臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第762號原 告 葉連燈訴訟代理人 陳鄭權律師
王一澊律師被 告 洪玉聰訴訟代理人 胡峰賓律師複代理人 張業珩律師複代理人 劉宛甄律師上列當事人間請求給付買賣土地價金等事件，本院於民國103年11月5日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬零柒佰捌拾陸元應由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告主張：
（一）原告於民國101 年間受家族委託，處理分割前之坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）之買賣，嗣於102 年間，透過訴外人馮增意之仲介，將系爭土地應有部分15分之11，以總價金4,260 萬元出賣與被告。被告先支付價金2,254 萬1,800 元，並將尾款798 萬5,905元存入訴外人聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦銀行）履約保證專戶，待系爭土地於1 年內分割並移轉登記予被告後，再行支付。
（二）惟於辦理分割及移轉登記過程中，被告欲先取回履約保證金，原告及其他出賣人即與被告合意解除履約保證金之約定，並自履約保證金中扣除先行支付之價金50萬元、補償金141 萬3,000 元（以至分割完成日止每日3,000 元、總天數471 天計算）、被告要求補付之律師費10萬元後，取回尾款597 萬2,905 元，依約被告應於系爭土地所有權應有部分15分之11分割並移轉登記後，再行給付尾款，該等應有部分並已全部移轉登記為被告所有，詎被告遲不給付尾款，陷於給付遲延。
（三）兩造雖於101 年3 月12日另就系爭土地之買賣簽定協議書，然該協議書乃供為聯邦銀行辦理履約保證帳戶之依據而簽定，且被告於簽約當時，即已知悉訴外人秦晉卉等應有部分合計15分之4 之共有人不願出售，而同意買賣契約之標的物變更為系爭土地應有部分15分之11，被告就此部分並未支付任何價金，原告亦已依約履行，而使被告取得系爭土地應有部分15分之11。又被告已自履約保證專戶內取回前開金額之尾款，顯見兩造已默示合意終止該協議書之約定，被告確係以每坪9,500 元之價金購買系爭土地，並不適用該協議書上所載，倘原告未於12個月內辦理土地分割者、每坪土地價金減少為7,000 元之約定。嗣原告與訴外人即系爭土地出賣人秦莞蔚等16人簽訂切結書，受託訴請被告給付前開尾款，爰依買賣契約之法律關係，請求被告給付597 萬2,905 元等語。
（四）聲明：⑴被告應給付原告597 萬2,905 元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年4 月26日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）兩造間原於100 年1 月31日約定，原告購買系爭土地之全部，每坪價金8,000 元；又於100 年12月13日另行簽定土地買賣契約書，約定買賣價金為4,260 萬元。嗣原告表明獲得系爭土地合計應有部分15分之14之共有人授權（僅餘訴外人蔣秦鴛鴦之應有部分15分之1 未授權），並要求提高價金，兩造遂於101 年3 月12日另簽定協議書，約定每坪價金9,500 元，總買賣價金4,260 萬6,218 元（計算式：4484.865×9500），且若原告無法於簽定協議書後1 年內，使被告取得系爭土地之全部，則應改以每坪7,000 元計算價金。
（二）上開協議書仍以系爭土地為標的物，加以訴外人即被告之配偶許順裕仍續為給付應有部分15分之4 之處理費用50萬元與原告，足見該協議書並未取代100 年12月13日之買賣契約，而僅為其附約；亦即，兩造僅以該協議書約定，先就系爭土地應有部分15分之11辦理移轉登記，而非變更契約而改為購買應有部分15分之11，原告仍應移轉系爭土地之全部予被告。惟原告未依上開協議書之約定，於1 年內使被告取得系爭土地之全部，嗣依本院中壢簡易庭102 年
8 月13日101 年度壢簡字第1085號和解筆錄，系爭土地始於102 年10月12日分割登記為被告所有，則按上開協議書之約定，其買賣價金即應以每坪7,000 元計算，被告所給付之2,245 萬1,800 元已高於計算所得總價金，原告不得再行請求；且原告未依約系爭土地所餘應有部分15分之4予被告，被告自得主張同時履行抗辯，拒絕給付尾款。
