臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第2254號原 告 張國泰訴訟代理人 劉興業律師
鍾周亮律師複 代理人 沈宏裕律師
鄭旭峯被 告 施性和
張世建陳家松林國俊楊定昌廖李淑貞邱創殷黃秀蓮楊秀春沈美華林淑真張泓珠張美照張素靜李麗萍胡雲明游喬然王至豪王至偉葉豊彥許源隆張秀珍莊傳富共 同訴訟代理人 李承訓律師
袁健峰律師上列當事人間請求解除不動產買賣契約等事件，本院於民國104年12月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款、第256 條分別定有明文。本件原告起訴時誤將被告張美照之姓名列載為林美照，並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）1,000 萬元，及自民國103 年12月17日書狀送達翌日起算年利率5 ％之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第64、65頁）。嗣於104 年1 月21日本院言詞辯論期日當庭更正被告張美照之姓名，並將前開聲明第1 項變更為：被告應給付原告
1 ,000萬元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（見本院卷第62頁）。復於104 年3 月11日言詞辯論期日將聲明第1 項更正為：
被告應給付原告1,000 萬元，及自104 年1 月21日書狀繕本送達翌日即104 年1 月22日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（見本院卷第118 頁）。又於104 年12月9 日具狀變更聲明第1 項為：被告各應給付原告如附表所示金額及自1 04年1 月22日起至清償日止按年息5 ％計算之利息（見本院卷第333 頁）。核原告上開所為請求遲延利息起算日之變更，僅屬擴張或減縮應受判決事項之聲明；至對於被告張美照姓名所為之更正，及請求更正各被告給付金額如附表所示之部分，亦僅屬更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，揆諸首揭規定，要無不符，均應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、原告經訴外人王興岡及羅寶雲之介紹，以每坪7 萬5,000 元，總價1 億3,851 萬5,581 元，向被告購買坐落桃園市○鎮區○○段○○○ ○○ ○號、為特定農業區農地之土地（下稱系爭土地，面積6,105.37平方公尺，即1,845 坪），兩造並於
103 年8 月30日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。惟查，原告簽訂系爭契約及給付簽約款500 萬元後，於103年10月7 日鑑界時，始發現系爭土地其中有合計約353.32坪遭占用作為關爺西路及該路旁公眾往來巷道使用之道路。被告於出售系爭土地時竟未告知上開情事，且未將買賣標的物載明為農地1,465 坪（計算式：1,845 坪－353.320 坪＝1,
491.69坪）。而原告既欲購買特定農業區之農地，自不可能以每坪7 萬5,000 元之價格向被告購買包含353.32坪道路用地之土地，且依系爭契約特約事項第2 條亦載明「農業用地」，豈容許土地上有道路之情形存在。甚於簽訂系爭契約前，訴外人即原告父親張兆隆詢問被告簽訂系爭契約之代理人即被告張世建系爭土地有無問題，伊亦答覆沒有問題等語。則依系爭契約第8 條規定，賣方有擔保系爭土地產權清楚，並無被他人占用之情事，如有，賣方應於尾款交付前負責理清完畢，而被告出售之系爭土地有上述道路使用情形，該地產權即非清楚，有遭不特定他人占用，被告作不實之擔保，即屬違約。另依土地現況說明書第11點備註說明，賣方手寫「賣方負責排除清空」，足見該手寫約定係系爭契約第7 條、第8 條及土地狀況說明書第4 點之特別約定。且系爭土地固另有部分遭攤販占用之情事，惟土地現況說明書第11點約定應不限於系爭土地遭攤販占用部分，實則，依舉輕以明重之法理，攤販占用之土地，賣方已有負責排除清空之義務，就系爭土地遭占用作為道路使用之部分，被告當然亦應負責排除清空，被告未履行，即屬違反土地現況說明書第11點義務。
