臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第756號原 告 許旭柄訴訟代理人 吳奎新律師複 代理 人 陳添信律師被 告 許泉
王萬榮（許富之繼承人）兼 上一 人特別代理人 王萬貴（許富之繼承人）被 告 王美菊（許富之繼承人）
羅王秀英（許富之繼承人）許美華（許富之繼承人）陳欽賜（許富之繼承人）陳麗香（許富之繼承人）陳永裕（許富之繼承人）許根城（許財之繼承人）許秋（許財之繼承人）許桂釧（許財之繼承人）許乙萱（許財之繼承人）許桂葱（許財之繼承人）許鴻裕（許財之繼承人）上十五人及被 告許 灶訴訟代理人 許陳炎被 告 許清池（許富之繼承人）
許清石（許富之繼承人）許水米（許財之繼承人）許月霞（許流枝之繼承人）許雅榕（許流枝之繼承人）兼 上二 人訴訟代理人 許灶（許流枝之繼承人）被 告 呂松妹（許清志之繼承人）
許淑惠（許清志之繼承人）許淑英（許清志之繼承人）許文烘（許清志之繼承人）許傅幼妹（許樹木之繼承人）許光榮（許樹木之繼承人）許美華（許樹木之繼承人）段祝鈞（許富之繼承人）上列當事人間請求租佃爭議事件，於民國104 年4 月7 日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將桃園市○○區○○○段蚵殼港小段一一七一、一一七二、一一七三、一一七四、一一七五地號土地上之新鄉蚵字第二十五號三七五租約登記塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項分別前段定有明文。兩造間因桃園縣新屋鄉（現改制為直轄市○區○○○○段蚵殼港小段1171、1172、1173、1174、1175地號土地（下合稱系爭土地）之耕地租佃發生爭議，原告先申請桃園縣新屋鄉公所耕地租佃委員會調解，調解不成立，嗣經桃園縣政府耕地租佃委員會調處，被告不同意調處決議，經桃園縣政府移送本院審理，有桃園縣政府檢送之租佃爭議調處不成立案卷及民國103 年4 月17日府地用字第0000000000號函（見卷一第1 頁）可稽，揆諸首揭規定，核無不合。
二、次按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟；當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟。民事訴訟法第168 條、第175 條及第178 條分別定有明文。原告起訴原以許流枝、許樹木2人為被告，惟前揭2 人分別於103 年4 月29日、8 月5 日死亡，有戶籍謄本（除戶全部）在卷可參（見卷一第9 、250頁），並分別由其子女許灶、許月霞、許雅榕3 人及其配偶許傅幼妹、子女許光榮、許美華繼承3 人繼承，且均無向管轄法院為拋棄繼承之聲明（見卷一第68、249 頁），並經本院於104 年3 月13日依職權裁定命其續行訴訟，揆諸次揭規定，核無不合。
三、被告許清池、許清石、許水米、許月霞、許雅榕、呂松妹、許淑惠、許淑英、許文烘、許傅幼妹、許光榮、許美華、段祝鈞均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
1、緣被告許泉與已歿之許流枝、許財、許富與原告之被繼承人即父親許錦塗，於64年就系爭土地成立耕地三七五契約，租期每6 年為1 期，雙方租約於79年屆滿後，即未再續訂及辦理登記，而許錦塗收回系爭土地後，於80年3 月18日起開始請領休耕補助，被告亦未繳納租金及耕作。嗣許錦塗過世，即由原告繼續請領休耕補助，是兩造租約屆滿即未再續租，無桃園縣政府第17屆耕地租佃委員會第3 次調處會議所認「承租人積欠租金達2 年以上，始得終止租約，惟地主尚未催告及到府收取，始得終止租約，租約應繼續」之情事，且依80年以後系爭土地相關航照圖可證系爭土地曾長年未耕作。是依耕地三七五減租條例第6 條第1 項及農業發展條例第21條第1 、2 項規定，原租約確於屆滿後失其效力或當然消滅。另依耕地三七五減租條例第6 條規定，原租約自64年成立第一次書面租約後，即未再以書面續約，是否符合前揭條例規定，有待斟酌，是原告請求塗銷系爭土地之三七五租約登記，自為有據。
