臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第1026號原 告 林珊如訴訟代理人 施習盛律師被 告 黃婷瑋訴訟代理人 鄧湘全律師
王唯鳳律師受 告 知訴 訟 人 葉玉蓮上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國104年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國103 年1 月20日向被告購買被告其所有坐落於桃
園市○鎮區○○段○○○○○號土地及其上同段1461建號房屋，門牌號碼為桃園市○鎮區○○路0 段000 巷0 號（下合稱系爭房地，分稱系爭土地、系爭房屋），系爭房地之總價為新臺幣（下同）545 萬，並於103 年2 月24日完成付款及產權移轉手續。詎料，原告於交屋後僱工進行屋內裝潢，敲開木製裝設後，赫然發現系爭房屋牆壁有火燒焦黑之殘留痕跡；經向鄰人打聽後，始知悉系爭房屋曾於84年（原誤載為82年）間發生火災，並有兩人在屋內被燒死情事。而被告於買賣期間對於系爭房屋曾經發生火災、有非自然身故而為凶宅之事實，均故意不為告知，原告於事後要求被告說明並賠償，被告雖不否認系爭房屋曾經火災有人凶死之情事，但卻拒絕為任何之賠償。
㈡出賣人應負之瑕疵擔保責任係屬法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責：
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無
滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，最高法院73年台上字第1173號判例可資參照。次按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「兇宅」，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居住品質產生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響；與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。又物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問（最高法院87年台上字第2907號判例意旨參照），是而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。
⒉被告黃瑋婷既與原屋主或實際居住之葉日興姐弟熟識，足見
其早知系爭房屋多年前即曾發生火災並有人身亡，但被告於出售時故意不告知原告有此物之瑕疵，且於起訴後否認，直至原告提出証人及聯合報報導後才不再否認，足証被告於系爭房屋之買賣顯然違反民法第148條所定之誠實信用原則。
㈢系爭房屋經聯合報報導及証人范振言、邱永上之供述，已證
實確為凶宅，至於証人葉日興所証述：「系爭房屋有找仲介開價698萬元，原告私下找我買，並說知道房子有意外，能否便宜出售…」云云，惟証人葉日興之証述全非事實，原告對上開證述予以否認，原告夫婦二人於購買之前確實不知道系爭房屋有發生過火災意外等事；又依原證6之系爭房屋附近即平鎮市○○路○段○○○巷一帶之不動產交易實價查詢紀錄，該處每坪交易單價為10萬元至20萬元不等，而系爭房屋每坪為19.8萬元（545萬元/27.43坪），核與市價相當，更足証原告於購買前確實不知系爭房屋有火災意外之瑕疵。
㈣茲就桃園縣不動產估價師公會就系爭房屋所作成之鑑定估價報告書內容陳述意見如下：
系爭房屋已證實發生過火災又有兩人死亡，足見不僅具有兇宅之心理上的瑕疵，更兼具受有火災條件即物理上的瑕疵，可謂具有「凶宅」及「火災損害」雙重之瑕疵，故無論在物理上及心理上均構成買賣標的物之瑕疵。本件估價報告書第
2 頁中記載:「該區域於103年1月間合於市場行情之成交價格每建坪單價介於180,000元至220,000元之間」，但卻就標的在不具有火災及凶宅之瑕疵勘估其正常市價為6,273,904元，則以系爭房屋90.70平方公尺（換算為27.43坪），其勘估價格為每坪22萬8,724元，已較原證6之不動產交易實價查詢紀錄所記載每坪交易單價為高；惟從本件估價報告書所載本件標的於具有「凶宅」條件下之減損幅度僅為8.91％即55萬9,264元（見報告書第50頁至第59頁），確有偏低之嫌；另就「火災受損」部分（見報告書第59頁至60頁），評估需修復之金額為97萬4,068元，減損幅度為12.28％。以上兩項減損金額計為153萬3,322元（5,659,264元＋974,068元），而估價報告書最後勘估的如具有火災及凶宅之瑕疵其減損金額為1,129,122元，減損比例為18.00％，原告認仍屬偏低。
