臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第553號原 告 陳進德訴訟代理人 李明哲律師被 告 林文欽訴訟代理人 楊逸民律師
張毅超律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，於民國103 年7 月15日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔。
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一、原告起訴主張：緣被告於民國99年間，為訴外人東森房屋桃園中山店之業務人員，並居住於桃園縣桃園市○○○街○○○○○ 號6 樓之房屋（下稱系爭房屋），原告則為被告之客戶。99年11月1 日，原告向訴外人王先本購買坐落桃園縣桃園市○路段○○○○○號，面積2939.97 平方公尺，權利範圍1000
0 分之51，及坐落其上同段15837 建號，面積69389 平方公尺，權利範圍全部，共用部分同段15901 建號，面積304.02平方公尺，權利範圍1000分之42，共用部分同段15903 建號，面積5017.63 平方公尺，權利範圍10000 分之107 ，門牌號碼為桃園縣桃園市○○○街○○○ 巷○ 號6 樓之土地及建物（下稱系爭不動產），原告與王先本共同簽訂不動產買賣契約書及不動產買賣價金履約保證申請書，買賣總價金為新台幣（下同）250 萬元，履約保證機構即僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）則簽發不動產買賣價金履約保證證書與原告收執。簽約當日，原告即以現金給付王先本14萬元，並簽發發票日為簽約當日（即99年11月1 日），金額為200 萬元，受款人為王先本之本票1 紙（下稱系爭本票）與王先本收執。嗣於99年11月30日匯款2,414,400 元至履約保證機構約定帳戶，該匯款金額尚包括原告應給付之買賣相關稅費、規費及地政士代辦費用，因此，系爭不動產買賣價金均為原告所支付。而原告於簽訂不動產買賣契約書當時，尚未決定將系爭不動產移轉登記與何人，乃於委託訴外人郭敬仁地政士代辦移轉登記時，在登記委託書載明：「另訂登記名義人」。嗣經徵得仲介人員即被告之同意，由原告借用被告名義登記為系爭不動產登記名義人，原告並給付買賣總價金250 萬元之百分之2 計算之仲介費予被告。然因被告稱不希望東森房屋桃園中山店知悉伊擔任人頭且收取仲介費乙事，因此被告並未簽發收據予原告，且系爭不動產原即為被告所居住，原告借用被告名義登記為系爭不動產登記名義人，原告即同意被告繼續占有使用系爭不動產，迄今未收取租金，被告亦主動繳納系爭不動產之地價稅、房屋稅迄今。原告既為系爭不動產之真正所有權人，依民法第767 條及第17
9 條規定及類推適用民法第541 條規定，原告並以起訴狀繕本作為終止借名登記法律關係之意思表示，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告。又原告經調閱系爭不動產登記第二類謄本，始知悉被告竟於100 年8 月18日以系爭不動產設定最高限額276 萬元之抵押權與國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人壽公司），用以擔保其對國泰人壽公司之借款、票據、保證、侵權行為損害賠償、不當得利損害賠償債務，被告此舉顯已逾越其身為登記名義人之受任人地位，使原告所有系爭不動產受有一物上負擔，而生交易價直之貶損，原告依據前開法文自得向被告求償，爰依據民法第544條規定向被告請求。並聲明：⑴被告應將系爭不動產移轉登記予原告⑵被告應給付原告3,589,298 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至將系爭房地返還於原告之日止，按年利率百分之5 計算之利息。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：其於98年間即承租系爭房屋，99年初被告遊說王先本出售系爭房地，並經王先本同意，被告雖欲買受，但礙於情面不便與王先本議價，因此與一同合作投資房地產之原告商議，由原告出面為名義買方，再由被告從中與王先本協議售價，事後於同年10月初議定買賣價金為250 萬元，並於99年11月1 日簽訂系爭不動產賣賣契約，被告則分別於同年10月8 日、11月1 日、11月8 日及11月15日交付原告60萬元、25萬元、75、90萬元以支付系爭不動產之買賣價金。