臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第2240號原 告 林梅芳訴訟代理人 林舒婷律師複 代理 人 謝雨靜律師被 告 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師複 代理 人 許榮進上列當事人間請求返還價金等事件，於民國104 年5 月29日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰萬叁仟元，及其中新臺幣肆拾萬伍仟元自民國一○四年一月十六日起、其餘新臺幣伍拾玖萬捌仟元自民國一○三年七月七日起，均至清償日止，各按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟法第24條定有明文。本件係因兩造間所簽立之「大樓房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋合約）及「大樓土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地合約）涉訟，而系爭房屋合約第28條及系爭土地合約第11條第1 項均約定「凡因本件買賣契約而涉訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄之法院」等語，有系爭房地合約在卷可稽（見訴卷第38頁、第50頁）。經核兩造間既有合意管轄之約定，本件亦係因契約關係所生之訴訟，揆諸首揭規定，本院自有管轄權。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查本件原告起訴時聲明為「被告應給付原告新臺幣（下同）0000000 元及遲延利息」，嗣於民國104 年5 月19日具狀變更聲明為「被告應給付原告0000000 元，及自103 年7 月7日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息」。原告上開變更，僅係特定利息起算日之具體日期（見卷第60頁），屬補充並更正其陳述，非為訴之變更。
三、原告起訴主張：
（一）原告於99年11月27日與被告簽訂系爭房屋合約及系爭土地合約，約定買賣標的為坐落桃園市○○區○○段地號6 土地之湯城世紀甲區編號B6棟9 樓房屋及其基地（下稱系爭不動產）與機車停車位1 位、無獨立產權之法定汽車停車位1 位，總價為270 萬元，原告已給付價款498000元及代收款10萬元予被告。又本件預售屋之建築工程，自99年4月30日前開工，並於102 年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照；若逾期
6 個月仍未開工或完工，視同賣方（即被告）違約，雙方同意依第26條第1 款違約之規定辦理，系爭房屋合約15條第1 項本文、第2 項後段分別定有明文。而賣方違反第15條第2 項規定者，買方（即原告）得解除本合約；本約之附件視為本約之一部分，並與本約所坐落基地之買賣雙方所定土地預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽約日起同時生效。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除，系爭房屋合約第26條第1 項前段、第29條前段亦分別定有明文。
（三）被告於102 年12月15日未取得使用執照，已逾期6 個月以上未開工，核屬違約，原告於103 年7 月7 日以存證信函通知被告欲解除契約，被告函復並無違約，但迄今仍未取得使用執照。爰依系爭土地合約第9 條、系爭房屋合約第15條、第26條第1 項後段及民法第179 條之規定，請求被告返還已交付之房地價款498000元與代墊費用10萬元及賠償房地總價款15％之違約金405000元（計算式：0000000元×15％＝405000元）。並聲明如上開變更後訴之聲明所示。
四、被告則以：
（一）依系爭房屋合約第8 條第2 項及第26條第1 項約定，系爭房屋價款為78萬元，縱被告違約經原告主張解除契約，被告應賠償之違約金為房屋價款之15％，如該金額超過已繳房屋價款者，以已繳房屋價款計算。是系爭房屋價款為78萬元，以15％計算之違約金為117000元，而原告迄今所繳之價款均為土地款，尚未繳納房屋價款，故被告無需賠償違約金，原告請求被告賠償違約金405000元，為無理由。
若鈞院認原告請求賠償違約金為有理由，該違約金亦屬過高，請予以酌減。
（二）本件預售屋建案推出時，因工人短缺嚴重，致建案工程無法如期完成，非可歸責於被告，如要計算遲延天數，應考量上情，予以延展工期等語置辯。並聲明：①原告之訴駁回；②如受不利益判決，被告願供擔保請准宣告假執行。
五、兩造不爭執之事實：
（一）原告於99年11月27日與訴外人楊碧玲、被告分別簽訂系爭土地合約、系爭房屋合約，買受系爭不動產及地下室汽、機車位各1 位，土地價款為147 萬元、房屋價款為78萬元，車位價款45萬元，買賣總價共計270 萬元。原告已交付價款498000元及代收款10萬元，合計共598000萬元。
