臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第688號原 告 洪玉玲訴訟代理人 劉楷律師
郭志偉律師複 代理人 陳進文律師被 告 謝東賢被 告 建達不動產仲介經紀有限公司法定代理人 麥高諒訴訟代理人 張慧芳被 告 二十一世紀不動產股份有限公司法定代理人 王福漲訴訟代理人 呂學成上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103 年12月22日辯論終結，判決如下：
主 文被告謝東賢、建達不動產仲介經紀有限公司應連帶給付原告新臺幣壹佰捌拾萬元，及被告謝東賢自民國一百零三年九月十三日起，被告建達不動產仲介經紀有限公司自民國一百零三年八月十六日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告建達不動產仲介經紀有限公司、謝東賢連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾萬元為被告建達不動產仲介經紀有限公司、謝東賢供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠其自民國97年起因有購地需求，與任職於被告建達不動產仲
介經紀有限公司（下稱建達公司）之業務員即被告謝東賢接洽聯繫，由其負責居間介紹物件及為買賣雙方進行磋商之業務。數年來被告謝東賢皆陸續介紹多筆土地予原告，且於其建議下同意將歷次洽購土地累積之斡旋金計新台幣（下同）
180 萬元由被告建達公司保管。惟雙方因長年均未交易成功，原告遂於102 年8 月間多次向被告謝東賢表示已無購買土地之意願，要求返還斡旋金，其雖於102 年9 月5 日先行返還90萬元，然仍不斷勸說原告繼續購買土地，並於102 年 9月下旬介紹訴外人即地主林添所有坐落於桃園市○○段土地（下稱系爭土地）予原告，且向原告表示該土地之風水及可使用面積、縱深有14米等均已達到原告之要求，一再保證完全合乎委託條件，原告遂於102 年11月25日與林添簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約），並支付第一期簽約款450 萬元。
㈡詎經原告與建築師於102 年12月5 日查證後知悉系爭土地已
列為計畫道路用地，臨路必須退縮3.5 米，原預計之房屋使用深度僅存5.5 米，與被告謝東賢所述落差甚多，不符原告購地之要求，被告謝東賢則另自承其業將部分斡旋金挪為私人投資之用，而被告建達公司經原告告知有關被告謝東賢挪用原告資金及並無充分揭露資訊，甚至刻意隱匿系爭土地情況後，向原告保證會妥善處理原告與地主林添間之解約事宜。嗣原告與被告建達公司、謝東賢及地主林添於103 年2 月13日在桃園縣政府進行協調達成合意，由被告建達公司及謝東賢尋找新買主，若未能於103 年2 月28日（嗣雙方同意再延期至103 年3 月12日）前找尋到新買主，則由原告支付林添180 萬元後解除契約。是原告因被告謝東賢未盡介紹符合原告需求土地之義務，使系爭契約面臨解約之結果，致原告受有180 萬元之訂金損害，被告自應賠償原告損失。
㈢被告二十一世紀不動產股份有限公司（下稱二十一世紀公司
）固辯稱其與建達公司各自獨立經營，其並無指揮監督之權利，無須負擔賠償責任云云，惟被告二十一世紀公司已自承被告建達公司為其加盟店，衡情加盟業主對其加盟業者之加盟條件、金額，甚至後續管理等均有所規範，且其既授權商標與被告建達公司使用，而被告謝東賢復為建達公司之受僱人，因執行仲介或代銷業務之故意或過失致原告受有損害，依實務見解認為，均無解於其應負之僱用人責任。爰依不動產經紀業管理條例第26條、民法第184 條第1 項後段、第2項、第188 條第1 項之規定提起本件訴訟。