臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第1296號原 告 周韋辰訴訟代理人 廖英作律師被 告 游長江
李峰國上二人共同訴訟代理人 姜震律師複 代理人 陳薏如律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，於民國104 年4 月21日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告藉591 房屋交易網路平臺，得知門牌號碼桃園市○○區○○街○○巷○ 弄○○號之透天厝住宅及其所坐落之土地（下稱系爭房屋）欲出售，買賣價金為新臺幣（下同）880 萬元，並標示其屋齡為30年，原告乃與被告游長江接洽，約定於民國103 年1 月18日至現場看屋，並於同日交付定金3 萬元。嗣原告經訴外人即代書湯瑞媛告知，被告游長江為投資客，系爭房屋之登記名義人為被告李峰國，原告本起疑不欲購買並請求被告游長江退還定金，惟經被告游長江表示願降價以630 萬元出售，原告遂於103 年2 月18日與被告游長江簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），但契約上之出賣人仍記載被告李峰國，並由被告游長江用印蓋章並註記「代」，原告並於當日先交付價金10萬元，之後再於103 年2 月20日及3 月4 日，先後各匯款60萬元至被告李峰國設於渣打銀行之帳戶，總計已支付價金130 萬元。其後，湯瑞媛交付系爭房屋之所有權狀時，原告又發現遭不實廣告欺騙，因系爭房屋之實際屋齡應為43年，原告係陷於錯誤才會同意與被告游長江締結買賣契約，並向被告游長江及湯瑞媛為解除契約之表示。惟被告游長江反向原告遊說系爭房屋實際屋齡不重要，肯定可向銀行貸款到500 萬元，並承諾如貸款不到同等數額，同意屆時解除契約等語，原告本不疑有他，直至湯瑞媛告知僅能向銀行貸款350 萬元，並經原告向銀行查證後，尚知悉系爭房屋有二胎借貸，至此方知受騙，進而與被告游長江於103 年3 月29日至湯瑞媛處達成合意解除契約，被告游長江亦同意退還價金130 萬元，但附有以被告游長江尋得新買主後，始有履行返還義務之停止條件。豈料，此後被告游長江非但未積極尋覓新買主，一再藉故拖延，且對原告催告其應於103 年5 月26日返還買賣價金之通知，置之不理，甚被告二人以自己為債務人，於103 年9月17日將系爭房屋設定第二順位抵押權予訴外人呂佳全，擔保債務300 萬元並有流抵約定之登記，呂佳全並對系爭房地所有權部分申辦預告登記，內容為：「本筆土地（建物）在未辦妥所有權移轉登記予請求權人（呂佳全）前不得移轉他人」，此舉將增加系爭房屋出賣之困難或不能，顯有以違背善良風俗之方法，阻礙條件之成就，且有違誠實信用原則，依法應擬制其條件已成就，原告自得請求被告游長江返還已支付之價金130 萬元。退而言之，若認系爭買賣契約之出賣人應為被告李峰國，被告游長江係經被告李峰國授權，以代理人身分代理被告李峰國與原告簽訂契約及解除契約，則被告李峰國仍應受拘束，與被告李峰國負同一之責。另被告二人以前揭不正當方法設定抵押權，藉之取得借款利益，使得系爭房地出賣困難或不能，顯為通謀處分其財產，使原告債權之執行不能或履行困難，致原告受有價金不能返還之損害，被告二人亦應負侵權行為損害賠償責任。爰依第184 條第
1 項後段、第185 條第1 項、第101 條第1 項、第199 條第
