臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第1172號原 告 葉家松原 告 吳婉瑜共 同訴訟代理人 李銘洲律師複 代 理人 廖嘉琳律師
洪珮菱律師被 告 雄萬建設股份有限公司法定代理人 邱文彬訴訟代理人 陳榮泰
邱佳玲上列當事人間請求債務不履行損害賠償等事件，本院於民國 103年9 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾捌萬玖仟捌佰玖拾陸元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾玖萬陸仟陸佰ꆼ拾貳元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾捌萬玖仟捌佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1 項3 款定有明文。經查：本件原告起訴時之訴之聲明本為「被告應給付原告889,896 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，嗣因考量民法第233 條第2 項之規定，而於103 年7 月29日變更聲明為「被告應給付原告889,896 元。」（見本院卷第106 頁），經核原告上開聲明之變更僅係單純減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：ꆼ原告於民國101 年10月7 日以新臺幣（下同）930 萬元向被
告買受坐落桃園縣平鎮市○○段○○○ ○○○○○○ ○○○○ ○號土地上之崇義七賢編號D2棟2 樓建物乙戶（下合稱系爭不動產），有房地買賣契約書（下稱系爭契約）為憑，被告並於同年月23日取得桃園縣政府核發之使用執照。而被告於斯時明知系爭不動產尚未完工，復未接通水電，無法居住使用，卻仍通知原告進行驗收，兩造遂約定俟施工完成並修補瑕疵後，續行驗收事宜，惟被告遲至102 年3 月29日始通知原告進行初次驗收，且於同年6 月間，系爭不動產尚存有馬桶底座、浴缸下方、客浴洗手檯下方滲漏水、地磚空心、2 間浴室排水孔阻塞、窗戶紗窗開關不順、廚房LED 燈未安裝等瑕疵，未達可堪居住使用之程度，被告竟於同年月17日寄發交屋通知書，要求原告於同年月25日前完成交屋事宜等語，影響原告依約得請求交付並居住使用之權利甚鉅，原告遂於同年
9 月29日催請被告儘速修補瑕疵並通知原告進行驗收，然遭被告藉詞推託，為求儘速入住系爭不動產，原告復於同年10月31日委由律師函請被告履行驗收、交屋及給付遲延利息等事宜，詎被告仍以系爭不動產之瑕疵未達影響居住功能為由，拒絕原告上開所請，並執意以同年6 月25日作為本件交屋日期。
ꆼ參諸消費者保護法及其施行細則之規範意旨，為達保護消費
者之目的，若中央主管機關就特定行業公告其定型化契約應記載事項，無論該特定行業之企業經營者與消費者間，有無就該等應記載事項達意思表示合致或作成書面，於有利於消費者之範圍內，均構成企業經營者與消費者間契約之內容，復觀諸內政部於100 年3 月24日以內授中辦地字第0000000000號公告，同年0 月0 日生效之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第13條驗收及第15條通知交屋期限等規定，系爭契約不僅於驗收乙節，未將買方得保留系爭不動產總價5%之款項作為交屋保留款，列為條款內容外，甚加註「逾期視同已交屋」、「買方能證明有經修繕仍無法達到應有居住功能之重大瑕疵外，買方不能藉故拒絕或遲延辦理交屋手續」等不利於原告之約款，顯違反平等互惠原則。又預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項對於通知交屋應記載事項規定意旨，乃在督促預售屋出賣人於取得使用執照後，儘速履行交屋之義務，且該規定所稱通知交屋，應係指不動產於出賣人通知時，具完整且未有瑕疵之狀態，而達隨時可與買受人驗收並交付使用、支配之程度，否則縱尚未完工或存有諸多瑕疵仍未修補，出賣人儘可於通知期限屆滿前先行通知，以免除逾期受罰之不利益，如此解釋形同架空上開規定要旨，且系爭契約第18條第1 項通知交屋之約定，當亦係指系爭不動產已無存有任何瑕疵，處於可交屋之狀態而言，則被告於102 年6 