臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第1849號原 告 黃宗錦訴訟代理人 邱清銜律師
游淑琄律師被 告 呂東炫（原名呂金萬）訴訟代理人 廖威淵律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國104 年1 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰伍拾陸萬伍仟元，及自民國一百零三年十月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰伍拾貳萬壹仟陸佰陸拾陸元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰伍拾陸萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。經查：原告起訴時訴之聲明漏載法定遲延利息之計付迄日，原告於民國104 年1 月9 日言詞辯論期日補充其迄日為「清償日止」（見本院卷第57頁），此核屬補充法律上之陳述，非為訴之變更或追加，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，並就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，以避免重複審理者，即屬之。原告起訴時其請求權基礎本為民法第266 條及下述系爭買賣契約第5 條第6 項、第11條，嗣於訴訟繫屬中追加民法第359 條請求解除契約、返還價金及民法第227 條不完全給付，不再主張民法第266 條給付不能（見本院卷第57頁），經核原告上開訴之變更追加與原訴請求之基礎事實同一（均為系爭買賣契約），所用之證據資料亦具有同一性，揆諸前揭說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告前於民國99年12月20日以新臺幣（下同）4,565,000 元
，向被告買受渠所有坐落桃園縣中壢市○○○段○○○段00
000 地號土地，應有部分0000000/00000000（下稱系爭土地），以為容積移轉使用，約定倘於辦理所有權移轉登記時，如查有政府業已徵收或所有權人業已領取補償費用之實，致主管機關無法核發公共設施保留地證明及道路使用證明，系爭土地買賣契約即告解約，被告應無息退還買賣價金，有兩造簽訂之不動產買賣契約書為憑（下稱系爭買賣契約），原告復於簽約是日給付簽約款200 萬元予被告收受；嗣原告於
100 年1 月4 日辦畢所有權移轉登記後，桃園縣政府初於10
1 年6 月13日以府城行字第0000000000號函准予系爭土地及坐落桃園縣中壢市○○段○○○段00000 0000000地號土地，容積移轉至坐落桃園縣中壢市○○段○○○段000 地號土地，是原告乃依約於101 年6 月22日給付被告系爭土地買賣價金尾款565,000 元。
㈡詎料，桃園縣政府卻於103 年2 月19日以府城行字第000000
0000號函表示系爭土地非屬公共設施保留地，不符都市計畫容積移轉實施辦法第6 條有關送出基地條件規定為由，而廢止其101 年3 月19日府城行字第0000000000號函及同年6 月13日府城行字第0000000000號函；原告於接獲上開公文後，旋即提出訴願聲請，亦遭內政部駁回，顯見系爭土地確已無法作為容積移轉使用，原告乃再於103 年9 月4 日向被告為解除契約並請求返還價金之意思表示，然未獲被告置理。
㈢綜上，系爭土地得否作為容積移轉使用，既為本件締約之重
要事項，且經載明於系爭土地買賣契約上，則系爭土地現遭主管機關否准得作為容積移轉使用確定在案，是以被告所給付之系爭標的物自始即欠缺被告所保證之品質，其給付無法作為容積移轉之用而不符合債之本旨，原告自得依系爭買賣契約第5 條第6 項、第11條、民法第359 條、第227 條解除本件買賣契約，請求被告返還價金予原告等語。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告4,565,000 元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭土地原屬訴外人謝鑒清所有，於66年間納入徵收，惟未
列入補償範疇，嗣桃園縣政府復認徵收有效，遂由該府取得所有權；惟系爭土地未曾登記為國家所有，雖曾註記徵收事宜，然迄於謝鑒清之繼承人即謝秀平辦畢繼承登記後，桃園縣政府又於96年5 月8 日以府地權字第000000000 號函塗銷系爭土地徵收註記，謝秀平遂因此得與被告簽訂買賣契約並移轉所有權登記，縱認徵收有效，系爭土地為桃園縣政府所有，然謝秀平出售系爭土地予被告，即與出賣他人土地之情形無二致，是以，謝秀平與被告間之系爭土地買賣契約仍屬有效。而被告向謝秀平買受系爭土地時，因信賴系爭土地登記謄本無何徵收註記之字樣，且桃園縣政府亦就謝秀平函詢系爭土地是否遭徵收乙事，覆以徵收失效等語，不知悉系爭土地業已遭徵收乙情，始向謝秀平買受系爭土地並辦畢所有權移轉登記，則被告既因善意取得系爭土地所有權，國家因徵收取得系爭土地所有權之關係即因此而消滅，故被告於99年12月20日將系爭土地出售予原告，並辦畢所有權移轉登記，業已依約履行出賣人之義務，要無給付不能之問題，且原告取得之系爭土地所有權亦無何權利瑕疵之情。另原告既已原始取得系爭土地所有權，自應循救濟程序以除去非屬公共設施保留地之限制等語，資為抗辯。
㈡並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於99年12月20日以4,565,000 元，向被告買受系爭土地
，兩造簽訂系爭買賣契約，原告復於簽約是日給付簽約款20
0 萬元予被告收受（見本院卷第8-11頁）。㈡嗣原告於100 年1 月4 日辦畢所有權移轉登記後，桃園縣政
府初於101 年6 月13日以府城行字第0000000000號函准予系爭土地及坐落桃園縣中壢市○○段○○○段00000 0000000地號土地，容積移轉至坐落桃園縣中壢市○○段○○○段00
0 地號土地，是原告乃依約於101 年6 月22日給付被告系爭土地買賣價金尾款565,000 元（見本院卷第8 頁反面、第13頁）。
㈢桃園縣政府於103 年2 月19日以府城行字第0000000000號函
