臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第2004號原 告 游麗芳訴訟代理人 魏雯祈律師
徐慧齡律師被 告 名第大廈管理委員會法定代理人 林孟昭上列當事人間請求確認停車位使用權等事件，本院於民國105 年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬元及自民國一○三年九月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○三年十月一日起至返還原告中壢名第大廈社區地下室第一、二層之其中二個停車位之日止，按月給付原告新臺幣參仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。
事實及理由
一、被告之法定代理人原為曾建榮，於民國104 年1月1日變更為林孟昭，有桃園市中壢區公所函文、推選會議及公告等件可稽（見本院卷㈠第285頁、卷㈡第36、37頁），原告於105年2月3日具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈡第41頁），於法尚無不合，應予准許。
二、原告主張：伊前於93 年1月27日因拍賣取得訴外人湯國盛所有坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○號土地及其上同段4856建號即門牌號碼桃園市○○區○○路○○○ 號3樓房屋（下合稱系爭房地）。而系爭房地所在之中壢名第大廈（下稱系爭大廈）原係由伊前手湯國盛之父即訴外人湯金春、湯劉益妹及湯金昌（下稱湯金春等3 人）於81年間提供土地與訴外人新僑建設企業股份有限公司（下稱新僑公司）合作興建，其等於合建契約中約定湯金春等3 人可取得系爭大廈地下室第
1、2層產權持分2分之1，可見湯金春等3 人已與新僑公司就系爭大廈停車位之使用成立分管協議；而新僑公司亦於與各承購戶所簽訂之買賣契約中告知前揭分管情形，是共有人間均應受該協議拘束。再依據85年1 月13日第一次管理委員會會議記錄，可知地主共取得地下室第1、2層合計36個停車位，湯金春復依其等3 人間協議，可取得地下室第1、2層合計16個停車位，故湯金春死亡後，其繼承人湯國盛、湯朋坤、湯國清、湯朋輝各得繼承地下室第1、2層合計4 個停車位使用權。再因湯國盛於85年間受分配系爭大廈中3 戶建物，已分別移轉建物所有權予他人（伊僅買受其中1 戶），依伊與另2 戶建物所有權人間就地下室停車位（即同段4944建號）應有部分比例，依公平原則，伊可取得地下室第1、2層合計
3 個停車位使用權。詎被告擅將伊前開停車位出租他人，伊因而受有每一停車位每月相當於租金之損害新臺幣（下同）1,750 元，爰依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於
5 年租金之不當得利等語，並聲明：㈠被告應給付原告42萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應自103年10月1日起至返還停車位之日止，按月給付原告7,000元。
三、被告則以：系爭大廈地下室第1、2層停車位屬於全體住戶共有，又伊曾於87 年10月1日召開住戶大會，並通過住戶管理規約，其中第12條規定地下室第1、2層停車位統一由管委會管理；且被告係拍賣取得系爭房地，並無購得停車位等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠湯金春、湯劉益妹及湯金昌於81年5月2日就其等所有坐落桃
園市○○區○○段2512之2、2513之9、2434之7、2511之2及2513之7 等地號土地與新僑公司訂立「提供土地合作建築房屋契約書」（下稱系爭合建契約），約定由湯金春等3 人提供土地，新僑公司提供資金，合作興建系爭大廈。
㈡湯金春於84年4 月23日死亡，湯劉益妹、湯朋輝、湯朋坤、湯國清、湯國盛、湯梅蘭、湯梅香為其全體繼承人。
㈢原告於93年2 月11日以拍賣為原因取得原為湯國盛所有之系爭房地。
五、按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，原始起造人與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人管理使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又共有人於與他共有人訂立共有物分管契約後，將其應有部分讓與第三人，受讓人如已知悉有分管契約，或有可得而知情形，受讓人仍應受分管契約之拘束（司法院釋字第349 號解釋意旨），倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，應認其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，應受分管契約之拘束。經查：