並聲明：⒈被告應連帶給付原告1,800,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告謝東賢則以：伊有告知原告依108 坪之建蔽率計算系爭土地有40坪，惟關於道路是否要退縮3.5 米及實際使用面積為何，應由原告委請專業建築師測量繪圖，非伊應具備之專業知識，況系爭土地並非產權不明或不能建築，解約是原告個人因素考量，與其無關等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告建達公司則以：伊僅知被告謝東賢有介紹土地予原告，對系爭土地買賣雙方之斡旋過程或風水問題等細節均不清楚，且伊係在原告簽約後經其告知始知悉系爭土地有無法實際使用40坪，及被告謝東賢有代為保管斡旋金之情事；至臨路要退縮幾米應屬專業知識問題，不在伊之業務範圍內等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、被告二十一世紀公司則以：原告就其主張與被告謝東賢數年來因土地買賣事宜而有多次收取斡旋金之事實乙節，並未舉證以實其說，顯然其與被告謝東賢間之金錢往來為私人間之借貸抑或保管關係，並非執行不動產仲介之職務，則被告二十一世紀公司及建達公司即無從就渠等私人間之行為為監督，況被告建達公司為獨立法人，該公司之人事、會計、營運均各自獨立，被告二十一世紀公司並無指揮監督之權。再者，依不動產經紀業管理條例第4 條第4 款規定，被告建達公司為經紀業，係該條例經營仲介或代銷業務之公司或商號，被告二十一世紀公司則為同條例第4 條第8 款規定之加盟經營者，兩者實際並不相同，在立法上實已有嚴格區分，故系爭契約上標明之加盟店字樣，係為使消費者在交易時清楚認知交易對象並非品牌經營者而係個別獨立經紀業。至臨路要退縮幾米應屬專業知識問題，不在伊之業務範圍內等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡被告如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
五、兩造不爭執事項（見本院卷第142頁反面、第143頁）㈠原告因有購地需求，於97年起陸續與任職被告建達公司之業
務員即被告謝東賢接洽，被告謝東賢於102 年9 月下旬介紹系爭土地予原告，102 年11月25日原告與地主林添經被告謝東賢仲介簽訂系爭契約，原告並支付第一期簽約款450 萬元予林添（見本院卷第7 至10頁）。
㈡系爭土地因面臨道路，建築使用上需退縮3.5 米，原告因該
情況致不敷使用，於103 年2 月13日與地主林添、被告謝東賢及建達公司協調，達成合意內容為：「２、⑴申訴人（即本件原告）如能於103 年2 月28日前找到買方頂替，相對人（即地主林添）同意無條件登記於第三人名下。⑵同意申訴人支付180 萬元違約金後解除買賣契約（自出賣人已收取申訴人450 萬元訂金中扣抵後退還相關款項）。６、若申訴人無法於103 年2 月28日前找到買方，申訴人及出賣人同意於
103 年3 月3 日下午2 時進行解約，出賣人同意當場退還27
0 萬元予申訴人」。㈢原告及被告謝東賢於103年3月10日因無法提供新買方，雙方
同意延期至103年3月12日，屆時如再找不到買方，同意解除系爭契約，由地主林添沒收180萬元。
㈣系爭契約附件之不動產說明書中「土地使用管制內容」欄位
，並未記載系爭土地應退縮3.5米（見本院卷第10頁反面）；而被告謝東賢於簽約時，並未告知原告關於建築使用需退縮3.5米。
㈤被告謝東賢受僱於被告建達公司，擔任房屋仲介員；被告二十一世紀公司則為被告建達公司之加盟業主。
六、兩造爭執事項為：㈠被告謝東賢是否違反其注意及告知義務？㈡倘被告謝東賢應負賠償責任，被告建達公司及二十一世紀公
司是否應依不動產經紀業管理條例第26條、第4 條第8 款之規定負連帶賠償之責？
七、本院之判斷：㈠被告謝東賢未告知系爭土地建築使用需退縮3.5 米，致原告
因不符使用需求而解除系爭契約，因而遭沒收違約金180 萬元之損害。
