臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第363號原 告 黃政春
黃政芳共 同訴訟代理人 鍾明達律師複 代理人 廖建榮律師
吳紀賢律師被 告 黃健忠
張金嬰上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104 年6 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告黃健忠應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○號土地上，如附圖所示Ｂ部分面積一二八點九七平方公尺，Ｂ1 部分四七點六八平方公尺，門牌號碼桃園市○○區○○○里○○○鄰○○○號房屋遷讓返還原告。
被告黃健忠應給付原告新臺幣伍拾柒萬陸仟元，及自民國一零三年二月二十日起至返還上開房屋之日，按月給付原告新臺幣陸拾貳元。
被告張金嬰應將坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖所示Ａ部分面積六四點五○平方公尺，門牌號碼桃園市○○區○○○里○○○鄰○○○號房屋遷讓返還原告。
被告張金嬰應自民國一百零二年九月十一日起至返還上開房屋之日，按月給付原告新臺幣貳拾叁元。
訴訟費用由被告黃健忠負擔十分之七，餘由被告張金嬰負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落桃園市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地上，門牌號碼為桃園市○○區○○○里00鄰00號右側7 間房屋（未辦保存登記，下稱系爭房屋）原為訴外人原告之父、被告黃健忠之祖父黃阿榜所有，而黃阿榜死亡後，原告及被告黃健忠於民國96年12月1 日簽定遺產分割協議書（下稱分割協議書），協議分割各分得3 分之1 ，被告黃健忠嗣於97年2 月20日與原告簽定房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭房屋之應有部分3 分之1 以新臺幣（下同）26萬元出售予原告，是系爭房屋為原告所有。
（二）被告黃健忠復於97年2 月20日另與原告簽定租賃契約（下稱系爭租賃契約），向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自97年2 月20日起至103 年2 月19日止，租金每月8,000元，詎被告黃健忠自始未給付租金，屢經催告，均置之不理，系爭租賃契約於103 年2 月19日因租期屆滿而終止，，然被告黃健忠現仍占有使用如附圖所示B 部分面積128.97平方公尺，B1部分47.68 平方公尺，門牌號碼桃園市○○區○○○里00鄰00號房屋，爰依民法第455 條規定請求被告黃健忠返還遷讓系爭房屋。又被告黃健忠自始未給付租金，已如前述，亦應給付原告自97年2 月20日起至103年2 月19日止之租金共576,000 元。另系爭租賃契約終止後，被告黃健忠仍占有使用系爭房屋即屬不當得利，使原告受有損害，故併依不當得利之法律關係請求被告黃健忠自103 年2 月20日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利62元【計算式：10,100（房屋總值）×73.25%（占有比例176.65/241.15 ）×10% ÷12（月）＝62】。
（三）被告張金嬰無法律上原因而占有使用如附圖所示A 部分面積64.50 平方公尺之系爭房屋，雖經原告催告請求搬離，亦置之不理，爰依所有物返還請求權請求被告張金嬰返還遷讓系爭房屋。又被告張金嬰無權占有系爭房屋，而消極減免其應支付使用系爭房屋之代價，原告自得依不當得利之法律關係請求被告張金嬰給付相當於租金之利益，且原告最後一次催告函係於102 年9 月10日送達予被告張金嬰，則自102 年9 月11日起至被告張金嬰交還系爭房屋之日止，被告張金嬰應按月給付相當於租金之不當得利23元【計算式：10,100（房屋總值）×26.75%（占有比例64.50/241.15）×10% ÷12（月）＝23】。
（四）爰依租賃之法律關係、民法第767 條、第179 條提起本訴等語，並聲明：
1、被告黃健忠應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地上，如附圖所示B 部分面積128.97平方公尺，B1部分
47.68 平方公尺，門牌號碼桃園市○○區○○○里00鄰00號房屋遷返還原告。
2、被告黃健忠應給付原告576,000 元，及自103 年2 月20日起至返還上開房屋之日，按月給付原告62元。