㈡、系爭土地角落有部分遭攤販占用，此依同上土地現況說明書第11點備註說明，賣方負有排除清空攤販之義務。惟查，系爭土地上之攤販迄至原告解約後之104 年5 月1 日，仍有占用系爭土地之情形，顯見被告未履行排除攤販占用系爭土地之義務，而違反土地現況說明書第11點及上述系爭契約第8條之約定。
㈢、此外，被告就土地現況說明書第13點「是否土地內曾有安葬情事？」依欄，係勾選「否」，此為被告說明不實。依桃園市○鎮區○○段○○○ ○號土地之謄本及異動索引記載，86年
5 月8 日土地登記簿上該土地地目為「墓」，於87年5 月29日買賣予被告陳家松時，地目載明為墓地，至94年1 月3 日始塗銷該地目，後於103 年8 月7 日自該地分割出系爭土地並登記。而觀諸該同段594 地號土地之謄本，於35年7 月1日總登記時，即載明地目為「墓」，依35年10月2 日地政署公布施行之土地登記規則第54條、第55條規定，可知墓地係依聲請土地總登記之所有人依土地現時使用狀況予以載明，依經驗法則，如非現時為墓地使用，應無人會將自己土地載明為墓地，足證系爭土地使用狀況為墓地，堪認系爭土地內有安葬之情事，被告就上開土地現況說明書第13點為不實填寫，自構成違約。
㈣、綜上，被告未於簽約前告知系爭土地中有既成道路用地，違反系爭契約第7 條第6 項騰空點交之約定，亦屬產權不清、土地有被他人占用，故違反契約第8 條擔保責任，也違反土地現況說明書第4 點、第11點之說明及排除義務；次被告未將占用系爭土地之攤販排除，違反系爭契約第8 條擔保責任及土地現況說明書第11點約定；又隱瞞該地曾發生安葬情事之事實，而違反土地現況說明書第13點約定。依系爭契約第
9 條第2 項載明：「賣方如有違反本約各項義務者，即為賣方違約，買方得訂相當期限催告履行，逾期如未履行，買方得解除本契約，賣方除應將已收價款退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約金」等語，原告乃以存證信函向被告方代理人即被告張世建、陳家松解除契約，亦以104 年3 月
3 日書狀要求被告於文到5 日內出面解決，否則即解除契約。嗣被告於同年月4 日收受該書狀，至同年月9 日仍未履行，故至遲於同年月10日，兩造間系爭契約已解除，依前開約定，被告應將已收之價款500 萬元退還，並賠償已收價款同額之500 萬元違約金，合計為1,000 萬元（被告等應按被告之土地應有部分比例給付，即各自給付如附表所示金額）。
㈤、聲明：⒈被告各應給付原告如附表所示金額及自104 年1 月22日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告並未違反系爭契約第7 條、第8 條約定及土地現況說明書第4 點、第11點約定，原告解除契約並非合法。
１、原告於簽立系爭契約前，已由被告許源隆及仲介羅寶雲處得悉系爭土地部分供道路使用。實則，本件系爭土地買賣之仲介羅寶雲與原告於締約前至系爭土地現場查看時，羅寶雲即有告知原告系爭土地部分現為道路使用之情形。而被告等自購買系爭土地後，未曾經過測量，僅如被告許源隆，因本身從事代書工作，基於本身專業經驗，知悉系爭土地有部分為現況道路所使用，乃於簽訂買賣契約前向原告告知，並據實在土地現況說明書第4 點「是否有開路減損坪數的情事」欄位勾選「是」，且親自填載備註之「部分道路已告知買方」等文字，原告亦當場簽名確認。原告事後稱其締約前不知上情，並非實在。