臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第1833號原 告 古重良訴訟代理人 莊瑞雲被 告 彭源雄
彭子其彭源盛彭子安兼 共 同訴訟代理人 彭新容被 告 彭源廩上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國104 年2 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第5 款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院為之；以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達，民事訴訟法第262條定有明文。
貳、本件坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地及其上門牌號碼桃園市○○區○○路○○號、52號房屋（下合稱系爭房地，分稱系爭土地、系爭50號房屋、系爭52號房屋）為被告6 人全體將系爭房地出租與原告，租約經公證約定承租人應於租期屆滿時交還租賃之房屋，如不履行應逕受強制執行。茲系爭房地經被告6 人以租期屆滿為由，聲請強制執行，原告於強制執行程序中，本於系爭52號房屋所有人之地位，提起本件債務人異議之訴，其訴訟標的對於被告全體而言，自屬有合一確定之必要；本件原告於起訴時，原僅列被告彭新容為被告，嗣於民國103 年11月26日具狀追加被告彭源雄、彭源盛、彭源廩、彭子安、彭子其、彭子華6 人為被告（見本院卷第30頁），嗣未經彭子華言詞辯論以言詞撤回對彭子華之訴（見本院卷第148 頁背面）揆諸首揭條文規定，其所為當事人之追加及訴之撤回自無不合，應予准許，此先予敘明。
乙、實體方面
壹、原告主張：伊與彭火輝於85年11月22日簽定系爭土地之土地租賃契約書（下稱系爭土地租約），由伊向彭火輝承租系爭土地，伊遂於系爭土地上出資興建系爭52號房屋。彭火輝於87年3 月23日死亡，被告均為彭火輝之繼承人，伊與被告6人締結房屋租賃契約書（下稱系爭房屋租約），由伊承租系爭房屋使用，系爭房屋租約有一附約（下稱系爭附約），約定「雙方租賃期滿，承租人需於103 年8 月7 日前結清水電費並完成退租手續，誠心將租賃房屋（合法房屋）按原狀遷空交還出租人」，系爭房屋租約及系爭附約經本院所屬民間公證人古瑞玉於102 年12月6 日以102 年度桃院民公瑞字第10561 號作成公證書（下稱系爭公證書）。除系爭50號房屋為被告所分別共有外，系爭52號房屋則係未辦理第一次保存登記之建物，系爭52號房屋既為原告出資興建，且伊尚按月如期給付租金。另被告彭新容之子彭子華於102 年10月17日寄發存證信函給伊，表示終止系爭房屋租約，102 年11月28日兩造調解時，均同意解除102 年7 月29日簽定之房屋土地租賃契約，顯然系爭房屋租約已不存在，另伊亦可依據民法第422 條之1 請求登記為地上權人。詎被告竟於103 年8 月
6 日持系爭公證書向本院聲請強制執行。為此，爰依強制執行法第14條第2 項提起債務人異議之訴。並聲明：本院102年度司執字第54478 號返還房屋強制執行事件，應予撤銷。
貳、被告則以：依據彭火輝與原告簽定之系爭土地租約第2 條之約定，系爭土地之租賃期間自85年12月1 日起至91年11月30日止為期6 年，復依據系爭土地租約第5 條之約定，原告於租期屆滿時，除經出租人同意繼續出租外，應將租賃之土地之連同地上建築物歸出租人所有，原告不得藉詞推諉或主張任何權利，91年11月28日兩造已簽定買賣契約，原告將系爭52號房屋出賣與被告，且被告未曾答應原告得自租賃期限屆滿後續租系爭房屋等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
叁、兩造不爭執之事項（見本院卷第123 頁至第123 頁背面）：
一、兩造於102 年12月6 日簽定房屋租賃契約書，由原告向被告承租桃園市○○區○○路○○號、52號房屋，約定每月租金16萬元應於每月10日以前繳納，租賃期間自102 年12月6 日至
103 年7 月31日，附約第3 條約定雙方租賃期滿，承租人需於103 年8 月7 日前結清水電費並完成退租手續，將租賃房屋按原狀遷空交還出租人（合法房屋）（見本院103 年度司執字第54478 號卷（下稱執行卷）所附系爭房屋租約及系爭附約）。
二、系爭房屋租約於102 年12月6 日經公證，公證書第6 條載明承租人即原告應依約於租期屆滿時交還房屋，如不履行應逕受強制執行（見執行卷所附系爭公證書）。
三、門牌號碼桃園市○○區○○路○○號房屋坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上，所有權人為被告6 人（見本院卷第83頁建物登記謄本）。
四、門牌號碼桃園市○○區○○路○○號房屋為未辦理保存登記之建物，原始起造人為原告。
五、彭火輝於87年3 月23日死亡，被告均為其繼承人（見本院卷第59頁除戶戶籍謄本、第60頁繼承系統表）。
六、彭火輝於85年11月22日與原告簽定土地租賃契約書，由原告向被告承租系爭土地，並約定原告可在系爭土地上建築合法之地上建築物，由彭火輝之名義擔任起造人，建築地上物所需之一切工程費用由原告負擔（見本院卷第5-2頁）。
七、被告於103 年8 月6 日以公證書為執行名義，向本院聲請強制執行（案號103 年度司執字第54478 號），聲請就原告於租賃期間屆滿時，返還租賃之系爭房屋（下稱系爭強制執行程序）。