1.按直轄市、縣( 市) ( 局) 主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣( 市) ( 局) 主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。建築法第48條業定有明文。依此，母法已明文授權主管機關得公告道路之建築線，而各主管機關或因各區域都市○○○道路規劃之需求不同，自得分別制定不同退縮距離之規定。查系爭土地因面臨道路，依現行法規規定，建築線需退縮3.5 米，此為兩造所不爭執。其次，依桃園縣政府消費申訴案件103 年2 月13日協商紀錄，原告請求協商原因之一即：「. . . 被告謝東賢未告知都市○○○○○道路退縮問題」，嗣於103 年3 月10日原告與林添再次協商，同意若未於103 年3 月12日未找到買方簽約，原告同意林添沒收180 萬元，有桃園縣政府消費申訴案件協商紀錄書、解除契約同意書各1 份在卷可稽（見本院卷第19頁、第144頁），復參以被告謝東賢因仲介系爭土地發生糾紛與原告協商時，曾稱：「深度的問題最主要是退三米半的問題。」、「反正這塊地就是不適合你用，啊！我們現在就是. . 那是後來我們確定這塊地，因為建築師來再怎麼弄，也沒辦法。」、「反正就是說安全把它下莊。」、「3.5 我怎麼知道要退。」等語，兩造對話中亦多次就道路退縮致使坪數不足部分進行討論（見本院卷第121 至124 頁），顯見系爭契約簽約後，原告始發現建築線應退縮3.5 米而不敷使用之問題，方與林添進行協商及解約，系爭契約之解除並非基於原告個人因素或單純風水問題，被告謝東賢所辯並不可採。
2.至建築線臨路應退縮之相關規範，依桃園縣政府頒訂之「土地使用分區管制要點」第十七點，已就各街廓基地退縮規定，依道路項目不同應退縮6 米、3.5 米、5 米之項目分別列表說明，有上開管制要點1 份在卷可查（見本院卷第138 頁），該管制內容亦經內政部所頒訂「不動產說明書應記載及不得記載事項」列為中應記載事項（五）（見本院卷第135頁），是建築線是否退縮，已經為法令明定事項，且為契約範本所載之應記載內容，併攸關系爭土地之建築使用面積，為決定標的價格之重要因素，應充分揭露予買賣雙方。按仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責（最高法院84年臺上字第1064號判決參照），本件被告謝東賢為不動產經紀業者，從事不動產仲介交易為業，而不動產仲介業者為不動產交易市場中居間買賣雙方之媒介，其握有兩造充分之締約意願與交易資訊，並以締約機會之提供為向委託人收取報酬之對價，依此，該締約資訊之完整與正確性，為攸關委託人是否選擇締約之重要要素，不動產經紀業者當有義務確保上開資訊之完整揭露，不得諉以出賣人未告知而稱自己無從得知，從而將資訊揭露義務之風險轉嫁予締約相對人。查被告謝東賢於審理時業已自承：「我當時也不知道要退縮三點五米。我有說依108 坪的建蔽率去計算應該會有40坪。道路是否要退縮三點五米及實際使用的面積應該由原告請專業建築師測量繪圖後才知道。」等語，被告建達公司於審理時亦稱：關於臨路建築限制之相關規定，認為那是常識等語（見本院卷第142 頁反面），然建築法規關於臨路建築退縮限制範圍，因當地之法令限制而有不同，然必須「退縮」既然係建築法令所明定，被告以居間不動產交易為業，自有將退縮範圍及法令規範為何充分揭露雙方之義務，以供其就系爭土地之價格、效用等為評估。至於系爭土地實際使用面積固然為委請建築師測量繪圖後方可獲取，惟該測量亦僅得就法令限制之建築線範圍內為之，此一標的物使用之條件限制，乃交易當時自始存在，被告謝東賢應有查證及告知義務，被告謝東賢自承未告知此一重要之交易資訊，即該當於一般義務之違反，自應對原告負侵權行為損害賠償責任。
3.按民法第184 條侵權行為之態樣，依法條文義區分為第184條第1 項前段、後段及第2 項三種，傳統學說見解認為保護法益之範圍應區分權利及利益，惟權利及利益之區分不僅遲未見提出一明確標準，因現代社會加速發展，權利及利益之區分益見其模糊與難以區分之處，在現行民法184 條第1 項後段主觀上限於行為人故意，且第2 項所謂違反保護他人法律功能界線未明之前提下，將民法第184 條第1 項前段保護範圍侷限於「權利」，似無法發揮侵權行為規範意旨欲樹立行為標準及填補損害之兩大功能，是該條前段之「權利」應本於侵權行為上開功能目的性而為解釋，應包括廣泛之「財產權」在內，即一併將權利及利益列為保護對象，至於傳統學說認為有保護過廣或致使行為人承擔無法預期之損害部分，則以因果關係或預見可能性評價過失責任之有無，作為控制該條之啟動與功能即可。
