臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第851號原 告 郭秀錢訴訟代理人 官朝永律師被 告 吳宜玲訴訟代理人 吳宜真上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，於民國103 年11月7 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認原告與被告間就如附表所示不動產之買賣契約關係存在。
被告應將如附表所示之不動產辦理所有權移轉登記予劉珈萱。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第7 款分別定有明文。而上開條文所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100 年度台抗字第716 號裁判意旨參照）。查本件原告起訴聲明本係請求被告應將如附表所示之不動產（下合稱系爭不動產）所有權移轉登記於其名下（參見本院卷第4 頁）；嗣於民國103 年6 月16日具狀變更請求被告應將系爭不動產所有權移轉登記於其指定之登記名義人即訴外人劉珈萱名下（參見本院卷第46頁）；繼於同年11月3 日具狀追加請求確認兩造間就系爭不動產之買賣契約關係存在（參見本院卷第122 頁）。核原告上開所為變更，均係基於系爭不動產買賣契約關係之同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上揭法律規定及說明，尚無不合，應予准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。查本件原告主張其與被告間就系爭不動產之買賣契約關係確屬存在，然此情為被告所否認，顯見兩造間就系爭不動產買賣契約關係是否存在乙節，確存有爭執而不明確，倘原告不訴請確認，將致其得否請求被告依約辦理系爭不動產所有權移轉登記之法律上地位有不安之狀態存在，而原告此種不安之狀態得以對於被告之確認判決除去之；是揆諸上揭法律規定及判例意旨，原告提起本件確認兩造間就系爭不動產買賣契約關係存在之訴，應認有即受確認判決之法律上利益，併予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠被告前於101 年2 月間買受系爭不動產後，即加以整修隔成
5 間雅房，以為出租獲利；豈料，其中一承租人於同年8 月
9 日突在系爭不動產內死亡，致其餘承租人紛紛終止租約，被告自忖此情不利其將來出租之營利計畫，遂委由居間人代為銷售系爭不動產。嗣被告於102 年1 月9 日以新臺幣（下同）300 萬元將系爭不動產出售予原告，然礙於不動產自購入後未滿2 年旋即出售，將遭主管機關課徵奢侈稅之由，被告乃與原告通謀以買賣預約之方式，簽訂不動產買賣預約書（下稱系爭契約書），隱藏系爭不動產買賣之意思表示，藉以規避奢侈稅之課徵；原告復於簽約是日及翌日分別交付現金5 萬元予被告，暨匯款55萬元至訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經公司）之受託信託財產專戶，共計60萬元，以為簽約款之給付；兩造並約定於103 年2 月5 日另行簽訂正式之不動產買賣契約書。其後，兩造復於102 年
1 月16日簽訂補充協議書（下稱系爭協議書），約定自安信建經公司之受託信託財產專戶先行出款40萬元予被告後，被告應將系爭不動產交付原告間接占有使用，即系爭不動產自
102 年1 月12日起之租金收益由原告收受，且承租人繳納之押租金亦轉由原告承受。是至此，兩造業已完成價金之給付及標的物之交付等行為，故兩造間就系爭不動產之買賣契約業已成立，毋庸另行簽訂不動產買賣契約甚明。
㈡詎料，原告於管理使用系爭不動產未久，經鄰居告知並幾經
查證後，始知悉系爭不動產曾有承租人猝死於內之不利於出租之情，原告憤而訴請被告減少買賣價金，嗣雖經本院以10