月17日寄發交屋通知書，要求原告於同年月25日前完成交屋事宜等語，因系爭不動產於斯時仍存有諸多瑕疵而未達可供居住使用之狀態，業如前述，自不得徒憑被告寄發交屋通知書，逕認被告業已履行出賣人之通知交屋義務，況被告於寄發交屋通知書後，仍於102 年7 至11月間，經原告多次催請進行複驗，然屢次驗收，仍存有若干瑕疵尚未修繕完成，如102 年7 月間驗收時，發現主臥室牆壁、浴室浴缸滲漏水、爐台毀損之情，而於同年8 、9 月間進行複驗時，上開瑕疵仍未修補完成，顯見被告自始亦知悉系爭不動產尚未達可交屋之程度，否則豈會於寄發交屋通知書後，仍屢次依原告所請進行驗收，並簽立驗收單，是縱系爭契約約定原告於收受交屋通知書後，應於15日內配合辦理交屋手續，逾期視為已交屋，然應視被告於接受原告請求複驗時，有重新約定驗屋及交屋之效力。據此，被告寄發之交屋通知書，實與預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中應記載事項要求，及系爭契約第18條第1 項約定之要件不符，實難徒憑被告通知交屋之行為，即免除渠因遲延給付所生之違約責任。
ꆼ綜上，依系爭契約第18條第1 項第4 款約定，被告應於領得
系爭不動產使用執照6 個月內通知交屋，惟被告於101 年10月23日取得系爭不動產使用執照後，未於6 個月內即102 年
4 月22日前，通知原告交屋，遲至同年11月26日始完成交屋，則被告應給付原告遲延利息共計838,080 元【計算式：（原告至102 年6 月10日業已給付價金3,270,000 元ꆼ102 年
4 月23日起至6 月10日止之逾期日數49日ꆼ萬分之5 ＝80,115元）＋（原告自102 年6 月10日起業已繳納價金8,970,00
0 元ꆼ102 年6 月11日起至11月26日止之逾期日數169 日ꆼ萬分之5 ＝757,965 元），80,115元＋757,965 元＝838,08
0 元】；又依系爭契約第10條第6 項約定，原告於系爭不動產交屋前即自102 年7 月10日起至11月26日止，已給付之貸款利息共計51,816元【計算式：9,271 元＋9,547 元＋9,51
4 元＋9,176 元＋9,448 元＋4,860 元＝51,816元】，亦應由被告負擔。從而，被告應給付原告889,896 元【計算式：
838,080 元＋51,816元＝889,896 元】，為此，爰依系爭契約約定，提起本件訴訟等語。
ꆼ並聲明：ꆼ被告應給付原告889,896 元。ꆼ願供擔保，請准供假執行。
二、被告則以：ꆼ瑕疵之情形態樣及嚴重程度，除有如嚴重漏水、地坪石材未
施工、浴室衛浴設備未安裝等一般通常交易觀念認係尚無法居住使用之重大瑕疵者外，就有關所謂是否尚未達可交屋程度之評價判斷，往往陷於買賣雙方當事人間之主觀認定，惟就一般不動產交易實務而言，本於民法買賣編關於瑕疵擔保責任之限制外，通常不認買受人得以設備或配備之單純美觀與否，但並無礙其功能性之缺陷，為拒絕交屋之事由。參諸內政部於100 年3 月24日公告修正之預售屋買賣契約書範本第15條第3 項：「買方應於收到交屋通知日起若干日配合辦理交屋手續，賣方不負保管責任」規定，及系爭契約第18條第4 項：「逾期視同已交屋，賣方不負保管責任」約定，皆同有賣方不負保管責任之敘述，其無非係均以民法第373 條危險負擔之規定，並限制不得任由買受人一方因細故而主張拒不交屋之狀態持續，而基於民法關於瑕疵擔保責任範圍之限制，單純僅係設備或配備之美觀與否，但並無礙其功能性之缺陷，其等瑕疵仍為出賣人對於買受人保固或瑕疵擔保責任所涵蓋，本質上應無礙於交屋行為之進行實施，實不應影響交屋程度之判斷而作為拒絕辦理交屋之事由，且依內政部於上開期日公告修正之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第19條：「於產權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權後，除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機構終止撥付前條貸款予賣方」規定，該事項雖僅規範除有縱經修繕仍無法達應有使用功能之重大瑕疵外，買受人不得要求拒絕撥付貸款予出賣人，而未規範除滿足該項要件之情形，買受人亦不得拒絕配合辦理交屋，然倘就其法理比附援引，似亦非不得類推適用該項法律效果，而限縮買受人因細故遂拒絕配合辦理交屋之權利。
