臺灣桃園地方法院民事判決 103年度簡上字第50號上 訴 人 陳建州訴訟代理人 賴俊睿律師被 上訴人 陳王徵訴訟代理人 范綱祥律師複 代理人 詹淳淇律師上列當事人間請求撤銷買賣契約事件，上訴人對於民國103年1月17日本院桃園簡易庭102 年度桃簡字第769 號第一審判決提起上訴，本院於104 年4 月28日辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張及於本院補陳：
（一）緣兩造於民國101 年初即為鄰居關係，被上訴人知悉上訴人從事不動產仲介買賣，遂將其所有如附表所示之3 筆土地（下合稱系爭土地）委由上訴人代為出售，然上訴人不顧被上訴人之妻罹患重病，被上訴人已身心俱疲，仍多次以買賣系爭土地為由騷擾被上訴人，迫其於101 年6 月12日簽訂買賣總價款僅為新臺幣（下同）12萬元之土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並要求被上訴人就已遺失之土地所有權狀為重新辦理，惟上訴人利用被上訴人年事已高、又患暫時性腦部缺氧等疾，需長期需服用stilnox安眠藥，致產生副作用，判斷能力已顯不如常人，更因擔憂其妻重病急欲至醫院探視，而產生急迫之狀態下，與其簽訂系爭買賣契約，依斯時客觀情形觀之，被上訴人簽訂系爭買賣契約時，已陷於急迫、輕率之狀態，上訴人乘機僅以12萬元價格，購得價值逾242 萬餘元之系爭土地，有顯失公平之處，被上訴人應得依民法第74之規定，撤銷系爭買賣契約。
（二）上訴人雖舉桃園縣○○鄉○○段○○○號土地（道路用地）為例，稱實際交易價格與土地公告現值有落差實屬常態，然就不動產交易實價查詢中，亦查得另尚有多筆道路用地實際成交價格介於11萬元及5 萬元間，是上訴人所舉前開○○段00地號土地僅係個案，又縱系爭土地之實際交易價格，確同上開○○段00地號土地，為土地公告地價之1/5，惟系爭買賣契約之實際交易價格，僅有公告地價之1/20，其對價仍顯不相當，依客觀情形已顯失公平，上訴人所辯顯無理由。
（三）又上訴人雖辯稱系爭買賣契約已洽談半年之久，被上訴人於簽約時之精神狀態未受藥物影響，被上訴人並無急迫、輕率等情，惟上訴人僅以101 年4 月間，兩造有先就另外
4 筆土地成立買賣契約為由，即泛稱兩造洽談系爭買賣契約已有半年之久，根本毫無根據，更遑論斯時被上訴人之精神狀態已不如常人，上訴人利用此情，以低價向被上訴人購買土地，實令人難以苟同。另被上訴人於自101 年1月20日起至同年3 月19日止均持續有至怡仁醫院就診，並領取seroquel合併stilnox 之藥物服用，雖seroquel每日需服用1 粒，然stilnox 則係視情況服用，嗣又因屢遭上訴人騷擾，身心不堪負苛，被上訴人始分別於101 年6 月
9 日及同年6 月26日再次就醫，並領取zodenox 、zolpi（成分同stilnox ）之藥物服用，故被上訴人之服藥情形及精神狀況，係持續受stilnox 藥物副作用之影響，而呈現不穩定之狀態，爰依民法第74條之規定撤銷系爭買賣契約。（原審為被上訴人對上訴人備位聲明勝訴之判決，而駁回被上訴人先位聲明之請求。上訴人對其不利部分提起上訴，被上訴人就其敗訴部分未據上訴，已告確定，未繫屬於本院，不另贅述。）被上訴人並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：
（一）系爭土地均為公共設施保留地，其土地用途已受限定，政府機關可能隨時會將該等土地徵收，又據內政部不動產交易實價查詢之資料中，其中有一筆桃園縣○○鄉○○段○○○號土地（道路用地）於102 年7 月間之土地公告現值為42,438元，然實際交易成交價僅為8,717 元，並未達公告現值之20.6％，足徵公共設施保留地實際成交價本即低於土地公告現值，另附表編號2 、3 所示之土地，其權利範圍又分別僅有1/8 、1/440 ，使用收益方式也需受制於其他土地共有人，此情亦對土地交易價格有不利之影響，況附表編號1 所示之土地，其上更有2 筆共20萬元之抵押權設定，雖該2 筆抵押權均可能已罹於消滅時效，惟上開抵押權既未遭塗銷，未來將有可能因抵押債權人行使權利，而須另花費時間、金錢與其協商、對簿公堂，對買受系爭土地之上訴人而言，仍有一定風險存在，兩造始於確認無法與抵押權人達成和解後，約定買賣總價金為12萬元，是屬合理正當，原審不應僅憑買賣價格低於土地公告現值，即論斷系爭買賣契約有顯失公平之處。
