臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第1554號原 告 陳惠萍訴訟代理人 呂立彥律師被 告 潘家維訴訟代理人 呂清雄律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國104 年3 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一百零三年九月六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣參拾參萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：訴外人陳明彤前於民國91年7 月26日與被告簽訂買賣協議書（下稱系爭協議書），約定以新臺幣（下同）100 萬元購買如協議書附圖所示被告所有位於桃園市○○區○○段○○○○○號土地面積其中約17平方公尺土地（下稱系爭土地），惟因當時系爭土地為非都市土地農業用地不能分割，乃依系爭協議書第1 條、第3 條約定於可為移轉前暫時保留於被告名下，且系爭土地於未移轉所有權之前為買方永久使用。嗣系爭土地業經編列為都市土地之農業區，已無分割之限制，惟被告迄今除未辦理分割移轉外，且在未依協議約定應事先告知陳明彤及通知新買主應履行之義務下，即貿然將系爭土地出售予第三人。嗣原告於100 年間向陳明彤購買其所有坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○ ○號土地暨其上門牌號碼桃園市○○區○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋），而系爭房屋有部分基地及通道坐落於系爭土地，原告為使基地完整，乃於103 年7 月與陳明彤簽訂債權讓與契約書，自陳明彤處受讓取得前開買受系爭土地協議書之權利，並以起訴狀繕本送達被告以代為債權讓與事實之通知，請求被告依系爭協議書第3 條約定履行移轉土地，倘因被告已將系爭土地出售予他人而無法履約，則被告之行為亦致原告受有損害，自應依民法債務不履行規定賠償原告損害100 萬元。並聲明：先位聲明：被告應將桃園市○○區○○段○○○○○號土地如起訴狀附表虛線所示17平方公尺土地所有權移轉登記予原告。備位聲明：被告應給付原告100 萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告現已非桃園市○○區○○段○○○○○號土地所有權人，自
無處分系爭土地之權能，故就訴訟標的之法律關係而言，被告乃為當事人不適格，應以無理由而駁回原告之訴。又依系爭協議書第1 條約定可知，系爭協議書所約定之標的為系爭土地之永久使用權，而非所有權，原告自無從將契約標的曲解為含有所有權之出售。另依系爭協議書第4 條後段及第8條約定可知，系爭協議書並未課予被告不得出賣桃園市○○區○○段○○○○○號土地（含系爭土地）之義務，亦未課予被告擔保後手買受人應配合系爭土地分割之義務，僅課予被告出售土地時應告知後手買受人，關於系爭協議書第1 條系爭土地應供鄰地所有人永久使用之告知義務。又參諸系爭協議書第3 條、第4 條約定亦可知，被告有配合分割系爭土地予陳明彤之義務有三項條件：1.時間點需於法令規定許可分割（即92年2 月7 日）後；2.時間點需於被告出售上開1215地號土地予他人（即100 年1 月17日）前；3.陳明彤有向被告提出要求，而陳明彤於符合前2 項條件情形下，惟陳明彤於長達8 年時間從未向被告要求分割，故被告於100 年1 月17日將系爭土地出售他人後，關於配合分割之義務即已消滅。㈡被告嗣將桃園市○○區○○段○○○○○號土地（含系爭土地）
出售予第三人李彥德時，亦遵守系爭協議書第4 條後段約定，將協議書內容告知李彥德，並交付協議書正本，而李彥德亦確實遵守約定，提供系爭土地予○○段0000000 地號土地所有權人使用及配合分割過戶等協議書所載之義務，故被告並無原告所指規避履行契約義務或無法履行契約之情事。
㈢再者，由系爭協議書第1 條至第4 條規定可知，被告同意提