（三）被告自履約保證帳戶領回前開款項，係因原告要求被告續為支出帳戶管理費，卻又未能履行兩造之協議，為避免損害繼續擴大，被告經原告同意後，始領回之，並非合意終止上開協議書之約定；原告非但未依約移轉其餘應有部分15分之4 ，反而請求被告給付所領回之597 萬2,905 元云云，實屬本末倒置，並無理由等語，以資抗辯。
（四）聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、本件兩造不爭執事項：
（一）兩造於100 年12月13日，就系爭土地簽定買賣契約，原告代理除蔣秦鴛鴦外之共有人，以總價金4,260 萬元，將該土地出賣與被告。被告先支付價金2,254 萬1,800 元，並將尾款798 萬5,905 元以履約保證金之方式存入銀行，待系爭土地於1 年內分割並移轉登記予被告後，再行支付。
（二）嗣原告及其他出賣人與被告合意解除履約保證金之約定，被告取回履約保證金，扣除其先支付之尾款50萬元、補償金141 萬3,000 元（至分割完成日止每日3,000 元、總天數471 天）、律師費10萬元等款項，被告實際取回597 萬2,905 元。
（三）被告前已取得系爭土地所有權所有權應有部分15分之11；嗣秦卉晉訴請分割系爭土地，為本院中壢簡易庭以101 年度壢簡字第1085號受理，並於102 年8 月13日成立訴訟上和解，依其和解筆錄，被告取得相當於系爭土地總面積15分之11之土地，並於102 年10月12日辦理分割登記。
四、本件主要爭點：
（一）兩造間買賣契約之標的物範圍，係系爭土地之全部，或為其所有權應有部分15分之11？
（二）依約被告應於何時給付尾款？被告有無先行給付尾款之義務？其同時履行抗辯之主張，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。依當事人之特約，使條件成就之效果，不於條件成就之時發生者，依其特約。民法第
345 條、第348 條第1 項、第367 條、第153 條、第99條定有明文。
（二）本件兩造於100 年12月13日就系爭土地簽定買賣契約，約定價金為4,260 萬元等情，為兩造所不爭執，已述如前；嗣於101 年3 月12日，另就系爭土地之買賣簽定卷附協議書2 份乙節，有協議書2 紙存卷可查，且為兩造所不爭執，亦可堪採（見本院卷第54、73頁），基於私法自治原則，應認兩造間於100 年12月13日之買賣契約，就101 年3月12日協議書所約定事項，為後者所變更。
（三）前揭101 年3 月12日協議書第二條、第四條約定：「…甲、乙（按：甲方指被告、乙方指原告及其所代理之共有人）雙方協議本標的之價金依地政鑑界測量後實際【正確】面積計算甲方取得之持分11/15 ，依每坪新台幣玖仟伍佰元整計算總價…」、「…甲方取得所有權持分11/15 移轉登記完成後【十二個月內】若乙方無法依原合約配合辦理分割，讓甲方無法取得完整單獨所有之土地，甲方可取回本標的信託帳戶價金之部分【甲方取得所有權持分面積，依每坪新台幣貳仟伍佰元整計算總價】即本標的買賣總價款為甲方取得所有權之持分11/15 ，依每坪新台幣柒仟元整計算總價予乙方」（見本院卷第73頁）。既已約定原告及其所代理之共有人，有使被告就分割後之系爭土地取得單獨所有權之義務，其價金亦均就系爭土地15分之11之面積計算，而非就其總面積加以計算，證人馮增意亦於本院
101 年度重訴字第424 號事件證稱：許順裕沒有購買整筆土地的意思，所以才會有分割的計畫等語（見103 年5 月
8 日言詞辯論筆錄，本院卷第102 頁），即應認其買賣標的物已依約變更為系爭土地應有部分15分之11，而非系爭土地之全部；且按前引條款，關於系爭土地之買賣價金，兩造乃約定以「原告未於該協議書簽定1 年內即於101 年
3 月12日前，就系爭土地辦理分割，而使被告取得單獨所有之土地所有權」為解除條件，依前引民法第99條第2 項規定，倘該解除條件成就，則每坪價金超過7,000 元部分（即2,500 元）即告失效；倘該解除條件確定不成就，則每坪價金超過7,000 元部分即繼續有效。申言之，以系爭土地總面積14400 平方公尺即4356坪（計算式：14400 ×
0.3025）計算，倘原告及其所代理之共有人，依限分割並使被告取得單獨所有之土地，其買賣總價金應為3,034 萬6,800 元（計算式：4356×11/ 15×9500）；倘渠等未依限分割並使被告取得單獨所有之土地，其買賣總價金應減為2,236 萬800 元（計算式：4356×11/15 ×7000）。
