臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第397號原 告 林純玲被 告 刁俞方訴訟代理人 謝清昕律師複代理人 俞世豪律師訴訟代理人 張義閏律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國103 年10月17日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖拾肆萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟貳佰柒拾陸元由被告負擔新臺幣壹萬零捌佰零貳元，餘由原告負擔。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴主張解除買賣契約並請求被告返還新臺幣（下同）4,628,000 元，或減少價金而應返還1,080,000 元，嗣變更為如後開之聲明，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，其變更合法，應予准許。
二、原告主張：
（一）原告於民國102 年5 月5 日向被告購買位於桃園縣楊梅市○○街○○巷○ 號之房屋（下稱系爭房屋）及其基地，兩造並於同日簽定不動產買賣契約書，被告並於其附件「建物現況說明書」中勾選無漏水之項目。詎於102 年6 月8 日交屋後，原告發現系爭房屋1 、4 、5 樓部分牆壁及天花板皆有鋪設塑膠布，再釘木板包裹後以油漆粉刷，以掩飾漏水屋況之情形，且其漏水範圍廣大，包括1 樓車庫天花板、廚房天花板、4 樓及5 樓部分牆壁及頂樓等處，均有漏水致生壁癌或油漆剝落之情事，被告於系爭房屋居住時間達2 年，難謂不知，顯係故意不告知瑕疵，爰依買賣契約之法律關係，按物之瑕疵擔保責任之規定，請求被告返還減少系爭房屋之買賣價金等語。
（二）並聲明：被告應給付原告1,080,000 元。
二、被告則以：
（一）系爭房屋位於桃園縣楊梅市，係屋齡19年之中古屋，其長年處於潮濕氣候，原先具備之品質或效用本有可能因而變化，實無可能期待該屋具有如同新成屋之一般效用。又原告於簽約當時，發現車庫上方有漏水之情事，兩造遂就車道漏水部分特約減少價金10,000元，並於系爭契約中約明賣方不負責日後任何漏水問題及不負瑕疵擔保責任。且被告僅將系爭房屋按其現況出賣與原告，並無故意不告知漏水之情事，而且原告於購屋前亦有至現場看屋，其主張被告應負瑕疵擔保責任，顯與前揭特約有違。況原告提出照片所指瑕疵，是否確為漏水造成，仍有疑義，其請求減少價金，並無理由等語，資為抗辯。
（二）並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條第1項、第373條、第359條定有明文。
（二）本件兩造前於102 年5 月2 日簽訂卷附不動產買賣契約書，約定原告以4,608,000 元向被告系爭房屋及其基地；被告並於該契約書所附建物現況說明書「3 建築改良物是否有滲漏水之情形」欄勾選「否」及「以現況交屋」等情，有該不動產買賣契約書及其附件1 份附卷可查（見本院卷第37至46頁），且為兩造所不爭執，堪可採認。
（三）系爭房屋確有原告所指1 樓車庫天花板、廚房天花板、4樓、5 樓之部分牆壁及頂樓等處，均有漏水產生壁癌或油漆剝落，並影響其一般效用乙節，經證人即實際接受原告委託進行裝修之承包商劉運意到院結證（見103 年9 月5日言詞辯論筆錄，本院卷第143 至145 頁）、原告並提出照片31張為證（見本院卷第7 至33、89至93、103至119、162至165 頁），且經本院勘驗屬實，製有勘驗筆錄1份附卷可佐（見本院卷第137 至141 頁），堪可採認，依前引規定，原告自得請求被告負買賣契約上出賣人之瑕疵擔保責任，請求減價及返還價金。被告抗辯該等瑕疵係屋齡老舊、氣候潮濕始生，非有漏水所致云云，顯與前揭證據不符，並無可採。
（四）承上，原告為修繕系爭房屋漏水所生之瑕疵，於102年6月17日委託訴外人東恆昇實業有限公司估價結果，所需修復費用為685,000元；於102年6 月18日委託訴外人三方防水工程有限公司估價結果，所需修復費用為740,000 元；於