供系爭土地予鄰地即中壢市○○段○○○○○○○ ○號土地永久使用權、並有條件配合分割、及有告知後手容忍陳明彤永久使用系爭土地之義務，乃係陳明彤支付100 萬元讓渡金予被告之對價，而系爭土地至目前為止仍供中壢市○○段○○○○○○○○號土地之所有人使用；況被告配合分割之義務，業經消滅已如前述，被告復於出售土地時已履行提示系爭協議書全文予後手李彥德，並無隱瞞協議內容而善盡告知義務，故陳明彤不得請求被告返還讓渡金100 萬元，陳明彤之權利受讓人即原告自亦無此請求權。再退步言，縱認被告有違反系爭協議書協議事項，然系爭協議書並未約定違約金，故原告求損害賠償時，自應舉證證明其損害額為何，而原告既不否認系爭土地迄今仍為其使用中，有完全之土地利用權能，則原告有無損害顯非無疑，是原告逕行請求被告賠償100 萬元洵屬無據等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其為系爭房屋之現所有權人，因系爭房屋部分基地坐落系爭1215地號土地上約17平方公尺，前房屋所有權人陳明彤即於91年7 月26日與斯時系爭1215地號土地所有權人即被告簽訂系爭協議書，約定被告以100 萬元讓渡系爭土地之永久使用權予陳明彤，及系爭土地在未可分割前保留在被告名下，待可分割過戶時被告應配合辦理分割過戶，在被告未登記土地予陳明彤前，被告如欲出售他人時應告買方系爭協議書之事，不得要求買回或照價賠償，應依協議書條件履行。原告於100 年間向陳明彤購買系爭房屋，復於103 年7 月14日自陳明彤處受讓取得上開協議書之債權；而系爭1215地號土地及其上建物業經被告於99年12月11日出售予李彥德，李彥德隨即於100 年1 月17日將上開不動產出售予許金田、戴榮志，並直接以被告名義辦理移轉登記，許金田、戴榮志另於103 年5 月14日出售予林明義等情，業據提出協議書、債權讓與契約書、照片等件為證，並有土地登記謄本、土地異動索引、農地買賣契約書、土地買賣契約書等件在卷可稽（見本院卷第7 至10、22、35、46至47、56至65頁），且為被告所不爭，上開事實堪信為真。又原告主張被告依協議書約定及債權讓與契約書有移轉系爭土地予原告之契約義務，請求被告移轉系爭土地，倘被告已將系爭土地出售他人無法履約，則致原告受有損害，應給付原告100 萬元之損害賠償，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件主要爭點厥為：㈠先位聲明部分：系爭協議書約定標的究係土地使用權之讓與？抑是土地所有權之買賣？被告有無移轉系爭土地之義務？被告是否有權將系爭土地移轉登記予原告？㈡備位聲明部分：被告是否有可歸責事由而給付不能，應賠償原告所受之損害？如是，其可請求損害賠償之金額若干？茲分別論述如下：
㈠先位之訴部分：
系爭協議書約定標的究係土地使用權之讓與？抑是土地所有權之買賣？被告有無移轉系爭土地之義務？被告是否有權將系爭土地移轉登記予原告？⒈被告抗辯系爭協議書其約定讓渡標的僅系爭土地之永久使用
權，不包含所有權讓與云云。惟按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號裁判要旨參照）。
⒉詰之證人陳明彤證稱：系爭協議書讓渡之標的為系爭土地之
所有權及使用權，原本系爭1215地號土地是伊賣給被告，因伊所有之鄰地與人發生合建糾紛故再向被告購回以便建商施工，伊1 坪以原價3 倍多價格買回；又因當時無法分割暫時登記於被告名下，待可以分割時被告要分割過戶予伊，並約定被告如果要賣土地給他人時，應告知買方此土地已經賣給伊等語明確（見本院卷第49頁背面至50頁）。另觀諸系爭協議書第1 條規定：「被告所有座落於中壢市○○段○○○○○號面積177 平方公尺，其中17平方公尺讓渡供中壢市○○段○○○○○○○ ○號土地永久使用。」、第2 條規定：「雙方議定在現場指明地界位（如後附圖Ａ地綠色圖樣約17平方公尺）。