ꆼ原告為支付系爭不動產買賣價金，向金融機構即元大銀行申
貸600 萬元，然元大銀行應原告之要求，實際僅撥款570 萬元，其差額30萬元併同交屋款3 萬元，共計33萬元，約占系爭不動產買賣價金3.5%之款項，原告迄至102 年11月26日交屋時，始行支付予告，是縱被告就系爭契約之定型化條款文字或略有疏漏，然仍無礙於原告在自備款部分行使保留相當金額為交屋保留款之權限。又原告於101 年10月31日即已與元大銀行完成對保，卻未於原訂102 年1 月30日撥款，反於
102 年4 月27日重新對保，並遲至102 年6 月10日始完成撥款，顯見原告於第1 次對保後，因可歸責於其之事由即原告要求元大銀行遲延撥付貸款予被告，致元大銀行未能撥款，然系爭契約第18條第1 項第3 、4 款間本有雙務契約之對價關係，原告竟援引逾期交屋罰責主張遲延利息，卻略而不談其未繳納應付款項致有違背交屋必要條件之行為，其避重就輕之心態，不難窺見。
ꆼ系爭契約第18條第1 項第4 款約定，僅係規範因可歸責於出
賣人之事由所致逾期交屋之情，非及於非可歸責於出賣人之事由，甚且係可歸責於買受人而致遲延交屋之情，是被告所得掌控者為於期限內進行交屋通知及完成交屋事宜，實難及於原告以非重大瑕疵之事由而屢次拒絕或延遲交屋，況原告所稱於102 年7 至11月間屢次催請被告進行複驗云云，實係屢以不同種類及內容之非重大瑕疵項目，要求被告進行修繕，而非被告無法修繕完成特定重大瑕疵項目，故原告是否有意藉瑕疵修繕之名而行延宕交屋流程，終致被告陷於遲延違約之實，要屬有疑。綜此，被告於101 年10月23日取得系爭不動產使用執照後，即於同年11月23日起屢次通知原告進行驗收，卻均遭原告以非重大瑕疵之事由，拒絕或遲延交屋，原告本應承擔受領遲延之責，卻反請求被告給付遲延利息，顯悖於公平正義等語，資為抗辯。並聲明：ꆼ原告之訴及假執行之聲請均駁回。ꆼ如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：ꆼ原告於101 年10月7 日交付系爭不動產之定金，101 年10月
23日取得使用執照核發，101 年10月24日兩造簽訂系爭契約（即原證一），101 年10月31日完成金融機構第一次對保，
101 年11月13日寄發第一次驗屋通知單（即被證一）， 102年4 月27日重新對保，102 年6 月6 日過戶完畢，102 年 6月10日完成撥款，102 年6 月17日寄發交屋通知書，102 年10月15日寄發催繳通知書，102 年11月26日交屋完成（見本院卷第77-78頁、第130頁反面）。
ꆼ被告對原告已繳納之房地價款及計算式不爭執（見本院卷第
104 頁反面）。ꆼ原告於交屋日前已給付之貸款利息共計51,816元（見本院卷第104 頁反面）。
四、本件經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第105頁）：ꆼ原告得否依據消費者保護法第1 條、第12條第1 項、第2 項
第1 款、第17條第1 、2 項、消費者保護法施行細則第14條第1 項第4 款、第15條及「內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」主張系爭契約第18條第3 項「逾期視同已交屋」及同條第4 項之定型化契約條款無效？ꆼ被告是何時完成交付系爭房屋之出賣人義務？ꆼ原告得否依據系爭契約第18條第1 項第4 款向被告請求遲延
交屋之利息838,080 元？ꆼ原告得否依據系爭契約第10條第6 項向被告請求貸款利息51
,816元？
五、原告得否依據消費者保護法第1 條、第12條第1 項、第2 項第1 款、第17條第1 、2 項、消費者保護法施行細則第14條第1 項第4 款、第15條及「內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」主張系爭契約第18條第3 項「逾期視同已交屋」及同條第4 項之定型化契約條款無效？ꆼ按「為保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提升國民
