臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第2169號原 告 曹毅訴訟代理人 李培綜被 告 王芝鈴上列原告與被告王芝鈴間確認買賣契約無效等事件，於民國104年4月27日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告起訴主張：原告於民國（下同）103 年8 月20日向被告購買門牌號碼桃園市○○區○○街○○○ 巷○○號6 樓房屋及所坐落基地即桃園市○○區○○段○○○ ○號之土地（下稱系爭房地）。因原告於締約時口頭交代住商不動產公司，以原告積欠銀行與民間消費借貸債務合計超過新臺幣（下同）390萬元為解除條件，且原告於103 年9 月4 日經聯邦商業銀行股份有限公司告知積欠之債務金額為312 萬元，加上民間消費借貸債務為100 萬元，合計412 萬元，超過雙方系爭房地買賣契約（下稱系爭契約）之價金即390 萬元。是系爭契約之解除條件成就，依民法第99條第2 項之規定，系爭契約失其效力，同時，為擔保原告履行系爭契約之移轉買賣標的物義務所為之設定最高限額抵押權之物權行為，因失所附麗，亦隨同失其效力。為此，爰依兩造間之合意，提起本件訴訟。並聲明：確認兩造間就系爭房地之買賣關係無效，以及確認被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地及桃園市○○區○○段○○○ ○號上，由桃園地政事務所於103 年以桃資登字第299630號收件，同年8 月22日完成登記，擔保債權總金額468 萬元，義務人及債務人均為原告之最高限額抵押權登記，予以塗銷。
二、被告則以：原告前向被告購買系爭房地時，並未約定上開解除條件，且因原告表示需錢孔急，雙方合意約定由被告先行給付第一期價金100 萬元，由原告就系爭房地設定最高限額抵押權，擔保之債權金額為468 萬元，是本件兩造間系爭契約及抵押權設定之物權行為均有效成立生效等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張其於103 年8 月20日向被告購買系爭房地乙情，業據其提出買賣契約（正本）一件為證（見本院卷第30頁至第32頁），並為被告所不爭執，堪信為真實。
四、惟原告主張於締約時口頭交代住商不動產公司，以原告積欠銀行與民間消費借貸債務合計超過390 萬元為解除條件，且原告於103 年9 月4 日經聯邦商業銀行股份有限公司告知積欠之債務金額為312 萬元，加上民間消費借貸債務為100 萬元，合計412 萬元，超過系爭契約價金390 萬元。因系爭契約之解除條件成就，依民法第99條第2 項之規定，系爭契約失其效力同時，為擔保原告履行系爭契約之移轉買賣標的物義務所為之設定最高限額抵押權之物權行為，因失所附麗，亦隨同失其效力等節，則為被告否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點即在於：兩造間有無約定以原告積欠銀行及民間借款之消費借貸債務超過390 萬元為解除條件？茲敘述如下：
(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在。查本件原告起訴主張兩造間買賣關係無效，被告出而否認，而原告就系爭土地之買賣關係之有效與否，攸關自身利益，是原告當有法律上之利益，故原告提起本件訴訟，並於先位請求確認買賣關係無效，核與前述規定相符，自應准許。
(二)本件依據證人即住商不動產公司人員陳華玉證述：「（法官問：提示原證一不動產買賣契約書，你是否有看過這份契約書？）我有看過。（法官問：請說明你看到此份契約書的經過？）103 年8 月20日曹毅跟呂陳阿梅在我位於桃園市○○○路○段○○○號二樓會議室簽約的文件。（法官問：簽約時，王芝鈴是否在場？）不在，是呂陳阿梅代簽的。（法官問：王芝鈴有無授權呂陳阿梅代理？）有。（法官問：你如何得知他有被授權？）因為他有授權書。我可以提供授權書影本供鈞院附卷。（法官問：原告在締約之前，有無口頭交代若銀行債權與民間債權超過390 萬元，就不將系爭的房地賣給被告？）沒有。締約當時他有打電話給他的債權銀行，確定成交價足以清償他的債權，他才簽約的。」等語（見本院卷第36頁背面至第37頁）、證人呂陳阿梅證述：「法官問：提示原證一不動產買賣契約書，你是否看過？）有，那天是我到住商不動產公司二樓跟原告簽的約，我是代理我乾女兒王芝鈴簽約的。（法官問: 當時原告有否表示契約有約定解除條件，要以賣掉的價款足以清償他的債務嗎？）沒有，曹毅跟我說他需要錢，我看他銀行有借款，還有民間有借款，他說需要壹佰萬元，我說我給你，但你要先給我設定最高限額抵押權，設定好最高限額抵押權468 萬元我才給他，等他設定好，第二天來拿錢的時候，才說他賣的太便宜，別的仲介要賣四、五百萬元，我說不賣要賠我訂金，他說他賠不起，我說要我塗銷才有人可以買，他說要給我15萬元，他都沒有來就直接告我。」等語（見本院卷第37頁背面至第38頁），則依據上開證人陳華玉、呂陳阿梅之證述內容，可知雙方間並無上開解除條件之約定，是原告此部分所為之主張，顯屬乏據。
五、綜上所述，本件原告並未舉證證明系爭契約約定有解除條件，原告除約之履行，自無從主張因解除條件成就而系爭契約（債權行為）及設定最高限額抵押權（物權行為）均失其效力之可能。足見本件兩造間之系爭契約及設定最高限額抵押權，均成立且有效。從而，本件原告訴請確認系爭契約無效，以及塗銷系爭最高限額抵押權登記，為無理由，不應准許，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴，為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 30 日
民事第二庭 法 官 陳雅瑩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 30 日
書記官 吳仁心