承買之意思告知上訴人配偶王添龍，惟上訴人迄後未與蔡萬祥簽訂買賣契約等情，為兩造所不爭執，且有上述文書等在卷可稽（見原審卷第8頁至第9頁、第12頁至第14頁），自堪信為真實。
五、本院之判斷：㈠稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為
訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項定有明文。又民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間；所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求；至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付，最高法院52年台上字第2675號著有判例可資參照。另媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬，最高法院84年度台上字第2925號判決意旨亦可資參照。
㈡查兩造先於102 年3月3日簽訂不動產〈一般〉委託銷售契約
，約定上訴人將其所有門牌號碼為桃園縣楊梅市○○路○ 段○○○巷○○弄○○○號之房屋及其基地委託被上訴人銷售，委託銷售價格為338萬元、底價300萬元，復於同年月10日簽訂契約內容變更合意書，更易委託銷售價額為358萬元、底價330萬元等節，為兩造所不爭執，已如前述；則參酌系爭居間契約第6 條約定服務報酬為成交價額之4%，又兩造於102年3月10日簽訂契約內容變更合意書，更易委託價額為358 萬元，及特約若達底價330 萬元時，上訴人即應給付被上訴人成交價4%之服務費。綜合以觀，被上訴人僅得於上訴人與買方買賣契約成立時始得有報酬請求權，亦即系爭居間契約核屬訂約之媒介居間性質，則被上訴人得否請求上訴人給付居間報酬，抑或上訴人有故意拒絕訂約而違反誠信原則情事，應基此判斷。
㈢再觀諸兩造間就委託銷售價格及底價更易之經過，渠等本於
102 年3月3日委託銷售價格為338萬元，另特約達底價300萬元，上訴人願支付被上訴人5萬元之服務費（見原審卷第9頁），約合成交價之1.67% ，但兩造於同年月10日簽訂之契約內容變更合意書，卻將委託銷售價格及底價分別提高至 358萬元、330 萬元，同時特約達底價時上訴人願給付成交價之4%作為被上訴人之服務費（見原審卷第12頁）。由此觀之，兩造就居間報酬原區分委託銷售價格及底價，各有成交價之4%或5 萬元之服務費，雖嗣後不分委託銷售價格或底價，被上訴人皆得請求成交價之4%作為服務費，惟仍約明各該價格多寡；則兩造於102年3月10日簽訂契約內容變更合意書時，就居間報酬已無區別委託銷售價格或底價情形，何不逕自降低委託銷售價格為330 萬元已足，反一方面委託銷售價格及底價雙雙調升，另方面復約定各別價格，究兩造間真意為何，是否意味委託銷售價格及底價有不同契約規範，不無疑問。
㈢復按契約之要約人，因要約而受拘束；要約經拒絕者，失其
拘束力；將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約，為民法第154條第1 項前段、第155條、第160條第2項所明定。另契約須當事人之一方將欲為契約內容之旨，提示於他方，得他方之承諾，而後契約始能成立；其僅由一方表示要約之意思，而他方不表示承諾之意思，或一方所表示之意思與他方所表示之意思，彼此不一致者，他方當然不受拘束；復要約之引誘，乃以喚起他人向自己要約為作用之意思通知，必須經自己承諾後，契約始能成立，最高法院83年度台上字第955 號、85年度台上字第2681號判決意旨均可資參照。查上訴人係委由被上訴人居間銷售其所有之不動產，僅透過被上訴人尋覓適宜買方並與之締約，未明示與出價最高者訂約，性質上乃喚起他人向自己要約之意思通知，為要約之引誘；故買方之出價應認屬要約，必須經賣方即上訴人承諾後，契約始能成立。又勾稽被上訴人印製之（買方）要約書範本，賣方對買方承購價款得有「同意依本契約書上之條件出售」、「不同意出售」、「不同意依本約條件出售，但如買方同意將承購價格調整為……，則賣方同意出售」等選擇（見原審卷第10頁），而兩造簽訂之不動產〈一般〉委託銷售契約書第7條第4項則約定，對於買方出價已達委託銷售價格時，委託人即賣方應負有於「不動產承買意願書」或「要約書」上簽章確認之義務（見本院卷第 8頁）；互核觀之，對上訴人而言，如遇買方出價已達「委託銷售價格」時，依約即負有承諾之締約義務，不許其故意拒絕訂約，但如未達委託銷售價格時，應許上訴人自由決定是否承諾或變更而為新要約，始較公允。是兩造就系爭居間契約除約定有委託承銷價格外，另有底價之特約，就底價部分上訴人得自由選擇是否成交，換言之，買方之出價達到底價時，被上訴人固得請求上訴人承諾並締約，然上訴人亦得拒絕要約，非一達於底價時上訴人即負有承諾並締約之義務；故本件買方蔡萬祥於102年3月10日晚間之出價祇底價330 萬元，未達於委託承銷價格358 萬元，上訴人當可自由選擇是否承諾，俟上訴人承諾後被上訴人之媒介居間方屬完成，始能請求居間報酬。