生活品質，特制定本法。有關消費者之保護依本法之規定，本法未規定者，適用其他法律。」、「定型化契約條款：指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。」、「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。」、「定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：四、其他顯有不利於消費者之情形者。」、「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。」、「違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之」、「中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型契約者，仍構成契約之內容」，消費者保護法第1 條、第2 條第7 款、第12條第1 項、第2 項第1 款，第17條第 1項、第2 項、消費者保護法施行細則第14條第1 項第4 款、第15條分別定有明文。上開規定與消費者保護法之規範意旨，為達保護消費者之目的，若中央主管機關就特定行業公告其定型化契約應記載事項，無論該特定行業之企業經營者與消費者間，有無就該等應記載事項達意思表示合致或做成書面，於有利於消費者之範圍內，均構成企業經營者與消費者間契約之內容。又依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為下列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：「一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」，此亦為民法第247 條之1 所明定。
ꆼ參酌內政部於100 年3 月24日以內授中辦地字第0000000000
號公告，同年0 月0 日生效之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其中就「應記載事項」第13條驗收規定載明「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。」；另第15條通知交屋期限規定：「ꆼ買方應於收到交屋通知起▁日內配合辦理交屋手續，賣方不負保管責任。但可歸責於賣方時，不在此限。」（見本院卷第119-125 頁）。
ꆼ依系爭契約第16條與第18條約定：「賣方（本件被告）依約
完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕。」、「一、賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：ꆼ賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。ꆼ賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。三、買方應於收到交屋通知起十五日內配合辦理交屋手續，逾期視同已交屋，賣方不負保管責任。但可歸責於賣方時，不在此限。四、辦理交屋手續時，除買方能證明有經修繕仍無法達到應有居住功能之重大瑕疵外，買方不能藉故拒絕或遲延辦理交屋手續，否則依前項逾期不配合辦理之約定處理。」（見本院卷第19-20 頁）。
ꆼ經查：被告為企業經營者（建商），身兼系爭房屋之出賣人
與起造人（見本院卷第131 頁），系爭契約係被告與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，自屬消費者保護法規範之「定型化契約」及民法第247 條之1 之附合契約。互核系爭契約與內政部頒定之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，不僅於驗收一節，被告不僅未將買方得保留房地總價百分之五作為交屋保留款列之應記載項目列為條款內容，亦且於系爭契約交屋期限規定一節第三、四項，額外添加逾期視同已交屋之條款，甚且限縮買方於證明有經修繕仍無法達到應有居住功能之重大瑕疵情況下，始得拒絕或遲延交屋，否則於收到賣方交屋通知日起十五日內未配合辦理交屋手續者，不論該建物是否存有通常交易觀念上會影響其品質、價值或效用之瑕疵，皆視同賣方已交屋，賣方不負保管責任，片面將被告應交付具備通常交易觀念上價值、效用及品質之物之主要義務免除，不僅使買方無法主張保留尾款之權利，且將明顯不利之情事加諸於買方，導致使買受人受領具備通常交易觀念尚無瑕疵之物之契約目的難以達成，顯然違反平等互惠之原則，依前開消費者保護法之規定，應認為前開定型化契約條款違反誠信原則、對消費者顯失公平且免除被告就系爭契約之主要義務，致契約之目的難以達成而無效。
