臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第19號原 告 鄭紹森
葉陳秀蓮陳翔裕黃貴雄羅欽師余文輔呂鑑家共 同訴訟代理人 黃秋田律師複 代理人 陳冠華律師
李威被 告 陳盛樞訴訟代理人 陳耀才上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國104 年6 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。經查，本件兩造間因耕地租佃發生爭議，先經原告申請桃園縣楊梅市公所（現改制為桃園市楊梅區公所）耕地租佃委員會調解，調解不成立，嗣經桃園縣政府（現改制為桃園市政府）耕地租佃委員會調處結果，調處亦不成立，遂經桃園市政府移送本院審理，有桃園市0000000000 號租佃爭議調解、調處不成立案全宗」卷（下稱調處案卷）可憑，是以本件起訴程序合於前開規定，茲先敘明。
二、次按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。
本件原告主張兩造間就如附表所示土地之耕地三七五租約關係（即桃園市○○區○○○0 號租約，下稱系爭租約）不存在，惟為被告於調解及調處程序中所否認，致系爭租約法律關係存否，即處於不確定之狀態，有賴確認判決予以除去，故原告訴請確認兩造間之系爭租約不存在，自有即受確認判決之法律上利益。
三、又按當事人是否適格為法院應依職權調查事實，而確認之訴，祇須主張法律關係存否有不明確者，對於爭執或否認其主張者提起，即屬當事人適格。是本件原告主張系爭耕地上之前開租賃關係不存在，因被告爭執其權利存在，故原告提起本件確認租賃關係不存在之訴，其當事人適格即無欠缺。本件系爭耕地雖有部分共有人未併聲請調解、調處，惟於確認之訴，通說既係以就該法律關係有爭執者為兩造當事人，實際上即透過即受確認判決之法律上利益，認定其當事人是否適格，而原告起訴請求確認租賃關係不存在部分，有確認之訴之法律上利益，前已述及，自無庸列未聲請調解、調處之其餘系爭耕地共有人為共同原告，併予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告前於民國37年12月20日與訴外人義友會股份有限公司（下稱義友會公司）就附表所示之土地（即桃園市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地，下合稱系爭耕地）簽定系爭租約，後因繼承、買賣等原因，系爭土地之所有權人自義友會公司而輾轉變更為原告及其他共有人。詎被告為系爭租約之承租人，本應將租約內的土地全部作為農耕使用，卻未徵得系爭土地所有權人之同意，即擅自於系爭437 地號土地上開挖非供灌溉之用的池塘，且被告或被告上一代於該池塘旁自行或容任他人設置塑膠架及磚房，及於系爭345 地號土地上自行或容認他人興築如103 年2 月14日楊測複字第0000000 號複丈成果圖所示編號A 、B 、C 、D、E 、F 、G 之建物（下稱系爭建物），顯有不自任耕作之情事，是系爭租約依耕地三七五減租條例第16條之規定，應歸於無效，且此無效之情形，縱僅存在於租約中之部分土地，全部租約仍屬無效，爰起訴請求確認兩造間就系爭耕地之三七五租賃關係不存在等語，並聲明：確認兩造間就系爭耕地之三七五租賃關係不存在。
二、被告則以：本件被告係以系爭租約向出租人承租系爭耕地；訴外人陳盛海則以楊梅市平字第147 號租約承租桃園市○○區○○段345 、437 、555 、635 、679 及708 地號土地；訴外人陳盛乾則以楊梅市平字第20號租約承租桃園市○○區○○段○○○ ○號土地及瑞上段437 、481 、555 及708 地號土地。被告就系爭345 、437 、679 、708 地號土地之承租比例分別為45% 、40.69%、4.91% 、28.53%，其餘部分由陳盛海、陳盛乾另行承租。而上開3 件租約均係於66年間分別由原出租人與各承租人以書面方式確立租約係始於37年間，並明確記載各租約之承租土地地號及面積為何。依最高法院52年台上字第1014號判例意旨，原由戶長出名承租之契約，於兄弟未分家之情況下共同承耕，嗣後分家且為分耕，非屬轉租之情形。即承租人原以一個契約所訂立之三七五耕地租約，其因嗣後分家而分別耕作，各分耕之承租人仍與出租人存有租賃關係。況系爭租約與其他佃農之租約，本即由出租人與各承租人分別簽定3 個租約，各承租人所承租之土地均為部分面積，則各承租人就所承租之部分土地為分耕，乃屬當然之結果。又原出租人於訂約時，即得以預見同一地號之土地將存有分區管理之情形，否則即會產生標的不能而有債務不履行之情形。而義友會公司曾於67年11月16日與訴外人陳盛海及訴外人即被告之父陳天火簽定被證7 之土地使用同意書，同意訴外人謝紅田開設道路即437 地號土地上之桃園市○○區○○路2 段447 巷為永久使用，因該部分土地非陳盛乾所協議分管之區域，故陳盛乾未參與該協議書之簽立，亦未就該土地作為道路使用無法耕作而取得補償。益見被告與陳盛海、陳盛乾間，就承租之土地確實存有分管約定，而為原出租人所知悉。原告既繼承原出租人之權利，即應受該分管約定之效力所及。