㈡被告建達公司應就被告謝東賢之侵權行為，負民法第188 條第1 項之僱用人責任。
原告主張被告謝東賢未盡告知義務，被告謝東賢、建達公司應依民法侵權行為及不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，連帶負賠償責任，惟此為被告謝東賢、建達公司所否認，並以前揭情詞置辯。惟按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。民法第184 條第1 項前段、第188 條第1 項分別定有明文。被告謝東賢於執行職務時因未告知原告系爭土地應退縮建築線，致原告因而解除系爭契約，遭沒收180 萬元之損害，業如前述，被告謝東賢係受僱於被告建達公司，被告建達公司並未舉證其選任及監督業務執行已經盡相當之注意，或縱加以相當之注意仍不免發生損害等情，則被告建達公司、謝東賢自應就原告所受損害連帶負賠償責任。
㈢被告二十一世紀公司就被告謝東賢、建達公司前揭民法第18
4 條、第188 條第1 項及不動產經紀業管理條例第26條第 2項之賠償責任，不負連帶責任。
原告主張被告建達公司係被告二十一世紀公司之加盟店，故被告二十一世紀公司應依民法第188 條之規定對被告建達公司之行為負損害賠償責任。然查被告建達公司與被告二十一世界公司係加盟經營者與加盟業主之關係，二者之人事、會計、營運各自獨立，加盟業主對於加盟經營者固有規範或監督之權利義務關係，然其等間所成立者係加盟契約，而非僱傭契約，況稱僱傭者，謂當事人約定，一方於一定或不定之期限內，為他方服勞務，他方給付報酬之契約。受僱人非經僱用人同意，不得使第三人代服勞務，民法第482 條、第48
4 條第1 項後段分別定有明文。是僱傭契約之受僱人，即服勞務之人，應以自然人為限。因法人不能服勞務，而此之勞務又必須親自為之，是被告建達公司自無為被告二十一世紀公司服勞務之可能，被告二十一世紀公司自非民法第188 條所稱之僱用人，而無須就被告建達公司之損害賠償責任負僱用人之連帶責任，是原告主張被告二十一世紀公司應就其受僱人即被告建達公司之行為負民法第188 條連帶賠償責任云云，要非可取。
八、綜上所述，被告謝東賢不法侵害原告之財產權，既經認定，被告建達公司復為被告謝東賢之僱用人，則被告謝東賢、建達公司對於原告因而所受之損害，自應負連帶賠償責任。從而，原告基於侵權行為之損害賠償請求權，請求被告謝東賢、建達公司應連帶給付180 萬元及自起訴狀繕本送達翌日，即被告謝東賢自103 年9 月13日起（見本院卷第83頁），被告建達公司王永寧自103 年5 月23日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，洵屬正當，應予准許。逾此部分對於被告二十一世紀公司所為之請求，則為無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴分，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告其餘假執行之聲請部分，因訴之駁回而失所附麗，不應准許，併予駁回。
九、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2 項、第390 條第2 項、判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 28 日
民事第一庭 法 官 黃裕民正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 2 日
書記官 沈佩霖