2 年訴字第542 號判決駁回原告之訴確定在案（下稱另案請求減少價金事件），惟此仍無礙系爭不動產買賣契約業已成立之效力。繼被告於103 年3 月6 日將辦理系爭不動產所有權移轉登記所需之資料交付予地政士陳麗微後，相約原告在臺北火車站簽訂不動產買賣移轉契約書，然是日被告僅委由居間人到場，並以避免被告遭主管機關課徵奢侈稅為由，要求原告返還系爭契約書，原告即以被告隱瞞承租人猝死之情，應減少價金為由，不同意返還系爭契約書，地政士陳麗微及被告委任之居間人遂拒絕原告於不動產買賣移轉契約書簽字用印。
㈢綜上，原告自始均有買受系爭不動產之意，且於103 年3 月
11日以存證信函向被告為願繳納契稅及簽訂不動產買賣移轉契約書之意思表示，並副知系爭不動產居間人即訴外人林俊孝，繼於同年4 月2 日提存系爭不動產買賣價金完稅款30萬元，第於同年4 月7 日繳納系爭不動產契稅，故原告並無何債務不履行之情，則被告於同年3 月21日以存證信函終止系爭不動產買賣契約，顯無理由，是原告自得基於系爭契約書及協議書之約定，訴請被告將系爭不動產所有權移轉登記於其指定之名義人劉珈萱名下。為此，爰依法提起本件訴訟等語，並聲明：如主文所示。
二、被告則以：㈠被告委由居間人代為銷售系爭不動產時，因預估須繳納奢侈
稅40餘萬元，遂對外標示售價為398 萬元，底價則為350 萬元，最終希冀實際得收受之價金為300 萬元；嗣居間人經由被告之訴訟代理人向被告表示原告願以300 萬元買受系爭不動產，並表示經由買賣預約之方式，俟2 年後再為移轉系爭不動產所有權，即無遭主管機關課徵奢侈稅之問題等語，被告遂同意以300 萬元出售系爭不動產予原告，是原告就上情均知之甚詳，此亦有地政士陳麗微、證人黃德賢所為證述為憑。
㈡繼於103 年2 月間，被告經由居間人或地政士，均無法與原
告取得聯繫，迄至同年3 月初，地政士始通知被告雙方相約在臺北火車站簽訂系爭不動產買賣契約，而被告於是日因工作無法到場，遂先於不動產買賣移轉契約書用印並交付地政士，由該地政士攜帶上開不動產買賣移轉契約書與原告進行簽約事宜，惟原告卻因不服本院另案請求減少買賣價金事件判決，表示除非被告減少價金20萬元，否則將檢舉被告逃漏稅等語，後被告乃於103 年3 月11日以存證信函催請原告為應買與否之意思表示，而原告非但未予置理，且於同年月18日兩造在桃園縣桃園市公所就系爭不動產買賣事宜試行調解時，僅不斷爭執系爭不動產為凶宅且存有稅捐之問題，然仍未為應買與否之表示，被告遂於同年月21日以存證信函向原告為終止系爭契約書之意思表示。至原告雖主張其業已繳納契稅及完稅款，然如上所述，系爭不動產買賣契約自始未有成立；又縱認成立，原告本應係給付其餘尾款240 萬元，而非以上開爭執事項威脅被告，況系爭不動產業經本院另案請求減少價金事件判決認定非為凶宅確定在案，是原告就此所為主張，要屬無理。另不動產買賣移轉契約書記載之買受人、系爭不動產契稅之繳納人及系爭不動產完稅款之提存人，均為劉珈萱，則原告得否提起本件訴訟，尚屬有疑等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（參見本院卷第137 頁背面及第138 頁）：
㈠系爭不動產於101 年2 月4 日以買賣為原因，移轉所有權登記於被告名下（參見本院卷第7 至10頁）。
㈡原告與被告於102 年1 月9 日就系爭不動產買賣事宜，簽訂
系爭契約書，其內容記載略以：「第2 條：買賣總價款新臺幣：300 萬元整。本約簽訂時給付新臺幣：60萬元整為定金，俟正式簽訂買賣契約時本約給付價金作為總價之一部分，餘款新臺幣：240 萬元整，依本約之約定支付。第3 條：付款方式：㈠簽約款：簽訂買賣契約同時，買方（即原告）應給付新臺幣：60萬元整。（5 萬元現金，另55萬元約定102年1 月11日匯至安信建經價金信託專戶之帳戶）。㈡完稅款：增值稅及契稅稅單核下3 日內，買方應給付新臺幣：30萬元整。㈢尾款：貸款核撥同時支付之。第5 條：正式簽訂日期約定：民國103 年2 月5 日簽訂不動產買賣契約書。備註：⒈雙方同意委由安信建築經理股份有限公司辦理不動產買賣價金信託履約保證。⒉辦理產權移轉登記時，有關權利人名義，得由甲方（即原告）自訂，乙方（即被告）絕無異議，但甲方應負連帶保證責任，並自願放棄先訴抗辯權。⒊自民國102 年1 月12日起租金由甲方收受，押金於102 年1 月12日轉讓於甲方無訛。」等語（參見本院卷第11頁）。另原告業已於簽訂系爭契約書時，給付5 萬元予被告收受，繼於
