臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第1669號原 告 許俊傑訴訟代理人 林清漢律師複 代理人 侯銘欽律師被 告 梁成枝訴訟代理人 康英彬律師受 告知人 高志明訴訟代理人 陳志峯律師複 代理人 陳孟彥律師上列當事人間請求給付報酬等事件，於民國104 年6 月23日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾萬元，及自民國一百零三年九月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告為坐落桃園市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）所有人，訴外人即被告胞兄梁成福為代為處理出售系爭土地事宜，於民國103 年4 月3 日以代理人身分與原告簽立土地出售授權書（下稱系爭授權書），並約定土地銷售總價為新臺幣（下同）2,700 萬元；嗣經原告尋得土地買主即高志明後，梁成福即於103 年4月29日代理被告以總價款3,000 萬元與高志明簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），高志明並於簽約當日交付300 萬元簽約款（即第一期款）完訖。雖被告嗣後已與高志明合意解除系爭買賣契約，然此並不影響系爭買賣契約為原告仲介而成立之事實，原告依系爭授權書第2 條之約定，得請求被告給付居間報酬36萬元。又參系爭授權書第2 條後段約定：「若買賣價格超過委託出售之價格時，其超過之全部價款願無條件給付台端（即原告）作為買賣案必要支出之金錢（不含鑑界和必要之土地增值稅），本條承諾給付金，於尾款收到當日，一次給付」等語可知，被告除負有給付前開居間報酬義務外，另應給付必要支出作為本件報酬，清償期為尾款收到當日一次給付；而系爭土地以總價款3,000 萬元出售，兩造就其必要支出之費用約定為300 萬元（3,000 萬元－2,700 萬元），並因被告已與高志明解除買賣契約，原告得類推適用民法第101條第1 項規定主張上開必要費用之清償期已屆至，請求被告給付必要支出款項300 萬元。
（二）對被告答辯所為之陳述：
1.兩造並無達成本件買賣契約解除後，被告無庸支付原告居間報酬及300 萬元差價之協議。縱被告嗣與高志明協議解除契約並於103年8月7 日經桃園市龍潭區調解委員會調解成立且作成調解書，調解條件並約定由高志明支付原告就本件買賣契約所得請求之相關費用。然原告並未參與協議過程，亦無於調解當日到場，原告並不知情亦未同意，上開協議自無拘束原告之效力。
2.又參諸系爭授權書第2 條約定內容可知，上開必要支出款項並非居間報酬。至本件居間報酬，原告多次帶看、聚餐及訪查等耗費時間精力，其金額亦僅占本件買賣總價款之
1. 2％，並無過高，且被告就居間報酬過高亦無提出任何事證證明，其請求酌減並無理由。且原告仲介本件買賣僅偶發機會之居間行為，並非以此為業，不受不動產經紀業管理條例規範。
（三）爰依民法第568 條第1 項規定及系爭授權書法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告336 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：
（一）系爭買賣契約成立後，原告受高志明委託向被告表示欲解除買賣契約並要求被告退還已收取之部分第一期款，被告本不同意解約，然經原告多次協商未果，為促成被告與高志明解約，原告遂於協商過程提議被告倘同意解除系爭買賣契約，則被告應負擔之仲介費由買方（即高志明）負責，另系爭授權書所載售價超過委託價部分，則因契約解除而無差價產生，解除契約後被告亦無庸支付。被告為表誠意並止訟爭，乃提出附帶條件，即要求扣收120 萬元以賠償前為履行系爭買賣契約所支出之相關費用（例：代書費、僱工整地費等），並經在場證人即買方仲介陳金陽、系爭買賣契約代書楊世賢、土地仲介李中義等人參與協調或見聞，兩造方達成前述合意解約之條件。且被告與高志明達成解約條件之合意後，為表慎重，被告另與高志明於桃園市龍潭區調解委員會就前述解約條件作成調解書，約定被告返還高志明180 萬元，原告就系爭買賣契約所得請求之相關費用由高志明支付。依此，本件買賣雙方確依先前所達成之解約條件行事，並非被告刻意阻止條件成就，且被告與高志明間達成之調解條件，係經原告居間所達成之共識，自為原告所認可。再系爭買賣契約乃肇因原告於仲介過程中為不實保證而致生解除契約之結果，若兩造於協商過程中未合意達成前述解約條件，被告怎可能同意解約而陷於日後應支付原告336 萬元之不利處境？故就系爭買賣契約所得請求之相關費用，原告應向高志明請求給付，原告有違誠信要求被告給付仲介費及買賣差價，顯無理由。