1 項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應連帶給付原告130 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則辯稱：系爭買賣契約之出賣人為被告李峰國，被告游長江為李峰國之代理人，系爭買賣契約雖已於103 年3 月29日經兩造合意解除，但附有以被告游長江尋得新買主後，始有返還價金義務之停止條件。而被告二人之後一直持續有委託仲介出售系爭房屋，且原告亦稱有親戚朋友當仲介，將幫忙找新買家。又本件兩造係因買賣關係未成，被告李峰國有資金需求方才設定抵押借款，屬有權處分，並非違背善良風俗，且設定抵押權亦不會影響交易價格，不會造成交易困難，被告李峰國亦無理由阻止買賣成就，原告主張被告二人有以不正當行為阻礙上開停止條件成就，並非事實等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告於103 年2 月18日以60萬元之代價向被告李峰國購買系爭房屋，並由被告李峰國之代理人即被告游長江出面與原告簽立系爭買賣契約，惟契約書之簽約日誤載為103 年
1 月18日。
（二）被告李峰國已受領原告所交付之買賣價金130萬元。
（三）原告與被告游長江於103 年3 月29日合意解除系爭買賣契約，其二人並就被告李峰國已收領之130 萬元買賣價金，附有被告李峰國於系爭房屋另行覓得買主後，被告李峰國始負返還義務之停止條件。
四、本件經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第65頁反面）：被告游長江或李峰國是否未積極尋覓買家，而致停止條件未能成就？
五、得心證之理由：
（一）按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101 條第1 項定有明文。所謂阻其條件之成就，必須有阻其條件成就之故意行為，始足當之。又依當事人一方之意思而決定其成就與否之條件，倘依契約或通常情形，當事人應為一定之行為使其條件成就，乃為圖免因條件成就而受不利益，任意不為該行為，即係以不正當消極行為阻其條件之成就，依上開規定，應視為條件業已成就（最高法院86年台上字第2280號、95年度台上字第906 號判決意旨參照）。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。原告主張被告二人以不正當之行為，致系爭買賣契約解除後，被告二人應返還買賣價金之停止條件未能成就，即應由原告就此有利於己之事實負舉證責任。
（二）本件原告主張被告二人以不正當方式阻止買賣價金返還條件之成就，應視為條件已成就云云，無非係以被告二人未積極尋覓系爭房屋之買家為其論據之基礎。惟查，被告二人就系爭房屋之出售事宜，已於房屋交易網站刊登銷售資訊，此有網路資料在卷可按（見本院卷第47至52頁），是原告此部分之主張，自不足採憑。又原告另主張被告李峰國將系爭房屋設定抵押權予呂佳全，且有流抵之約定，造成系爭房屋難以出售云云，然查，系爭房屋固於103 年9月17日設定第二順位之最高限額抵押權予呂佳全，惟該最高限額抵押權既係被告二人依據民法第881 條之1 之規定，就債權人之債權提供系爭房屋為擔保，尚難認此係被告二人為阻止買賣價金返還之不正當方式。且以現今不動產之交易狀況觀之，不動產於出賣時，其上尚有抵押權存在或流抵約定之情形，所在多有，就該類不動產之交易習慣，買賣雙方通常均係在買賣契約成立時，約定出賣人有塗銷抵押權或流抵登記之義務，尚不至因抵押權之登記或流抵約定而影響不動產出售之價格或買受人購買之意願。另房地產是否景氣、市場環境之變化均會影響不動產之出售狀況，是難僅因被告二人尚未將系爭房屋出售，即認被告二人有以不正當之方式阻止條件成就。是以，原告主張本件被告二人以不正當之行為阻止條件成就，依民法第101條之規定，視為條件已成就云云，自難認有據。此外，原告對於被告二人有以不正當方式阻止買賣價金返還條件之成就乙節，均未能再舉證以實其說，本院自難為有利於原告之認定。
六、綜上所述，原告與被告李峰國合意解除系爭買賣契約後，就買賣價金返還之條件尚未成就，被告二人亦無以不正當之行為阻止條件之成就，則原告請求被告二人返還買賣價金，即為無理由，應予駁回。又原告之訴既均經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 5 月 14 日
民事第一庭 法 官 許婉芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 14 日
書記官 洪明媚