3、被告張金嬰應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上，如附圖所示A 部分面積64.50 平方公尺，門牌號碼桃園市○○區○○○里00鄰00號房屋遷返還原告。
4、被告張金嬰應自102 年9 月11日起至返還上開房屋之日，按月給付原告23元。
二、被告黃健忠則以：系爭房屋原係黃阿榜所有，坐落之土地則屬於訴外人黃優生祭祀公業所有，故系爭房屋為祖產。原告提出之系爭買賣契約有違被告黃健忠之父黃政宏與原告間分產契約書之精神，且被告黃健忠係受原告詐欺始簽定系爭買賣契約。本件實為被告黃健忠之父黃政宏於96年4 月3 日死亡，被告黃健忠因父親住院曾向朋友、同事借錢約20多萬元，無力還款及處理父親後續安葬事宜，遂向叔叔即原告借款26萬元，原告雖同意借款但表示借款要分3 次給付，原告第
1 次係於96年9 月6 日交付借款14萬元，故系爭買賣契約中之14萬元實為借款。原告黃政春於96年12月間向被告黃健忠表示，因被告黃健忠向其借錢沒有憑據，要求被告黃健忠簽立系爭租約當作借據，並稱只是一個形式而已等語，被告黃健忠不疑有它，始簽定系爭租賃契約。原告黃政芳第2 次於97年2 月20日交付借款6 萬元時又要求被告黃健忠簽定系爭租賃契約，另於97年7 月27日交付第3 次借款6 萬元，合計26萬元。被告黃健忠直至原告黃政春於99年9 月欲毆打被告黃健忠之妻及被告張金嬰，始知遭原告設計欺騙簽定系爭買賣契約及系爭租賃契約，被告黃健忠僅係積欠原告借款債務而已等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、被告張金嬰則以：被告黃健忠為伊之女婿，被告黃健忠之父親將家中的事都交代予伊，故伊可以住居住在系爭房屋等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張原告及被告黃健忠於96年12月1 日簽定分割協議書，協議分割各分得系爭房屋應有部分3 分之1 ，被告黃健忠嗣於97年2 月20日與原告簽定系爭買賣契約，將系爭房屋之應有部分3 分之1 以26萬元出售予原告，並於97年2 月20日分別與原告2 人簽定系爭租賃契約，租賃期間自97年2 月20日起至103 年2 月19日止，租金則為每月8,000 元；而系爭房屋現為被告黃健忠占有使用如附圖所示B 部分面積128.97平方公尺，B1部分47.68 平方公尺、被告張金嬰則占有使用如附圖所示A 部分面積64.50 平方公尺；被告黃健忠自簽定系爭租賃契約後從未給付原告租金，且被告已收受原告請求給付租金、終止租約並遷離系爭房屋之催告等情，有其提出遺產分割協議書、房屋買賣契約書、房屋租賃契約書、大崙郵局第22號、第23號存證信函暨其收件回執、龍潭烏林郵局第32號、第33號、第182 號存證信函暨其收件回執、鍾明達律師事務所函暨其收件回執、本院調解不成立證明書、照片（見本院102 年度司壢調字第300 號卷第58-60 頁、本院卷第8-41頁、第86-88 頁）等為證；且經本院現場履勘並囑請桃園市龍潭地政事務所測量複丈，分別製有勘驗測量筆錄、複丈成果圖在卷足憑（見本院卷第60-62 頁、第69頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、原告另主張被告黃健忠積欠原告租金，於系爭租賃契約期限屆至後，被告2 人為無權占有系爭房屋，依法應返還系爭房屋並應按月賠償至返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利等節，則均為被告所否認，是本件之爭點厥為：（一）原告是否為系爭房屋之所有權人？系爭房屋是否為原告詐騙被告黃健忠而取得？系爭租賃契約是否被告黃健忠因受詐欺而簽立？（二）被告是否為無權占有？（三）被告如為無權占有，原告得請求相當不當得利之損害金如何計算？分述如下：
（一）原告是否為系爭房屋之所有權人？系爭房屋是否為原告詐騙被告黃健忠而取得？系爭租賃契約是否被告黃健忠因受詐欺而簽立？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文設有規定。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨），次按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人，民法第92條第1 項定有明文。而民事法上所謂詐欺，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示，當事人主張其意思表示係因被詐欺而為之者，應就其被詐欺之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例意旨參照）。