六、被告是何時完成交付系爭房屋之出賣人義務？ꆼ按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，此亦為民法第 235條前段所明定。蓋債務人應依債之本旨為給付，僅在特別情事下始得免責，乃債法之大原則。若於該日之給付尚有瑕疵而不符債之本旨，債務人既未依債之本旨提出給付，自難認已生提出給付之效力，即已屬陷入給付遲延之狀態，當自斯時起即負遲延責任。茍債務人之給付與債之內容不符，而主張免責者，自應就其歸責事由不存在負舉證責任。債務人履行債務除應依誠實及信用方法於正當時期及正當處所為之外，尚須以正當之標的物實行提出，始能謂之為依債之本旨提出給付。又因出賣人有給付無瑕疵物之義務，故在危險移轉前，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。因物有瑕疵而被拒絕受領，致發生給付遲延時，出賣人尚不能以有瑕疵擔保之規定而免其遲延責任（最高法院71年度台上字第1553號裁判要旨參照）。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號裁判要旨參照）。
ꆼ查依兩造簽立之系爭契約第16條、第18條約定：「賣方（本
件被告）依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕。」、「一、賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：ꆼ賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。」（見本院卷第20頁），顯見所謂「交屋」，應為系爭建物於被告通知原告時，具備完整未有瑕疵之狀態，而達於隨時可驗收並交付被告使用、支配之程度而言；非如被告所謂單純僅係設備或配備之美觀與否但並無礙其功能性之缺陷，未達無法居住使用之重大瑕疵者，本質上即無礙於交屋行為之進行云云。
ꆼ經查：原告主張至102 年3 月29日原告方面始經被告通知進
行初次驗屋，爾後4 月至11月間，原告曾多次催促被告進行複驗和修繕事宜。惟至102 年6 月底時，系爭房屋尚有諸多瑕疵（例如：馬桶底座滲水、地磚空心、兩間浴室排水孔阻塞、窗戶紗窗等開關不順、浴缸下方滲水、廚房LED 燈未安裝、客浴洗手檯下方會漏水、主臥室窗戶滲水不順、地板多塊刮傷、淋浴間地排積水、主臥浴廁電燈不亮、玄關電燈接觸不良不亮、玄關大門門檻變形等等），仍未達可堪居住使用之程度等情，有被告不爭執真正之歷次工程會勘單附卷可憑（見本院卷第35-43 頁）。被告雖辯係原告屢提出新增且不同之瑕疵修繕項目且皆未達無法使用居住之程度，以致延滯交屋進度云云。然觀諸102 年5 月3 日工程會勘單（見本院卷第36頁），並未如其他工程會勘單般有被告工務部主管等承辦人員之簽章，顯非正式複驗，堪認原告主張原告於10
2 年5 月3 日自行前往系爭建物查看，並有代銷人員拿修繕單（工程會勘單）讓原告新增填寫需再改善之缺失，由於初次驗屋的缺失，實際上並未做好妥善處理，甚至有些缺失雖有處理，但問題仍沒徹底解決，而斯時已逾下班時間，無法聯絡到被告之工務部主管等承辦人員，又原告認為此次並非複驗屋僅單純查看修繕情況，故並未全部逐項再檢查，只列出了幾項缺失填寫在工程會勘單上爾等節，尚非子虛，被告自不得執此非正式複驗之工程會勘單，主張至102 年5 月 3日止多數修繕項目業經改善完成。
ꆼ被告雖於102 年6 月17日向原告發出交屋通知書，要求原告
於同年月25日前完成交屋手續（見本院卷第27頁），然該屋於斯時既仍有上開瑕疵存在，該些瑕疵依通常交易觀念，已減損系爭建物之價值、效用或品質，尚難堪稱可供居住使用，並非單純僅為設備或配備之美觀與否而無礙其功能性之缺陷。原告依系爭契約第18條第1 項第2 款約定，本即有權請求被告完成修繕後始進行交屋手續，係被告於102 年6 月17日發出交屋通知後，系爭建物仍存有諸多瑕疵，被告遲至10