（二）且兩造洽談系爭買賣契約已有半年之久，期間還有與被上訴人完成另外4 筆土地交易，於洽談過程中，上訴人亦有將尚未填載價金之買賣契約交由被上訴人審酌、考慮，被上訴人顯有充分時間閱覽系爭買賣契約之條款，並無急迫、輕率等情事；又據被上訴人藥物服用明細表觀之，其於
101 年3 月19日至醫院領取28顆藥物，每天服用1 顆，迄至101 年4 月間即應已將藥物服用完畢，足徵兩造於同年
6 月12日簽訂系爭買賣契約時，被上訴人並未受服用stilnox 藥物之影響。況被上訴人服用之藥物，並非必然產生易受暗示、有不尋常行為、無意識及健忘等副作用，且系爭買賣契約距開庭日已有一段時日，原審以被上訴人開庭時之精神狀態據以認定被上訴人於簽訂系爭買賣契約時有急迫、輕率等情，實有率斷之嫌等語，資為抗辯。並上訴聲明：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第107 頁正反面、第119 頁反面）：
（一）被上訴人因罹患暫時性腦部缺氧等疾病，致產生睡眠障礙，遂自民國97年11月28日起即開始服用stilnox （安眠藥）等之藥物，自被上訴人健保紀錄觀之，其分別於101 年
1 月20日、2 月13日、3 月19日曾至怡仁醫院，領取seroquel（治療精神分裂症、激動不安與失智等之藥物）、stilnox 等藥物，嗣又分別於101 年6 月9 日，及6 月26日至羅邦倚診所就診，並領取「zodenox 」、及「zolpi 」（成份同stilnox ）。其妻邱金蓮，業於101 年
4 月至6 月間因罹患重病而住院。
（二）被上訴人於101 年4 月20日已先就其所有坐落於：「桃園市○○段○○○段0000地號」（權利範圍1/8 ，面積48平方公尺）、「桃園市○○段○○○段00000 地號」（權利範圍1/ 8，面積6 平方公尺）、「桃園市○○段○○○ ○號」（權利範圍1/1 ，面積28平方公尺）、及「桃園市○○段○○○ ○號」（權利範圍1/1 ，面積34平方公尺）等4 筆土地，以40萬元之價金，出售予任職合德土地開發有限公司（原名信誠公司）之上訴人。
（三）嗣於同年6 月12日，被上訴人復將其所有如附表編號1 所示即「桃園縣○○鄉○○段○○○ ○號」（權利範圍1/ 1，面積62.64 平方公尺，102 年土地公告現值為33,800元/平方公尺）、如附表編號2 所示即「桃園縣八德市○○段○○○ ○號」（權利範圍1/8 ，面積15.32 平方公尺，102年土地公告現值為15,645元/ 平方公尺）、如附表編號3所示即「桃園縣桃園市○○段○○○○○段0000地號」（權利範圍1/440 ，面積645 平方公尺，102 年土地公告現值為124,000 元/ 平方公尺）等3 筆土地，以12萬元之價金，出售予上訴人；且系爭土地均屬公共設施用地，分別為道路用地、綠地用地及道路用地，另如附表編號1 所示土地上，尚有共20萬元之抵押權登記未為塗銷。
（四）據不動產交易實價查詢所示，桃園縣○○鄉○○段○ ○○○○號土地，於102 年7 月實際交易單價約為8,717 元/ 平方公尺；桃園縣○○鄉○○段○○○○○○號土地，於102 年
6 月實際交易單價約為111,739 元/ 坪；桃園縣○○鄉○○段○○○ ○○○○ ○號，於102 年1 月實際交易單價約為119,838 元/ 坪；桃園縣○○鄉○○段○○○ ○○○○ ○號土地，於101 年12月之實際交易單價為55,058元/ 坪。