2、原告主張系爭房屋原為黃阿榜所有，現為原告所有，業據其提出桃園縣政府地方稅務局房屋稅籍證明書為證（見本院卷第35-40 頁），其中稅籍編號00000000000 號房屋納稅義務人除原告2 人外，尚有訴外人黃阿田、黃阿多（見本院卷第139-140 頁），惟該屋係自13年3 月起課稅，迄今已逾90年，且其構造為土竹造，被告2 人亦自承目前系爭房屋並非土竹造（見本院卷第191 頁背面），是堪認原告主張稅籍編號00000000000 號房屋早已滅失，系爭房屋乃黃阿榜改建應屬可採。又本件被告黃健忠辯稱系爭租賃契約係其因受詐欺而簽立乙節，為原告所否認，自應由被告黃健忠就其受原告詐欺之事實負舉證責任。然查，被告黃健忠為63年次，高中畢業，有其個人基本資料查詢在卷（見本院102 年度司壢調字第300 號卷第41頁），是被告黃健忠應有相當社會歷練，以被告黃健忠之智識能力與經驗，被告黃健忠對於出賣系爭房屋之效果及「租賃」之法律意義、承租人應負擔之義務，應甚為明瞭。參以系爭買賣契約書明文載明：「買賣總價款」26萬元及各期款價金及應收款日期，被告黃健忠亦於印刷字體以外另書寫「96年9 月6 日收到14萬元正、97年2 月26日收到6 萬元正、97年7 月27日收到6 萬元正」並簽名蓋章，被告黃健忠辯以係原告分3 次給付「借款」，並稱係遭原告詐欺稱僅為形式、作為借款憑證云云，與契約所示內容不符，已難採信。又系爭買賣契約書第6 、7 條亦明文約定：「依據74年11月23日黃政宏、黃政芳、黃政春、黃政光四人訂立之分產契約書，第一條記載由黃政宏取○○○鄉○○○段○○○○○ ○號上平房。（四人父黃阿榜於72年7 月4 日死亡）（黃健忠父親黃政宏又於96年4 月3 日死亡）唯因不諳法律故均未辦理繼承」、「惟於96年12月18日辦理黃阿榜繼承前，黃政宏子黃健忠已收取買方訂金14萬元正。故黃阿榜所遺下建物黃政春、黃政芳、黃健忠三人達成協議由三人平均繼承取得。三人均認為並無違背74年11月23日所訂立之契約精神。賣方黃健忠不得以此事興訟且願意放棄先訴抗辯權。」（見本院102 年度司壢調字第300 號卷第59頁），核均與被告黃健忠不爭執其真正之遺產分割協議書意旨均相符合，難認被告黃健忠有何受詐欺而簽定買賣契約、租賃契約之情。是被告黃健忠抗辯稱受詐欺而簽定系爭買賣契約、系爭租賃契約云云，無從採信為真實。
3、另按「前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之。但自意思表示後，經過十年，不得撤銷」，民法第93條亦有明文，即表意人撤銷其因被詐欺、脅迫而為之意思表示，應於發現詐欺、脅迫終止後一年內為之，該項期間係法定除斥期間，其時間經過，撤銷權即告消滅。是縱認被告黃健忠主張係遭原告詐欺而簽定系爭買賣契約書、系爭房屋租賃契約之情事非虛，而已構成民法第92條「因被詐欺而為意思表示」，然被告於103 年9 月25日民事訴訟答辯狀中自承「一直到99年9 月三叔叔要打我老婆和岳母；才把房屋買賣契約書影本及黃政芳房屋租賃契約書影本；丟出來我才知道我被叔叔設計了。叔叔都在騙我，使我發生錯誤」等語（見本院卷第82頁），則被告至遲於99年9 月間發現詐欺後迄今未據其撤銷上開意思表示，被告黃健忠在買賣契約書、租賃契約書上之意思表示自仍屬有效，是被告黃健忠辯稱因受詐欺而簽定系爭買賣契約書、系爭房屋租賃契約，自無可取。
4、再查，原告及被告黃健忠於96年12月1 日簽定分割協議書，協議分割各分得3 分之1 ，為兩造所不爭執，業如前述。被告黃健忠嗣於97年2 月20日與原告簽定系爭買賣契約書，將系爭房屋之權利出售與原告2 人，而被告黃健忠既無法舉證證明有何受詐欺而簽定買賣契約之情事，則依系爭買賣契約之約定，系爭房屋之所有權為原告2 人一節，洵堪認定。
（二）被告占有系爭房屋是否屬正當權源？被告如為無權占有，原告得請求相當不當得利之損害金如何計算？
1、被告黃健忠部分：⑴按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承
租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第
1 項、第455 條第1 項前段分別定有明文。又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。故其得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例要旨可資參照。⑵查原告2 人為系爭房屋之所有權人、被告黃健忠自始未依
