臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第1758號原 告 青埔不動產有限公司法定代理人 陳德隆訴訟代理人 白宗益被 告 陳嘉保
池清雄上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國103 年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告池清雄應給付原告新臺幣壹佰肆拾萬元，及自民國一百零三年十月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告池清雄負擔。
本判決原告勝訴部分，以新臺幣肆拾柒萬元為被告池清雄供擔保後，得假執行。但被告池清雄如以新臺幣壹佰肆拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告係經營不動產仲介經紀業（即中信房屋桃園高鐵加盟店），前受被告陳嘉保、池清雄各自獨立居間，買受姚郡隆所有、坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭居間契約），復於民國102年5月31日媒介成立，推由被告陳嘉保與姚郡隆締結買賣契約，總價為新臺幣（下同）7,436 萬元。雖兩造間未就系爭居間契約簽訂書面，但原約定以成交總價2%計算報酬，復公開揭示在原告營業處所及網站，被告當負有給付之義務；則以前開買賣總價7,436 萬元計算，被告本應給付原告居間報酬148萬7,200元，並參酌被告池清雄於102年5月26日簽立服務費承諾書，承諾支付系爭居間契約報酬140 萬元，原告自得據以請求履行。固原告與被告陳嘉保間並無書立字據，惟由被告池清雄曾交付原告斡旋金500 萬元，俟轉交與姚郡隆後，被告陳嘉保旋即與之簽訂買賣契約，足見被告2 人彼此相識且同意原告之居間，均應擔負給付居間報酬之責；然原告祇媒介成立一居間任務，依不動產經濟業管理條例第19條，僅得收取一居間報酬，故被告2 人間屬不真正連帶債務關係，得由任一被告為給付。
今被告2人拒絕給付系爭居間契約之報酬140萬元，原告即得訴請給付，不因前開買賣有無履行完畢而有異；縱兩造間係成立委任關係而非居間契約，惟被告陳嘉保與姚郡隆嗣就前開買賣之1,500 萬元土地部分履行完畢，依約原告至可獲取30萬元之服務報酬。爰依系爭居間契約及居間、不真正連帶債務之法律關係，訴請被告2人擇一給付140萬元，及其法定遲延利息等語。併為聲明：㈠被告陳嘉保應給付原告140 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告池清雄應給付原告140 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢第1項、第2項如一被告已為給付，他被告於其給付範圍內免給付義務；㈣原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告陳嘉保略以：被告陳嘉保不同意原告本件請求等語置辯。併為聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡被告池清雄則以：被告池清雄與原告同為前開買賣之居間人
，並非實際買受人，因原告恐無法自實際買受人處取得居間報酬，故要求被告池清雄先行簽署承諾書，惟迄後實際買受人未給付服務費，且雙方口頭協議解除前開買賣契約，原告自不得向被告池清雄請求給付居間報酬等語，資為抗辯。併為聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、經查：原告係經營不動產仲介經紀業，公開揭示向買方收取成交總價2%之服務報酬，被告池清雄並於102年5月26日出具服務費承諾書，約定就坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地，願支付原告仲介服務費140 萬元，嗣被告陳嘉保與所有人姚郡隆於同年月31日締結買賣契約，總價為7,436 萬元等情，為兩造所不爭執，且有不動產買賣契約書、揭示牌告、服務費承諾書在卷可參（見本院卷第6 頁至第12頁），自堪信為真實。
四、是本件爭點在於：兩造間究有無成立系爭居間契約？締約當事人為何？又原告已否履行契約義務而得請求報酬？另其報酬數額為若干？茲分述如下：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬；未定報酬額者，按照價目表所定給付之，無價目表者，按照習慣給付；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第566條、第568條第1項定有明文。又民法第565 條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間；所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求；至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付，最高法院52年台上字第2675號著有判例可資參照。另請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則，最高法院43年台上字第377 號著有判例亦可資參照。