102 年1 月10日匯款55萬元至安信建經公司之受託信託財產專戶（參見本院卷第51頁），被告並已將系爭不動產交付原告使用中。
㈢原告與被告嗣於102 年1 月16日簽訂系爭協議書，其內容記
載略以：「買方（即原告）同意由安信建經（股）公司受託信託財產專戶先行出款新臺幣：40萬元整於賣方（即被告）下列之帳戶…。賣方同意自102 年1 月12日起租金由買方收受；押金亦同時轉由買方承受。」等語（參見本院卷第52頁）。
㈣原告前於102 年間以系爭不動產之前承租人於死亡數日後，
始遭人發現為由，訴請被告減少買賣價金，經本院審理後，以102 年度訴字第542 號判決駁回原告之訴確定在案（即另案請求減少買賣價金事件）。
㈤原告與被告約定於103 年3 月初在臺北火車站簽訂系爭不動
產買賣契約，被告未出席，而係委由地政士陳麗微攜帶被告業已用印之建築改良物所有權買賣移轉契約書與原告辦理簽約事宜（參見本院卷第12至15、31至34頁），惟兩造於是日並未完成簽約手續。又被告於103 年3 月6 日將其印鑑證明、系爭不動產所有權狀及身分證影本交付予地政士陳麗微，以為辦理系爭不動產所有權移轉登記事宜（參見本院卷第66、87頁）。
㈥原告於103 年3 月11日以存證信函催請被告於收受該存證信
函3 日內，履行契約，並將契稅款項30萬元予以提存等語，且同時副知系爭不動產居間人林俊孝，而上開存證信函因郵務機關為送達時，均未獲晤原告而遭退回，至林俊孝部分，則係於103 年3 月11日送達（參見本院卷第17、53頁）。又原告業已於103 年4 月2 日以其女劉珈萱之名義，向本院代為提存完稅款30萬元（案號：103 年度存字第551 號；參見本院卷第18頁）。
㈦被告於103 年3 月11日以存證信函催請原告於該存證信函送
達5 日內為應買與否之意思表示，逾期則解除契約，因此所造成之損失，除沒收定金外，另訴請賠償等語（參見本院卷第35、36頁）。嗣兩造於103 年3 月18日在桃園縣桃園市公所試行調解，未果，被告繼於103 年3 月21日以存證信函向原告為解除系爭契約書之意思表示等語（參見本院卷第40至42頁）。
㈧原告於103 年4 月7 日以劉珈萱之名義，向桃園縣政府地方
稅務局總局繳納系爭不動產契稅9,059 元，而該契稅繳款書記載之繳納期間為自103 年2 月25日起至3 月26日止（參見本院卷第16、43頁）。
四、兩造於本院103 年11月7 日言詞辯論期日，協議簡化本件爭點如下（參見本院卷第138 頁背面）：
㈠原告訴請確認兩造間就系爭不動產之買賣契約關係存在，有
無理由？㈡原告主張依系爭契約書及協議書之約定，請求被告將系爭不
動產所有權移轉登記於其所指定之名義人劉珈萱名下，有無理由？
五、本院之判斷：㈠原告訴請確認兩造間就系爭不動產之買賣契約關係存在，為有理由：
⒈稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條定有明文。是買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立（最高法院20年上字第2202號判例意旨參照）；亦即不動產買賣之未立書面者，固不生物權移轉之效力，惟當事人若已就標的物及其價金互相同意，則其買賣之債權契約即為成立，買受人對於出賣人自有請求履行之權利（最高法院22年上字第914 號判例意旨參照）。次按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來係依所訂立之契約履行而無須另行訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造所訂契約，雖名為「土地買賣預約書」，但買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，且自第3條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約（最高法院64年台上字第1567號判例意旨參照）。