嗣被告向原告追討合作投資房地產之利潤約560 萬元，原告不欲給付，隨即提起本訴制衡被告。系爭不動產於未交屋前即由被告於同年11月1 日委託訴外人張保祥進行裝潢，至同年12月間完成所有裝潢，被告合計支付張保祥裝潢費用32萬元，且系爭不動產亦皆由被告進行點交，所有權狀亦由被告保管，歷年來之稅捐、房屋管理費亦皆由被告支付，顯見與借名登記之態樣有間，故原告主張二造間有借名登記之法律關係云云，誠與經驗法則不符，並無可採等語，資為答辯，並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：
㈠、99年11月1 日，訴外人王先本與形式上之買受人陳進德（即原告）簽定系爭房地之不動產買賣契約書及不動產買賣價金履約保證申請書，其買賣總價金為250 萬元，簽約當日，買受人同時給付現金14萬元及簽發面額200 萬元之本票乙紙，交付王先本做為履約之擔保，買賣雙方並共同委任僑馥建經公司辦理買賣價金履約保證，於同年11月30日更有2,414,40
0 元之買賣價金，匯至履約保證約定帳戶中，前開給付買賣價金及簽發本票之行為，形式上均係以原告之名義為之，惟於99年12月11日辦理系爭房地點交事宜時，被告係以自己之名義與郭敬仁地政士簽訂有不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書，其上並有「非仲介成交」之記載。
㈡、系爭買賣契約成立之初，係委託郭敬仁地政士代為辦理移轉登記，該登記委託書上原載明：「另訂登記名義人：▁」，嗣原告通知郭敬仁地政士，將系爭不動產登記予98年間即承租系爭房地之被告名下，並於99年12月6 日完成所有權移轉登記，系爭房地仍繼續由被告佔有使用，且系爭房地均係由被告負責點交、裝潢、保管所有權狀、繳納地價稅、房屋稅、管理費及車位清潔費等，被告亦於99年11月11日委由訴外人張保祥就系爭房地進行裝潢，其裝潢費用總計為32萬元，且將系爭房地位於社區地下2 樓，編號12之車位，自100 年
1 月11日起，至101 年1 月10日止，出租於訴人張孝勇，並收取租金。
四、本院判斷：原告主張系爭不動產之買受人為原告，惟其與被告間成立借名登記之法律關係，此為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點乃在於：㈠兩間是否有成立借名登記契約？原告依民法第767 條、第179 條之規定，請求被告將系爭房地移轉登記予原告有無理由？原告得否類推委任之相關規定，請求被告賠償因將系爭房地設定最高限額抵押權，致其所受之損害？其賠償之金額若干？茲論述如下：
⑴、按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之
責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」最高法院17年上字第917 號判例著有明文。再按借名登記契約，係當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定。本件原告主張其與被告間就系爭不動產成立借名登記之法律關係，此為被告所否認，則原告就有關兩造間是否有借名關係之合意存在此項法律關係發生所需具備之特別要件，即應負擔舉證責任，先予敘明。
⑵、經查，本件原告主張其與被告間存在有借名登記關係，並提
出原告具名為買受人之不動產買賣契約書與其上載有「另訂登記名義人」之郭敬仁地政士事務所登記委託書為證。然依據證人即系爭不動產之出賣人王先本於本院審理時證稱：「本件系爭土地原所有權人是我，後來林文欽與我接觸談價錢，我不知道是誰要買，我感覺是被告要跟我買房子，契約也是被告跟我簽訂的，當時在系爭建物的六樓簽約的，簽約時原告及被告都有來，但我不知道為何原告要來，是由被告陪我去代書辦理不動產契約的簽約及用印，原告沒有去代書那裡，到我永福西街的六樓是談價錢，我和被告在旁邊談價錢。」等語（參見本院卷宗第72頁反面），核與證人即地政士郭敬仁到庭證稱：「我是地政士，原證2 之契約是我辦理的，簽約當時有原告及被告在現場，出賣人為王先本，簽約當時王先本也有在我的事務所，簽約當時有我、原告、被告、及王先本四個人在場，他們來找我時，都已經談妥了，在他們來之前，被告就有告訴我說有一筆買賣要簽約，當時我認定要買的人是原告，因為原告及被告一直都有合作的關係，原告與被告都有一起投資或者是仲介買賣，在本案中買賣契約中沒有經紀人的章，所以不屬於仲介公司的案子，本件賣方沒有出服務費，表示沒有仲介業務去抽服務費。」