肆、經本院於103 年12月11日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第123 頁背面）：本院103 年度司執字第54478 號之執行名義應否撤銷？
伍、茲就爭點論述如下：
一、系爭52號房屋之事實上處分權，業已讓與被告。㈠按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生
，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如以裁判為執行名義時，其為異議原因之事實發生在前訴訟言詞辯論終結後者，亦得主張之；執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第14 條第1項、第2 項定有明文。次按違章建築物雖為地政機關所不許登記，尚非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般規則，既仍負有交付其物於買受人之義務，則其事後以有不能登記之弱點可乘，又隨時主張所有權為其原始取得，訴請確認，勢無以確保交易之安全，故本院最近見解，認此種情形，即屬所謂無即受確認判決之法律上利益，應予駁回。是其確認所有權存在之訴，既應駁回，則基於所有權而請求撤銷查封，自亦無由准許（最高法院50年台上字第1236號判例）。再按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院67年度第2 次民事庭庭長會議決定㈠）。易言之，出賣人於未辦理保存登記建物交付占有後，主張自己之所有權，即不受法律保護。故基於社會上之習慣，肯認違章建築得為交易之標的物，且既得為交易標的物，若當事人間有買賣之存在，買受人於取得違章建築占有後，其交易安全應加以保護。
㈡經查，原告已於91年11月28日將系爭52號房屋出賣與被告6
人，有土地建築改良物買賣所有權移轉契約書在卷可稽（見本院卷第159 頁至第160 頁），可證原告已將系爭52號房屋之事實上處分權讓與被告6 人，且自事後兩造簽定系爭房屋租約，由被告共同將系爭52號房屋出租與原告，由被告6 人向原告收取租金之事實亦可證，被告6 人買受系爭52號房屋，已經由占有系爭52號房屋而為出租之使用、收益行為，故原告自不得對被告以系爭52號房屋之所有權人自居，主張撤銷系爭強制執行程序。
二、原告不得依據系爭附約第3 條之約定，撤銷系爭強制執行程序。
㈠按系爭附約第3 條固約定雙方租賃期滿，承租人需於103 年
8 月7 日前結清水電費並完成退租手續，將租賃房屋按原狀遷空交還出租人（合法房屋）。然查，系爭附約既未就系爭52號房屋於租期屆滿時之權利義務歸屬為約定，故於租期屆滿時，系爭52號房屋之處理仍應以兩造系爭房屋租約之約定作為準據。系爭房屋租約第2 條即已明定租賃系爭房屋之期限至103 年7 月31止；第6 條亦約定租期屆滿時，除經被告同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還被告，另系爭附約第5 條亦有租賃期滿，出租人將不再續租之約定，且系爭房屋租約第6 條及系爭附約第5 條之約定，均未將系爭52號房屋排除在外，顯然租期屆滿時，不論系爭50號或系爭52號房屋，原告均負有交還與被告之義務，當不因系爭附約第3條之約定而有異。
㈡原告復主張彭子華於102 年10月17日以存證信函終止系爭房
屋租約，兩造於102 年11月28日調解時，再將系爭房屋租約解除云云。經查，彭子華所寄予原告之存證信函，僅係通知原告租期屆滿不再續租之意思，並無終止系爭房屋租約的意思，且觀諸該存證信函之內容，租期係97年12月1 日至102年11月30日（見本院卷第137 頁），顯然係兩造先前之租約（見本院卷第164 頁），與本案系爭房屋租約無涉。另原告提出之兩造102 年11月28日調解書，載明「雙方同意上開於民國102 年7 月29日簽定之房屋土地租賃契約於調解成立當場解除」（見本院卷第138 頁），然本案系爭房屋租約係於
102 年12月6 日簽定，故調解書所載兩造合意解除之租賃契約，亦與本案無關，原告上開主張亦不足採。
㈢原告另主張可依民法第422 條之1 ，請求被告協同為地上權
之登記云云。民法第422 條之1 固規定，租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。惟查，系爭土地租約第2 條約定，租賃期間經雙方洽訂為期
6 年整，自85年12月1 日起至91年11月30日止，共計6 年（見本院卷第45頁），是土地租賃契約已於91年11月30日因租期屆滿而終止，原告自無請求為地上權登記之理。又原告主張被告仍收取系爭房屋租金云云，並提出用以給付租金之支票影本2 紙（見本院卷第10頁）為憑。然原告復自陳被告並未受領支票（見本院卷第123 頁），是原告此部分之主張亦為無據。
陸、綜上所述，原告已將系爭52號房屋之事實上處分權讓與被告，系爭房屋之租賃契約亦因租期屆滿而告終止，本件原告上開主張，核與強制執行法第14條第1 項、第2 項規定之要件均為不符。從而，原告本於上開規定請求撤銷本院103 年度司執字第54478 號返還房屋之強制執行程序，為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 2 月 17 日
民事第一庭 法 官 高維駿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 17 日
書記官 林彥汝