（二）退步言之，縱認原告得請求被告支付居間報酬，然系爭授權書第2 條並未詳加說明所列「勞務費」、「必要支出」等文字之內容，是該約定應係指原告因仲介系爭買賣契約成立後所獲之報酬或獎勵，並非已支出費用之補償，其性質屬居間報酬，加以原告自103 年4 月3 日受委託仲介至同年4 月29日找到買主後，前後時間僅20餘日，然原告竟請求高達336 萬元之居間報酬，與被告委託售價2,700 萬元相較，被告負擔費用比例高達百分之12.4（尚不含原告得向買方請求之仲介費），顯逾一般居間報酬由賣方負擔百分之4 、買方負擔百分之2 之行情。再原告就系爭土地坐落位置及使用分區於居間時理應向買方說明，且於系爭買賣契約成立後，又因買方片面之由欲解約，原告即受買方之託再居間合意解約，原告就系爭買賣契約解約之肇因亦可歸責，且被告於解約後僅向高志明收取120 萬元之違約金，以彌補相關整地、測量、代書費等開銷並無獲利，於今原告卻請求高額336 萬元之報酬，足徵原告請求之居間報酬顯屬過高而有失公平，被告得依民法第572 條規定，請求應予酌減之。
（三）按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收，不動產經紀業管理條例第19條第1 項定有明文。準此，原告既已請求36萬元之居間報酬，即不得再請求300 萬元之買賣差價。
（四）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告授權其胞兄梁成福將被告所有之系爭土地委託原告銷售，並於103 年4 月3 日簽立系爭授權書，委託期間自10
3 年4 月3 日起至同年6 月18日止，銷售價格為2,700 萬元。
（二）系爭授權書第2 條並約定「於委託期限內完成買賣時（10
3.4.3 ～103.6.18）即給付新臺幣參拾陸萬元整為被授權人之勞務費。若買賣價格超過委託出售之價格時，其超過之全部價款願無條件給付台端作為買賣案必要支出之金錢（不含鑑界和必要之土地增值稅）本條承諾給付金於尾款收到當日，一次給付。」。
（三）原告於103 年4 月29日覓得系爭土地之買家高志明，是日並經由梁成福與高志明就系爭土地簽訂系爭買賣契約，買賣價金為3,000 萬元。
（四）高志明與被告於103 年8 月7 日合意解除系爭買賣契約，被告並返還180 萬元予高志明。
（五）被告迄今尚未給付原告36萬元之服務報酬及超過原委託出售價格之300 萬元。
四、本件原告主張被告因其居間而簽訂系爭買賣契約，被告自應給付服務報酬，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本院應審酌者厥為：（一）原告請求被告給付服務報酬，有無理由？（二）被告抗辯約定之服務報酬過高，應依民法第572條規定酌減，有無理由？應以若干為適當？茲析述如下：
（一）原告請求被告給付服務報酬，有無理由？
1.按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第
565 條、第568 條之規定甚明，最高法院72年度台上字第1537號裁判意旨參照。次按，居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照。
經查，被告所有之系爭土地經原告之媒介而出售予高志明，且被告與高志明業已於103 年4 月29日訂立買賣契約，有不動產買賣契約書影本1 份在卷可稽（見本院卷第10至12頁反面），並為被告所不爭執，堪信為真實。則原告於系爭土地因其媒介而成立時，即得請求報酬，至因系爭買賣契約成立後始發生被告與高志明合意解除契約之情事，參諸前開說明，自不影響原告請求被告給付居間報酬之權利。
2.被告固以前詞置辯，並舉證人陳金陽、曾瑞旭、楊世賢及李中義為證，然證人陳金陽於本院審理時證稱：不知道原告跟被告有無約定被告與高志明解除系爭買賣契約後，系爭買賣契約所生的居間報酬即36萬元部分由高志明負擔，另外系爭土地售價超過委託價即300 萬元部分，被告毋庸支付給原告等語（見本院卷第64頁），足見證人陳金陽對於兩造就36萬元居間報酬及300 萬元買賣差價究由何人負擔乙節，並不知情。而證人曾瑞旭固證稱：被告有跟原告講說買賣不成立，所以36萬元報酬無法給原告，後來就轉到300 萬元的問題，被告說想退150 萬元給高志明，另外要拿30萬元給伊與原告分等語（見本院卷第45頁反面），惟均未提及36萬元居間報酬應由何人負擔、被告是否無庸支付原告300 萬元買賣差價等情，是證人陳金陽及曾瑞旭上開所述，自不足為有利於被告之認定。