2、倘認系爭租約仍繼續有效，依耕地三七五減租條例第17條第
1 項第3 、4 款規定，被告自79年租約屆滿迄今均未繳納租金，除已積欠2 年以上之租金外，且亦非因不可抗力繼續1年不為耕作，而被告亦自認自92年起即未繳納租金之情，即均符合前揭終止租約之事由，原告前已於調處會議多次重申終止租約之意思表示，並以起訴狀繕本送達再為終止租約之意思表示，請求被告塗銷系爭土地三七五租約登記，自屬合法有據。被告雖辯稱曾與許錦塗協議由許錦塗請領休耕補助，代替租金之繳納，然未舉證以實其說，至被告指稱原告有將系爭土地轉租他人耕作，並非事實等語。爰依耕地三七五減租條例及農業發展條例相關規定，提起本訴。並聲明如主文所示。
二、被告之答辯
（一）被告許泉、王萬榮、王萬貴、王美菊、羅王秀英、許美華、陳欽賜、陳麗香、陳永裕、許根城、許秋、許桂釧、許乙萱、許桂葱、許鴻裕、許灶之共同訴訟代理人許陳炎辯稱：
1、被告於92年以前皆有向原告繳納每期租金，且原告於桃園縣政府耕地租佃委員會調處程序亦確認被告自92年起才未繳租金。惟被告是為了方便許錦塗向政府辦理休耕，才同意暫不耕作，詎原告竟因此請領10年之休耕補助金，被告尚有耕作意願，請原告續訂租約並返還系爭土地予被告耕種；如原告不願意續約，請依三七五減租條例第17條第2項第3 款規定補償被告新臺幣（下同）0000000 元。
2、原告於102 年、103 年間將系爭土地交由訴外人莊育富耕種，違反耕地三七五減租條例第19條第1 項規定，不得收回系爭土地等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告許泉、許根城、許桂葱、許傅幼妹、許光榮、許美華另具狀略以：
92年間因石門水庫乾旱缺水，桃園縣農田水利會配合政府政策辦理農田休耕補助申請作業。原告父親許錦塗未得承租人即被告同意，自行申請休耕補助，經被告詢問始告知因其辦理休耕，今（92）年租金不用給付。其後桃園縣農田水利會恢復供應農田灌溉用水後，原告父親許錦塗與被告協議由其辦理休耕，不收被告等人租金，被告等人因信賴地主許錦塗之保證，故未耕作等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
（三）被告許清池、許清石未提出書狀為任何聲明或陳述，惟到庭陳述援引上開答辯意旨。並聲明：原告之訴駁回。
（四）被告王萬榮、段祝鈞、許傅幼妹、許光榮、許美華、許水米未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、本院協助兩造整理爭點如下（見卷二第60頁及背面）：
（一）不爭執事項
1、原告父親許錦塗與被告許泉與已歿之許流枝、許財、許富就系爭土地於64年成立新鄉○○○00號三七五租約。
2、系爭土地三七五租約於79年屆滿後，即未再以書面續約。
3、被告或其被繼承人至遲自92年起即未再繳納系爭土地之租金。
4、被告至遲只使用系爭土地到92年最後一次繳租為止，現在均未在系爭土地上耕作。
（二）爭執事項
1、兩造間是否自79或92年起系爭土地三七五租約即不存在？
2、原告得否三七五減租條例第17條第1 項第3 、4 款終止系爭土地三七五租約？
3、如有上開終止事由，原告是否已合法終止？請求塗銷系爭土地三七五租約登記，有無理由？
四、得心證之理由：
（一）系爭土地三七五租約自79年以後為不定期租賃
1、按耕地三七五減租條例第6 條第1 項規定，本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止，或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，出租人依此規定，即負有與承租人訂立書面租約之義務，如不履行其義務時，承租人自得對之為會同申請登記訂立書面契約之請求，故此係為保護佃農及謀舉證之便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂須經登記始生效力（最高法院最高法院51年台上第2629號判例意旨參照）。次按「被上訴人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，而上訴人不即表示反對之意思，依耕地三七五減租條例第1 條適用民法第451 條之規定，視為以不定期限繼續契約」（同院47年台上字第1568號判例要旨參照）。