而原告所指稱之系爭池塘，參照附圖甲所示，係位於437 地號之左下方，雖緊鄰被告所分耕之區域，但該區域於池塘開挖前，即非被告所分耕之部分，被告自無原告所稱不自任耕作之情。而無論系爭池塘係由被告或被告之先人開挖，其用途均為於缺水時期灌溉農田，被告歷年來未曾移作他用，且於開挖時已得到當時全體地主之同意。再以系爭池塘存在已30餘年，面積達1,076.22平方公尺，於此期間內，義友會公司其他成員就此顯而易見之情形，均未曾表示反對之意思，或於知悉後據此提出租約無效之訴訟，縱未有明示之同意，亦可推定有默示之同意存在。原告既係繼受前手之權利，應受上開約定之拘束。又系爭塑膠架及磚房於建築時即係以放置農耕用具為使用目的，主要放置物品為抽水幫浦，是以占地面積微小，僅1.29平方公尺，且其坐落位置為池塘旁邊及437 、708 地號土地之中間點，而農業用之抽水幫浦動輒重達30公所以上，初始為便利農耕，因而使用部分土地建築系爭塑膠架及磚房，用以放置器具，亦屬常情，嗣後系爭塑膠架及磚房因故倒蹋，且曾有多次用具遭竊之情形，被告及其他承租人才未再修繕，是倘驟然認定被告此為違反耕作目的，而使租約無效，顯有失公平。至系爭345 地號土地已於85年10月2 日由原所有權人義友會公司出售予訴外人彭聖旺、彭盛能及彭盛昌，其上之系爭建物亦係由訴外人本於其與出租人之債權關係所建築，被告無法使用該土地進行耕作，自應將該土地排除於系爭租約之租賃範圍之外等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告為桃園縣楊梅市水字第3 號私有耕地租約之出租人，被告為承租人（見本院卷第56頁）。
（二）系爭耕地現況如本院103 年度訴字第20號租佃爭議事件（下稱另案）103 年4 月3 日履勘筆錄（見本院卷第135-13
6 頁）、103 年2 月14日楊測複字第0000000 號複丈成果圖（見本院卷第201 頁）及照片（見本院卷第159-161 頁）所示。
四、本件兩造之爭點在於：被告就系爭耕地是否有不自任耕作之情事？茲析述如下：
（一）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第
1 、2 項分別定有明文。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件兩造為系爭租約之當事人（見不爭執事項第
1 點所述），則原告主張該租約成立後，有耕地三七五減租條例第16條第1 項之權利障礙（消滅）事實，即應由其負舉證責任。
（二）原告主張被告在承租之437 、345 地號土地上開挖池塘、設置塑膠架、磚房及興築建物，顯未自任耕作等節，均為被告所否認，茲就原告所主張被告有不自任耕作之事實，分述如下：
1、系爭池塘部分：原告主張系爭437 地號土地上存有池塘乙節，雖據其提出空照圖及照片為證（見本院卷第156-160 頁），並經另案於現場履勘，及測量位置面積如附圖所示（見兩造不爭執事項第2 點）。惟查，義友會公司分別於37年間與訴外人陳天火（陳天火為被告之父，陳天火死亡後，被告於95年
4 月28日與義友會公司申請租約變更登記）就系爭345 、
437 、679 、708 地號（重測前為水尾段水尾小段39、41、42-1、48-1地號）土地簽定水字第3 號私有耕地租約（即系爭租約）；訴外人陳盛乾就437 、481 、555 、708地號（重測前為水尾段水尾小段40-1、41、42-1、43-1、46地號）土地簽定平字第20號私有耕地租約；訴外人陳盛海就345 、437 、555 、635 、679 、708 地號（重測前為水尾段水尾小段39、39-1、40-1、41、42-1、48-1地號）土地簽定平字第147 號（前為平字第20-1號）私有耕地租約，此有桃園縣楊梅市公所函附上開3 份租約在卷可憑（見本院卷第10-20 頁、第169-193 頁），且為兩造所不爭執，是原所有權人義友會公司就系爭437 地號土地（重測為水尾段水尾小段42-1地號）上即分別與被告及陳盛海、陳盛乾簽定有系爭租約、平字第20號、第147 號共3 份耕地租約（承租面積各為0.779800公頃、0.175750公頃、
0.960650公頃），故被告主張就系爭437 地號土地伊與訴外人陳盛海、陳盛乾間有耕地分區耕作之約定，且為出租人（指義友會公司）所知悉，尚非全然無據。而原告主張系爭池塘位於被告所承租之範圍內，既為被告所否認，原告自應就此有利於己之事實舉證以實其說。然原告就系爭池塘究為何人所開挖且位於何人之承租範圍內，卻始終未能舉證以實其說，僅泛稱池塘的面積很大，應有在被告所承租之範圍內云云，尚乏所據。基此，原告以系爭池塘之存在主張被告未自任耕作，系爭租約為無效云云，洵非可採。
2、系爭塑膠架及磚房（牆）部分：按承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院96年度台上字第2595號民事裁判意旨可資參照）。經查，就原告所指之磚房（牆）部分，業據另案於103 年4 月3 日至現場履勘結果，目前已剩殘破之磚牆廢棄而未使用（見該案卷一第112 頁），且據楊梅地政事務所到場測量，面積約為1.29平方公尺，此亦有該日複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第201 頁），是由現場僅存跡證觀之，該磚房（牆）客觀上尚非已達於可供獨立居住之狀態而逾越農舍範圍，依前揭說明，即非法所不許，自與上揭所示不自任耕作之情事有間。況該塑膠架並非定著物，可隨時遷移，且其體積占系爭土地總面積之比例甚微，縱係繼續放置，並不妨礙耕地農用之目的，核與系爭三七五耕地租約之精神並無違背，自不能以此遽認系爭租約為無效，原告此部分之主張，亦屬無據。
