臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第2296號原 告 祭祀公業法人桃園縣簡送德法定代理人 簡金河訴訟代理人 沈朝標律師被 告 簡余銀組（簡千翔之繼承人）
簡淑真（簡千翔之繼承人）簡淑茹（簡千翔之繼承人）簡淑宜（簡千翔之繼承人）簡淑華（簡千翔之繼承人）簡惠娟（簡千翔之繼承人）上六人共同訴訟代理人 林復宏律師複 代理人 謝錦仁律師上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國105 年6 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴」，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。查兩造間因耕地租約發生爭議，經原告申請桃園市大溪區公所耕地租佃委員會調解而不成立，嗣經桃園市政府耕地租佃委員會調處結果，原告不同意委員會決議致調處不成立，由桃園市政府移送本院審理，有桃園市政府檢送之租佃爭議調解、調處不成立案全宗卷及民國103 年12月23日府地用字第1030318013號函可憑，是本件起訴程序合於前開規定，先予敘明。
二、次按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張就其所有坐落桃園市○○區○○段埔尾小段38、39、54、54-1、54-2、55、59、59-1、132 、132-1 、134 地號土地（下合稱系爭土地，各筆土地僅以地號稱之），與被告成立桃園縣大溪鎮「溪鎮義字第九六號」耕地租約（下稱系爭租約），因被告於132-1 地號土地有繼續10年以上未為耕作，另134 地號土地違反約定使用目的搭建鐵皮屋、種植竹林，顯然有耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款「非因不可抗力繼續一年不為耕作」終止租約之情事，出租人已終止租約，兩造間就系爭土地所成立之租賃關係因終止已不存在，然為被告所否認，致系爭租賃法律關係存否即處於不確定之狀態，有賴確認判決予以除去。故原告訴請確認兩造間之系爭租賃關係不存在，自有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠緣被告之先祖簡條於38年間向原告承租系爭土地，雙方並締
有三七五耕地租約，嗣由被告之被繼承人簡千翔繼承系爭租賃關係，並變更登記在案，其中134 地號土地地目為建，於76年6 月27日始列入租約範圍，非於38年簽訂租約時即列為租賃標的，且雙方於系爭租約中特別約定備註：「本地號土地面租額供承租人在租期內使用，以便利農務，唯承租人不得私自興建房舍或栽種林木，以維現狀」等語，然原告發現132-1 地號土地近十數年來被告均荒廢並未繼續耕種外，且被告另於134 地號土地上搭蓋鐵皮屋及種植竹子，顯已違反兩造使用系爭土地之約定，原告自得終止租約。
㈡系爭132-1 地號土地被告已有持續1 年以上不為耕作之情事
，經兩造及大溪區公所承辦人蕭明華於103 年1 月28日至現場勘查，確實荒廢未為耕作，惟大溪區公所竟又於同年3 月28日來函要求原告提出被告有持續1 年以上廢耕之照片及資料，原告乃於同年4 月5 日清明節至現場拍照，並於同年4月8 日致函大溪區公所，表明公所人員及兩造業已前往現場勘查之事實，請大溪區公所出具103 年1 月28日現場勘查報告，詎料大溪區公所並未出具現場勘查報告。之後原告發現被告於103 年4 月14日至103 年4 月29日多次聘工進入132-
1 地號土地整理，將原來土地上之雜草樹木夷平。而大溪區公所竟又於同年4 月23日再度發函要求原告檢送租佃調解爭議申請書及相關資料，原告遂再度於同年5 月14日發函敦促大溪區公所儘速處理本件租佃爭議調解，除2 度附上申請書外，並提供系爭土地76年、79年、82年、92年至102 年14張空照圖、103 年4 月5 日現場照片、98年9 月及101 年3 月GOOGLE所拍攝之現場圖，及被告於103 年4 月14日至29日多次聘工整理土地之照片供大溪區公所參酌，然大溪區公所於被告整理土地完成並種植少許農作物後，始在103 年6 月5日2 度派員前往現場會勘，因此大溪區公所才會在103 年6月5 日之會勘紀錄之勘查現場狀況中載述全部土地均有翻土，大部分未耕種，有零星種植冬瓜、南瓜、地瓜葉等語。然依證人蕭明華證述，系爭土地於103 年1 月28日會勘當時，並無耕作、均是雜草野木叢生，並未種植任何農作，而非被告所稱之暫時休耕，現有農作均是被告臨訟所種植；況原告於103 年4 月5 日前往現場時，系爭132-1 地號土地隔壁之農地已經插秧，132-1 地號土地仍是雜草叢生，被告所辯休耕云云顯無足採。是以被告確有持續1 年以上不為耕作之事實。又134 地號土地上建有鐵皮屋，然依兩造締結之租約註記載明不得在上開土地上搭建鐵皮屋及栽種林木，然被告卻違反約定搭建鐵皮屋、種植竹子及鋪設柏油瀝青地面，顯然違約。原告自得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款之規定終止系爭租約。