2、原告主張系爭土地三七五租約於79年屆滿後，兩造未再以書面換訂地登記，已失效或當然消滅云云，惟為被告所否認。系爭土地三七五租約經桃原現政府64年6 月10日桃府地權字第41631 號、64年10月21日地權字第100362號令准變更租約，有臺灣省桃園縣新屋鄉耕地租約登記簿在卷（見卷一第82頁）可稽，兩造既不爭執自79年租期屆滿後，即未再以書面續約，揆諸前揭判例，訂立書面及登記並非耕地三七五租約之生效要件，系爭耕地租約尚不因未以書面續約或未為續租登記而失效，被告仍繼續使用系爭土地耕作，並至遲給付租金至92年，且無證據顯示許錦塗有反對之意思，則依耕地三七五減租條例第1 條後段適用民法第451 條之規定，系爭土地三七五租約自仍合法存續，僅係視為不定期之租賃關係。被告雖自92年後因故未在系爭土地上實際耕作，惟亦無拋棄承租之意思，是在系爭土地三七五租約合法終止前，租約自仍存在，是79年以後許錦塗或原告與被告或其被繼承人間就系爭土地存有不定期之三七五租約。
3、原告另主張依農業發展條例第21條規定，系爭土地三七五租約之租賃關係於期限屆滿時消滅，不適用民法第451 條及土地法第109 條、第114 條之規定云云。惟按農業用地租賃係指土地所有權人將其自有農業用地之部分或全部出租與他人經營農業使用者，農業發展條例第1 條第14款定有明文，許錦塗固出租系爭土地予被告耕作，惟並非農業發展條例第21條第1 項所稱「本條例中華民國89年1 月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約」，兩造顯係依耕地三七五減租條例簽訂租約，自無農業發展條例之適用，此觀耕地三七五減租條例第29條、農業發展條例第20條第2 項之規定甚明。原告此部分主張，不足憑採。
（二）原告得以被告確有積欠2 年以上之租金未繳納及非因不可抗力1 年不為耕作等情，主張終止租約原告主張倘系爭土地三七五租約仍然有效，因被告有積欠地租2 年以上之地租且非因不可抗力繼續1 年不為耕作兩項情形，原告已催告被告終止租約，自得請求被告塗銷租約登記等語，則為被告所否認，並以前揭情詞資為抗辯。經查：
1、按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時」，耕地三七五減租條例第17條第
1 項第3 、4 款定有明文。次按民法第440 條第1 項載，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規定，於出租人依耕地375 減租條例第17條第
3 款終止契約時，亦適用之。上訴人就系爭耕地對被上訴人之欠租兩年，雖曾派員面催剋速清繳，但所謂剋速清繳一語，仍與未定相當期限之情形並無二致，故其催告，依法尚難謂為有效（最高法院45年台上字第205 號判例意旨參照）。次按承租人承租耕地非因不可抗力繼續1 年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定終止租約，收回全部耕地（同院84年台上字第1856號判例意旨參照）。又所謂「非因不可抗力繼續1 年不為耕作」，係指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言（同院100年度台上字第183號判決參照）。
2、原告主張被告至遲於92年後即未繳納租金，且未再使用系爭土地耕作等情，為到庭之被告所不爭執，有言詞辯論筆錄在卷（見卷一第203 頁）可稽；而其餘被告對於原告主張此部分事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀作何爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項準用第1 項規定，視同自認，原告此部分主張，應堪採信。系爭土地三七五租約於79年租約屆滿後，轉為不定期繼續契約，業如前述，而被告至遲自92年後即未在系爭土地繼續耕作，符合耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款之終止租約事由，是原告主張系爭租約有此終止事由，即屬有據。至被告雖地租積欠達兩年之總額時，惟原告於調處或訴訟中僅一再主張以此終止租約，未主張已定期催告並舉證證明之，顯違民法第440 條第1項終止租約之要件，即屬無據。