（四）承上，被告與系爭土地之原共有人於本院中壢簡易庭101年度壢簡字第1085號分割共有物事件中，於102 年8 月13日成立訴訟上和解，被告依其和解筆錄取得相當於系爭土地總面積15分之11之土地，並於102 年10月12日辦理分割登記等情，為兩造所不爭執，已述如前，則原告及其所代理之共有人，並未依限分割並使被告取得單獨所有之土地、前開協議書上之解除條件成就乙節，亦可堪採，則依前開說明，兩造間土地買賣總價金應為2,236 萬800 元，而被告已經給付2,245 萬1,800 元等情，亦為兩造所不爭執，已述如前。是以，被告已經給付全部之買賣價金，原告復訴請被告再為給付，為無理由，應予駁回。
（五）原告雖主張101 年3 月12日協議書乃供聯邦銀行作為辦理履約保證帳戶之依據而簽定；另提出見證書，並引用訴外人即被告之配偶許順裕、卷附協議書之見證人馮增意於本院102 年度重訴字第424 號事件之證述，主張兩造在訴外人廖翊鈞見證下約定於系爭土地分割完成之後，被告應將所取回之履約保證金再行給付與原告；且被告領回尾款
597 萬2,905 元時，兩造已默示合意解除101 年3 月12日協議書之約定云云，然查：
1.原告主張101 年3 月12日協議書乃供聯邦銀行作為辦理履約保證帳戶之依據而簽定云云，似指該協議書為兩造間通謀虛偽始為之，依民法第87條第1 項應屬無效，然履約保證帳戶之目的，在保障交易安全，避免價金危險，依實際交易金額而為辦理者，最合乎當事人之利益，則兩造有何為供辦理履約保證帳戶，而簽定該協議書之情事，原告亦未有說明，亦未舉證以實其說，此部分主張實難堪採認；又如前所述，依該協議書之約定，原告及其所代理之共有人，未能於1 年內即於102 年3 月12日前，分割系爭土地並移轉為被告所有者，其買賣價金即應減少，則被告於
103 年3 月13日與原告結算並領回597 萬2,905 元（結算日期見信託財產結算報告書，本院卷第9 頁），乃依約而為，原告反指為兩造默示合意解除該協議書之約定云云，顯悖於事實。
2.原告所提出之見證書，固記載：「雙方同意先取消履約保證金。由買方領回…待日後土地完成分割後，保證金再還付予賣方」等語（見本院卷第25頁），證人許順裕並於本院102 年度重訴字第424 號事件證稱：依卷附協議書第4條之約定，系爭土地只出賣應有部分者，每坪價金改變為7,000 元；後來沒有在12個月內依約分割完成，伊另外口頭承諾原告，履約保證帳戶內之款項，除支付50萬元與原告作為溝通協調之費用外，其餘伊先取回，等原告協調完成後再行支付等語（見本院卷第124 至125 頁），足認兩造確於前開協議書簽定後1 年之期間屆滿後，另行約定：
原告負有協調各共有人辦理系爭土地之分割，並使被告取得單獨所有權之義務；被告則應於原告履行該項義務後，將領回款項再行給付與原告。然系爭土地嗣經裁判分割，被告並據以取得單獨所有權等情，已述如前，原告既非該分割共有物事件之當事人，亦無證據足認其訴訟上和解為原告溝通協調所達成，證人馮增意更於本院101 年度重訴字第424 號事件證稱：兩造於簽定101 年3 月12日協議書後，曾到龍潭鄉公所協調分割事宜2 次，均無結果等語（見103 年5 月8 日言詞辯論筆錄，本院卷第101 頁背面），則原告未依見證書之約定履行，更已陷於給付不能，被告自得拒絕給付所餘價金。原告主張為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告本於買賣契約之法律關係，請求被告給付
597 萬2,905 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即103 年4 月26日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1 項、第78條定有明文。本件訴訟費用60,786元（包括第一審裁判費60,202元、證人日、旅費584 元）應由原告負擔，爰判決如主文第2 項。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 19 日
民事第二庭 法 官 孫健智正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 19 日
書記官 楊美慧