㈢爰依系爭租約、耕地三七五減租條例、民法第767 條規定提
起本件訴訟。並聲明：⒈確認兩造間就坐落桃園市○○區○○段埔尾小段38、39、、54、54-1、54-2、55、59、59-1、
132 、132-1 、134 地號土地之三七五租賃關係不存在。⒉被告應將坐落桃園市○○區○○段埔尾小段38、39、54、54-1、54-2、55、59、59-1、132 、132-1 、134 地號土地返還予原告。
二、被告則以：㈠依據桃園市政府耕地租佃委員會調解及調處已認定：原告提
出系爭土地空照圖以及街景地圖照片無法判斷被告是否有繼續一年不為耕作之情形，且103 年6 月5 日大溪區公所亦曾派員至現場會勘農地使用狀況，發現農地有種植南瓜等經濟作物，非如原告所述農地有廢耕狀態。因此調解委員一致認為被告有耕作之事實，原告應同意被告繼續耕作使用，租約應予繼續。而本件租賃標的132-1 地號土地曾因供水不易，無法種植水稻，而後被告已種植其他經濟作物，並非廢耕。被告簡余銀組及被告之被繼承人簡千翔數十年來皆克盡佃農本分，細心耕種上開田地，每年亦按時繳交應付之稻穀租金，街坊鄰居對簡千翔呵護田地態度，無不深感敬佩，簡千翔於102 年8 月間因意外過世，原告旋即主張終止租約，不顧雙方長久之租佃情誼，顯有失厚道。
㈡簡千翔絕無放棄耕作之可能，依系爭租賃標的總承租面積達
1.3662甲（即13,251平方公尺），簡千翔每年皆按時繳租，如此大面積之土地，主觀上豈有可能平白無故放任僅佔0.24
7 甲之132-1 地號土地荒廢。原告並未說明其係何一時點依據耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定，向被告表示終止租約，且未舉證有該款所定「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之具體事證，其主張已合法終止系爭租約，顯無依據。原告雖提出林務局空照圖14幀，惟該照片係自高空遠距拍攝，並無法拍出被告於該地號上種植之較低矮之經濟農作物；且原告亦錯將空照圖所攝之防風林當成荒廢之野木；至提出之網路公司拍攝之街景照片主張被告未有耕作，然該照片並無標明土地地號可供詳細判斷，且該6 張街景圖片僅拍攝單一時點並無連續性，無法證明土地之連續使用狀況是否達一年不為耕作；另原告提出現場拍攝之照片6 張，並無法看出究係何筆土地之狀況，被告否認上開照片之形式及實質上真正。原告復稱其於103 年4 月11日再次至現場勘查，卻僅單獨找公所承辦人員蕭明華查訪，乃屬其單方所為勘查不具信用性；又查訪結果、範圍皆未見作成會勘紀錄，無法證明被告有繼續1 年以上不為耕作之情形。況野草之蔓延速度快速，並非依蕭明華證述即可採信，再蕭明華僅於特定時間點查探系爭田地，本身亦無專業農業背景，如何區辨該雜草生長程度是廢耕1 年以上或者僅是短暫休耕所致之結果。
再者，市府租佃委員業已依據現場會勘結果以及原告所提之照片認定出租人所提照片，認為無法判斷承租人繼續1 年不為耕作，作成被告應無違反耕地三七五減租條例第17條規定之結論，此租佃委員會乃係具有特殊資格者如佃農委員、自耕農委員、地主委員具專業背景及知識經驗者充任，其做出上開租佃爭議之調解結果應具有公信力。是系爭132-1 地號耕地是否有廢耕之事實，應以桃園市政府耕地租佃委員會調處決議為準。
㈢退步言，系爭132-1 地號土地因缺乏水源，兩造早已達成協