又所謂預約，乃指當事人約定將來訂立一定契約之約定而言，倘當事人就契約之所有內容，已意思表示一致，不論冠以何名稱，均係契約本身（即本約），而非預約（最高法院82年度台上字第2 號裁判意旨參照）。再解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例意旨參照）。是以，當事人訂立之契約，究為本約或預約，應就當事人之意思定之，意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所定之契約即可履行而無須另定本約等情斷之。
⒉本件原告主張兩造間就系爭不動產之買賣契約已經成立等
語；被告則抗辯兩造間僅成立買賣預約，且因原告始終未為應買與否之表示，故被告業為終止預約之意思表示等語。經查：
⑴觀諸系爭契約書之內容，其名稱固為「不動產買賣預約
書」，且第5 條並約定「正式簽訂日期約定：民國103年2 月5 日簽訂不動產買賣契約書。」等語；惟逐條細繹系爭契約書之約定，兩造間就本件買賣標的為系爭不動產、價金為300 萬元、各期繳納價款之金額及時點分別為簽約款60萬元、完稅款30萬元暨尾款（貸款核撥同時支付）、相關稅費、代書費暨履約保證費之負擔、雙方同意辦理買賣價金信託履約保證事宜、原告得自訂移轉登記名義人、自簽約日起之承租人押金轉讓暨收受等節，均已經約定明確，其中第3 條付款方式就簽約款部分並約定：「『簽訂買賣契約同時』，買方（即原告）應給付新臺幣：60萬元整。（5 萬元現金，另55萬元約定102 年1 月11日匯至安信建經價金信託專戶之帳戶）。」等語（參見本院卷第11頁），而原告於簽訂系爭契約書時，業已給付5 萬元予被告收受，繼於翌日即102年1 月10日匯款55萬元至安信建經公司之受託信託財產專戶，如兩造不爭執之事實㈠所示；凡此，均足見兩造間業已就本件買賣標的及其價金互相表示同意，且系爭契約書第2 條以下即為兩造依所訂契約履行之約定。
⑵又兩造前係為規避被告於購入系爭不動產後未滿2 年即
予出售將遭主管機關課徵奢侈稅之故，乃簽立系爭契約書，並約定待2 年期間經過後再簽立買賣契約書及辦理過戶登記等情，業據兩造於本院審理中陳稱明確（參見本院卷第139 頁），核與證人即本件承辦地政士陳麗微及仲介黃宏裕於本院審理中所結證之情節相符（參見本院卷第94、117 頁），參以兩造於102 年1 月9 日簽立系爭契約書後，旋於同年月16日簽訂系爭協議書，其內容記載略以：「買方（即原告）同意由安信建經（股）公司受託信託財產專戶先行出款新臺幣：40萬元整於賣方（即被告）下列之帳戶…。賣方同意自102 年1月12日起租金由買方收受；押金亦同時轉由買方承受。
」等語，如兩造不爭執之事實㈢所示，另系爭契約書備註欄第3 項亦有同系爭協議書第2 項之記載，如兩造不爭執之事實㈡所示，佐以被告於簽立系爭契約書及協議書後，業已將系爭不動產交付原告使用，且於本院審理中迭要求原告歸還系爭不動產鑰匙（參見本院卷第64頁）等情以觀，足徵兩造於簽立系爭契約書及協議書後，不惟原告業已同意所支付之部分買賣款項自安信建經公司受託信託財產專戶出款予被告，且被告亦自簽立系爭契約書之時起，不僅將系爭不動產交付予原告占有使用，復亦將承租系爭不動產之承租人所交付之押金及其後向承租人收取租金之權利亦均轉由原告取得承受，益徵兩造於簽立系爭契約書時確已就系爭不動產成立買賣契約關係，僅係被告為規避遭課徵奢侈稅，兩造始約定於簽立系爭契約書2 年後再行辦理所有權移轉登記，至系爭契約書第5 條約定屆時再簽訂買賣契約書，亦僅為辦理所有權移轉登記時使用，要難據此逕認兩造間就系爭不動產尚未成立買賣契約。
⑶至證人陳麗微於本院審理中雖證稱：依伊認知，兩造所