本附圖改用地籍圖。讓渡價新臺幣壹佰萬元整。」、第3 條規定：「本土地在未可分割前保留在潘家維名下，待可分割過戶時潘家維應配合辦理分割過戶。若Ａ地可辦理分割，乙方（潘家維）應無條件同意辦理移轉於甲方（陳明彤）指定所有權人，一切規費、代辦費、土地稅皆由甲方負擔。承辦代書應由乙方指定」、第4 條後段規定：「…。另乙方在未登記予甲方前，如欲出售他人時，應告知買方本協議書之事，不得要求買回或照價賠償，應依協議書條件履行。」本件系爭協議書於第1 條固記載系爭土地係供同段1213-17 地號「土地永久使用」，然雙方另於第2 條約定被告於得分割時應辦理分割17平方公尺土地移轉登記予陳明彤，並約定移轉過戶之規費、代辦費、土地稅賦之負擔義務人為陳明彤、辦理移轉登記代書之指定權人為被告；另於第4 條約定，被告在土地「未登記」予陳明彤前，若出售土地予第三人之買方，均不得對其主張「買回」等文義，是稽諸契約雙方既約定有土地移轉所需之相關規費、代辦費、土地稅等項，及「應配合辦理分割過戶」、「分割」、「移轉過戶」等文字，如僅係出售土地「使用權」，即無須另約定與土地過戶相關之「分割土地」、「移轉過戶」「登記」等項之必要；參以本件使用權讓渡金額高達100 萬元，而系爭土地於簽訂協議書之91年間，其土地公告現值每平方公尺僅4,500 元，則其取得使用權之讓渡金高達每平方公尺5 萬8,826 元（0000000÷17＝58826 ），相當每坪19萬4,466 元（58826 ×3.305785＝194466），為當時土地公告現值之13倍（58826 ÷4500＝13.07 ），其價額甚高，相當於土地所有權之買賣價金，若陳明彤僅為取得使用權之權利金，實不可能支付如此高額價金取得，並考諸陳明彤取得系爭土地目的係為使其合建基地之完整，渠等訂立系爭協議書之真意，應係約定系爭協議書附圖Ａ標示位置所示17平方公尺土地之買賣契約無訛。僅係因立約當時買賣標的為非都市土地之農業用地而不能分割移轉，始以由陳明彤先取得土地永久使用權方式約定，並規定其土地所有權之移轉，嗣於可分割移轉時即應負有辦理移轉登記予買方陳明彤之義務。抑且，被告於本院詰問中亦自認：讓渡價金之100 萬元「是包括協議書所約定的全部內容」等語（見本院卷第75頁背面），而協議書之內容即約定有分割系爭土地並為所有權之移轉，自應包括取得土地之所有權。況協議書第4 條條文另約定「應告訴買方…不得要求買回或照價賠償」，既約明不得買回，即知本件係有關土地買賣始有不得「買回」之約定。是證人陳明彤所述系爭協議書應屬土地買賣契約，應為可採。被告辯稱僅係讓渡土地使用權之約定，與上開協議真意不符，委不足採。
⒊又系爭協議書既約定「若Ａ地可辦理分割，乙方（潘家維）
應無條件同意辦理移轉於甲方（陳明彤）指定所有權人」，而系爭土地已非耕地，已無不能分割移轉之限制事由，被告依約即應負有辦理分割17平方公尺土地予陳明彤義務，而系爭協議書甲方之權利，業經陳明彤讓與原告，有債權讓與契約書為憑，復經原告以起訴狀之送達被告為債權讓與事實之通知，被告業於103 年9 月5 日收受書狀送達（見本院卷第19頁），其即負有依約移轉系爭土地予原告之義務至明。⒋而系爭1215地號土地及其上建物業經被告於99年12月11日出
售予李彥德，李彥德隨即於100 年1 月17日將上開不動產出售予許金田、戴榮志，並直接以被告名義辦理移轉登記，許金田、戴榮志另於103 年5 月14日出售予林明義，現系爭土地屬於林明義所有。按債之給付不能時，除係因可歸責於債務人之事由所致者，債權人得依同法第226 條第1 項規定，請求損害賠償外，不得請求履行契約（最高法院39年度台上第411 號判例可資參照）。現系爭1215地號土地既為訴外人林明義所有而非被告所有，被告雖於91年7 月26日曾與原告權利讓與人陳明彤簽訂系爭協議書，依系爭協議書第3 條約定被告應無條件辦理分割移轉與陳明彤，且系爭土地亦無不可分割之限制，然系爭土地現已非被告所有，縱原告依協議書約定有權請求被告移轉系爭土地，被告已顯為「給付不能」，故原告先位之訴請求被告應就系爭土地分割17平方公尺之所有權移轉登記為原告所有，乃求命不能履行之給付，依法自屬不能准許，應予駁回。
㈡備位之訴部分：
被告是否有可歸責事由而給付不能，應賠償原告所受之損害？如是，其可請求損害賠償之金額若干？⒈證人陳明彤證稱：系爭協議有約定，被告如果要賣土地給他