㈣第按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代
理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之；由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任；無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力；夫妻於日常家務，互為代理人，民法第167 條、第169條前段、第170條第1項、第1003條第1項分別定有明文。查被上訴人於102年3月10日晚間，將買方蔡萬祥願以底價330 萬元承買之意思表示，通知上訴人配偶王添龍，王添龍復允諾於翌日（11日）晚間簽約等情，固據被上訴人陳明綦詳，核與證人王添龍證述情節相符，且有蔡萬祥之要約書、確認書、被上訴人與王添龍間通話譯文等附卷足憑（見原審卷第13頁至第14頁、第61頁至第63頁，本院卷第38頁至第39頁）；則王添龍雖有向被上訴人為承諾之意思表示，惟本件係不動產居間暨買賣關係，非屬日常家務，縱上訴人與王添龍為夫妻，但王添龍必須獲上訴人之代理權，抑或有表見代理情事，或經上訴人本人承認，其承諾始生效力。然細探王添龍於系爭居間契約所扮演角色，有關委託承銷價格及底價之更動，最終仍需上訴人本人確認，王添龍充其量僅為上訴人之使者地位，為傳遞機關，上訴人未授與其代理權，自不生代理效力。且佐以上訴人在系爭居間契約所留聯絡電話，於所有權人欄填寫王添龍之行動電話，另在代理人欄書寫自己及王添龍父親聯絡電話，不曾直接顯示王添龍名字（見原審卷第9 頁）；苟上訴人有授與王添龍代理權意思，何不逕自在代理人欄記載王添龍資料已足，反迂迴於本人欄位留下王添龍之電話，復記載王添龍父親之聯絡方式，並無可認王添龍有獲上訴人之代理人，或有表見代理情事。況上訴人嗣後亦拒絕承認，不生無權代理本人承認之效力，故本件縱王添龍有向被上訴人為承諾之意思表示，因屬無權代理，對上訴人不生效力；今上訴人經思量後，對買方蔡萬祥僅達底價330萬元，但未達委託承銷價格358萬元之要約，為拒絕承諾之意思表示，兩造間媒介居間未發生成交之效果，被上訴人自無由請求上訴人給付居間報酬。
㈤是被上訴人主張系爭居間契約已達特約底價330 萬元，上訴
人負有承諾及締約義務，顯係誤解兩造間契約真意；且上訴人未授與其配偶王添龍代理人，故王添龍無權代理所為之承諾，因上訴人本人拒絕承認，亦不生效力。則本件既未能媒介居間成立，又無已達委託銷售價格358 萬元，上訴人應依誠信原則締約之情形，自無何違約事由存在，被上訴人要不得援引系爭居間契約第7 條第4項、第5項約定，據以請求上訴人給付違約金。故上訴人抗辯系爭居間契約未能媒介成立，無需支付違約金與被上訴人，核屬有據，堪以採信。
六、綜上所述，兩造間關於系爭居間契約乃媒介居間性質，現被上訴人未能媒介居間成立，上訴人亦無違約事由或違反誠信原則，則上訴人依系爭居間契約及債務不履行損害賠償之法律關係，訴請上訴人給付19萬8,000 元，俟經原審酌減違約金，判命上訴人應給付被上訴人6萬6,000元，當非妥適。從而，原判決命上訴人給付被上訴人6萬6,000元及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判，均有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許，並改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 6 月 12 日
民事第三庭 審判長法 官 黃漢權
法 官 陳寶貴法 官 黃翊哲以上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 6 月 12 日
書記官 金秋伶