（二）被告未於102 年12月15日取得系爭房屋之使用執照，且原告於103 年7 月7 日通知被告解約時，仍未取得使用執照（見訴卷第68頁背面）。
（三）原告因被告逾期未取得使用執照並依系爭房屋合約開工、完工，以103 年7 月7 日蘇澳郵局存證號碼00047 號存證信函向原告解除契約，並請求被告返還房屋價款及遲延利息，並賠償總價15％之違約金。被告則於103 年7 月30日以台中淡溝郵局存證號碼000559號存證信函向原告表示其並無違約。
六、本院得心證之理由：原告主張系爭不動產未於102 年12月15日取得使用執照，致被告未依限完工且未依約通知其交屋，被告有違反系爭房屋合約之給付遲延之情事，業經原告以存證信函向被告為解除契約之意思表示等節，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：（一）被告就系爭房屋之使用執照取得是否有違反系爭房屋合約第15條約定之情事，致使原告得合法解除系爭房屋合約及系爭土地買賣合約？（二）原告主張依系爭房屋合約第26條第1 項後段及系爭土地合約第9 條約定，請求被告給付違約金，有無理由：1 、系爭房屋合約第26條關於賣方違約時應賠償之違約金係以「房屋價款」之15％為計算基準之約定，效力為何？2 、兩造就系爭房屋合約關於違約金之約定是否過高而應由本院酌減？（三）原告依民法第
259 條第2 款、第179 條規定，請求被告公司返還已繳價金及代收款，有無理由？茲分述如下：
（一）原告主張其已依系爭房屋合約第15條、第26條第1 項約定，合法解除系爭房屋合約，有無理由？按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。經查：
1、系爭房屋合約第15條第1 項本文及第2 項後段、第26條第1 項分別約定：「本件預售屋之建築工程，自99年4月30日前開工，並於102 年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」；「若逾期6 個月仍未開工或完工，視同賣方（即被告）違約，雙方同意依第26條第1 款違約之規定辦理」；「賣方違反第15條第2 項及第24條第1 、2 項規定者，買方（即原告）得解除本合約」等，有系爭房屋合約在卷可稽（見卷第29-30 、37頁），是兩造已明確約定被告至遲應於102 年12月15日取得使用執照，並應於99年4月30日前開工，於102 年12月15日完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施。顯見本件預售屋買賣契約係以移轉系爭不動產所有權予原告為其契約之目的，觀諸系爭房屋合約第29條約定：「本約之附件視為本約之一部分…並與本約所坐落基地之買賣雙方所訂土地預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽約日起同時生效。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」（見卷第38頁），系爭土地合約第12條約定：「本約之附件視為本約之一部分…並與本約所坐落基地之買方所訂房屋預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽約日起同時生效。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」（見卷第50頁），堪認系爭房屋合約與系爭土地合約之當事人均已約定本件預售屋買賣之房屋與土地具有連帶不可分性應共同履行，倘僅就土地單獨給付亦不能達契約之目的，同此法理，解約亦應具有連帶不可分性；且契約之解除，雖非不得僅就一部解除，然本件預售屋買賣契約既皆已約定「解除合約時視為全部解除」，是原告向被告為解約之意思表示時，其解約之範圍應及於契約全部，且同時及於系爭房屋合約及系爭土地合約。是原告就系爭房屋合約若經合法解除，系爭土地合約亦隨同解除，合先敘明。
2、依不爭執之事實第2 點記載，被告既不否認於原告通知其解約時，尚未取得系爭房屋之使用執照（卷第22頁被告函覆原告之存證信函參照），且被告於審理中陳述其迄至本件起訴後之104 年3 月10日言詞辯論期日，仍未取得使用執照（見訴卷第13頁及背面），則被告違反系爭房屋合約第15條約定，逾期取得使用執照之情，已足認定。被告雖辯稱系爭房屋早已完工，並已送件申請使用執照，其無法取得使用執照不可歸責於被告云云，然被告就此並未舉證以實其說，且其所舉抗辯之事由亦不符合系爭房屋合約第15條第1 項但書第1 款至第4 款約定之除外事由。則原告於103 年7 月7 日以存證信函以原告逾期未取得使用執照為由而解除系爭房屋合約，上開存證信函業於103 年7 月8 號送達被告等情，有蘇澳郵局第47號存證信函及其回執在卷可憑（見卷第20-21、74頁），堪認原告於被告逾期未取得使用執照後，已依系爭房屋合約第26條第1 項前段之規定，向被告為解除系爭房屋合約之意思表示。是原告主張其已依系爭房屋合約及系爭土地合約因被告逾期未取得使用執照，而於103 年7 月8 日向被告合法解除各該契約一節，顯屬正當，生合法解除效力。
（二）原告主張依系爭房屋合約第26條第1 項後段及系爭土地合約書第9 條約定，請求被告給付違約金，有無理由：