㈡查原告主張被告陳嘉保、池清雄各自獨立與之訂立居間契約
，並媒介買受姚郡隆所有、坐落桃園市○○區○○段000 地號土地乙節，為被告2 人所否認，依首揭說明，自應由原告就被告2 人為系爭居間契約之當事人，有給付居間報酬之履行債務事實，負舉證之責。雖原告以被告池清雄出具服務費承諾書，又被告陳嘉保隨即與姚郡隆締結前開買賣契約，故可認被告2 人皆為系爭居間契約之當事人為據；然細繹被告池清雄出具之服務費承諾書（見本院卷第12頁），已敘明係由原告「居間服務仲介買賣不動產」意旨，復承諾就上述土地支付仲介服務費140 萬元，基此文意觀之，原告與被告池清雄間就系爭居間契約達成合致，縱其另為他人之居間人或有其他法律關係存在，亦祇內部之法律關係，對原告而言仍屬系爭居間契約之相對人，被告池清雄當負有履行債務之義務。惟原告併認被告陳嘉保亦為系爭居間契約當事人之一，但被告陳嘉保充其量祇為前開買賣契約之名義買受人，要無積極事證可認其與原告間亦成立居間契約；且依被告池清雄所述，其係居間使實際買受人取得上述土地，並由被告陳嘉保任名義買受人，內部法律關係為居間、委任或第三人利益契約不一而足，然對原告來說，與被告陳嘉保間仍無何契約關係存在，當不得徒以其為前開買賣契約之名義買受人為由，遽謂被告陳嘉保亦為系爭居間契約當事人之一。是系爭居間契約之當事人僅有原告與被告池清雄，與被告陳嘉保無涉，故原告請求被告池清雄履行債務，核屬有據；至原告併訴請被告陳嘉保給付居間報酬，及被告池清雄抗辯非系爭居間契約當事人，皆屬無據。
㈢另原告係經營不動產仲介經紀業，公開揭示向買方收取成交
總價2%之服務報酬，被告池清雄出具服務費承諾書，願支付原告仲介服務費140 萬元，嗣被告陳嘉保與土地所有人姚郡隆於102年5月31日締結買賣契約，總價為7,436 萬元等情，為兩造所不爭執，業如前述；則不論系爭居間契約為報告或媒介居間，因被告池清雄嗣使被告陳嘉保與姚郡隆締結買賣契約，原告當已完成居間義務，又其係經營不動產仲介經紀業，故可認非受報酬即不為居間情事，應視為允與報酬，並按照價目表所定成交總價2%給付之，始為公允。固被告陳嘉保與姚郡隆間就前開買賣契約未完全履行完畢，但此僅渠等買賣契約履行與否，就原告而言仍已盡居間人義務，自得依買賣總價7,436萬元之2%，請求給付居間報酬148萬7,200 元（74,360,0002%＝1,487,200）；且被告池清雄前於同年5月26日出具承諾書願支付仲介服務費用140 萬元（見本院卷第12頁），被告基此訴請被告池清雄給付140 萬元，洵屬有據。至被告池清雄抗辯該服務費承諾書祇代實際買受人出具與原告，非同意給付該筆居間報酬之意，但被告池清雄為系爭居間契約之當事人，負有履行債務之義務，如前所述；即便被告池清雄與實際買受人間有內部約定存在，基於債之相對性，亦不得以之對抗原告，此節所辯，委屬無據。
㈣是系爭居間契約成立於原告與被告池清雄間，且原告已履行
居間人義務，自得按照價目表請求被告池清雄給付140 萬元；至被告池清雄抗辯其非締約當事人，且無給付居間報酬義務，要屬無據。惟原告併主張系爭居間契約之當事人及於被告陳嘉保，復與被告池清雄間就給付居間報酬有不真正連帶債務關係，但被告陳嘉保實與原告間並無存在契約關係，自不負有履行債務之義務，原告此節所請，歉乏依據。
五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5% ，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。從而，原告依系爭居間契約及居間之法律關係，訴請被告池清雄給付140 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即寄存送達生效之103 年10月19日（見本院卷第25頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、末原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰就其勝訴部分酌定相當之擔保金額准許之；另依民事訴訟法第 392條第2 項規定，衡量被告池清雄因本件判決所受之不利益，依職權酌定相當之擔保金額，准預供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 1 月 23 日
民事第三庭 法 官 黃翊哲以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
書記官 金秋伶