人時，應告知買方此塊地已經賣給我，土地應該還給我，下個買方也要履行協議把土地分割過戶給我等語（見本院卷第50頁）。觀諸系爭協議書第4 條規定「在被告未登記土地予陳明彤前，被告如欲出售他人時應告知買方系爭協議書之事，不得要求買回或照價賠償，應依協議書條件履行。」，則參酌上開證人陳明彤之證述，其中所謂「應告知買方系爭協議書之事」，其文義應係指被告應告知買方有關系爭協議中被告出賣系爭土地之事，負有分割之義務，被告已將系爭土地賣斷與陳明彤，不論被告或買方均不得要求買回或照價賠償；且其中復約定有「應告知買方系爭協議書之事」「應依協議書條件履行」等文句，亦指約束被告出售系爭土地時，應使買方知悉系爭土地已出售陳明彤，並於得分割移轉系爭土地時，買方應配合權利人陳明彤指定登記之土地所有權人，此屬協議書約定被告應擔保之義務。是被告負有告知其出售土地之買方，系爭土地已出售陳明彤，並使其買受人亦應照協議書條件履行移轉系爭土地之義務，亦甚為明確。且被告於答辯狀中亦自承：「李彥德也確實遵守本協議書之約定，即提供系爭土地供○○段0000000 地號土地使用及『配合分割過戶』等協議書所載之義務」（見本院卷第20頁背面至21頁），顯見被告自認有使後手依照協議書條件履行配合分割移轉系爭土地之義務。是被告辯稱伊僅負有告知後手系爭土地要供陳明彤永久使用，且不得買回或要求照價賠償，並未擔保使後手應配合辦理分割過戶等語，與事實不符，洵非可採。倘被告毋須擔保後手應履行分割移轉土地之義務，陳明彤則無須於協議書中特別約明「應告知買方協議書之事」及「應依協議書條件履行」之必要，乃因被告出售土地之後手，既無與陳明彤訂約自無受系爭協議內容拘束可能，陳明彤慮及於此，於協議書中始特別約定被告應負此擔保後手履行之義務至明。
⒉被告負有擔保系爭土地其買受人亦應照協議書條件履行移轉
系爭土地之義務，已如前述。而被告自承：伊有告知買方李彥德系爭土地要供陳明彤永久使用，不得向陳明彤要求買回或照價賠償，伊並無要求後手應配合辦理分割過戶，伊沒有告訴李彥德待土地可分割過戶時，後手應辦理分割過戶之事等語（見本院卷第77、78頁）。證人李彥德亦證稱：被告有告知伊已向他人收受100 萬元，約有5 坪面積供鄰房通行使用，並沒有告知伊系爭土地可以辦理分割過戶時，應配合過戶給被告讓渡土地使用之權利人，且伊與被告簽訂之買賣契約書中，並未註明5 坪的通行使用，嗣伊將系爭土地出售予許金田、戴榮志等人時，伊也有告知渠等使用權之事，並告知渠等如出售下一手時亦應告知下一手土地使用權之事等語（見本院卷第51頁背面至52頁）；是被告及證人李彥德均稱未告知後手應負擔分割移轉系爭土地之義務；參以許金田、戴榮志等與林明義之買賣契約書中亦僅註明1215地號部分土地約5 坪供他人無償使用，未敘及負擔分割移轉系爭土地之義務，且據原告所述其要求現土地所有人林明義分割移轉系爭土地時，遭其拒絕，就此被告亦無爭執，足見被告並未依約履行告知後手，並使後手告知次後手系爭土地已出售陳明彤，使後手買受人亦應照協議書條件履行分割移轉系爭土地予陳明彤之義務。按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」民法第226 條規定甚明，系爭土地無法移轉予原告，被告顯有可歸責事由，而給付不能，自應賠償原告所受之損害。
⒊原告可請求損害賠償之金額若干？
系爭協議書已約明系爭土地之價額為100萬元，而此100萬元即土地所有權移轉之對價，業經本院認定如前，被告既已給付不能，自應賠償給付不能致原告所受之損害即土地之價金
100 萬元。⒋又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件損害賠償債務，其給付並無確定期限；又係以支付金錢為標的，則依上揭法律規定，原告請求自起訴狀繕本送達之翌日（即103 年9 月6 日）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之遲延利息，亦屬有據。
五、綜上所述，本件原告依債務不履行損害賠償之法律關係，請求被告應給付原告100 萬元，及自103 年9 月6 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之遲延利息為有理由，應予准許。原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告准為假執行，被告陳明願供擔保聲請免為假執行，核無不合，爰酌定擔保金准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 29 日
民事第二庭 法 官 林文慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 29 日
書記官 陳志誠