議可停止耕種並予以減租，應不符合「非因不可抗力繼續一年不為耕作」終止租約之要件。緣水田耕種，其灌溉用水需求量大，水源必須豐沛，每天皆須供水保持適當水深，惟132-1 地號與54-1地號土地間之灌溉水路於81年內柵路拓寬而遭截斷，又因132-1 地號土地地勢高於該灌溉水路23公分，灌溉水無法向上流至132-1 地號土地，致使處於梯田結構最高點之132-1 地號田地無法受到水圳水源之灌溉，無法種植水稻，而54-1地號土地，因為低於灌溉水路19公分，可獲得水源灌溉。簡千翔遂於81年5 月13日寄發存證信函予時任原告祭祀公業之管理人簡崇南商討給水之良策，協商後約定132-1 地號土地可以停止耕種，並允諾簡千翔每年可減收500斤稻穀租金，故81年度第1 期租金相較於80年度第2 期約減少500 台斤，多年來兩造均秉持誠實信用原則履行均相安無事。此觀被告依租約每期原應繳交1,928 台斤之稻穀租金，但自從81年之後，原告歷屆管理人皆僅收取約1300至1400台斤之租金，其差額約為500 台斤，其原因自存證信函記載可知81年132-1 地號土地水路切斷無法受到水圳水源之灌溉，簡崇南遂與簡千翔約定132-1 地號土地可停止耕種，並依停耕比例減免地租500 斤稻穀租金；另被告承租標的範圍54、54-2、59、59-1地號土地，因原告當年欲修築可供自家汽車通行之道路而縮減被告耕地面積，再次同意減免被告28台斤租金；簡崇南復每期同意補貼被告抽取灌溉水之電費，減租
100 台斤租金（合計減少628 台斤），是以每年應繳付租金約為1300台斤。詎簡崇南死亡後，原告現任管理人簡金河，竟於停耕協議執行約20年後，刻意將前開停耕、減租之約定曲解為廢耕，進而主張終止全部農地租賃契約，顯然違反兩造當初約定。原告既已同意被告得停耕該132-1 地號田地，今卻再以停耕水稻為理由，終止兩造間之私有耕地租約，顯屬無據。132-1 地號土地灌溉水源遭新開闢馬路截斷，因無法受到水源之灌溉，致無法耕種水稻，顯屬不可抗力之範圍內；又兩造早已協議可停止耕種132-1 地號土地並予以減租，即屬不可歸責於被告之事由，應不符得終止租約之規定。又被告早已於該132-1 地號田地改種其他經濟作物，皆不違反減租條例之規定。
㈣至原告主張被告違反約定於134 地號土地上興建房舍使用云
云，惟房舍係以解決實際居住問題為目的所搭蓋之建物；農舍係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用。被告於134 地號土地上所搭蓋係農具間，內僅存放肥料、灌溉用具、稻穀推車、清掃用具、鋤頭等，且無對外窗戶，絕無可能供人居住，況該建物之面積僅約4 坪，高僅約一成年人身高，僅為堆放農耕用具之農具間，未違反減租條例耕地農作之目的。且該農具間早在50、60年代即已存在，嗣76年間簡千翔向原告辦理繼承租約變更時原告方於租約備註欄添註「不得私自興建房舍或栽種林木以維現狀」之約定，且該屋現狀僅為存放農具、肥料之農具間並非房舍。又134 地號建地上所鋪設之柏油地面，乃雙方租約所附曬穀場之用，現況仍有大片瀝青鋪設，已足證確是曬穀之用。倘原告認為134 地號土地使用狀況違反其當初約定之使用範圍，為何自76年後仍與簡千翔辦理租約異動登記，每次租期6 年，共續約4 次？足徵原告主觀上應認為134 地號土地之使用狀況並不違反當初之約定，原告未舉證比對134 地號土地之現況與76年簡千翔繼承時有何差異，其主張該土地違反使用約定不值採信等語，資為抗辯。
㈤並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
參、得心證之裡由：
一、原告主張系爭土地為伊所有，兩造就系爭土地訂有桃園縣大溪鎮「溪鎮義字第九六號」耕地租約，期間自98年1 月1 日至103 年12月31日，業據提出租約影本、變更登記之租約附表、繼承系統表、土地登記謄本為證（見調處卷第14、22、76至81頁、本院卷第19至22、178 至179 頁）且為被告所不爭執，此部分主張堪信為真實。又原告主張被告就租賃標的132-1 地號土地有繼續1 年以上未耕作，134 地號土地則違約搭建鐵皮屋及種植竹子、鋪設柏油地面，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定得終止租約乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件主要之爭點應為：被告就132-1 地號土地是否有非因不可抗力繼續1 年不為耕作，任令荒蕪之情事？就134 地號土地是否有違約搭建鐵皮屋及種植竹子、鋪設柏油地面之情事？茲論述如下：
㈠按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終
止：四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時，耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款定有明文。