至證人楊世賢及李中義雖分別證稱：36萬元部分是伊在拿到調解委員會影本時才知道有相關約定事項，至於300 萬元部分伊不清楚等語（見本院卷第43頁）；伊是因為被告有拿調解書給伊看，伊才知道兩造曾約定被告與高志明解除系爭買賣契約後，系爭買賣契約所生的居間報酬即36萬元部分由高志明負擔，另外系爭土地售價超過委託價即300 萬元部分，被告毋庸支付給原告等語（見本院卷第64頁反面），然觀諸被告所提出之桃園市龍潭區調解委員會調解書（見本院卷第27頁），其上所載之當事人僅有被告與高志明，且無隻字片語提及36萬元居間報酬應由原告負擔，亦無提及被告得無庸支付300 萬元買賣差價予原告之事，是證人楊世賢及李中義上開證述之內容，顯與事實相違，尚難遽信。此外，被告就其所辯，均未能再舉證以實其說，自不足認兩造曾約定被告與高志明解除系爭買賣契約後，系爭買賣契約所生之居間報酬即36萬元部分，由高志明負擔，另外系爭土地售價超過委託價即300 萬元部分，被告毋庸支付予原告等情為真實。
3.而原告固主張系爭授權書第2 條所約定之買賣差價即300萬元部分並非居間報酬云云，然觀諸系爭授權書第2 條內容雖列有「買賣案必要支出之金錢」等文字，惟對於必要支出之內容究何所指，則隻字未提，另觀以被告與原告簽立系爭授權書之目的，乃係委託原告仲介系爭土地，且原告亦未有支出任何費用，是系爭授權書第2 條所載之「買賣必要支出之金錢」等語，應即係指原告仲介系爭買賣契約成立後所得獲取之獎勵，是其性質應屬居間報酬無誤。至被告雖另抗辯：依不動產經紀業管理條例第19條第1 項（條文內容：經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。），原告應不得請求系爭土地之買賣差價300 萬元云云，然原告並非經紀業或經紀人員乙節，既為被告所不爭執（見本院卷第32頁反面），是原告請求被告給付300 萬元買賣差價部分之居間報酬自無上開條例之適用。
（二）被告抗辯約定之服務報酬過高，應依民法第572 條規定酌減，有無理由？應以若干為適當？
1.按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572 條定有明文。而該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。又委託人依該條規定請求酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯方式為之。
2.本件被告因原告之仲介而簽訂系爭買賣契約，原告得請求被告給付服務報酬36萬元及300 萬元買賣差價，共計336萬元，業如前述。爰審酌原告係透過證人曾瑞旭知悉被告欲出售系爭土地，遂主動邀集證人楊世賢與被告洽談居間系爭土地出售之事宜，且系爭土地之買受人高志明，乃係原告之摯友，業據證人曾瑞旭及楊世賢證述明確，足見原告就系爭土地之居間所費有限，另觀諸被告與高志明嗣後已解除系爭買賣契約，原告並未有支出後續簽約事宜之勞費，則以原告就系爭土地所任之勞務價值，原約定之報酬元顯屬過高而失公平，本院認本件報酬應以買賣成交價百分之4 計算為適當，是以原告請求被告給付居間報酬120萬元為有理由（計算式為：3,000 萬元×4 ％＝120 萬元），逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
3.末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233條第1 項前段及第203 條分別定有明文。查本件原告對被告之請求係以支付金錢為標的，且屬無確定期限者，原告依前揭法律規定，併請求被告給付自起訴狀繕本送達（10
3 年9 月24日送達，見本院卷第30頁）之翌日即103 年9月25日起至清償日止，按法定利率5 ％計算之遲延利息，於法有據，應予准許。
五、從而，原告依民法第568 條第1 項及系爭授權書之約定，請求被告給付120 萬元，及自103 年9 月25日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；至逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保為假執行及免為假執行之宣告，核無不和，爰分別酌定相當金額後准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 7 月 20 日
民事第一庭 法 官 許婉芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 20 日
書記官 洪明媚