四、兩造於104 年4 月28日本院言詞辯論期日，協議簡化本件爭點為：系爭買賣契約有無顯失公平之處？被上訴人是否處於急迫、輕率或無經驗之狀態與上訴人簽定系爭買賣契約？即被上訴人主張依民法第74條之規定，撤銷系爭買賣契約有無理由？
五、本院之判斷：
（一）按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，為民法第74條第1 項所明定，法院依前開規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之，最高法院著有28年上字第107 號判例意旨可資參照。又民法第74條第1項規定意旨，係違背公序良俗及誠信原則的特殊形態，因行為人違反公平交易原則，其法律行為內容欠缺社會妥當性，法律乃允許不利益當事人事後減輕其給付，避免暴利行為之相對人獲取暴利，而有不公平情事發生（見最高法院96年度台上字第2470號判決意旨）。再按稱輕率者，意指因判斷力欠缺或意志力薄弱，對法律行為之細節未及深入，致不知法律行為所產生之給付效果對自己會造成實質上利益或不利益而言。
（二）經查，被上訴人主張其因罹患暫時性腦部缺氧等疾病，致產生睡眠障礙，遂自97年11月28日起即開始服用安眠藥、治療精神分裂症、激動不安與失智等藥物等情，業據提出怡仁綜合醫院病歷、新國民醫院門診病歷為證，復為兩造所不爭執，堪信為真實。而服用上開藥物後，可能會產生產生失去抑制並衝動、易受暗示、患者不尋常的行為模式、無意識的行為而且事後健忘等副作用，亦有藥物用藥說明附卷可稽（見原審卷第87頁），被上訴人於101 年間已高齡80餘歲，其自97年起即長期服用上開藥物，甚於系爭買賣契約簽訂前數日即101 年6 月9 日尚有繼續前往醫療院所領取安眠藥服用，是被上訴人於系爭買賣契約簽訂時，確有產生理解力及判斷力不如常人之可能。再參酌被上訴人於102 年12月30日在原審出庭陳述時，就審判長所訊問之事項，需一再經審判長及被上訴人訴訟代理人多次重複並闡明後方能理解問題之意義，甚至有多次自言自語、答非所問之情形，亦有言詞辯論筆錄在卷可按（見原審卷第95頁正反面），雖被上訴人於102 年12月30日出庭時，與兩造簽訂系爭買賣契約之101 年6 月12日已距1 年半餘，然此期間內並未見有令被上訴人理解力或判斷力驟然下降之因素發生，故被上訴人於原審出庭時，就外在事物之理解及判斷能力，應不致與其在系爭買賣契約簽訂時之狀況相異甚鉅，依此，堪認被上訴人於系爭買賣契約簽訂時之理解及判斷能力顯然已低於常人，且此情況一般人由其舉手投足及外在表現、應對情形應可立即察知。另被上訴人之妻於101 年4 月至6 月間，因罹重病而住院，衡情被上訴人斯時應會掛心其妻之病況，且奔波於家中與醫院之間，上訴人自承其購買系爭土地時，系爭買賣契約係由被上訴人所親簽，且兩造洽談系爭買賣契約之時間長達半年之久，則依兩造尚為鄰居關係以觀，上訴人自難就上情諉為不知。是上訴人明知被上訴人有急迫及判斷或辨識能力不足之情形，卻仍於無被上訴人其他家屬在場之情況下，逕與被上訴人就系爭土地簽訂買賣契約，顯已有趁被上訴人之急迫及輕率而使其為財產上給付約定之情形。
（三）再者，以一般市場行情觀之，土地之市價均會高於政府公告之土地現值，系爭土地以102 年之公告土地現值計算，附表編號1 所示土地之價值為2,117,232 元；附表編號2所示土地為29,962元；附表編號3 所示土地為181,773 元，合計為2,428,967 元。然被上訴人於101 年6 月12日竟僅以12萬元之代價，即出售系爭土地予上訴人，與系爭土地之公告土地現值相較，被上訴人出售系爭土地顯已低於系爭土地公告現值約230 萬元，若非被上訴人於簽約時主觀上不知系爭土地之價格為何，其應無可能以低於市價如此懸殊之價格出售系爭土地。上訴人固辯稱附表編號1 所示土地尚有2 筆最高限額抵押權之登記云云，然該2 筆最高限額抵押權之債權額均為10萬元，存續期間則分別為59年8 月15日至59年11月14日及61年8 月14日至63年8 月13日，依民法之規定，該抵押權本身存續期間或其所擔保之本金、利息請求權應均已罹於時效，對於土地之價格應不生影響，且若循法律途徑請求抵押權人塗銷抵押權，亦非曠日廢時之舉。上訴人既身為土地開發業者（見原審卷第