2 年11月26日始修繕完畢，而得以完成交屋程序，顯係可歸責於被告，被告以原告正當權利之行使為意圖延滯交屋云云，洵無足採。被告自係於102 年11月26日始完成交付系爭房屋之出賣人義務。
七、原告得否依據系爭契約第18條第1 項第4 款向被告請求遲延交屋之利息838,080 元？ꆼ系爭契約第18條第1 項第4 款約定: 「賣方如未於領得使用
執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」（見本院卷第20頁）。
ꆼ本件被告於101 年10月23日取得由桃園縣政府所核發之系爭
建物使用執照，其間雖曾於102 年6 月17日向原告發出交屋通知，但並不生交屋之效力，已如前述，則被告於101 年10月23日領得系爭建物使用執照後，且未於領得使用執照後六個月內即102 年4 月22日以前通知原告交屋。是以，被告自
102 年4 月23日起每逾一日即應按原告已繳房地價款，至同年6 月10日止已繳納327 萬元（見本院卷第44-46 頁統一發票），依萬分之5 單利計算遲延利息予原告，即每日應支付遲延利息1,635 元，至同年6 月10日止，延遲交屋日數共49日，交屋遲延利息小計為80,115元；又自同年6 月10日起，原告已繳納房地價款為897 萬元（見本院卷第47頁統一發票），依萬分之5 單利計算遲延利息，即每日應支付遲延利息4,485 元。依此被告於同年11月26日實際交屋予原告，經計算至原告實際交屋之日即102 年11月26日止，被告遲延交屋日數計169 天，交屋遲延利息小計為757,965 元。被告對上開原告已繳納之房地價款及計算式亦不爭執（見本院卷第10
4 頁反面）。基上所述，原告得向被告請求之交屋遲延利息總計838,080 元【計算式：80,115+757,965=838,080】。
八、原告得否依據系爭契約第10條第6 項向被告請求返還貸款利息51,816元？另依系爭契約第10條第6 項約定：「有關金融機構核撥後之利息部分，由買方自行負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。」（見本院卷第16頁），被告雖於10
2 年6 月17日向原告發出交屋通知，但並不生交屋之效力，被告係於102 年11月26日始完成交付系爭房屋之出賣人義務，已如前述。基此，本件原告於102 年11月26日前已給付之貸款利息共計51,816元整【計算式：自7 月10日至11月26日止，每月分別繳納貸款利息9,271 、9,547 、9,514 、9,17
6 、9,448 、4,860 元】。原告自得依據系爭契約第10條第
6 項向被告請求返還上開貸款利息51,816元。
九、綜上所述，被告事先於擬妥之系爭契約中，額外增列系爭契約第18條第3 項「逾期視同已交屋」及同條第4 項之條款，顯與消費者保護法就誠信原則及平等互惠原則之意旨有違，應堪認定為無效。系爭房屋於被告通知交屋時點，實與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」通知交屋一節暨依系爭契約第18條第1 項約定之通知交屋要件不符，自無依其被告抗辯通知交屋日起算至102 年6 月25日止即視為交屋之理。截至被告實際交屋日即102 年11月26日止，共已遲延交屋達218 天之久，是原告自得依系爭契約第18條第1 項第4 款、第10條第6 項向被告請求因此所生之遲延利息共838,080 元，連同已繳納之貸款利息共51,816元，總計889,89
6 元。從而，原告本於兩造間訂立之系爭契約，訴請被告給付如訴之聲明所示，即屬有據。
十、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
ꆼ、又兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，與法均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
ꆼ、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 103 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 游智棋正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 1 日
書記官 楊書棼