102 年12月14日再委託東恆昇實業有限公司估價結果，所需修復費用為1,080,000 元；嗣就同一瑕疵，委託劉運意實際進行修繕，花費850,000 元等情，經證人劉運意到院結證，並有該等估價單、報價單共4 份在卷可查（見103年9 月5 日言詞辯論筆錄，本院卷第143 至145 頁；第34至36、133 頁）。上開估價單所記載者，雖為修繕費用而非價值減損之金額，然房屋倘有漏水之瑕疵，非但影響其一般效用，對其交易價值亦確有影響，且就社會交易之常態，修繕所創造之價值倘未高於修繕所需之費用，修繕將乏實益，是以，上開估價仍得供為判斷原告所得請求減價範圍審酌之用。本院衡酌各次估價距離交屋時之久暫、東恆昇實業有限公司、三方防水工程有限公司僅有估價而未實際施作、劉運意則確有實際進行修繕等情，認系爭房屋因原告所指瑕疵而生之價值減損金額，應以950,000 元為適當。
（五）兩造間之買賣契約雖有特約約定：「102 年6 月8 日雙方協議：賣方支付新台幣壹萬元正給買方處理漏水問題，以後賣方不負責任何漏水問題及不負瑕疵擔保責任」等語（見兩造所簽定買賣契約書，「特約事項」欄，本院卷第43頁），然被告自認該特約乃專就車道漏水之情形所為約定，加以兩造均自稱於簽約當時對原告所主張之前開瑕疵均不知悉，被告更自認兩造在買賣當時未將該等瑕疵考量在內等語（見103 年10月17日言詞辯論筆錄，本院卷第180頁正、背面），則無論被告是否確不知悉系爭房屋漏水之情形，均足以認定兩造所約定之買賣價金，本未整體考量系爭房屋之前開瑕疵，從而前揭特約之效力範圍，應僅及於當時兩造所見車道漏水之瑕疵，並無限制原告於交屋後始發現之其他瑕疵，另行主張權利之效力。則扣除兩造於簽約當時就原告已特約減價之10,000元，原告尚得請求940,000 元，逾此金額之請求，為無理由，應予駁回。
（五）被告雖以：原告於購屋前亦有至現場看屋，兩造並就車道漏水已有特約，本件請求與該特約有違云云，以資抗辯。然查：⑴原告主張其於兩造簽約當時，因系爭房屋漏水之屋況，經鋪設塑膠布、再釘木板包裹後以油漆粉刷而掩飾等情，被告不予爭執，更據以抗辯並不知悉該等漏水之情形等語，則原告於購屋前雖有至現場看屋，亦難認其前已知悉系爭房屋具有瑕疵，而對原告前開主張不生影響；⑵兩造間之特約，係專就簽約當時所見車道漏水之瑕疵所為，並無限制原告於交屋後始發現之其他瑕疵，另行主張權利之效力，已述如前，自難以此否認原告全部之請求。此部分抗辯並無可採。
（六）依前揭民法第373 條、第359 條規定，買賣契約上出賣人所負物之瑕疵擔保責任，本不以出賣人之故意過失為要件。另民法第360 條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」惟本件原告僅有請求減價，並未主張解除契約，或請求債務不履行之損害賠償。是以，被告是否確有明知系爭房屋物之瑕疵存在，而於兩造簽定買賣契約書時，故意不告知原告之情事，原告對此雖多有主張，然於本件判決之結果，不生影響，爰不予論駁，附此敘明。
四、綜上所述，原告本於買賣契約之法律關係，基於物之瑕疵擔保責任之規定，請求被告給付940,000 元，為有理由，應予准許；逾此金額之請求為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、被告雖聲明願供擔保請准免為宣告假執行，然原告並未為請求准予假執行之聲明，本院亦未依職權為假執行之宣告，被告此項聲請即無實益，爰不予論駁，附此敘明。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第87條第1 項、第78條、第79條分別定有明文。本件訴訟費用12,276元（包括第一審裁判費11,692元、證人旅費、日費584 元）應依比例由兩造分別負擔，爰裁判如主文第3項。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 30 日
民事第二庭 法 官 孫健智正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 30 日
書記官 楊美慧