臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第2078號原 告 躍世界社區管理委員會法定代理人 杜凱林訴訟代理人 李旺軒被 告 佳昂建設股份有限公司法定代理人 歐行健訴訟代理人 沈志成律師複 代理 人 莊淑媛上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國103 年12月18日言詞辯論終結，判決如下:
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾萬壹仟肆佰陸拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之八，被告負擔十分之二。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣壹拾萬壹仟肆佰陸拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但被告同意者，或請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；民事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 、3 、5 款、第2項定有明文。查本件原告原起訴請求聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）66萬元（預收管理基金退款），及代管期間大公電費退款。嗣於訴訟進行中，減縮聲明為：被告應給付原告66萬元（大公電費待蒐集單據確定數額再另訴請求，見本院卷第114 頁）。核其請求之基礎事實同一，且係減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，核無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：依佳昂躍世界第1 屆第2 次區分所有權人會議決議請求被告應以公設點交日期切割管理費之使用費用，並返還住戶所繳納之大公電費用及被告應返還由66戶之區分所有權人於交屋時預繳予被告每戶1 萬元之管理費共計66萬元作為原告之管理基金。嗣原告於民國103 年5 月22日依上開決議發函通知被告應歸還上開費用後，被告竟函覆因其與區分所有權人簽訂之佳昂躍世界房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約）業已載明上開費用應如何分擔，是依約住戶於被告代管期間內應自行負擔管理費用之支出，故僅願退還97,475元。惟系爭契約乃定型化契約，契約內容非消費者所能更改，故被告依系爭契約而拒絕返還，顯已損害住戶權益。再依內政部96年公布之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項之貳、不得記載事項：不得約定在契約成立前，受託人得向消費者收取斡旋金、定金或其他任何名目之費用。本件雖然被告沒有答應要負擔管理費，但在其他事件中也有定型化契約爭議，住戶經驗是點交前由建商負擔，故被告應返還預收之管理基金66萬元予以退還等語，並聲明：被告應給付66萬元予原告。
二、被告則以：系爭契約早已成立，沒有如原告所述之違反內政部公告之應記載及不得記載事項。再依系爭契約第15條第2項、第19條第5 項第3 款之約定，被告有權依約預收管理基金並扣除代管期間已支付之水電、管理、清潔費用，而扣除後被告應交付予原告之金額應為97,475元，故原告其餘請求並無理由。且依一般社會常情，管理費用由被告負擔沒有賣出之部分，並沒有顯不公平。其向住戶預收1 萬元之管理基金，亦係為支付管委會成立前所應支付之管理、清潔等費用，全係為全體區分所有權人之利益，非為被告之利益，是原告主張有違主管機關所公告之定型化契約應記載及不得記載規定，於法顯屬無據，另公共水費部分，被告願意吸收，同意不由管理基金扣除等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准免予假執行。
三、原告主張其依佳昂躍世界第1 屆第2 次區分所有權人會議請求被告應以公設點交日期切割管理費用並返還由66戶之區分所有權人於交屋時預繳予被告每戶1 萬元之管理費共計66萬元作為原告之管理基金，遭被告拒絕，而被告僅願依佳昂躍世界管理基金移交試算表所示返還97,475元等情，業據原告提出103 年4 月19日之佳昂躍世界第1 屆第2 次區分所有權人會議記錄、躍世界社區管理委員會103 年5 月22日之管1躍世界函字第001 號函、佳昂建設股份有限公司103 年5 月27日之103 佳昂躍字第000000000 號函、佳昂躍世界管理基金移交試算表各乙份在卷可稽（見本院卷第6 頁至第9 頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。而原告主張被告應返還住戶預繳之66萬元管理費等節，為被告所拒，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者厥為：㈠系爭契約關於管理費等公共費用之負擔約定是否違反內政部公告之應記載及不得記載事項而無效？㈡原告請求被告以公設點交日期為切割管理費用之基準日及返還交屋時預繳之管理費66萬元有無理由？㈠系爭契約關於管理費等公共費用之負擔約定是否違反內政部
公告之應記載及不得記載事項而無效？
1.按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，該定型化契約之效力，依前條規定定之，消保法第16條、第17條第1 項、第2 項定有明文。次按，定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之；定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用，又中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，消費者保護法施行細則第13條、第15條亦有規定。是契約條款違反主管機關所公告定型化契約應記載或不得記載之事項，該契約條款應屬無效。