至原告另主張如被告有告知系爭土地部分供道路使用，不可能買賣契約仍載標示面積為6,105.37平方公尺，特約事項第2 條亦載明「農業用地」，自無容許道路使用之情形存在云云，惟制式買賣契約均會有買賣標的之欄位，此部分通常係依土地登記謄本之記載，與系爭土地是否有部分提供道路使用無涉。至特約事項第2 條，主要係針對能否申請免課土地增值稅為約定（蓋如符合農業用地供農業使用，於移轉時即可免徵土地增值稅），非約定系爭土地登載之每一部分均必須作農業用地使用，況該項後段更約定「但若未經稅捐機關核准時，賣方同意依一般稅率開單繳納」等語，亦即如系爭土地有未符合供農業使用時，對買賣之效力不生影響，僅約定應由被告負擔所生之土地增值稅，原告此部分主張不足採。
２、按系爭契約第7 條第6 項約定「本約標的如僅為土地，賣方應於簽約後即申請鑑界，並會同雙方確認之。點交時如土地上有地上物、工作物，應照現狀連同地上物、工作物移交予買方所有（含管理使用權）。如地上物或工作物為買方所不需要者，賣方應清除騰空交付之」，系爭土地之部分供道路使用，既經被告許源隆及仲介羅寶雲如實告知，且經原告簽署，兩造就此亦未約定被告應負責將現況道路清除，甚至於系爭契約第7 條第1 項約定依簽約時現況點交，在在可明原告主張被告應將系爭土地供道路使用部分加以排除清空云云，顯不可採。原告固主張被告違反系爭契約第7 條第6 項及第8 條約定，惟原告不爭執兩造簽訂系爭契約後已會同申請地政機關鑑界，顯然被告已依系爭契約第7 條第6 項約定履行。另系爭土地產權清楚，被告並無一物數賣、出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，而遭他人占用部分，被告亦已依約清除攤販，方能取得農業用地作農用證明書，自未有違反系爭契約第8條約定之情事。
３、系爭土地有遭攤販占用部分，參諸土地現況說明書第11項，兩造約定由被告負責排除清空，此部分被告已依約履行，方可取得主管機關核發之農業用地作農業使用證明書，故被告並無違反該條項約定之情事。原告雖另主張依其於104 年5月1 日拍攝之照片，系爭土地仍遭攤販占用，然被告前於申請農業用地作農用證明書前，確已將攤販所擅自搭蓋之鐵皮棚架拆除，而農用證明書依法須由農業單位會同地政、都市計畫、建設（工務）、環保等單位組成聯合審查小組共同審查，並至現地進行會勘，以實際了解該申請用地之利用現況，如被告未清除攤販之地上物，前開主管機關為實地會勘時，自不可能認定係作農業使用而核發農用證明書。至原告嗣後所拍攝之照片，乃被告業依法取得農用證明後，因原告未依約支付第二期備證款，且被告無法時時至系爭土地查看，方有流動攤販至系爭土地三角窗部分做生意，但此隨時均可排除，且依系爭契約第8 條所載，只要被告在尾款交付前理清完畢，即符合約定。然本件係因原告未依約支付價款，只要其依約支付價金，縱有任何第三人再行違法占用，被告自會於尾款交付前理清完畢。是被告不負有將系爭土地供道路使用部分加以排除清空之義務，且業依土地現況說明書第11點將攤販排除，自無違反系爭契約第7 條、第8 條及土地現況說明書第4 項、第11項之情事，原告主張依系爭契約第9條第2 項解除系爭契約，自無理由。
㈡、被告未違反土地現況說明書第13點說明義務，原告無從依系爭契約第9條第2項約定解除契約。
１、參諸土地現況說明書，係由土地所有人即被告等就「持有本土地時間內所瞭解土地概況，確實填寫告知買方」，查系爭土地原屬中壢育幼院所有，被告等購買前係做為推土機修理廠使用，而被告等購買後即種植果樹，迄至系爭契約簽訂時，從未發生死亡事故，更無人安葬在系爭土地內。是被告在填寫土地現況說明書時，就第13點「是否土地內曾有安葬及發生人員死亡之情事」，依被告持有系爭土地期間內所瞭解土地概況，乃據實於「否」欄位勾註，此符合土地現況說明書之記載及約定。