⒈原告主張系爭132-1 地號土地被告十數年未耕種乙節，為被
告所否認，並以原告所提照片係休耕中所攝，而本院現場履勘時該地確有種植其他經濟作物如芭樂樹、香蕉樹、玉米等語為辯。惟查，被告簡余銀組於本院審理中自陳：祭祀公業前管理人簡崇南說要給我們減500 台斤，叫我們不要種，因為就是132-1 地號沒有水，我們叫他們弄水來給我們，他叫我們乾脆不要種植，然後每期給我們減500 台斤，所以因此才沒有種，現在兩個人死了，我們才沒有種植是因為是簡崇南叫我們不要種，簡崇南什麼時候講的我忘記了，是自減租以後（81年）才開始沒有種等語在案（見本院卷第269 頁）；參以原告提出103 年4 月17日拍攝132-1 地號土地照片（見本院卷第81至85、90至92頁），顯示雜草叢生，荒廢多時；另佐以證人即桃園市大溪區公所課員蕭明華到院具結證稱：伊於103 年1 月28日有與被告代書吳惠玲、簡千翔之配偶（簡余銀組）、女兒、女婿及原告法定代理人簡金河○○○區○○段埔尾小段132-1 、134 地號土地進行會勘，當天會勘的時候，發現132-1 地號土地確實沒有耕作；都是雜草，但是他們說以前都是這樣；我當天確實有看到132-1 地號土地的情況；當天去現場的時候，132-1 地號土地如本院卷第81頁照片所示，因為132-1 地號土地旁邊就是工地，上方有工地之招牌，旁邊有小路可以進去134 地號土地，其他的照片有種水稻；103 年1 月28日當日我有問被告為何你們沒有種，他有回答我說，因為沒有水等語綦詳（見本院卷第146頁背面至147 頁背面）。依上開被告簡余銀組自承自81年以後因缺水源132-1 地號土地即未再耕作之事實，核與證人蕭明華證述及照片所示相符，足認132-1 地號土地確有1 年以上未耕作之情事，被告辯稱伊均有耕作，僅因缺乏水源只能種植無需太多水源之經濟作物云云，委不足採。
⒉至被告辯稱132-1 地號土地係因缺乏水源，兩造早已達成協
議可停止耕種並予以減租，亦即因水路斷絕而有減租500 台斤之約定，應不符合原告所指「非因不可抗力繼續一年不為耕作」終止租約之要件等語，並提出簡千翔於81年5 月13日大溪郵局第89號存證信函及自78年起至102 年間之繳租收據為證（見本院卷第110 、180 至206 頁）。觀諸上開簡千翔寄予原告前管理人簡崇南信函，內容略以：茲為貴我雙方所訂立之三七五租約之耕地座○○○鎮○○段埔尾小段132-1地號，現耕地水路斷絕即經過公路通水管受阻塞，無法耕種水稻，請函到十五日內會同磋商給水之良策，逾期將視同台端同意停耕種植水稻，日後絕無異議等語。足見被告辯稱132-1 地號土地於81年間確實出現缺乏水源供水困難情事，無法實施水稻耕種始會函請原告協商解決，又惟恐原告置之不理，故函中敘明若未於函到15日內出面協商，則視為同意停耕種植水稻。原告不否認其於81年5 月14日收受該函之送達，並有掛號函件收據在卷可稽（見本院卷第111 頁），且自承其收到上開存證信函後未做任何處理等語（見本院卷第24
3 頁背面），原告雖未為回應且未做任何處理，然自原告簽立交付被告為執之繳租收據以觀，其每年依租約約定應繳交之租金為稻谷3,856 台斤，分2 期給付，每期應繳1,928 台斤，其於80年度每期實際各繳1,600 台斤【折算現金為新臺幣（下同）14,720元】、1,500 台斤（折算現金為15,300元）；惟於81年度每期各繳960 台斤、1,089 台斤遽然減少約
500 台斤，且自81年後至102 年間每期繳納租金介於1,117台斤至1,496 台斤或1,500 台斤之間，與約定之租金相差約
400 、500 台斤左右（且參原告於102 年11月24日、12月10日給予桃園市大溪區公所函文中亦自陳92年後繳交田租額租金確有減免情形，見調處卷第23、24頁），20多年來原告均無異詞，則依其收受存證信函知悉132-1 地號土地欠缺水源未獲協商解決即視為合意停止耕種後，並收受減少稻谷租金之舉動，足以推知其意思表示效果確有默示合意停止132-1地號土地耕種水稻，同意因收穫量減少而減少租金收受之情。是以，被告乃因水源之欠缺而停止耕種132-1 地號土地，自非可歸責於承租人而屬不可抗力之事由，自非合於耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款終止租約之理由。⒊次按民法第148 條第2 項規定：行使權利，履行義務，應依