2.經查，預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項於90年9 月3 日內政部台內中地字第0000000 號公告（自公告
6 個月後生效）行政院消費者保護委員會第80次委員會議通過後，曾經多次修正且生效日各有不同，依法律不溯及既往原則，自應依簽約當時有效之規範決定買賣雙方之權利義務。就本案而言，依原告提出之系爭契約，簽約日為102 年9月6 日（見本院卷第12頁、第42頁），依當時有效之預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項（98年8 月10日版）第16條規定: 「共有部分之點交：㈠賣方應擔任本預售屋共有部分管理人，並於成立管理委員會或推選管理負責人後移交之。雙方同意自交屋日起，由買方按月繳付共有部分管理費」；另關於公共費用等負擔則無記載，而系爭契約第15條第2 項、第19條第5 項第3 款分別約定：「買方應負擔．．．、預繳每戶壹萬元之管理基金、. . . 並預定與第三期款一併繳付，將來除管理基金於本社區公設點交完成時由賣方與社區管理委員會依本約第19條第5 項第3 款結算外，其餘依實際費用，於交屋時結清，多退少補。」「賣方於前述代管期間內，買方及其他全體住戶應負擔常態性公共水電、管理及清潔費用，且因該段期間之管理維護屬於「管理條例」第18條第1 項第1 款規定之「領得使用執照一年內之管理維護事項」，買方全體同意賣方得由本約第15條第2 項所收管理基金（屬於管理費及公共基金之性質）支用，至管理委員會合法成立且公共設施點交完成之日止，扣除賣方管理期間支出之所有管理維護費用（含公水、公電、管理服務、清潔或其他相關必要費用等均屬之）後，該筆基金之餘額（若有）始無息移交予管理委員會依法管理及運用之。」（見本院卷第14頁至第15頁），參諸上開內政部對於預售屋買賣定型化契約之應記載及不得記載事項中關於管理費應由交屋日計算而由買方負擔，而公共電費等必要費用支出，並無記載，則基於私法自治、契約自由原則，如無顯失公平之情事，自應由締約者雙方協議之。雖定型化契約條款係企業經營者預先擬定與多數消費者訂約而設，然依上揭規定，本件系爭契約既無違反內政部公告之應記載及不得記載事項，且依「使用者付費」原則約定由買方負擔常態性管理費及清潔費用亦無顯失公平之情事，是原告主張系爭契約係定型化契約條款，非其得更改，應屬無效，被告不得依系爭契約扣除管理費，並拒絕返還全部管理基金等語，並不可採。
3.再查，原告雖提出內政部公告之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項（見本院卷第16頁至第21頁），惟此乃係規範不動產之出賣人與受委託出售不動產者（通常係仲介公司）雙方之權利義務等，故於不得記載事項中方明定不得約定在契約成立前，受託人得向消費者收取斡旋金、定金或其他任何明目之費用，與本件係房屋出賣者與消費者所訂立之預售屋買賣契約適用情形顯然不同，是被告陳稱系爭契約業已成立，沒有適用原告所主張之上開不動產委託銷售定型化契約不得記載事項之規定且並未違反內政部所公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項等語為辯，應有理由，係屬可採。
㈡原告請求被告以公設點交日期為切割返還交屋時預繳之管理
基金66萬元有無理由？
1.按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
2.經查，系爭契約業已約明代管期間內之常態性公共水電、管理費、清潔等費用由住戶負擔，是依系爭契約之約定，住戶即有於交屋時起給付管理費用之義務，而原告亦於言詞辯論時陳稱：被告並沒有答應要負擔公共設施點交前之管理費等語，是被告抗辯本件交屋後之管理費由住戶負擔，被告僅負擔未賣出部份等語（見本院卷第114 頁反面），亦與系爭契約約定相符，應係可採，且並無顯失公平或不合理之情事。原告請求依點交日切割管理費用等，應屬無據。
3.再查，原告雖主張有住戶提出依其經驗，管理費用於點交前係由建設公司負擔等語，然基於私法自治、契約相對性原則，該住戶與其他建商間之約定並無法於本件直接適用，原告此部分之主張，並不可採。然被告於103 年12月18日言詞辯論期日當庭表示願吸收公共水費3,988 元，且原告對於被告所應提之管理費單據及被證2 之試算表等亦不爭執（見本院卷第114 頁反面），是原告得請求被告返還預繳之管理基金扣除應負擔之管理費後，請求被告給付101,463 元（計算式：660,000 －558,537 ＝101,463 元）為有理由，應予准許。
四、綜上所述，本件原告依區分所有權人會議決議請求被告返還預繳之管理基金，固非無見，惟依據雙方簽訂之上開系爭契約約定，社區住戶於交屋時起即有給付管理費用之義務，已如前述，故扣除原告社區住戶應負擔之管理費部分後，原告之請求於101,463 元範圍內，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
五、本判決所命給付之金理額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，於法並無不合，爰酌定相當之擔保金費宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 16 日
民事第一庭 法 官 徐 培 元正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 19 日
書記官 黃 敏 維