２、系爭土地固曾編列為「墓」地目，然此僅係主管機關就地目之編列，且其後已變更地目，無從作為系爭土地曾發生安葬之證明。另93年間被告張世建由登記名義人陳家松、王文錦處移轉系爭土地應有部分，亦係以農業用地作農業使用而向稅捐機關申請核定不課徵土地增值稅，故依被告張世建之認知，其購買時即為農地，而無論被告等購買時或購買後，系爭土地從未曾供墓地使用，且出售給原告時系爭土地亦確為農地，而兩造亦未約定被告等負有告知系爭土地歷來地目編定情形之義務，是原告此部分主張，無從作為被告構成違約之理由。
３、原告另主張依據35年10月2 日之土地登記規則第54條、第55條規定，可證系爭土地曾有安葬情事云云，惟原告所提之法規並非現時有效之規定，況參諸原告前開所引規定，係限於未經依土地法登記所有權之土地聲請土地總登記時應於聲請書記載之事項，然系爭土地是否為未經依法登記之土地、是否曾辦理土地總登記之聲請，原告就此均未舉證證明，自無曾逕認系爭土地曾發生安葬事實。
㈢、基於前述，被告未有原告主張之違約事由，原告主張其得依系爭契約第9 條第2 項請求被告將已收價金返還及請求與價款同額之違約金，即屬無據。又參系爭契約第3 條第2 項關於備證款之約定，待農用證明核下，雙方備齊產權移轉登記應備文件及用印之同時，原告即應支付被告1,000 萬元價金。嗣被告依約向主管機關申請取得農業用地作農業使用證明書，因原告遲未依約給付第二期備證款，被告乃先委由地政士林鳳於103 年11月3 日以存證信函催告原告依約給付，嗣原告仍未給付，被告乃再於103 年12月10日以存證信函，通知原告因其業已違反系爭契約第3 條第2 項約定，且經催告逾相當期間仍未履行，因此依第9 條第1 項約定解除系爭契約，並將原告給付之全部價款沒收充作違約金。從而，原告請求被告共給付1,000萬元暨遲延利息，為無理由。
㈣、聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、被告出具土地出售委託書，專任委託被告施性和、張世建及訴外人沈文生、王文錦出售坐落桃園市○鎮區○○段○○○ ○○ ○號土地（即系爭土地）所有權全部。
㈡、被告張世建於103 年8 月18日自原告處收受系爭土地買賣訂金200萬元，並簽立訂金收據。
㈢、系爭土地現使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地。
㈣、兩造經由王興岡及羅寶雲之仲介於103 年8 月30日簽訂不動產買賣契約書（即系爭契約），由原告以每坪7 萬5,000 元，共計1,845 坪，總價1 億3,851 萬5,581 元之價格向被告購買系爭土地所有權全部。
㈤、原告業支付被告500 萬元價金（含前開200 萬元訂金），該價金目前在台中商業銀行信託專戶內。
㈥、系爭土地有部分供關爺西路及旁邊巷道之道路使用。
㈦、原告曾先後於103 年11月11日及同年12月4 日寄發泰山貴子路郵局第256 號、第267 號存證信函予被告張世建。嗣被告於同年12月10日委任律師以桃園永安郵局第398 號存證信函函覆原告。
㈨、被告於土地現況說明書第13點「是否土地內曾有安葬及發生人員死亡之情事」，勾選「否」之選項。
㈩、系爭土地之分割前之86年5 月8 日土地登記簿記載地目為「墓」，87年5 月29日買賣予被告陳家松，當時地目記載為「墓」，至94年1 月3 日塗銷地目墓，於103 年8 月7 日系爭土地自同段594 地號土地分割出，編列為同段594 之1 地號土地。
四、兩造爭執事項：
㈠、原告主張被告違反契約第7 條、第8 條，及土地現況說明書4點、第11點之情形而解除契約，有無理由？
㈡、原告主張被告有違反土地現況說明書第13點約定而依契約第9條第2項解除契約，有無理由？
㈢、原告依買賣契約第9 條第2 項主張返還價款及同額違約金共1,000萬元 ，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠、原告主張被告違反契約第7 條、第8 條，及土地現況說明書4點、第11點之情形而解除契約，有無理由？