誠實及信用方法。此項誠實信用原則，乃法律倫理價值之最高表現，具有補充、驗證實證法之機能，更為法解釋之基準，旨在實踐法律關係上之公平妥當，應斟酌各該事件情形衡量當事人利益，具體實現正義。而所謂誠信原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度台再字第64號判決參照），倘權利之行使或義務之履行有違誠實信用原則，則債務人尚非不得據之拒絕給付。本件被告雖依約於承租土地應供耕種水稻之用，然132-1 地號土地缺乏水源之事實於81年間已然形成，經簡千翔函請原告解決供水問題，原告未予理會，而以減租方式繼續收受租金達成停止耕種之默示合意，且雙方依此方式履約行之有年，今原告遽以被告未於132-1 地號土地耕作為由而終止租約，其權利之行使顯然有悖於誠實信用原則。參照民法第148 條第2 項所揭櫫之誠信原則，應認原告不得以此為由主張終止租約。
⒋原告雖又主張132-1 地號土地縱然因水源不足不能種植水稻
，但仍可種植其他經濟作物，而非廢耕任其荒蕪云云。惟查，系爭租約約定土地供種植稻谷之用，既經兩造默示合意停耕，即難要求被告必需另行種植其他作物以替代，是其上開主張並不足採。
⒌又按，關於耕地租賃，除耕地三七五減租條例及土地法等有
別規定，應先予適用外，並不排除民法規定之適用。按耕作地之承租人，因不可抗力，致其收益減少或全無者，得請求減少或免除租金，民法第457 條第1 項定有明文。本件132-1地號土地被告既因不可抗力緣故致不能依系爭土地從來使用目的植稻耕作而收益，除得依耕地三七五減租條例第11條規定請求鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會查勘議定免租外，並非不得依此規定請求免除租金。再按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其租賃物合於約定使用、收益之狀態，依民法第441 條之反面解釋，於此期間內，承租人自得免除給付租金之義務。查本件系爭132-1 地號土地缺乏水源憑供灌溉，且目前僅靠道路對面132 地號土地中水井之水管供輸水源，有本院勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第49頁背面），132-1 地號土地除部分土地現經被告整地後開闢為菜園使用外，其餘土地無法種植水稻，依上說明，原告為出租人，與被告約定將系爭土地供作耕稻使用，自需於租賃期間盡其租賃物保持義務；且依民法第429 條第1 項規定，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。詎原告於81年間起即明知系爭132-1 地號土地水路遭斷絕後造成無法耕作，卻置之不理，迄今未予以提供水源，或修復被阻斷之水路俾利被告重新植稻耕作，上開被告不能植稻耕作期間，依上說明，自無應依約給付租谷義務。故原告以被告未繳足額租金稻谷，乃因其放棄132-1 地號土地耕作使然（見調處卷第23至24頁），並自103 年起拒絕收受租金，意欲收回耕地，亦非有理。
被告抗辯系爭132-1 地號土地因原告未提供水源、盡租賃物保持義務迄今不能耕作水稻，乃不可歸責於被告之不可抗力事由，原告不得終止租約等語，堪可採取。
㈡原告主張被告就134 地號土地有違約搭建鐵皮屋及種植竹子
、鋪設柏油地面情事，自得終止租約，有無理由？⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項定有明文。且按耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因；而佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決佃農家族實際居住問題為目的；耕地三七五減租條例第16條第1 項及第2 項規定所謂自任耕作，必須承租人將承租耕地供自己耕作之用，始足當之。如承租人以承租耕地建築房屋或供其他非耕作之使用，均應解為非自任耕作，而有使原訂租約無效之效力（最高法院64年台上字第571 號判例、70年台上字第4426號判決、70年台上字第4637號判例、83年台上字第2636號判決意旨參照）。又所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言；如一耕地租約內有多筆耕地，承租人將其中一部轉租或不自任耕作，則原租約全部無效，其未轉租他人或尚自任耕作之土地，亦失其租賃依據（最高法院91年度台上字第1311號判決意旨參照）。
⒉本件原告主張系爭134 地號土地遭被告搭建鐵皮房舍及種植
