臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第775號原 告 真誠房屋仲介有限公司法定代理人 溫明章訴訟代理人 賴彌鼎律師複 代理人 陳鵬律師被 告 謝峻臣（即袁美華之承受訴訟人）
謝東憲（即袁美華之承受訴訟人）上二人共同法定代理人 謝長貴訴訟代理人 林明信律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，於民國104 年5 月5 日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾陸萬元，及自民國一百零三年四月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受訴訟以前當然停止；上開法條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟。民事訴訟法第168 條、第175 條第1 項、第178 條分別定有明文。本件給付服務報酬事件，原列被告袁美華已於程序進行中之民國103年6月9 月死亡，其繼承人有謝峻臣、謝東憲，然其二人俱未向本院聲明承受訴訟，本院乃依職權於同年11月5 日裁定由其二人為袁美華之承受訴訟人，並續行本件訴訟，以利訴訟程序之進行，先此敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告之母袁美華於102 年8 月20日透過原告居間媒合，以總價款新臺幣（下同）2,820 萬元，向訴外人許玉燕購買門牌號碼桃園市○鎮區○○路0 段00號1 樓房屋（下稱系爭房屋），雙方並已簽妥不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告已履行與袁美華間之居間契約給付內容，原告依袁美華於102 年8 月16日簽立之不動產買賣斡旋契約書及買方給付報酬承諾書約定，即得請求袁美華按買賣總價款2 ％計算給付服務報酬。因系爭房屋之承買價款為2,
820 萬元，原告得請求之服務報酬原為564,000 元，然原告於此僅請求560,000 元。而袁美華已於103 年6 月9 月死亡，被告為袁美華之繼承人，渠等應就繼承袁美華之服務報酬債務負給付之責。另原告與袁美華間並未曾約定系爭房屋倘貸款成數不足總價款之9 成時，袁美華得無條件解除契約，且依袁美華與原告公司業務部副理陳文彥之對話錄音譯文內容可知，陳文彥清楚告知袁美華貸款成數應該抓賣價6 成，原告從未承諾前述解除契約之條件。況原告居間媒合系爭房屋前，已付出相當之時間、精力進行帶看，並經原告之竭力往來磋商，始將系爭房屋從原出價3,300 萬元，減少至2,82
0 萬元成交，故被告請求酌減本件服務報酬並無理由。為此，爰依民法第565 條、第568 條第1 項規定及買方給付報酬承諾書約定，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告56萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則辯稱：袁美華於102年8月20日與許玉燕簽立系爭買賣契約前，袁美華再三向陳文彥強調因手邊現金不足，須以系爭房屋及其所有之門牌號碼桃園市○○區○○○路○ 段○○○巷○○號建物，聯合向金融機構申請貸款，且貸款成數須達系爭房屋總價款之9 成即2,538 萬元，否則袁美華得無條件解除契約，而斯時陳文彥亦一再承諾絕無問題。詎袁美華於簽立系爭買賣契約並支付第一期款282 萬元後，於申辦貸款時，卻無任何金融機構願核貸至2,538 萬元之成數，對此申貸過程，原告及陳文彥均未積極提供協助。後於袁美華與許玉燕協商解約事宜時，更驚覺原告及陳文彥根本未告知有關貸款需達9 成，否則得無條件解約之買賣條件，原告顯有未忠實調查銀行授信條件及告知賣方前開貸款條件，而未盡居間之義務。袁美華事後雖積極與許玉燕說明前開事實經過，無奈無法獲得諒解，許玉燕除解除契約外並向袁美華請求高達
282 萬元之違約金，雙方最終經鈞院以102 年度訴字第2016號確定判決，酌定袁美華應給付許玉燕50萬元之違約金，並已完成付款。又袁美華交付買賣價金頭款時，即同時將買賣總價款2 ％之仲介報酬56萬元一併交予付款中間人即僑馥建築經理股份有限公司保管，嗣因袁美華與許玉燕發生解約糾紛，致使袁美華是否應給付原告仲介報酬容有疑義，袁美華乃於103 年5 月5 日對原告提起確認居間報酬請求權不存在與損害賠償之訴，刻經鈞院以103 年度訴字第853 號事件受理中，原告再提起本件給付服務報酬事件，致有重複起訴之情。故則，原告未先查明金融機構放貸條件，亦未誠實告知許玉燕解約條件，致使袁美華受有違約賠償之損害，原告所提供之服務顯然違反誠實信用方法，依民法第567 條、第57
1 條規定及實務判決先例，被告當無給付仲介服務費之義務。另依袁美華所簽立之買方給付服務報酬承諾書，依其中「若不可歸責於受託人（即原告）之因素，致本不動產買賣契約不成立，本人承諾服務費仍支付予受託人」之反面解釋，因本件係可歸責原告才致買賣契約遭解除，是被告亦得依據上開約款拒絕給付服務費予原告。退步而言，縱認原告本件請求為有理由，然因系爭房屋價值甚高，但原告提供之服務次數不多，爰主張依民法第572 條規定，請求酌減本件之服務報酬。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、經查，袁美華與原告於102 年8 月16日簽立買方給付服務報酬承諾書及不動產買賣斡旋契約書，委託原告居間承購許玉燕所有之系爭房屋，並交付斡旋金100 萬元，袁美華並於10
2 年8 月20日簽立不動產買賣契約書，以2,820 萬元向許玉燕買受系爭房屋。而袁美華已於103 年6 月9 月死亡，被告為袁美華之繼承人，且未辦理拋棄繼承等情，為兩造所不爭執，復有買方給付服務報酬承諾書、不動產買賣斡旋契約書、不動產買賣契約書、個人基本資料查詢結果、戶籍謄本及本院家事紀錄科查詢表在卷可參（見支付命令卷第4 至12頁，本院卷第20、26、33頁），自堪信為真實。