另原告於搜集網路上新聞報導有關凶宅退還價金事件，其價值減損比例分別為22％及25％。
㈤綜上可知，原告就本件系爭房屋具有凶宅及火災受損兩項瑕
疵，爰依民法第354條、第359條及179條之規定，主張依買賣價金545萬元之20％即109萬元作為減損金額，請求被告返還，確有理由，退而言之，至少應以買賣價金之18％作為減損金額。爰聲明：㈠被告應給付原告109 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；㈡原告願供擔保請准假執行。
二、被告則以：㈠緣被告於97年6月間向告知訴訟人葉玉蓮購買系爭房地，購
買前系爭房屋係為參加訴訟人葉玉蓮之胞弟葉日興所居住，被告購買系爭房屋後亦繼續出租予證人葉日興居住，對於原告所稱系爭房屋有無發生火災、有無造成傷亡等事，被告確實毫不知情，且按證人葉日興於103年9月10日言詞辯論期日證述，原告配偶於系爭房屋買賣前曾表明知道該處曾發生意外，故要證人便宜賣等語，顯見原告於購買時即已知悉系爭房屋有意外等情，自不得主張瑕疵擔保。
㈡針對原告執意將系爭房屋價值減損乙事，送請桃園縣不動產估價師公會鑑定，被告實屬無奈。然而，該鑑定報告表示：
「勘估標的在不具有火災及凶宅之瑕疵，其正常市價為：
6,27萬3,904元」、「勘估標的如具有火災及凶宅之瑕疵，且該事件距今已20年，系爭房屋於市場上價值減損之情形及程度為何？其價值減損比例為何？於103年1月間成交合理價值為何？1.系爭房屋於市場上價值減損之情形及程度平均每年減損衰減率為1.25％。2.系爭房屋價值減損比例為16.57％。3.系爭房屋於103年1月間成交合理價值為6,273,904元-1,039,478元＝5,234,426元」等語。
㈢承前所述，系爭房屋如不具有火災及凶宅之瑕疵情形，於
103 年1 月間正常市價為627 萬3,904 元；而系爭房屋如具有火災及凶宅之瑕疵者，因該事件至今業已20年，於市場上成交合理價值為523 萬4,426 元。經查，該估價報告書載明「勘估標的如具有火災及凶宅瑕疵者，其減損比例為18％」，相較於原、被告關於本件系爭房屋買賣總價金為545 萬元，此金額為市場上交易價格的86.86 ％，顯見系爭房屋買賣價金確實已低於正常交易行情，故原告主張請求減少買賣價金云云，顯無理由。爰聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房地原為被告所有，被告於103年1月20日以總價545萬
元出售系爭房地予原告，雙方並簽立系爭房地買賣契約。被告已將系爭房地所有權移轉登記予原告，原告亦於103年2月24日依約繳清系爭房地之買賣價金。
㈡系爭房屋前於84年間發生火災及非自然死亡之情事，嗣轉讓
於第三人葉玉蓮，於97年6月間再由葉玉蓮出售予被告；實際居住及使用系爭房屋之人係葉玉蓮之胞弟葉日興。
四、得心證之理由：原告起訴主張因系爭房屋於84年間曾發生火災及非自然身故事件，為俗稱之凶宅而屬物之瑕疵，其得依民法第359條規定，請求被告減少價金109萬元，並依不當得利之規定，請求被告返還上開減少之價金等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠系爭房屋屋內有非自然死亡之事實，是否屬民法第354條所規定之瑕疵：
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第一項前段定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，此一因素雖不致對於房屋造成直接物理性之損傷或降低房屋之通常效用，惟依我國社會民情，一般社會大眾對於此類有非自然身故情事之凶宅，多存有嫌惡畏懼之心理，對居住於其內之住戶而言，除會對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大之負面影響，因此，在房屋交易市場之實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此造成該等標的市場接受程度及價格低落之情事。故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵；而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責，此觀最高法院87年台上字第2907號判例亦謂「物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問」，可資參酌。