3、被告雖辯稱92、93年間因天旱缺水休耕，嗣桃園農田水利會恢復灌溉供水後，許錦塗與被告協議由許錦塗辦理休耕，以代租金之支付，故未再繳納租金，亦未再耕作系爭土地云云，並提出經濟部經水字第00000000000 號、第00000000000 號函及行政院農業委員會農林字第0000000000號、第0000000000號函為證（見卷一第151-153 頁）。惟縱令被告抗辯屬實，然耕地三七五減租條例旨在保障承租人之耕作權，耕地承租人於耕地狀況有不能耕作之情形時，承租人自得請求出租人履行民法第423 條規定之出租人保持義務，使承租人所承租之土地合於約定使用、收益之狀態。兩造間既有不定期租約存在，被告自應於灌溉用水恢復後，繼續耕作系爭土地，並依約支付租金，倘有缺水之妨礙耕地使用情事，自應要求原告履行保持合於約定使用狀態之義務。詎被告僅泛稱與許錦塗協議由許錦塗請領休耕補助，故未繼續耕作，則被告繼續1 年不為耕作，顯然非係基於不可抗力之事由甚明，此亦為被告所自認（見卷二第33頁背面）。況許錦塗是否確實與被告有前揭以被告不耕作以利許錦塗申請休耕補助代替租金給付之約定，為原告所否認，被告亦未舉證以實其說，自難為有利被告之認定，是被告所辯，尚難憑採。
（三）原告終止租約為合法，請求被告塗銷系爭土地三七五租約登記為有理由原告主張被告有耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款事由存在一節，業經認定可採，則原告依法終止系爭土地三七五租約，自屬合法。則按「耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請」、「耕地租約經依法終止、出租耕地經政府全部徵收並辦竣所有權移轉登記、出租人收回自耕、承租人受讓全部出租耕地、租佃關係消滅或耕地全部滅失並辦竣滅失登記者，由鄉
(鎮、市、區) 公所將租約登記簿租約登記事項予以註銷，報請縣（市）政府備查」，臺灣省耕地租約登記辦法第
2 條第1 項、第11條定有明文。兩造間就系爭土地經原告合法終止後已無三七五租約存在，然新屋區公所耕地租約登記簿仍登載新鄉○○○00號三七五租約存在，桃園市楊梅地政事務所並因此在系爭土地之土地登記謄本上為「有三七五租約」註記，則新鄉○○○00號三七五租約登記足以妨害原告系爭土地所有權行使之圓滿甚明。是原告訴請塗銷租約登記，即屬正當。至臺灣省耕地租約登記辦法第
2 條第2 項雖規定承租人不會同申請時，得由出租人敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，且合於一定情事（例如經判決確定者）尚得逕行登記。但原告訴之聲明既未求為確認兩造間系爭土地三七五租約不存在，亦未求為被告返還系爭土地（系爭土地現實上已在原告占有支配中，此為兩造均不爭執），則系爭土地三七五租約縱經原告合法終止，原告尚不得依上開規定逕行登記，因認原告有權利保護之必要，仍應准許其塗銷租約登記。
五、綜上所述，原告主張兩造間就系爭土地三七五租約業經合法終止，既為可採，從而原告基於所有權人之地位，請求被告應將新鄉○○○00號三七五租約登記予以塗銷，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防禦方法，經核均與本判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 28 日
民事第三庭法 官 毛松廷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 29 日
書記官 范升福