１、原告於訂立系爭契約前，已因羅寶雲及被告許源隆告知而得悉系爭土地有部分為道路使用之情況。
①、本件原告主張其於簽訂系爭契約前，被告或仲介均未告知系
爭土地有部分遭占用為道路使用之情事，直至簽約後鑑界時方知悉乙節，為被告所否認。經查，就系爭契約所附之土地現況說明書第4 點「是否有開路減損坪數的情事？」問題，右方選項處係勾選「是」，備註欄位並記載「部分道路已告知買方」文字，右側緊鄰處復有原告及被告許源隆之簽名、蓋章等節，有該土地現況說明書1 紙附卷可稽（見本院卷第14頁），就形式上觀之，已可認被告於土地現況說明書中，已如實將系爭土地有部分作為道路使用之現況告知原告，並經原告本人在其上簽認無誤。此外，證人即被告許源隆就此證稱：簽立買賣契約當天同時簽立土地現況說明書，我原來坐在旁邊，代書林鳳要我過去說明土地現況說明書，要簽給買方，由代書逐條打勾，到第4 條部分，因為我是代書，我看了地籍圖，發現土地有落差，所以必須明白告知買方土地有部分道路占用，「部分道路已告知買方」文字是我寫的，面積多少沒有鑑界我不知道，當時我講的是指關爺西路，因為我之前有去現場要去辦農用證明，感覺道路比較寬，但地籍圖上的道路比較小，所以一定會占用。當時原告父親張兆隆是擔心沒有面臨道路，系爭土地會變成袋地，但是我有跟他強調有部分道路占用，那一定是面臨道路，我感覺這樣是比較好，原告也有在上面簽名等語綦詳（見本院卷第157 頁背面），核與證人即仲介本件買賣之羅寶雲證稱：在簽訂買賣契約前，我有跟原告、王興岡一起到系爭土地現場看過。原本看地籍圖上面是沒有道路占用，但看現場看到的道路特別寬，原本道路是8 米，但是到系爭土地上看道路約有16米以上，所以我們研判道路有占用系爭土地，一條是關爺西路，一條是小巷。我跟王興岡都有跟原告提到土地有跑到馬路上的情形，我有說圍籬內的土地都是系爭土地，但也有提到圍籬外有部分被道路占用，原告沒有很大的的回應，只說他知道了，當時原告沒有提到要測量。卷附土地現況說明書第
4 點是地主當著原告及我們的面勾的，備註欄是地主之一被告許源隆記載。我們判斷土地有被道路占用，之前就已經告知原告，被告許源隆說既然這樣應該要在土地現況說明書中稍微記載一下，在做此註記時，我和被告許源隆都有再將此記載的內容告知原告等語（見本院卷第322 頁背面、第324頁、第325 頁）；證人即處理本件買賣之代書林鳳證述：土地現況說明書第4 點備註欄文字應該是賣方的許先生寫的，有這樣寫應該就是系爭土地有占用道路。我沒有親眼看到許先生寫，我當時在寫其他文件，我有聽到有人說這塊地有占到路，是誰說的我不知道，原告當時有在現場。基本上一個肉地上面不會有道路，但是有一些個案，地上會有道路占用，這樣的情況在此現況說明書第4 點就會勾選「是」等語俱屬相符（見本院卷第325 頁正背面、第326 頁背面），堪認在本件買賣契約簽訂前，原告與仲介羅寶雲等人至系爭土地現場觀看時，原告已知悉系爭土地部分現況係作為公眾往來通行道路使用之事實，且於締約當下，復由被告許源隆及仲介羅寶雲再次強調上情無訛，原告事後改稱其未受告知上開道路占用情形云云，委不足採。
②、原告固主張土地現況說明書第4 點係在陳述系爭土地有遭攤
販占用之情形，而非在表明系爭土地部分充作道路使用云云，惟查，其此部分主張已與上揭土地現況說明書第4 點「是否有開路減損坪數的情事？」之文字記載語意顯然不符。況細觀該說明書第11點「是否有被占用情事？」問題，賣方係勾選「是」，且於備註欄記載「賣方負責排除清空」等語，足見兩造所指系爭土地遭攤販占用之狀況，當係由賣方於上開說明書第11點處為說明，並約定由賣方負責排除，至為灼然。證人許源隆就此亦證稱：土地現況說明書第11點後面之註記「賣方負責排除清空」文字是我寫的，這是指攤販賣東西及堆置雜物占用之部分，當時這點是談攤販及雜物，沒有提到其他事情等語（見本院卷第159 頁、第160 頁）；證人羅寶雲證稱：說明書第11點是指路旁邊本來有攤販，這個已經排除了，當初有保證要排除，不然農用證明拿不到。在第