竹林、鋪設柏油地面等違反租約約定之使用目的，其得終止租約云云（然此部分事實是否存在，依上說明，應屬租約有無無效原因，非原告主張之終止租約事由，原告此部分主張容有誤會，先予敘明）。經查，134 地號土地為建地，被告搭建鐵皮屋2 座，高度各約為1.8 公尺、2.1 公尺，供放置農藥、肥料、水管、獨輪車、掃把、稻草、鏟子、鋤頭、農藥噴灑器等用具，有本院勘驗筆錄及現場拍攝內部陳設照片附卷可按（見本院卷第49、118 頁），該屋乃係便利耕作為目的之工寮及堆置農具、肥料所用之農舍，非供其居住使用甚明，此為法之允許佃農在承租耕地非以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋農舍。又所謂之竹林，被告辯稱係防風林，專為水稻等農作物防風之用，且於簡千翔配偶即被告簡余銀組嫁與簡千翔之民國53年前即已存在，而依兩造之原始租約並無約定「不得私自興建房舍或栽種林木」，係76年簡千翔辦理繼承租約時方才由原告添註於備註欄等語。經本院比對38年6 月24日之原始租約及76年6 月27日簡千翔繼承時之變更租約（見本院卷第19、21至22頁），僅於76年6 月27日變更租約時添載備註「內柵段埔尾小段134 地號『建』地目
0.1450台甲承租人使用原則，本地號土地免租額，供承租人在租期內使用，以便利農務，唯承租人不得私自興建房舍或栽種林木，以維現狀。」字樣，而原始租約並無此約定，顯係76年6 月27日後始為約定。又觀諸原告提出76年10月3 日拍攝之空照圖，顯示134 地號土地上該竹林區域林木茂密，顯見竹林於76年當時存在已久（見本院卷第66頁），是可推知原告所稱之竹林應於76年6 月27日變更租約時即已存在之現狀，並非被告之後加以種植或變更，且為76年6 月27日變更租約時約定維持現狀所容認。抑且，原告亦未舉證上開竹林係被告76年6 月27日變更租約後所種植，其主張被告違反契約使用約定，難謂可採。再者，原告所指134 地號土地上之竹林位置，係位處被告承租132-1 、54-1、55地號種植水稻田地之上緣，具有為水稻防風之作用；而部分區域鋪設柏油地面，係供曬穀場使用之空地，均應符合租約約定農務之使用目的，與契約約定之使用方法無違。是以，原告主張被告就134 地號土地有違約搭建鐵皮屋、種植竹子鋪及設柏油地面等情事，得終止租約，並無理由。
㈢末以，原告主張134 地號土地為建地非耕地，不符耕地三七
五減租條例中所稱之「耕地租佃」，即不應列入租約之內，兩造76年6 月27日訂立租約時將之列入租約與法有違云云。
經查，134 地號土地係為建地，有土地登記簿謄本在卷足憑，且於38年6 月24日訂立租約時即已列入為租賃標的，並於76年6 月27日變更租約時所沿用且載明係「供便利農務之用」等語明確，足見該地號土地係輔助農耕之用地，為了便利被告耕作，而一併出租予被告供其作為擺放農具、鋪曬稻穀等用途使用，並非如原告主張係76年6 月27日訂立租約時始將之列入租約之情。又依租約之記載兩造之租金均以生產物收獲量千分之三七五為最高額，其原低於千分之三七五者，從其原有之約定為計算，並未針對該筆地號土地單獨締約，或特別以該筆地號土地交易價值為基準計算該部分之租金，顯與其他耕地部分之租賃關係無法割裂而為處理。被告就系爭134 地號土地既無違反約定目的之使用，亦無原告所指稱耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款得終止租約之事由。是原告以上開事由主張租約違法，應終止租約云云，洵屬無據。
二、綜上所述，原告主張被告有非因不可抗力繼續1 年不為耕作及違約興建鐵皮房舍、種植竹林等，依據耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款終止租約，於法未合，兩造間就系爭耕地之租賃關係自仍存在，是以被告占有系爭土地有其正當權源，故原告主張依終止租約後之租賃物返還請求權及物上請求權請求被告返還系爭土地，難認為有理由，應予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造攻擊防禦方法及舉證，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
四、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 5 日
民事第二庭 法 官 林文慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 8 日
書記官 李佳穎