8 頁），對於此情亦應知之甚詳，是其上揭所辯，洵難採憑。至上訴人復辯稱系爭土地均為公共設施保留地，其實際成交價本即會低於土地公告現值云云，並舉與附表編號
1 同段土地，且為公共設施保留地之不動產交易實價查詢及地價資料查詢為證（見本院卷第71、74頁），而就前開資料以觀，固能得知在102 年7 月間，該段之公共設施保留地，確有成交價格低於土地公告現值之情形，然該不動產交易實價查詢結果僅有1 筆土地成交之紀錄，則此類土地於兩造訂立系爭賣賣契約即101 年6 月12日之合理市價究應為若干，尚無從由此得知。況與附表編號1 所示同段之31至60地號土地，於102 年6 月實際交易單價為每坪111,739 元即每平方公尺33,000元；同段511 至540 地號土地，於102 年1 月實際交易單價約每坪119,838 元即每平方公尺36,176元、於101 年12月之實際交易單價為每坪55,058元即每平方公尺16,684元，此與上訴人所舉該段公共設施保留地於102 年7 月之成交價格為每平方公尺8,717元間，亦尚有每平方公尺近8,000 元之差距，是該段土地之合理價格為何，仍屬有疑。且系爭土地依被上訴人所有之權利範圍換算後，共計約66.03 平方公尺（附表編號1為62.64 平方公尺；附表編號2 為1.92平方公尺；附表編號3 為1.47平方公尺，小數點三位以下四捨五入），而系爭買賣契約之買賣價金為12萬元，則平均每平方公尺土地之出售價格約為1,817 元（計算式為：12萬元÷66.03 ＝1,817 元，元以下四捨五入），此與上訴人前開主張公共設施保留地為每平方公尺8,717 元乙節亦相差非微，足見系爭買賣契約之買賣價金確有價格顯然不相當之情形，而在客觀上有顯失公平之處。
（四）至證人即上訴人同事黃麟琇於本院審理時固證稱：兩造簽訂系爭買賣契約時伊在場，簽約當日被上訴人的精神狀況正常，只是有點重聽，講話要比較大聲，被上訴人沒有表示急著要去其他地方云云（見本院卷第52頁正反面），然黃麟琇為上訴人之同事，就系爭土地買賣之成立與否，與上訴人利害相關，其證言偏頗在所難免，已難期其為真實之陳述，且經本院質之系爭土地之行情時，黃麟琇先是沈默不答，嗣則陳稱不記得，復又改稱其僅負責開發，並不接觸價格問題云云（見本院卷第54頁正反面），黃麟琇與上訴人同為土地開發業者，對於欲購買之土地行情，理應知之甚詳，然其於本院審理時竟證稱不清楚或不記憶，其所言是否實在，自非無疑，是難僅憑此即為有利於上訴人之認定。
六、綜上所述，兩造於簽訂系爭買賣契約時，被上訴人係處於急迫及輕率之情況，且依當時之情形亦顯失公平。從而，被上訴人主張依據民法第74條之規定，請求本院撤銷系爭買賣契約，自屬正當，應予准許。原審除確定部分（即原審先位請求部分）外，為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 5 月 26 日
民事第一庭審判長法 官 陳清怡
法 官 高維駿法 官 許婉芳以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 5 月 26 日
書記官 洪明媚附表┌─┬───┬───┬─────┬──┬────┬────┐│編│縣市 ○鄉鎮 ○段 │地號│面積（平│權利範圍││號│ │市區 │ │ │方公尺）│ │├─┼───┼───┼─────┼──┼────┼────┤│1 │桃園縣○○○鄉○○○段 │484 │62.64 │1/1 │├─┼───┼───┼─────┼──┼────┼────┤│2 │同上 │八德市○○○段 │1-1 │15.32 │1/8 │├─┼───┼───┼─────┼──┼────┼────┤│3 │同上 │桃園市○○○段北門│90-1│645 │1/440 ││ │ │ │埔子小段 │ │ │ │└─┴───┴───┴─────┴──┴────┴────┘