4 點記載備註時，沒有提到是要排除攤販，第4 點是指土地被道路占用的部分，跟攤販沒有相關，攤販是在土地邊邊，記載在第11點等語（見本院卷第323 頁、第324 頁正背面）；證人林鳳證述：如果土地上有其他地上物或攤販占用到買賣標的物，是用土地現況說明書第11點，由賣方負責排除清空，第4 點是指開路減損而已，很明確等語無訛（見本院卷第327 頁）。在在可明原告主張土地現況說明書第4 點係陳述土地遭攤販使用之現況云云，與事實並非相符。又上開土地現況說明書第11點方係在說明系爭土地遭攤販占用之現況，並約定由被告就此部分負責清空排除，與系爭土地部分為道路使用之情形，絲毫無涉，原告陳稱被告應依上開11點約定將系爭土地道路部分清空排除云云，當非有據。
③、至證人即原告父親張兆隆固於本院審理時證稱：在簽訂買賣
契約前，有關土地被道路占用之事，他們沒有告訴我，我也沒有問。我是問土地三角處被攤販占用之部分，我去現場看過，沒有發現周圍有關爺西路及巷道，那時候王興岡及羅寶雲說籬笆內的土地都是這塊地號的，我根本不知道籬笆外的土地是這塊地號的，羅寶雲沒有介紹土地部分有關爺西路及巷道云云。然證人張兆隆為原告父親，本身立場自較前揭證人羅寶雲、林鳳等人偏頗，所述證明力本已稍低。甚且，依原告所提證人張兆隆與被告張世建於103 年10月7 日鑑界後對話之錄音譯文所示，被告張世建先稱：「我們契約跟裡面寫的，人家有跟你說有一部分是道路，那你現在意思是道路太多的關係嘛，對不對，你現在的癥結是這樣嘛」等語；證人張兆隆則回應：「你是說靠路一些微、一些微，那時跟我講是靠馬路一些微而已阿」等語，有該譯文1 份存卷可憑（見本院卷第131 頁），顯見證人張兆隆於締約前本即知悉系爭土地邊緣已遭占用作為道路使用之狀況，其與原告僅係因於締約前未要求鑑界，而不知實際道路面積若干，於鑑界後發現道路面積過大，始不願購買系爭土地而已，其前開於本院審理中所證內容，自難認屬實，本院不得憑此為有利原告之認定。
④、按系爭契約第7 條第1 項約定：「本約標的應於尾款交付日
（預定103 年12月30日前），賣方依簽約時『現況點交』予買方登記名義人」等語，有系爭契約1 份在卷可考（見本院卷第11頁）。則既被告於簽訂系爭契約暨土地現況說明書時，已如實告知原告系爭土地現況係部分供作道路使用一情，原告於簽訂買賣契約前至系爭土地現場查看時，亦早就上開事實明確知悉，且系爭土地並無所謂產權不清之狀況，從而，被告預計依約交付部分為道路使用之系爭土地，而未將此現況予以排除，並未違反系爭契約第7 條第6 項、第8 條及應據實告知土地現況說明書中各點情形之義務，原告執此為由解除系爭契約，於法洵屬不合。
２、占用系爭土地上之攤販，被告已依土地現況說明書第11點加以排除清空，即便系爭土地再度遭攤販占用，被告依系爭契約第8 條規定，於買方尾款交付前清理完畢即可，故被告並未違反系爭契約第8條、土地現況說明書第11點之義務。
①、查系爭契約第8 條規定：「賣方擔保本約買賣標的產權清楚
，並無一物數賣、被他人占用或占用他人房地，亦無出租、他項權利或債務糾紛情事。如有，賣方應於尾款交付前負責清理完畢」等語，有系爭契約1 份在卷可稽（見本院卷第11頁）；另土地現況說明書第11點即係說明系爭土地遭攤販占用之現況，兩造並約明應由被告負責加以清空排除此節，業已詳如前，則被告依系爭契約第8 條暨土地現況說明書約定，確實負有排除清空占用系爭土地之攤販之義務，合先敘明。
②、本件原告主張被告未履行將攤販自系爭土地上排除之義務乙
節，固提出104 年5 月1 日系爭土地上存有攤販之照片4 張為證（見本院卷第186-187 頁）。惟查，被告前已將系爭土地上之攤販清空排除，並因此領得103 年10月29日桃園縣平鎮市農業用地作農業使用證明書一節，有該農業用地作農業使用證明書影本1 份存卷可參（見本院卷第84-85 頁），證人羅寶雲就此並證稱：攤販已經排除了，當初被告有保證要排除，不然農用證明拿不到，農用證明是依權狀上的面積核發。要取得農用證明，攤販一定要被排除，會有104 年5 月
