臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第1530號原 告 財團法人桃園縣私立新社福會特別代理人 許朝財律師被 告 鄒宇鋐上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國104 年3 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有坐落桃園市○○區○○○段○○○段○○○地號土地、面積九十點九一平方公尺之土地租金，調整為每年新臺幣壹萬玖仟陸佰叁拾柒元。
被告應給付原告新臺幣壹萬零壹佰伍拾貳元原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第2 項定有明文。又所謂無訴訟能力人，非僅指無訴訟能力之自然人，法人無法定代理人或其法定代理人不能行代理權之情形，亦屬之。查原告之董事長即法定代理人黃清結，前經本院10
0 年度裁全字第63號裁定及100 年度司執全字第292 號執行命令，諭知其於本院99年度訴字第1143號訴訟確定前，不得行使原告之董事長職權及權限，是原告有法定代理人不能行代理權之情形存在，嗣經本院於民國103 年9 月10日以本院
103 年度訴字第1530號裁定選任許朝財律師為原告之特別代理人為本件訴訟行為，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時聲明為「請求就被告承租坐落桃園市○○區○○○段○○○段000 地號土地、面積82.64 平方公尺之土地租金，每年租金調整為新臺幣（下同）59,501元。被告應給付原告100 年至102 年之租金178,502 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。」嗣於10
2 年10月22日具狀變更聲明為「請求就被告承租坐落桃園市○○區○○○段○○○段000 地號土地、面積90.91 平方公尺之土地（下稱系爭土地）租金，每年租金調整為新臺幣（下同）65,455元。被告應給付原告100 年至102 年之租金179,280 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第91頁），經核原告上開變更乃係於確認被告承租系爭土地之面積後，依具體承租面積核算請求之租金數額，屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，自應准許之。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告前於69年間將其所有系爭土地出租予被告，未定租賃期限，約定租金為每年3,384 元。系爭土地於53年起之地價僅為每平方公尺74.4元，惟系爭土地102 年之申報地價已達每平方公尺7,200 元；又系爭土地鄰近桃園市中壢區市中心，附近交通便利、商家林立、人車熙攘，被告目前給付之租金實屬偏低，為保障原告權利，爰依民法第442 條前段之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：請求就被告承租系爭土地每年租金調整為65,455元。被告應給付原告100 年至102 年之租金179,280 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於99年9 月間片面向被告表示業已於99年8月25日召開董事會決議調升系爭土地之租金，惟原告董事長之改選程序尚有爭議，前開董事會決議之合法性亦有疑義；又原告提起本件訴訟時，未有合法之法定代理人，屬訴訟代理權欠缺，本件訴訟應予駁回。而因前開董事長改選之爭議，原告自100 年度起即停滯租金收費作業，被告為保障自身權益，遂依原約定租金金額即每年3,384 元，計算100 年起至102 年止，共3 期之租金總額10,152元，於102 年6 月7日寄發存證信函並檢附上開租金總額之匯票予原告，惟原告竟以被告未按其片面調升租金後之金額繳交為由，而拒絕受領並將匯票退回被告，原告應自負受領遲延之責任。其次，被告之被繼承人鄒德蔭於69年間向原告承租系爭土地，並於系爭土地上興建門牌號碼桃園市○○區○○街○○○○號房屋（下稱系爭房屋），嗣由被告繼承居住迄今，原約定租金為每年3,384 元，然原告竟逕自召開董事會決議調升系爭土地之租金為每年59,580元，惟被告承租系爭土地僅於其上興建系爭房屋供被告及被告家人自住，並無從事商業活動；又系爭土地臨路之巷弄狹小、附近均為住家，亦非位於主要道路旁，周遭並無開設商店營業，且原告為社福機構，以社會救助為主要宗旨，非以營利為業，顯無調升系爭土地租金之必要等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第65頁反面）：
（一）被告自69年起即向原告承租系爭土地，承租面積27.5坪（
90.91平方公尺），每年租金為3,384 元。
（二）被告於系爭土地上興建門牌號碼桃園市○○區○○街○○○○號房屋（即系爭房屋）居住使用。
（三）兩造就系爭土地之租賃關係為未定期限租賃。
四、原告另主張系爭土地之租金應自100 年度予以調升等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：（一）系爭土地之價值是否確有提升而有調整租金之必要？（二）系爭土地之租金應調整為每年若干元，核屬適當？（三）被告100 年至102 年應繳納之租金數額為多少？茲分述如下：
（一）系爭土地之價值確有提升而有調整租金之必要：
1、 按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第
442 條定有明文。又基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442 條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平，最高法院87年度台上字第1133號判決意旨參照。
2、 經查，系爭土地於69年9 月之公告現值為每平方公尺5,00
0 元，自該時起系爭土地之價值逐年上漲，至103 年1 月系爭土地之公告現值已調整為每平方公尺41,600元；又系爭土地於69年9 月之公告地價為每平方公尺3,128 元，於