⒈系爭大廈內之平台、屋頂突出物、騎樓、雨遮、地下1 層、
2 層等公共設施係編列於同段4944建號，就「地下室停車位」並無獨立建號（見本院卷㈠第223 頁登記謄本）；且系爭大廈所屬社區住戶就該共有部分即4944建號部分所登記之應有部分係依其主建物大小按比例登記應有部分，與有無購買停車位無關等節，亦據被告提出4944建號持分面積明細表在卷可佐（見本院卷㈠第76頁），足見系爭大廈地下室第1、2層停車位係附屬於4944建號建物中，且包含地下室第1、2層停車位在內之共同使用部分係屬全體住戶共有。
⒉次查系爭大廈係由湯金春等3 人提供土地與新僑公司合作興
建（見不爭執事項㈠），並有原告提出系爭合建契約在卷可佐（見本院卷㈠第9至11頁背面）。依據系爭合建契約第4條約定：「土地及建物權利分配等有關事項列明於左：…二、本件土地持分之分配為甲（湯金春3 等人）乙（新僑公司）各得2分之1。三、地上房屋：本大樓建蓋後A 部分甲方分得地面第1 層至第6層，乙方分得第7層至第12層全部…。四、地下室及A 部分屋頂：甲方分得A部分及B部分地下1、2層產權持分2 分之1，乙方分得地下1、2層產權持分2分之1及A部分屋頂突出部、平台。地下室為防空避難室兼停車場採坡道車道。五、公共設施及使用說明：…⑵按照本條分屋之地下室內有停車位、電器室、機械室…，停車位之分配為甲乙協議各半取得…」（見本院卷㈠第9 頁背面），核其性質應係合建雙方就合建後建築物權利之分配及地下室停車位使用權等之分管約定。
⒊再觀諸原告提出之新僑公司與各承購戶簽訂之房屋預定買賣
契約書附件即「規格、管理公約、詳細說明」部分，第12條約定為：「公共設施及使用說明：本大樓之公共設施為除屋頂瞭望台之屋頂突出部分、地面層之電樓梯間、門廳、門廳前騎樓、地下室1、2層。有關地下室第1、2層空間供為防空避難室兼停車場，雖登記為大樓全體公共設施負擔，規劃法定及增設汽車停車位計49位，對於車位之使用由甲方（新僑公司）與地主間協議分配取得持分2分之1後歸A棟7至12樓全部、B棟1至12樓B1至B6戶之所有權人共同管理使用。即對於其他車位不得主張停車權，並不占用車道，停車位空間均不得圍堵塞及放置物品，限停車在甲方所劃之界線範圍內及不使用他號停車位及不使用其他空間停車，地下室在防空避難時，依法應優先無償供兼防空避難用，乙方（買受人）不得異議。」（見本院卷㈠第14頁背面、15頁）；及各承購戶之房屋買賣契約書第3 條亦約定為：「乙方（買受人）完全瞭解，訂購本戶以外之本大樓任何空間、他戶均非買賣之內，劃分使用如左：…。⑵有關地下室第1、2層樓空間供為防空避難室兼停車場，雖登記為大樓全體公共設施負擔，規劃法定及增設汽車停車位計49位如現狀，對於車位之使用由甲方（新僑公司）與地主間協議分配取得持分2分之1後歸A棟7至12樓全部、B棟1至12樓B1至B6戶之所有權人共同管理使用。
地下室在防空避難時，依法應優先無償供兼防空避難用。」（見本院卷㈠第16頁）。而上開契約書為新僑公司擬定之制式契約書，足認出售房屋之建商（新僑公司）不論在最初之預售屋買賣以及嗣後之成屋買賣契約書中，均明確告知系爭大廈地下室第1、2層停車位由地主取得2分之1使用權之分管協議。復查證人即新僑公司法定代理人黃沺禮於本院另案88年度壢簡字第703 號給付管理費案件中證稱：「當初契約內容是伊與湯朋坤簽訂，伊已將16個停車位移轉給他了…，當初契約內載為建商與地主各平分1 半車位，但管理委員會成立後，就將所有車位之使用交由管委會統一管理。」等語（見本院88 年度壢簡字第703號卷第65頁背面），亦足證新僑公司在系爭大廈所屬管委會成立以前，即已依前述分管協議將其中16個停車位交付湯金春使用。
⒋綜上，系爭大廈由湯金春等3 人提供土地與新僑公司合建，
並於合建契約中約定房屋建築完成後，系爭大廈地下室停車位2分之1歸地主使用，足認系爭停車位已經合建雙方約定歸地主分管使用2分之1，而建商預售房屋時，並將地下停車位分歸地主使用2分之1之約定告知承購戶，則建商、地主、預售屋承購戶於房屋建築完成之際，已就停車位之使用成立分管協議，且湯金春亦於系爭大廈完工後本此協議取得占用地下停車位共計16個，復為原來分管協議之後手（即原告及其他先後移轉取得系爭大廈內之建物所有權人）所得知悉，自應同受上開分管協議之拘束。