1 日攤販的照片，應該是已經被排除了，攤販自己又回來等語明確（見本院卷第324 頁），亦有被告事後再次將占用系爭土地上之該等攤販排除之104 年6 月1 日土地現場照片2張附卷可稽（見本院卷第204 頁），顯見被告確曾依照系爭契約第8 條及土地現況說明書第11點之約定履行排除攤販占用系爭土地之情況，僅因攤販具有流動性，固仍可能於排除後再次出現。而依上開契約第8 條規定，被告僅需於原告尾款交付前，將上開攤販占用情況清理完畢，即符合契約要求。然本件原告共計僅支付500 萬元簽約款，此為兩造所不爭，並有買方支付價款簽收明細1 紙存卷為憑（見本院卷第23頁），則本件契約履行尚未進行至給付尾款之程度，原告在此之前，不得主張被告違背系爭契約第8 條義務至明，是本件未有原告所主張被告違反系爭契約第8 條、土地現況說明書第11點未排除攤販占用之情事，原告據此主張解除契約，並無理由。
㈡、原告主張被告違反土地現況說明書第13點約定而依契約第9條第2 項解除契約，有無理由？
１、查就系爭契約所附之土地現況說明書第13點「是否土地內曾有安葬及發生人員死亡之情事？」問題，被告係勾選「否」選項；又系爭土地係於103 年8 月7 日自同段594 地號土地分割登記，且該同段594 地號土地於分割前之36年7 月1 日起地目之登載為「墓」，於94年1 月3 日塗銷該地目等節，為兩造所不爭，並有系爭契約暨土地現況說明書、系爭土地及同段594 地號土地之登記謄本、土地登記簿各1 份在卷可按（見本院卷第14頁、第16-21 頁、第26頁）。惟原告主張系爭土地於被告所持有之時間內曾發生安葬情況等語，為被告所否認，自應由原告就此事實負舉證之責。
２、經查，同段594 地號土地之地目固曾經被編列為「墓」，然此僅係主管機關就地目之編列，其意含為系爭土地「可供作為墓地使用」而已，與該土地是否曾經事實上發生安葬事實，究屬二事，否則，豈不可謂只要曾經主管機關編列地目為建地者，其上必有興建建築之事實？足見原告執此地目編定情況，即主張系爭土地曾發生安葬情事此節，推論過於跳躍。至原告另主張依據35年10月2 日公佈施行之土地登記規則第54條規定：「未經依土地法登記所有權之土地，聲請總登記時，提出之聲請書、土地他項權利清摺、契據及其他關係文件，地政機關應派員審查之」等語、第55條規定：「前條之聲請書，應記載左列事項：... 壬、現實使用狀況」等語，可認系爭土地於總登記時，係聲請土地總登記之所有人依系爭土地使用現況予以載明，否則依經驗法則，無人會將自己之土地載明為墓地云云，然原告就系爭土地或同段594 地號土地是否確屬上開土地登記規則第54條所指「未經依土地法登記所有權之土地」此節，並未舉證說明；其主張該地必係依使用現況而經聲請人聲請總登記云云，亦難認有合理依據。況縱使前開同段594 地號土地於36年7 月1 日總登記時，係因該土地現況為供墳墓、安葬使用，而遭登記地目為「墓」，然原告並未舉證於「被告持有系爭土地之期間」，是否另有安葬之動作發生。再退萬步言，即便上開同段594 地號土地於103 年8 月7 日分割登記前，其中某區域曾有安葬情況發生，亦不代表嗣後該區域即正巧經分割為系爭土地。換言之，原告未能證實被告持有系爭土地之期間，系爭土地具體坐落之位置、區塊，曾有安葬行為進行，應認原告就其主張系爭土地內曾發生安葬事實乙節，未盡舉證之責，其稱被告違反該點所示據實說明義務，並據此依系爭契約第9 條第2 項解除契約云云，自無足採。
㈢、綜上，被告並無違反系爭契約第7 條、第8 條、土地現況說明書第4 點、第11點、第13點之情形，原告以被告違背上開約定所示義務為由，依系爭契約第9 條第2 項主張解除契約，並要求給付價款及同額違約金共1,000 萬元，並無理由。
至原告另聲請傳喚證人王興岡、張世建，經核欲證明之待證事實與前述證人許源隆、羅寶雲、林鳳等人相同，本院認並無贅為調查之必要，附此敘明。