四、本件原告主張被告因其居間而簽立系爭買賣契約，被告自應給付服務報酬，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本院應審酌者厥為：（一）原告請求被告給付服務報酬，有無理由？（二）被告抗辯約定之服務報酬過高，應依民法第572條規定酌減，有無理由？茲析述如下：
（一）原告請求被告給付服務報酬，有無理由？
1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第565 條、第568 條定有明文。經查，依原告與袁美華簽立之買方給付服務報酬承諾書約定：「若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後兩個月內，就上開房地與賣方成立時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託人承買價款百分之貳（含稅）為服務報酬」等語（見支付命令卷第4 頁），袁美華既經原告居間，而於102 年8 月20日以2,820 萬元之代價與許玉燕就系爭房屋訂立不動產買賣契約書，是依兩造上開約定觀之，袁美華自應於系爭買賣契約成立時，給付服務報酬予原告，堪予認定。
2.被告雖辯稱原告未忠實調查銀行授信條件及告知賣方貸款條件，就系爭買賣契約所提供之服務違反誠實信用方法，致袁美華與許玉燕嗣後解除系爭買賣契約，依民法第567條第1 項、第571 條規定，不得受領報酬云云。惟據證人陳文彥於本院審理時證稱：系爭房屋仲介成立前，伊帶袁美華去看過約3 間房子，都是3,000 萬元以上的，當初袁美華有先跟伊談到請伊幫忙找價金大約3,000 萬元的房子，伊有問過袁美華要貸款多少，袁美華說之前有看過房子，銀行願意借給袁美華3,000 萬元等語（見本院卷第104頁正反面），足見袁美華於購買系爭房屋之際，顯已衡量其自身之財務狀況，認其有購買3,000 萬元房屋之資力，始要求陳文彥為其尋找價格相當之房屋。被告固辯稱原告未忠實調查銀行授信條件云云，然依原告所能取得之資訊而言，袁美華若不主動告知原告其信用及財務狀況，原告顯難得以窺知，況金融機構對於不動產之貸款成數為何，不一而足，不動產設定抵押權後所能貸得之金額，亦非原告得以控制，袁美華因無法取得銀行之貸款，致與許玉燕解除系爭買賣契約，原告就渠等解除系爭買賣契約難認有何故意或過失，故自無從認定原告就系爭居間契約有何義務之違反，被告辯稱原告所提供之服務違反誠實信用方法，即無足取。
3.至被告另辯稱袁美華曾與原告間就買賣系爭房屋約定倘貸款成數不足總價款之9 成時，袁美華得無條件解除契約云云，然據證人陳文彥於本院審理時證稱：伊帶看房子時袁美華有問過貸款的問題，伊就先詢問其條件，問袁美華做什麼工作，以及信用問題，伊有跟袁美華講說一般可以貸款的成數都抓6 成左右，伊沒有跟袁美華表示說如果系爭房屋的貸款沒有達到9 成，可以無條件解除袁美華與許玉燕間之系爭買賣契約等語（見本院卷第103 頁），足見陳文彥確實不曾向袁美華表示若系爭房屋貸款成數不足總價款之9 成時，得無條件解除契約之情事。而參以陳文彥與袁美華於102 年10月間之對話內容中，袁美華固曾提及「陳先生我一直跟你強調，我的條件就是這樣子，我只能付簽約金，然後後面一定要貸款，那如果店面不夠，我的房子也去貸」、「可是我條件我有跟你說」等語（見本院卷第72頁），然袁美華所稱之「條件」究何所指，尚難據此知悉，自不足憑此而為有利於被告之認定。此外，被告對於原告有何義務之違反，均未能再舉證以實其說，是原告依其與袁美華於102 年8 月16日簽立之不動產買賣斡旋契約書及買方給付報酬承諾書，請求被告給付服務報酬，即應認有據。
（二）被告抗辯約定之服務報酬過高，應依民法第572條規定酌減，有無理由？
1.按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第
572 條定有明文，而該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。
2.據證人陳文彥於本院審理時證稱：袁美華委託伊要買系爭房屋之後，伊有帶看過兩、三次，系爭房屋仲介成立前，伊帶袁美華看過約3 間房屋等語（見本院卷第102 頁反面至第103 頁、第104 頁），堪認原告為促成袁美華購得房屋之過程中，確實提供多次帶看房屋之服務。且系爭房屋之售價原高達3,300 萬元，並非普羅大眾均得以負擔，相對於房價較低之房屋而言，有能力購買該價位房屋之客戶層應較為稀少，原告居間之成功率亦必然更低，而許玉燕原係以3,300 萬元之價格欲出售系爭房屋，嗣經原告從中斡旋、磋商，許玉燕始同意將出售價格降至2,820 萬元，原告成功居間袁美華與許玉燕以2,820 萬元之價格買賣系爭房屋，足見其應係付出相當之時間及精力始得以完成無訛。再依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 項關於「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6 或1 個半月之租金」之規定，原告請求被告支付系爭房屋實際成交價金百分之2 之服務報酬，並無過鉅而有失公平之處，且被告就原告請求56萬元服務報酬有何過鉅或有失公平之情，復未舉證以佐其說，實難認被告此部分之抗辯可採。
（三）從而，原告依民法第565 條、第568 條及契約之法律關係，請求被告應給付原告56萬元，及自支付命令送達翌日即
103 年4 月9 日起至清償之日止，按週年利率5 ％計算之利息，即無不合，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2 項之規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項。中 華 民 國 104 年 5 月 28 日
民事第一庭 法 官 許婉芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 28 日
書記官 洪明媚