⒌承前所述，地主湯金春依前述分管協議取得系爭大廈地下室
第1、2層共計16個停車位使用權，然湯金春已於84年4 月23日死亡，其繼承人雖有湯朋坤、湯國盛、湯國清、湯朋輝、湯梅蘭、湯梅香等6 位（見不爭執事項㈡），惟湯梅蘭、湯梅香並未受分配系爭大廈內之房地（見被告提出之85年1 月13日召開第一次協調會前A 棟之區分所有權人名冊，本院卷㈠第322至324頁），可見湯金春之前揭16個停車位，應由湯國盛與其他3 兄弟依比例各取得4 個停車位。又查原告向湯國盛買受取得系爭房地（見不爭執事項㈢），同時受前開分管協議拘束，並取得湯國盛原來之停車位使用權。再查湯國盛除前揭之系爭房地外，其於系爭大廈內另有2 戶建物即門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號及559號6樓之3（同上開頁數），而前揭二建物所有權業已分別移轉於訴外人陳韻如、吳美英，本院審酌原告、陳韻如及吳美英就地下室停車位所坐落建號（前述4944 建號）之應有部分比例，各為30000分之984、30000分之236、30000分之324（見本院卷㈡第69至74頁建物登記謄本），原告持分顯較陳韻如、吳美英多出2至
3 倍，惟衡諸不動產交易常情，湯國盛原擁有3戶建物、4個停車位，其出售轉讓各該建物時，依交易常情，至少每戶建物應搭配1 個停車位出售，方屬合理，再者，若如原告之主張其分得3 個停車位，另1個停車位由另2戶共用，顯礙難使用，且原告持分雖較另2 人多，然系爭社區每戶建物登記之應有部分面積與停車位無涉，已如前述，故原告主張其應按應有部分比例分配3 個停車位，尚屬無據。本院認應由原告取得地下室1、2層合計共2 個停車位使用權，陳韻如及吳美英各取得1個停車位使用權為公允適當。
⒍被告雖辯稱管委會於87年10月1 日召開住戶大會，通過住戶
管理規約，其中第12條規定系爭大廈地下室第1、2層停車位屬全體住戶共有，並統一由管委會管理云云。惟查，建商、地主及承購戶於系爭大廈建築完成之際，已就地下室停車位之使用成立分管協議，復於建築完成後將停車位交由地主占用等情，已詳如前述，是全體共有人均受該分管協議拘束。而日後之住戶大會暨管理委員會議均係多數決，該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因日後之區分所有權人會議僅採多數決之決議另訂規約而失其效力，被告所辯，自不足採。至被告另辯以原告係拍賣取得系爭房地，並無購得停車位云云，惟按強制執行之拍賣行為屬私法買賣關係，以執行債務人為出賣人，拍定人為買受人，原告依拍賣取得系爭房地所有權，自同時繼受取得其前手湯國盛之停車位使用權，其所辯亦不足取。
六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。查原告因買受湯國盛原有之系爭房地，而取得系爭大廈地下室第1、2層合計2 個停車位使用權，被告將停車位出租他人，原告自受有無法使用收益2個停車位之損害，是原告請求被告返還因使用2個停車位所受之不當利益，洵屬有據。又兩造不爭執原告請求停車位以每車位1,750 元計算（見本院卷㈡第47頁背面），是原告自得請求本件起訴回溯5 年期間（98年9月17日起至103 年9月16日）之不當得利數額21萬元（計算式：3,500元×12月×5年＝210,000元）及自起訴狀繕本送達送達翌日（即103年9月30日，見本院卷㈠第53頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，暨及自103年10月1日起至返還占用停車位之日止，按月給付3,500元。
七、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付21萬元及自103年9月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自103年10月1日起至返還停車位日止，按月給付原告3,500 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則為無理由，應予駁回。又本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所用之證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 8 月 23 日
民事第一庭 審判長法 官 林曉芳
法 官 華奕超法 官 彭怡蓁正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 24 日
書記官 張琬婷