簽立之系爭契約書僅是預約，亦即兩造就系爭不動產之買賣契約迄未成立，因雙方就買賣價金尚未達成合意等語（參見本院卷第95頁）。惟查，兩造就系爭不動產之買賣價金業已達成300 萬元之合意，且就各期價款之金額及繳納時點、方式、相關稅費及其他費用負擔、買賣價金履約保證等節均已約定明確，業如前述，而原告不僅已將所支付部分買賣價款自受託信託財產專戶出款予被告，且被告亦已將系爭不動產交付予原告占有使用，另亦將承租人所交付之押金及其後向承租人收取租金之權利亦均轉由原告取得承受，亦如前述，足徵證人陳麗微上開主觀臆測與兩造間之真意尚有出入，已難認為可採。況原告前以系爭不動產之前承租人於死亡數日後，始遭人發現為由，訴請被告減少買賣價金，經本院審理後，以102 年度訴字第542 號判決駁回原告之訴確定在案（即另案請求減少買賣價金事件），如兩造不爭執之事實㈣所示；倘兩造間就系爭不動產之買賣價金尚未達成合意，亦即買賣契約確未成立，則原告此際僅需以系爭不動產為凶宅為由，與被告就系爭不動產之買賣價金續為議價即可，又何須耗費周章另行起訴請求減少買賣價金，更遑論被告於上開事件就原告於102 年2 月9 日以總價金300 萬元向被告買受於該時業已交付之系爭不動產之事實，並無爭執，且通觀該判決內容，被告僅係否認系爭不動產為凶宅乙節，然未見被告有隻字片語抗辯爭執兩造間就系爭不動產之買賣契約關係尚未成立，有該判決在卷可稽（參見本院卷第37至39頁），益證證人陳麗微上開證述內容與實情尚屬有間；而原告主張兩造間業已就系爭不動產成立買賣契約關係等語，洵屬有據，堪足採信無訛。從而，原告訴請確認兩造間就系爭不動產之買賣契約關係存在，為有理由，應予准許。
㈡原告主張依系爭契約書及協議書之約定，請求被告將系爭不
動產所有權移轉登記於其所指定之名義人劉珈萱名下，為有理由：
按辦理產權移轉登記時，有關權利人名義，得由甲方（即原告）自訂，乙方（即被告）絕無異議，系爭契約書備註欄第
2 項約定甚明。查本件兩造間就系爭不動產之買賣契約確已成立，而非僅係成立買賣預約等情，已如本院前所認定，則被告於103 年3 月21日以原告逾期未表示是否應買系爭不動產為由，以存證信函通知原告終止本件預約云云，自難認為有據。又兩造就系爭不動產之買賣契約關係既屬存在，且兩造於系爭契約書業已約定原告於辦理系爭不動產所有權移轉登記時得自行指定登記名義人，則原告依系爭契約書及協議書之約定，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記於其所指定之名義人劉珈萱名下，為有理由，亦應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與上開判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 28 日
民事第一庭 法 官 陳振嘉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 1 日
書記官 林順成附表：
┌────────────────────────────────────┐│一、土地標示 │├────────────────────┬──┬──────┬─────┤│土 地 坐 落 │地目│面 積│ 權利範圍 │├───┬───┬───┬──┬─────┤ │（平方公尺）│ ││縣 市○鄉鎮市○段 ○○段│地 號 │ │ │ │├───┼───┼───┼──┼─────┼──┼──────┼─────┤│桃園縣│桃園市│大興 │ │531 │ 建 │127.5 │1/4 │├───┴───┴───┴──┴─────┴──┴──────┴─────┤│二、建物標示 │├───┬──────┬──────┬─────┬──────┬─────┤│建 號 │基 地 坐 落 │建 物 門 牌 │建築式樣主│建物面積 │權利範圍 ││ │ │ │要建築材料│(平方公尺) │ │├───┼──────┼──────┼─────┼──────┼─────┤│261 │桃園縣桃園市│桃園縣桃園市│鋼筋混凝土│85.8 │全部 ││ │大興段531 地│福山街79巷2 │造 │ │ ││ │號 │弄12之3 號 │ │ │ │└───┴──────┴──────┴─────┴──────┴─────┘