約給付租金，系爭租賃契約亦經租期屆滿而告終止等情，已據其提出與其所述相符之租賃契約、存證信函、律師函等件為證，被告黃健忠雖以受詐欺始簽定系爭租賃契約、系爭買賣契約，且該買賣契約書有違分產協議為由，主張有權占有，然均未能舉證以實其說，業如上述，是其上開所辯，尚非可採。從而，原告主張與被告黃健忠間系爭房屋租賃契約業已終止，請求被告黃健忠返還系爭房屋，洵屬有據。
⑶原告與被告黃健忠於系爭租賃契約中既已約定被告黃健忠
每月應給付租金8,000 元，而被告黃健忠就其自97年2 月20日簽定系爭租賃契約後始終未給付租金一節，亦不為爭執，是原告自得依系爭租賃契約第3 條約定請求被告黃健忠給付自97年2 月20日起至103 年2 月19日止之租金合計576,000 元（計算式：6 年×12個月×8,000 元/ 月＝576,000 元）。
⑷又本件租賃契約因103 年2 月19日租期屆滿而終止，被告
黃健忠自系爭租賃契約終止後迄今仍占有系爭房屋未遷讓，揆諸前開說明，即屬獲得相當於使用該房屋之租金不當利益，參以兩造前已約定系爭房屋之每月租金為8,000 元，而原告依不當得利之規定，僅請求被告黃健忠按月給付62元，尚屬恰當，從而，原告請求被告黃健忠自103 年2月20日起至返還系爭房屋日止，按月給付62元，為有理由，應予准許。
2、被告張金嬰部分：⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767 條第1 項前段定有明文。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判意旨參照）。又按無法律上原因，而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第
179 條定有明文；又無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，亦有最高法院61年台上字第1695號判例可參。惟城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，此觀土地法第97條之規定即明，而上開法文所稱申報年息10% 為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算，尚須斟酌基地及建築物之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地及建築物之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
⑵查被告張金嬰未能舉證證明其有何合法占有系爭房屋之正
當權源，則原告主張被告張金嬰無權占有系爭房屋，其得請求被告張金嬰遷讓返還等語，於法有據。被告張金嬰既無權占有系爭房屋，自受有相當於租金之利益。本院審酌系爭房屋四周為農地及產業道路，工商繁榮程度尚有不足，有本院勘驗筆錄可稽（見本院卷第62頁），故原告所得請求被告張金嬰給付相當於租金之不當得利應以土地及建築物申報總價額之年息5%計算較為合理。據此計算原告所得請求之金額應以398 元為限【計算式：｛1,440 （642地號土地102 年度申報地價每平方公尺1,440 元，見本院
102 年度司壢調字第300 號卷第55頁）×64.5（附圖所示
A 部分建物面積64.5平方公尺）＋10,100（系爭房屋課稅現值）×26.75%（占有比例64 .5/241.15）｝×5%÷12＝（92,800＋2,701.75）×5%÷12＝398 （元以下四捨五入）】。本件原告僅請求被告張金嬰應按月給付相當於租金之不當得利為23元，亦屬恰當，應予准許。
六、綜上所述，原告基於租賃物返還請求權、所有物排除侵害請求權及不當得利之法律關係，請求：⑴被告黃健忠應將如附圖所示B 部分面積128.97平方公尺，B1部分47.68 平方公尺，門牌號碼桃園市○○區○○○里00鄰00號房屋遷讓返還原告。⑵被告黃健忠應給付原告576,000 元，及自103 年2 月20日起至返還上開房屋之日，按月給付原告62元。⑶被告張金嬰應將如附圖所示A 部分面積64.50 平方公尺，門牌號碼桃園市○○區○○○里00鄰00號房屋遷讓返還原告。⑷被告張金嬰應自102 年9 月11日起至返還上開房屋之日，按月給付原告23元，均為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，原告其餘主張及舉證，經本院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 6 月 25 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 林文慧法 官 何宗霖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 26 日
書記官 許婉茹