六、綜上所述，本件被告於締約時已據實告知系爭土地部分遭占用為道路使用之情形；且被告並未違反於尾款交付前排除清空系爭土地上攤販之義務；另原告未能證明於被告持有系爭土地期間，該土地確有發生安葬狀況，則被告並無原告所指前開各項違約情事，原告主張依系爭契約第9 條第2 項規定解除契約，並請求被告依其等應有部分比例返還價款500 萬元及賠償同額之違約金，要無足取。從而，原告主張被告各應給付如附表所示金額及自104 年1 月22日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
民事第二庭 法 官 蔡牧容正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 5 日
書記官 陳玉芬附表：
┌────┬──────┬──────────┐│被告 │權利範圍 │應給付金額（新臺幣）│├────┼──────┼──────────┤│施性和 │20752/100000│2,075,200元 │├────┼──────┼──────────┤│張世建 │4027/100000 │402,700元 │├────┼──────┼──────────┤│陳家松 │7008/100000 │700,800元 │├────┼──────┼──────────┤│林國俊 │2707/100000 │270,700元 │├────┼──────┼──────────┤│楊定昌 │2707/100000 │270,700元 │├────┼──────┼──────────┤│廖李淑貞│6316/100000 │631,600元 │├────┼──────┼──────────┤│邱創殷 │906/100000 │90,600元 │├────┼──────┼──────────┤│黃秀蓮 │2967/100000 │296,700元 │├────┼──────┼──────────┤│黃秀春 │2379/100000 │237,900元 │├────┼──────┼──────────┤│沈美華 │11942/100000│1,194,200元 │├────┼──────┼──────────┤│林淑真 │3554/100000 │355,400元 │├────┼──────┼──────────┤│張泓珠 │2623/100000 │262,300元 │├────┼──────┼──────────┤│張美照 │2135/100000 │213,500元 │├────┼──────┼──────────┤│張素靜 │2379/100000 │237,900元 │├────┼──────┼──────────┤│李麗萍 │3609/100000 │360,900元 │├────┼──────┼──────────┤│胡雲明 │4512/100000 │451,200元 │├────┼──────┼──────────┤│游喬然 │5415/100000 │541,500元 │├────┼──────┼──────────┤│王至豪 │1085/100000 │108,500元 │├────┼──────┼──────────┤│王至偉 │1086/100000 │108,600元 │├────┼──────┼──────────┤│葉豐彥 │3583/100000 │358,300元 │├────┼──────┼──────────┤│許源隆 │5919/100000 │591,900元 │├────┼──────┼──────────┤│張秀珍 │1479/100000 │147,900元 │├────┼──────┼──────────┤│莊傳富 │910/100000 │91,000元 │└────┴──────┴──────────┘