表示系爭土地非屬公共設施保留地，不符都市計畫容積移轉實施辦法第6 條有關送出基地條件規定為由，而廢止101 年
3 月19日府城行字第0000000000號函及同年6 月13日府城行字第0000000000號函；原告於接獲上開公文後提出訴願聲請，亦遭內政部駁回（見本院卷第14頁、第18頁）。
㈣原告於103 年9 月4 日以原證七之存證信函通知被告解除契
約並請求返還價金，業於103 年9 月5 日送達被告（見本院卷第52-54頁）。
四、本件經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第44頁反面至第45頁）：
㈠系爭買賣契約是否有約定系爭土地需能作為容積移轉之用始
符合債之本旨？被告是否已依債之本旨提出給付？系爭土地是否有欠缺被告所保證之品質？㈡原告解除契約之意思表示是否已經合法生效？⒈原告得否以系爭土地未能作為容積移轉之用，故不符債之本
旨為由解除契約？⒉原告得否依據系爭買賣契約第5 條第6 款、第11條解除契約
？⒊原告得否依據民法第227、359條解除契約？㈢原告得否依據解除契約後民法第259 條、不當得利之法律關
係請求被告返還系爭土地買賣價金4,565,000 元？
五、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354 、355 條、第359 條前段分別定有明文。因此，前揭法條所謂物之瑕疵，係指買賣標的物現有之品質與應有之品質不符，而其不符不利於買受人而言。而決定應有品質之順序，首為當事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價值，最後為通常效用或價值。
六、經查：系爭買賣契約價額及付款表記載第三期容轉款：「於辦理容積移轉完成時交付新臺幣：565,000 元」，契約第 5條產權保證第6 項：「若辦理移轉登記過程，經查證屬實有政府已『徵收』或所有權人『已領取補償費用』，致公所無法核發『公共設施保留地』證明及『道路使用證明』等，本契約即告解約，乙方（即被告）應於甲方（即原告）通知五日內無息退回甲方已付乙方之全部金額。」，並於契約第11條其他約定事項：「上開辦理容積移轉所需費用，概由乙方負擔；倘若因該筆道路用地無法辦理容積移轉時，乙方願無息退還上開買賣之價金」（見本院卷第8 頁反面至第9 頁反面）。證人即兩造簽立系爭買賣契約時在場之地政士馬佩華亦到庭結證稱：「（問：為何會有第三期『容轉款』之約定？）兩造辦理土地容積移轉部分，就是容積移轉辦好後繳付的款項。（問：當初是否有約定如果無法辦理容積移轉時，此契約之效力如何？）一般來講是退款或補其他的東西進來，本件是約定要退還價款。…系爭買賣契約第5 條第6 項就是我剛剛所說如果已經領取補償費或已經徵收的情形，原告就無法辦理容積移轉，這種情況就要退回價金。…系爭買賣契約第11條『該筆道路用地』就是指系爭土地。」、「（問：系爭買賣契約約定過程中，原告重點是在系爭土地可以辦理容積移轉？）是。」、「（問：簽系爭買賣契約之前，原告有無查證系爭土地可否做容積移轉？）沒有，只有憑分區，因為契約上有加註，如果不能辦理的話，就退款，所以沒有查證。」等語明確（見本院卷第57頁反面至第58頁反面）。堪認原告買受系爭土地本意即作為容積移轉之用，被告亦保證係爭土地確實得作為容積移轉之用，並系爭買賣契約中亦已約明如不得辦理容積移轉時，出賣人即被告應無息退還買賣價金。
七、按行政處分除拘束處分機關以外的其他行政機關外，除法律明定法院對行政處分有審查權限之情形，如地方法院簡易庭審查警察機關的處分，以及地方法院交通法庭審查公路主管機關、警察機關或交通事件裁決所的處分以外，也同時拘束法院，質言之，對一個既有的行政處分，法院原則上只能把他當作一個既成事實，承認其存在，並納為自身判決的一個基礎構成要件事實。行政處分之所以對法院亦擁有拘束力，或確切說，構成要件效力，理由不但係存在於對機關權限分配秩序的尊重上面，而更是出自權力分立，特別是其構成內容之一部的權力區分，故導致要求行政處分對法院亦擁有拘束力，此即所謂「行政處分之構成要件效力」。經查：桃園縣政府於103 年2 月19日以府城行字第0000000000號函表示系爭土地非屬公共設施保留地，不符都市計畫容積移轉實施辦法第6 條有關送出基地條件規定為由，而廢止101 年3 月19日府城行字第0000000000號函及同年6 月13日府城行字第0000000000號函，原告於接獲上開公文後提出訴願聲請，亦遭內政部駁回，原告未提起後續行政爭訟而告確定一情，業據本院調閱上開訴願全案卷宗查核屬實。揆諸前揭說明，如行政處分確係有效存在，縱內容有不當或違法，而其爭訟在行政法院未依行政訴訟程序撤銷以前，民事法院亦不能否認其效力，揆諸前揭行政處分構成要件效力法理之說明，本院應受上開行政處分之拘束，是系爭土地依上開行政處分已認定無法作為容積移轉之用，是以被告所給付之系爭土地即欠缺被告所保證之品質，被告應負瑕疵擔保責任，原告依據依系爭買賣契約第5 條第6 項、第11條、民法第359 條解除本件買賣契約，請求被告返還價金予原告，為有理由。
八、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。綜上所述，原告請求被告給付4,565,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年10月24日起（本院卷第28、29頁送達回證參照），至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，洵屬有據，應予准許。
九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
十、又兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，與法均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
、 訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
民事第二庭 法 官 游智棋正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 30 日
書記官 塗蕙如