臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第2054號原 告 財團法人桃園縣私立啟新社福會法定代理人 黃清結特別代理人 許朝財律師被 告 魏國泉上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國104 年4 月15 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有坐落桃園市○○區○○○段○○○段○○○地號土地、面積八十二點七五平方公尺之土地租金，調整為每年新臺幣壹萬柒仟捌佰柒拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第2 項定有明文。又所謂無訴訟能力人，非僅指無訴訟能力之自然人，法人無法定代理人或其法定代理人不能行代理權之情形，亦屬之。查原告之董事長即法定代理人黃清結，前經本院10
0 年度裁全字第63號裁定及100 年度司執全字第292 號執行命令，諭知其於本院99年度訴字第1143號訴訟確定前，不得行使原告之董事長職權及權限，是原告有法定代理人不能行代理權之情形存在。嗣經本院於民國103 年12月4日以本院
103 年度聲字第224 號裁定選任許朝財律師為原告之特別代理人為本件訴訟行為，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告前於69年間將其坐落桃園市○○區○○○段○○○段000 地號土地、面積82點75平方公尺之土地( 下稱系爭土地) 出租予被告，未定租賃期限，約定租金為每年2,820 元。系爭土地於53年起之地價僅為每平方公尺74.4元，惟系爭土地102 年之申報地價已達每平方公尺7,200 元；又系爭土地鄰近桃園市中壢區市中心，附近交通便利、商家林立、人車熙攘，被告目前給付之租金實屬偏低，為保障原告權利，爰依民法第442 條前段之規定，提起本件訴訟，且鈞院103 年訴1530號調整租金事件，業經判決，調整租金以公告地價百分之3 計算等語。並聲明：請求就被告承租系爭土地每年租金調整為59,580元。被告應給付原告100 年至
103 年之租金11,280元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：原告若以公告地價百分之3 計算調整租金，可以接受，且就原告聲明二所主張之金額，業經繳納完畢等語(見本院卷第42頁) ，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告自69年起即向原告承租系爭土地，約定租金為每年2,
820 元。
（二）兩造就系爭土地之租賃關係為未定期限租賃。
(三) 兩造同意本件援引本院103 年度訴字第1530號卷( 下稱本
院1530號卷) 內之相關資料。（見本院卷第42頁）
四、原告主張系爭土地之租金應自100 年度予以調升等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：（一）系爭土地之價值是否確有提升而有調整租金之必要？（二）系爭土地之租金應調整為每年若干元，核屬適當？（三）原告請求被告應給付原告100 年至103 年之租金11,280元，是否有理？茲分述如下：
（一）系爭土地之價值確有提升而有調整租金之必要：
1、 按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第
442 條定有明文。又基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442 條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平，最高法院87年度台上字第1133號判決意旨參照。
2、 經查，系爭土地於69年9 月之公告現值為每平方公尺5,00
0 元，自該時起系爭土地之價值逐年上漲，至103 年1 月系爭土地之公告現值已調整為每平方公尺41,600元；又系爭土地於69年9 月之公告地價為每平方公尺3,128 元，於
102 年1 月之公告地價為每平方公尺9,000 元，此有系爭土地之歷年地價資料，在卷可查（見本院1530號卷第51頁）；又系爭土地102 年之申報地價為每平方公尺7,200 元；53年之地價僅為每平方公尺74.4元，此有系爭土地登記謄本附卷可考（見本院本院1530號卷第48頁）。基上，可知69年與102 年系爭土地之申報地價相去甚遠，102 年間申報地價甚至已達69年間申報地價之96.7倍餘，顯見系爭土地之價值自兩造訂定租賃契約以來，有大幅提升之趨勢；又系爭土地臨路道路雖為腳踏車專用道，禁止汽、機車通行，然經過政府單位整修維護，周邊環境尚屬清幽，此有系爭土地現場照片為佐（見本院1530號卷第41頁至第46頁），且系爭土地距桃園市○○區○○○道即中正路僅
300 至500 公尺，步行僅需約莫5 分鐘；又系爭土地步行至中壢火車站亦僅需約12至17分鐘左右，此有本院1530號現場勘驗筆錄及系爭土地附近交通路線圖等附卷可考（見本院卷1530號第93頁、第94頁、第96頁至第97頁），是系爭土地之周遭狀況及生活機能顯趨完善，系爭土地之申報地價亦與兩造訂約時相去甚遠，從而，系爭土地之租金，確有調整之必要。因此，原告提起本件訴訟請求調整系爭土地之租金，應屬有據。
（二）系爭土地之租金應調整為每年17,874 元：
1、 按城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百
分之10為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法第105 條準用同法第97條第1 項、土地法施行法第25條分別定有明文。而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法所申報之地價。又所謂年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之；基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準，最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照。
2、 經查，原告請求系爭土地租金應調高為每年59,580元等語
，乃係以系爭土地申報地價年息10% 為計算依據，然參諸被告向原告承租系爭土地，於系爭土地上興建系爭房屋，房屋屬磚造，座落位置於巷道內，並非主要道路，且系爭房屋目前係供被告及其家人居住使用並無任何商業活動，為兩造所不爭執，因之系爭土地租金如依原告之主張調整為申報地價年息10% ，即每月租金約4,965 元（計算式：
每年59,580元÷12個月＝4,965 元），顯非合理。然系爭土地旁為中壢區老街溪腳踏車專用道，距離桃園市○○區○○路口約300 公尺至500 公尺、步行約5 分鐘，距離最近之大眾運輸交通工具站牌○○○區○○路與中正路交叉口，步行至中壢火車站約12至17分鐘等情，有本院1530號卷勘驗筆錄在卷可佐（見本院1530號卷第41頁至第46頁、第93頁至第94頁、第97頁）。而從本院1530號卷現場照片參照系爭土地之地理位置顯示，系爭土地附近多以住家為大宗，並無從事商業活動，然系爭土地之外圍區域，佐以原告所提出之網路資料顯示有新明國小、新明國中、新勢公園、新勢國小、中壢火車站、陽明醫院等（見本院1530號卷第93至94頁），是系爭土地確實鄰近市區，周邊市況繁榮，交通相當便利，應堪認定。然併審酌原告為一財團法人，以舉辦社會福利公益事項為設立之宗旨，非以營利為目的，此有原告法人登記證書附卷為證（見本院1530號卷第38頁），而被告承租系爭土地僅作自住使用，所受利益僅為生而為人之基本居住安穩之利益，是本院斟酌被告利用系爭土地之面積、用途、經濟價值、所受利益及該地工商繁榮之程度等情，認系爭土地之每年租金應調整為申報地價年息3%，始為合理。故系爭土地面積82.75 平方公尺，102 年1 月之申報地價為7,200 元，從而，系爭土地每年租金應調整為17,874元（計算式：82.75 ㎡×7,200×3%≒17,874）。
（三）原告於100 年起至103 年止之租金債權，業因被告清償而消滅：
1、按依債之本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅，民法第309 條第1 項定有明文。
經查，原告主張被告應給付100 年至103 年之租金共11,
280 元，業經被告清償完畢，此為兩造所不爭執( 見本院卷第42頁反面) ，揆諸上開法條，被告既已清償，則原告之租金債權，業已消滅，是原告此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告主張被告承租系爭土地之租金應予調整等語，應屬有據，從而，原告依據民法第442 條之規定，請求調整系爭土地租金為每年17,874元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又被告既已清償租金債務，則原告之租金債權即已消滅，從而原告此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 14 日
民事第三庭 法 官 顏世翠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 14 日
書記官 林育玄