1、系爭房屋合約第26條關於賣方違約時應賠償之違約金係以「房屋價款」之15％為計算基準之約定，不違反預售屋買賣定型化契約應記載事項第12項，但違反應記載事項第24條，應以後者為準按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」、「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者」，消費者保護法第2 條第7 款、第11條第2 項、第17條第1 項、第4 項前段、第5 項及民法第247 條之1 第1 款分別定有明文。而所謂「按其情形顯失公平」，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言。原告主張系爭房屋合約第26條約定，就違約金之計算限定為「房屋價款」，係免除或減輕被告之責任，違背內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項事項」「應記載事項」第12條規定，應屬無效等語。經查：
①按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契
約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。消費者保護法第17條定有明文。次按定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用。中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。消費者保護法施行細則第15條定有明文。
系爭房屋合約第26條第1 項約定：「賣方（即被告）違反第15條第2 項及第24條第1 、2 項規定者，買方（即原告）得解除本合約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息（以臺灣銀行基本放款利率為準）全部退還買方外，並應同時賠償『房屋總價款』15％之違約金，但該賠償之金額超過已繳款者，則以已繳款為限」，有系爭房屋契約在卷（見卷第37-38 頁）可稽。而內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」「應記載事項」第12條第2 項記載：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息予買方。若逾期3 個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」，經原告引述「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」在卷（見卷第62頁）可佐。是定型化契約應記載事項依法構成系爭房屋合約之一部。
②經比對各該條款可見，系爭房屋合約第26條約定係關於
賣方違約時之「違約金」以「房屋總價款15％」計算，如賠償金額超過已繳價款者，以「已繳房屋價款」為限，與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」「應記載事項」第12條第2 項前段記載，關於賣方逾期取得使用執照時，應加計按「已繳房地價款」萬分之五單利計算之「遲延利息」，此二者分別為違約金及遲延利息之約定，性質不相同，尚無援用該應記載事項之餘地。惟同一應記載事項後段既規定「若逾期3 個月仍…未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」，則關於違約之處罰，應記載事項第24條第1 、3 項規定：「賣方違反…『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約」、「買方依第1款或第2 款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價百分之ˍ（不得低於15％）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」之記載，可知「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項事項」關於賣方違反使用執照取得期間，係以「房地總價」計算違約金金額。系爭房屋合約第26條約定顯然有減輕賣方責任及違反內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之情事。是原告主張系爭房屋合約第26條約定，因違反內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，依消保法第11條及民法第247 條之1 第1 款、第4 款規定，應屬無效等語，其主張之應記載事項條項雖非正確，然基於法官知法原則，且應記載事項本就依法構成系爭房屋合約之一部，適用結果並無不同，本院因認關於被告逾期取得使用執照之違約金計算，仍應依應記載事項規定以「房地總價款15％」計算，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。