3、系爭建物部分：本件原告以系爭345 地號土地上存有建物，而主張被告有不自任耕作之情，惟為被告所否認，並以該等建物所在之土地為原所有權人義友會公司出售予他人建屋等語為辯，並提出被證10之不動產買賣契約書為憑（見本院卷第117-118頁）。經查，系爭345 地號土地上確有如附圖所示A、B 、C 、D 、E 、F 、G 之建物（即系爭建物，門牌號碼分別為桃園市○○區○○路2 段477 、475 、473 、47
1 、469 、467 、465 號）存在，此為兩造所不爭執。而據系爭建物之所有人即訴外人彭聖旺於另案證稱：楊新路
2 段473 號房屋係伊的房子，係伊自己出錢蓋的，房子前段的土地係伊所有，後段之土地則係他人的，後段土地有三七五租約，伊向義友會公司購買，他們董事會開會決定後再賣給伊，簽不動產買賣契約書時，承租人陳天火之代理人陳盛樞（即被告）有到場簽名，放棄該部分之三七五耕作權等語（見該案卷0000-000 頁）。是系爭345 地號土地既係遭土地原所有權人即義友會公司出售予訴外人彭聖旺興建房屋，並非被告（或原承租人陳天火）容任他人於土地上興築房屋，即便承租人因此而獲得買賣價金之四成，然亦係因承租土地範圍減少之補償，難認可歸責於被告。至該買賣契約書究竟有無得義友會全體股東同意？是否為無權處分？或無權代理？既均非承租人（即被告之父陳天火）所得以置喙，尚難以此逕認被告有不自任耕作之情。承此，義友會公司於前既曾出售系爭345 地號土地予彭聖旺，供彭聖旺興築系爭建物，業如前述，其繼受人即原告自應繼受此部分之義務，不得主張該不動產買賣契約書之訂立未獲義友會全體股東同意等事由，而主張被告不自任耕作。況按耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，均不能認屬該條所稱之不自任耕作（最高法院88年度台上字第1434號、89年度台上字第1265號、91年度台上字第1447號判決意旨參照）。系爭建物係義友會公司將土地出售他人而興建，充其量僅為耕地遭人占用時，被告消極的不予排除，並無任何出售土地之「積極行為」，依前揭說明，即與未自任耕作有別，原告自無從依耕地三七五減租條例第16條第1 項之規定主張系爭租約為無效。
五、綜上所述，原告主張被告就系爭耕地有違反耕地三七五減租條例第16條第1 項非自任耕作情事為由，而認兩造間耕地租賃契約有無效之情形，並請求確認兩造間就系爭耕地之耕地三七五租賃關係不存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 6 月 25 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 林文慧法 官 何宗霖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 26 日
書記官 許婉茹┌────────────────────────────────────────────────┐│附表：水字第3號租約 103年度訴字第19號│├─────────────┬──┬────┬────┬───────┬─────┬───────┤│土 地 坐 落│地目│面 積│承租面積│正 產 物│租 率│租 額│├────┬───┬────┤ │ │ ├──┬────┤ ├────┬──┤│鄉鎮市區○段 │地號 │ │（公頃）│（公頃）│種類│收穫總量│（千分比）│實 物│代金│├────┼───┼────┼──┼────┼────┼──┼────┼─────┼────┼──┤│楊梅 │瑞上 │345 │旱 │0.032948│0.014900│ │ │ │ │ │├────┼───┼────┼──┼────┼────┼──┼────┼─────┼────┼──┤│楊梅 │瑞上 │437 │田 │1.916597│0.779800│ │ │ │ │ │├────┼───┼────┼──┼────┼────┼──┼────┼─────┼────┼──┤│楊梅 │瑞上 │679 │旱 │0.086375│0.042400│ │ │ │ │ │├────┼───┼────┼──┼────┼────┼──┼────┼─────┼────┼──┤│楊梅 │瑞上 │708 │建 │0.430283│0.122771│ │ │ │ │ │├────┴───┴────┴──┼────┼────┼──┼────┼─────┼────┼──┤│ 合 計 │2.466203│0.959871│穀 │ │375/1000 │1986台斤│ │└────────────────┴────┴────┴──┴────┴─────┴────┴──┘