臺灣桃園地方法院民事判決 103年度簡上字第95號上 訴 人 謝春娥訴訟代理人 黃章行
黃楊瑞真被 上訴人 向曉玲上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國103 年3 月
5 日本院中壢簡易庭102 年度壢簡字第889 號第一審判決提起上訴，本院於民國106 年6 月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國101 年8 月18日就門牌號碼桃園市○○區○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）成立租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自101 年10月22日起至102 年10月21日止，為期1 年，每月應於12日前給付租金新臺幣（下同）4 萬5,000 元，然被上訴人就101 年10月至102 年5 月之租金，每月均欠繳5,000 元，102 年6 月之租金4 萬5,00
0 元則未繳納，共積欠租金8 萬5,000 元；另兩造於102 年
7 月22日合意終止系爭租約，被上訴人表明將於10日內搬離，然迄至102 年10月24日始搬離系爭房屋，且未繳納上開期間3 月又3 日之房租，自應依照系爭契約第14條第2 項約定，給付積欠相當於租金3 倍之違約金即41萬8,500 元；又被上訴人欠繳水電費2,119 元，並於返還系爭房屋予伊之際，故意破壞衛浴設備，造成伊受有4 萬3,500 元之損失，扣除被上訴人已給付押租金9 萬元，伊自得依系爭租約之法律關係請求被上訴人給付45萬9,119 元等語【原審判決認定系爭租約於102 年10月21日因期滿而消滅，上訴人只得請求102年7 月22日至同年10月21日此段期間之未付租金13萬5,000元，故駁回逾此部分違約金之請求27萬元，其餘部分均判決上訴人勝訴，上訴人就違約金請求敗訴27萬元部分提起上訴】。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人27萬元。
二、被上訴人則以：上訴人於102 年7 月22日請求伊搬離系爭房屋，伊雖曾允諾將於7-10日內搬離，然此並非同意系爭租約提前終止，伊認為系爭租約仍然繼續有效至租約屆滿等語資為抗辯。並為答辯聲明：上訴駁回。
三、查兩造於101 年8 月18日就系爭房屋訂立系爭租約，租期自
101 年10月22日起至102 年10月21日止，每月租金4 萬5,00
0 元，被上訴人於租約期間內所積欠之租金，扣除押租金9萬元後，均未達2 個月以上之租額，後被上訴人於102 年10月24日搬離系爭房屋等情，有系爭租約、匯款紀錄表等件為證，並為兩造所不爭執（見本院卷第128 頁反面、第139 頁），堪信為真。惟上訴人主張兩造於102 年7 月22日合意終止系爭租約，被上訴人未依約搬離，故請求102 年7 月22日至102 年10月21日期間，未付租金3 倍之違約金一節，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯，本院認定如下：
㈠按系爭租約第14條第1 、2 項分別約定：「租賃契約終止時
，承租人應即將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利。」、「承租人不即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金三倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議」（見原審卷第7 頁反面），次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。本件上訴人主張兩造間曾於102 年7 月22日合意終止系爭租約，故得請求被上訴人給付102 年7 月22日至102 年10月21日此段期間，被上訴人未依約返還系爭房屋之違約金，自應對兩造曾合意終止系爭租約此一有利於己之事實，負舉證之責。
㈡經查，觀諸上訴人提出兩造先前洽談之錄音光碟，經本院審
理時當庭勘驗該錄音光碟後，內容略以：「黃楊瑞真（即上訴人之訴訟代理人）：『妳在七月份就跟我說過，給您一個禮拜的時間搬家』、『老師，但您現在又堅持要到禮拜四才肯返還房屋，那這兩個月您在做什麼？喔！不只喔…八月、九月、十月老師你都在做什麼了？』、被上訴人：『沒有在做什麼啊。』」等語（見本院卷第26頁），顯然此對話紀錄並非上訴人所指兩造曾於102 年7 月22日達成合意終止系爭租約該時之對話錄音，而係事後另行談話之內容，則此等對話紀錄是否得如實呈現102 年7 月22日兩造洽談之全貌以及真意，不無疑義；再者，細繹上開對話內容，至多僅能證明被上訴人曾向上訴人表明願儘快進行搬離系爭房屋之事宜，然參以被上訴人於本院審理時稱，伊雖曾請被上訴人給予7至10日讓伊找房子，伊找到就搬離，但伊認為系爭租約還沒到期，租約仍為繼續有效，因另外找的房子尚未簽約，故當時伊沒有實際搬離系爭房屋等語（見本院卷第111 頁反面、第138 頁反面），而佐以被上訴人確係於系爭租約期滿後之
102 年10月24日始交還系爭房屋，已如上述，則兩造間於10
2 年7 月22日洽談之真意究為合意終止系爭租約，或僅係被上訴人承諾上訴人，若於系爭租約屆滿前有覓得他處房屋，即願意先行搬離，否則將繼續使用系爭房屋至租期屆滿，均屬不明，自難僅以上開錄音光碟內容即遽認定上訴人主張兩造已合意終止系爭租約等語真，且上訴人復未提出其他證據供本院審酌，則其主張兩造已於102 年7 月22日合意終止租約云云，委不足採。
㈢從而，系爭租約期間內，被上訴人所積欠之租金數額扣除押
租金9 萬元後，未有達2 個月以上之租額之情，既為兩造所不爭執，且於租約期間屆滿前，兩造亦未曾合意終止租賃契約，亦如上所述，則系爭租約應於102 年10月21日因租期屆滿而消滅，應可認定。
四、綜上所述，系爭租約於102 年10月21日因租期屆滿而消滅，則被上訴人於租賃關係存續之102 年7 月22日至102 年10月21日期間內，仍有權使用系爭房屋，是上訴人僅得請求被上訴人給付此段期間內未付之租金13萬5,000 元，而不得依照系爭租約第14條第3 項規定，請求相當於租金3 倍之違約金40萬5,000 元，則原審判決就上訴人請求違約金40萬5,000元當中之27萬元，為其敗訴之判決，於法並無違誤，上訴意旨指摘原審判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 14 日
民事第三庭 審判長法 官 周玉羣
法 官 周珮琦法 官 廖子涵以上正本係依原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 7 月 14 日
書記官 鄒明家