102 年1 月之公告地價為每平方公尺9,000 元，此有系爭土地之歷年地價資料，在卷可查（見本院卷第51頁）；又系爭土地102 年之申報地價為每平方公尺7,200 元；53年之地價僅為每平方公尺74.4元，此有系爭土地登記謄本附卷可考（見本院卷第48頁）。基上，可知69年與102 年系爭土地之申報地價相去甚遠，102 年間申報地價甚至已達69年間申報地價之96.7倍餘，顯見系爭土地之價值自兩造訂定租賃契約以來，有大幅提升之趨勢；又系爭土地臨路道路雖為腳踏車專用道，禁止汽、機車通行，然經過政府單位整修維護，周邊環境尚屬清幽，此有系爭土地現場照片為佐（見本院卷第41頁至第46頁），且系爭土地距桃園市○○區○○○道即中正路僅300 至500 公尺，步行僅需約莫5 分鐘；又系爭土地步行至中壢火車站亦僅需約12至17分鐘左右，此有本院現場勘驗筆錄及依職權查閱系爭土地附近交通路線圖等附卷可考（見本院卷第93頁、第94頁、第96頁至第97頁），是系爭土地之周遭狀況及生活機能顯趨完善，系爭土地之申報地價亦與兩造訂約時相去甚遠，從而，系爭土地之租金，確有調整之必要。因此，原告提起本件訴訟請求調整系爭土地之租金，應屬有據。
（二）系爭土地之租金應調整為每年19,637元：
1、 按城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百
分之10為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法第105 條準用同法第97條第1 項、土地法施行法第25條分別定有明文。而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法所申報之地價。又所謂年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之；基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準，最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照。
2、 經查，原告請求系爭土地租金應調高為每年65,455元等語
，乃係以系爭土地申報地價年息10% 為計算依據，然參諸被告向原告承租系爭土地，並於系爭土地上興建系爭房屋，系爭房屋為一未辦保存登記之建物，構造上一樓屬磚造、二樓則搭蓋鐵皮，此有系爭房屋現場照片在卷可考（見本院卷第41頁至第42頁）；又系爭房屋目前係供被告及其家人居住使用，並未從事商業活動或出租他人，亦為兩造所不爭執之事項，且自被告承租系爭土地，並於其上興建系爭房屋起，系爭房屋屋齡迄今已逾30年，屋況老舊，系爭土地租金如依原告之主張調整為申報地價年息10% ，即每月租金約5,455 元（計算式：每年65,455元÷12個月＝5,454.5 元，元以下四捨五入），顯非合理。然系爭土地旁為中壢區老街溪腳踏車專用道，距離桃園市○○區○○路口約300 公尺至500 公尺、步行約5 分鐘，距離最近之大眾運輸交通工具站牌○○○區○○路與中正路交叉口，步行至中壢火車站約12至17分鐘等情，據原告提出現場照片6 紙、Google路線圖，並經本院至現場履勘，亦有勘驗筆錄在卷可佐（見本院卷第41頁至第46頁、第93頁至第94頁、第97頁）。而從現場照片參照系爭土地之地理位置顯示，系爭土地附近多以住家為大宗，並無從事商業活動，然系爭土地之外圍區域，佐以原告所提出之網路資料顯示有新明國小、新明國中、新勢公園、新勢國小、中壢火車站、陽明醫院等（見本院卷第93至94頁），是系爭土地確實鄰近市區，周邊市況繁榮，交通相當便利，應堪認定。然併審酌原告為一財團法人，以舉辦社會福利公益事項為設立之宗旨，非以營利為目的，此有原告法人登記證書附卷為證（見本院卷第38頁），而被告承租系爭土地僅作自住使用，所受利益僅為生而為人之基本居住安穩之利益，是本院斟酌被告利用系爭土地之面積、用途、經濟價值、所受利益及該地工商繁榮之程度等情，認系爭土地之每年租金應調整為申報地價年息3%，始為合理。故系爭土地面積90.91 平方公尺，102 年1 月之申報地價為7,200 元，從而，系爭土地每年租金應調整為19,637元（計算式：90.91 ㎡×7,200 ×3%≒19,636.5，元以下四捨五入）。
（三）被告100 年至102 年應繳納之租金數額為10,152元：
1、按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任；在債權人遲延中，債務人無須支付利息，民法第234 條、第238 條分別定有明文。又債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，固負遲延責任，惟債務人所負債務仍屬存在，僅其責任減輕，即僅就故意或重大過失，負其責任，或無須支付利息而已，仍難認債務人已完成給付義務，最高法院86年度台上字第1644號判決意旨參照。
2、經查，被告就承租系爭土地100 年至102 年之租金，已按原約定每年3,384 元之租金數額，提出總金額10,152元之郵政匯票1 紙為給付，詎原告於102 年6 月10日以桃啟新社字第10212 號函通知被告拒絕受領，並將該匯票退回被告等情，此有被告提出之匯票1 紙及原告上開函文附卷可佐（見本院卷第59頁至第60頁），足認被告就系爭土地10
0 年至102 年之租金10,152元業已提出給付，惟原告拒絕受領，是為受領遲延，依上揭意旨，於原告受領遲延中，被告無需支付利息，則原告請求被告給付100 年至102 年系爭土地租金之遲延利息，洵屬無據。又原告係於103 年7月29日提起本件訴訟，請求調整系爭土地之租金，此有原告起訴狀上本院收狀章日期可佐，而被告就系爭土地100年至102 年之租金，已按原約定租金數額提出給付，僅因原告拒絕受領，尚未發生清償之效力，是被告並無未按原約定金額給付租金之情形，本件准許調整系爭土地租金之效力，自無溯及適用之問題，是故，原告得請求被告給付
100 年至102 年之租金應為原約定之租金數額即每年3,384元，共10,152元，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告主張被告承租系爭土地之租金應予調整等語，應屬有據，從而，原告依據民法第442 條之規定，請求調整系爭土地租金為每年19,637元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又被告既已依原約定之租金數額提出100 年至102 年之租金總額共10,152元之郵政匯票為給付，被告自無給付遲延之情事，而原告逕自拒絕受領上開匯票，自應由原告負受領遲延之責任，是原告得向被告請求100 年至102 年之租金數額應為10,152元，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決主文第2 項所命給付之金額未逾500,000 元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依執權宣告假執行。
至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 3 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 黃漢權
法 官 劉克聖法 官 陳俐文正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 31 日
書記官 張彩霞