、「簽約時的登記委託書在簽約當下登記名義人是未訂的，就原告曾經委託我的案例，是原告要思考要登記給何人，但後來我的感覺似乎是被告委託原告來簽約，因為簽約以後的手續都是被告來處理，包含完稅通知及結案的產權點交。」（參見本院卷宗第75頁反面及第76頁）等語大致相符，系爭不動產之出賣人與地政士皆稱出面欲購買系爭不動產之人應為被告，與原告主張有所出入，且證人郭敬仁亦稱系爭不動產之買賣並未收取仲介費，與原告主張有支付仲介費與被告之事實亦相佐，原告就支付仲介費之資金流向亦無法提出證明，故參酌兩位證人之陳述及兩造不爭執之事實，兩造間應確實存在合作投資房地產關係，再根據多次往來紀錄，因此造成證人郭敬仁在收到被告本次辦理系爭不動產過戶通知之初，即認為此次交易亦與往例相同，係被告為原告尋覓投資標的乙節，亦與常理無違。況證人郭敬仁復證稱：系爭不動產移轉登記完成後，所有權狀係交付與被告、點交確認產權階段，亦通知被告到場，顯然交屋手續皆由被告出面辦理。
⑶、再查，為系爭不動產進行裝潢程序之裝潢師傅即證人張保祥
到庭證述：「我的職業是裝潢，系爭建物我有去裝潢，是被告請我去裝潢的，已經裝潢完畢，錢是被告付的，我在裝潢的時候，被告有時會買飲料過去，我沒有見過原告，被告告訴我說系爭房子是他自己要住的，裝潢的樣式及材料都是被告告訴我的，裝潢的錢分三次給現金，都是被告給錢的，我和被告沒有簽訂契約，被告告訴我說她大陸回來就要搬進去，沒有約定何時要裝潢好，被告只是要我儘量趕，裝潢好後，被告沒有不滿意，裝潢的工料都是我包的。裝潢的過程中我都沒有看過原告，冠桃園原告的房子是我幫忙裝潢的，原告的房子也是被告介紹我去替原告裝潢的，我不知道系爭房子是何人所購買的。」等語（參見本院卷宗第74頁反面），以及被告所提出經證人張保祥簽名之收據（參見本院卷宗第61頁）所載內容，應可認系爭不動產之裝潢過程與費用之支付皆為被告出面洽商與交付。又系爭不動產完成過戶登記與被告後，仍由被告占有使用系爭房屋，且系爭不動產產權中原為王先本所有之汽車停車位，亦於99年12月1 日改由被告收取租金，並於100 年1 月11日改由被告與承租人簽訂租約，此亦有汽車停車位租賃契約書（參見本院卷宗第112 頁、
113 頁）在卷足憑，考諸系爭不動產從產權交付、點交、裝潢迄至現實占有使用、系爭不動產管理費之繳納皆由被告為之，占有使用人亦皆為被告，依據相關主要證據指涉被告就系爭不動產之占有、使用、收益等管理行為有完整決定權利，顯然與借名登記關係有間，故尚難認原告主張兩造間有借名登記關係合意存在乙節係屬可採。
⑷、至原告雖提出國泰世華商業銀行匯出匯款憑證、以王先本為
受款人之本票1 紙（參見本院卷宗第38頁、第39頁）以為支付系爭不動產買賣價金之憑證，然原告於本院審理中亦陳稱：「因為原告與被告之間就之前兩棟房屋的投資行為，被告讓原告很信任，所以當被告對原告講第三棟房屋會有營業稅的問題時，原告就相信被告，並且以被告之名義做登記。」等語（參見本院卷宗第180 頁反面），則以原告之語意而言，兩造間應確有多次投資合作關係存在，雖匯款入僑馥建金公司之人為原告，亦僅能證明此次系爭不動產交易之資金係由原告所匯款，並無法證明兩造間有借名登記關係之合意。再就系爭不動產之使用收益而論，若兩造間確有借名登記法律關係存在，原告豈可能任由系爭不動產產權內之所屬車位由被告出任出租人與他人簽訂租賃契約並收取租金，被告無須將該部分租金交付原告？故本院認原告就兩造間有借名登記法律關係之主張舉證不足，洵難採認。
⑸、綜上所陳，原告主張其為系爭不動產之真實所有權人，與被
告間成立借名登記之法律關係，因舉證不足，難以採信，已如前述，故本院認原告依民法第767 條、第179 條之規定，請求被告將系爭房地移轉登記予原告，原告依據類推委任之相關規定，請求被告賠償因將系爭房地設定最高限額抵押權，致其所受之損害亦無所據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證業臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經審核後與本判決結論認定之基礎不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 19 日
民事第一庭 法 官 陳清怡以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 20 日
書記官 楊郁馨