2、被告不能證明系爭房屋合約約定之違約金過高，本院因認無酌減必要按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條固定有明文，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（最高法院93年度台上字第
909 號判決意旨參照）。被告抗辯系爭房屋合約約定違約金過高一節，既為原告所否認，被告自應就此部分之有利主張負舉證責任。惟查：
①依系爭房屋合約26條約定，關於逾期取得使用執照之違
約金計算應以房地總價為計算基準，已如前述，則系爭房屋合約第26條所約定之違約金計算方式，核與內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第3 項內容相當，均係以「房地總價款15％」為下限，若該金額超過買方「已支付之價款」者，則以買方「已繳價款」為違約金金額計算，此既為主管機關所定之應記載事項，要屬主管機關依法律授權制定之命令，本院原則上應尊重主管機關專業之判斷餘地，被告復未舉證以實其說，自難遽認系爭房屋合約關於違約金之約定有過高之情事。
②系爭房屋合約關於違約金之約定既無過高之情事，且系
爭房屋合約係由被告所擬定，就該違約金「15％」之約定，亦合於應記載事項之標準，揆諸前揭規定，自應為有利於消費者即原告之解釋；況兩造於簽訂系爭房屋合約時，就違約金之約定為當事人契約自由、私法自治原則之體現，被告身為社會經濟及履約能力較強之一方，於訂約時既已盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，被告自應受該違約金約定之拘束。況被告於答辯狀自陳：被告並非有意要遲延完工，實在是因為本建案推出時，適逢當時工人短缺嚴重，導致被告工期無法如期完成等語（見卷第17頁），堪認被告違約之事由顯屬可歸責於己，且其情形並無特別值得減輕責任之情狀，因認其請求本院酌減違約金云云，洵非可採。
3、關於違約金之計算：原告已繳價款為498000元及系爭房地總價款為270 萬元，為兩造所不爭執，參諸系爭房屋合約第30條：「本合約各條款如有疑義時，應依消費者保護法第11條第2 項規定為有利於買方（即原告）之解釋」，是系爭不動產之違約金既經認定應以「房地總價款15％」計算，則縱然原告已支付之價款全屬土地價款（見卷第13頁背面），仍無礙於其請求違約金之權利及計算基礎，從而被告應給付原告之違約金為405000元（計算式：270 萬元×15％＝405000元），該違約金未逾原告已繳價款，故以該違約金之數額為準。
（三）原告依民法第259 條第2 款、第179 條規定，請求被告返還已繳價金及代收款，為有理由按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第2 款定有明文。原告依系爭房屋合約第26條約定已合法解除契約，業如前述，是系爭房屋合約既經解除，被告即應負回復原狀即返還已繳價金及其他受領金錢之義務，被告亦當庭陳明若法院認為原告解約有理由，願返還已繳價款及代墊款等語（見卷第69頁），原告請求被告返還已繳價金498000元及代收款10萬元，合計598000元，為有理由。
七、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％。民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第
203 條分別定有明文。被告違反系爭房屋合約之約定取得使用執照期限，業經原告於103 年7 月7 日以存證信函對被告公司為解除契約、請求賠償違約金及返還已繳價款及代墊款暨遲延利息之意思表示，上開違約金債務為無確定期限，返還已繳價款及代墊款依法則為附加自受領時起之利息償還，又均係以支付金錢為標的，是違約金部分應自起訴狀繕本送達翌日起，其餘部分原告雖未舉證被告受領時為何時，但原告顯係於103 年7 月7 日發出解約日前即已交付被告受領，此為當然之理，則原告自解約日開始請求，尚在合法範圍內，並無不合。是原告就違約金自104 年1 月16日起（見卷第11頁送達回證）、就已繳價款及代墊款自103 年7 月7 日起，均至清償日止，各按法定利率即年息5 ％計算之利息，即屬有據。逾此範圍，則屬無據。
八、綜上所述，原告依系爭房屋合約、系爭土地合約及解約後回復原狀、不當得利之法律關係，請求被告給付0000000 元（計算式：405000＋498000＋10萬＝0000000 ）及其中405000元自起訴狀繕本送達翌日起、其餘598000元自103 年7 月7日起，均至清償日止，各按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，為無理由，應予駁回。
九、至兩造於言詞辯論終結後始提出之主張及證據，依法不得採為裁判基礎；本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，應依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 25 日
民事第三庭法 官 毛松廷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 29 日
書記官 范升福