⒉系爭房屋於84年間發生火災並造成非自然身故等事實，業經
原告提出報章報導及證人邱永上、葉日興等到庭證述，為兩造所不爭執，依前揭說明，系爭房屋確屬一般所謂之凶宅。而就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，若購買者知有上情，多影響系爭房屋之交易價值甚鉅，仍認此等情事已構成物之瑕疵，至被告於系爭契約成立時是否知悉系爭房屋曾發生火災及非自然身故事件，被告抗辯其不知情等語，並無解於系爭房屋存在重大物之瑕疵之事實。
㈡原告主張請求減少系爭房屋之買賣價金是否有理：
⒈按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者
，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條定有明文。
⒉查證人葉日興於103 年9 月10日言詞辯論期日到庭結證稱：
「關於房屋價金部分，當時房屋是我大姐大約於97年時賣給被告，並過戶在被告名下，但實際還是我在居住，因為我跟被告的先生有債權債務關係，我有欠被告的先生錢，我就請我姐姐把房屋過戶給被告，被告的先生是我以前很好的客戶，房屋是我爸爸留下來的，姐姐當時是幫我保管在他名下，我與被告的先生有借貸關係，我欠被告先生2 、300 萬元，我的房屋有5 、600 萬元的價值，所以房屋先過戶給被告，確保他們的債權，但我還是繼續居住。原告向被告買賣的時候，是因為被告的先生中風需要錢所以才把房屋賣掉，當時仲介開價是698 萬元，有一天原告先生及他先生的朋友阿保，透過仲介知道系爭房屋要賣，然後私下來找我，原告先生跟我說他知道系爭房屋有發生過意外，能否便宜賣給他，原告先生一直跟我說他知道有意外，請我便宜賣給他，我問她說是否知道什麼意外，他說他不計較但到底是何種意外他也沒有說，我看他很有誠意要買，來了好幾次，後來就沒有透過仲介，我就用545 萬元賣給他，這是我同意的價錢，因為系爭房屋實際上還是我的，被告也同意…」等語在卷（見本院卷第59頁背面），是被告抗辯原告購屋時即知系爭房地有前開物之瑕疵等語，應為可採。原告配偶既於系爭房地買賣前多次詢價並向證人葉日興表示知悉系爭房屋發生意外情事而欲減價購買云云，則原告對於有意外發生之房屋交易重要資訊，自難諉為不知，是原告主張不知系爭房屋發生上開火災事件，亦難採信。關於系爭房屋有於前揭時間發生火災暨非自然身故情事，將使本件買賣契約成立之時系爭房屋之市場交易價值減損多少比例乙節，本院就此經送安信不動產估價師事務所鑑定後，經該事務所鑑定認系爭房屋於不具有火災及凶宅等瑕疵之正常市價為627 萬3,904 元、如有具有火災及凶宅等瑕疵，且該事件距今已20年，將使系爭房屋於本件買賣成立之時即103 年1 月間之合理交易價值減損為523萬4,426 元等語，有不動產估價報告書一份在卷可參，而本院認該估價鑑定係由具估價專業之不動產估價師綜合政策面、經濟面、不動產市場概況、勘估標的於具有火災及凶宅之瑕疵所造成價值減少之幅度是否因時間經過久遠而受影響之程度等一切因素後予以判斷分析，具相當之憑信性；又核該瑕疵情事並非於被告持有系爭房屋期間所發生，復觀系爭房屋自84年間發生事故後，仍持續由第三人葉日興居住及使用，未有因火災事件而致使人不敢居住之情，亦難謂被告係為故意不告知上開重要訊息；以系爭房地之買賣價金545 萬元與本件不動產估價報告書所認定系爭房地買賣扣除價值減損比例後之買賣當時合理交易價值523 萬4,426 元相較而言，差額非謂鉅大，堪認原告已知系爭房地有發生前開火災事件而業得以較低價格購買。系爭房屋有前開火災及非自然身故情事，雖屬物之瑕疵，惟原告於買受當時既已然知悉，並以系爭房地價值減損後之金額與被告簽立系爭買賣契約書，原告起訴主張被告應負瑕疵擔保責任，即與民法第355 條第1項規定未合，被告抗辯無庸負擔瑕疵擔保責任等語，應為可採。
五、綜上，原告主張物之瑕疵擔保請求減少價金109 萬元暨法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，故不再一一論列，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 3 月 26 日
民事第三庭 法 官 陳添喜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 26 日
書記官 史萱萱