臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第856號原 告 柳慶茂訴訟代理人 邱奕澄律師被 告 江瑞雲訴訟代理人 邱英豪律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國103 年9 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：ꆼ原告於民國102 年10月17日與被告簽訂不動產買賣契約書（
下稱系爭契約），承購被告所有桃園縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○ ○號及坐落其基地上建物門牌桃園縣○○鄉○○路○○○ 巷○○弄○○號房屋（下稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）1,325 萬元。系爭契約第2 條約定分4 期付買賣價金，原告簽約當天即以發票日為102 年10月16日、支票號碼為L0000000、面額為150 萬之支票給付第1 期價金，惟簽約後原告赫然發現系爭房地已設有擔保債權人孫淑華對被告之
120 萬元債權之最高限額抵押權登記以及限制被告於未將所有權移轉登記予孫淑華前不得轉予他人之預告登記，原告因此於102 年10月22日發函予被告，請被告塗銷上開最高限額抵押權以及預告登記。嗣被告雖塗銷上開最高限額抵押權以及預告登記，惟系爭房地仍有套繪尚未解除及鄰近道路非計畫道路等疑慮尚待釐清，且原告至系爭房地現場發現，系爭建物竟有鋼筋裸露、未配水電線路、未設置汙水排放管線、內外牆未完工、以木板假牆充當鋼筋混擬土牆等重大瑕疵。原告於102 年11月13日發函與被告，請被告修正上開瑕疵，詎料，被告竟函覆拒絕原告請求修正瑕疵之要求，嗣被告來函表示原告違約而解除契約，及沒收原告已繳價金。
ꆼ一般建物建築完竣欲請領使用執照時，主管機關有一份制式
之建築工程查驗紀錄表與核發建築物使用執照查驗項目表，須受查事項均符合查驗標準，主管機關方可核發使用執照，而查驗紀錄上記載有如「建築物立面之外表已鋪設完成、非固定式之門框、門扇框、窗框、窗扇框已安裝完成、固定式門窗玻璃已安裝完成、設置有汙水處理設備者，已安裝完成等等」，本案系爭建物亦係使用此等查驗標準。從而，兩造簽訂系爭房地買賣契約之初，被告僅攜原告至建物外圍予以遠觀，並告以原告系爭建物已有合法領得使用執照，原告雖本欲購買粗胚之房屋而未細究該建物之全貌，然其因信賴系爭建物因領有使用執照而具備基本結構安全及基本適居之狀態，便與之簽約。豈料，原告於嗣後自行前往系爭建物內觀察時，赫然發見建物狀況慘不忍睹，不僅部分內外牆尚未完工外，尚有為數不少之牆面摻以木板製成之假牆，再用與牆壁相同之漆粉刷，試圖欲蓋彌彰，而建物主結構之鋼筋亦多暴露於外未有完好包覆，幾經風吹日曬，鋼筋多已生鏽質變而成脆弱之勢，現是否尚堪使用並非無疑。又該建物內亦無水電等民生設施之管線與設備，且化糞設備空有其外殼卻無內部機件構造。再系爭建物之門窗早已歪斜又殘舊不堪，建物一樓甚至無大門，能否遮風避雨而符合定著物之基本要求容有商榷空間，以上再再顯示該等瑕疵除已對系爭建物結構安全產生嚴重影響外，更無法達於日常適居之狀態甚明，應屬重大之瑕疵。
ꆼ桃園縣政府就本案使用執照核發之查驗過程，係採抽驗方式
為之，且抽驗項目為「現場清潔完成、建物體積是否與建築執照相同、公共設施粉刷完成、外牆粉刷完成」等與結構安全及供日常起居需用毫無關連之項目。又桃縣建造執照建築工程完竣報告書所載「建築物立面之外表已鋪設完成、非固定式之門框、門扇框、窗框、窗扇框已安裝完成、固定式門窗玻璃已安裝完成、設置有汙水處理設備者，已安裝完成」等項目均勾選「是」，其中根本未涉建築結構安全與基本適居能力之查驗項目，僅憑現場清潔與否、建物體積、是否粉刷即劇以核發使用執照，又汙水處理設備現場觀測應不堪使用，查驗人員仍勾選「是」（表符合查驗標準之意），顯見主管機關核發使用執照之查驗過程具有諸多瑕疵。原告豈能預料主管機關於系爭建物核發使用執照過程如此簡漏，而善意信賴被告告稱領有使用執照而購買之，難謂事前即明知系爭建物具有結構安全與適居狀態上之重大瑕疵，被告無以原告明知瑕疵為由試圖阻卻瑕疵擔保之責。
ꆼ再系爭契約第14條特約事項，言明建物按「現狀點交」，被
告即據此主張對原告不負物之瑕疵擔保責任。然現狀點交之原意，應係對於買賣雙方就交付標的物而現實移轉占有時，雙方就標的物之現狀為查驗，就雙方查驗有瑕疵而未加以爭執之處，視為買受人承認所受領之標的物之現狀，而拋棄對出賣人之瑕疵擔保責任之謂，並非用以事先概括的於契約訂定時即令出賣人全然的免除瑕疵擔保責任。退萬步言，縱認契約中有現狀點交之約定可一定程度事先減輕出賣人瑕疵擔保責任，或可用以推論買受人於契約成立時已明知瑕疵者；然對於非明顯之瑕疵，或如房屋結構不完等重大瑕疵，參酌臺灣高等法院94年度上字第981 號民事判決之意旨，出賣人仍不解其瑕疵擔保之責。準此，本件買賣契約中雖有現狀點交之約定，然雙方根本未進行至點交階段，原告即發見系爭建物具有前開諸多瑕疵而屢催被告修補，當無雙方於現場查驗標的現狀而生免除未加爭執之瑕疵擔保責任之效，又系爭建物具有前述結構安全與基本適居能力之重大瑕疵，且為原告於訂約時所非即知者，被告仍應負瑕疵擔保責任。
ꆼ系爭建物既存有結構安全與基本適居能力之重大瑕疵，為此
原告特以起訴狀作為解除系爭契約之意思表示，佐以原告業已於102 年11月13日委請律師寄發律師函合法催告，故本件系爭契約業已合法解除，兩造間未有任何債權債務關係。系爭契約既業經解除，兩造間自無任何債權債務關係存在，被告受有之150 萬元價金即喪失其法律上原因，揆諸最高法院93年度台上字第957 號判決及民法第259 條規定意旨，被告遂負有回復原狀之義務，故被告應將原告已支付之150 萬元價金返還予原告。
ꆼ原告於點交前及時發見系爭建物具有重大瑕疵，雖係危險移
轉前，但依最高法院89年度台上字第1579、2498號裁判之意旨，原告有拒絕受領瑕疵物之權利，遂委請律師於102年11月13日寄發律師函要求被告補正，並預示若被告仍不依債之本旨提出給付時，原告將依法解除契約，其中當隱含若不補正則拒絕繼續支付價金之意思表示，而為同時履行抗辯權行使之預示；惟被告收受後藉故推諉無修補瑕疵之義務，並於
102 年11月30日以存證信函回覆無瑕疵故拒絕修補，並請求原告於收受後五日內給付價款。嗣後雙方就此爭執互以律師函或存證信函表示意思，常理觀之原告每對被告提及日後將行使契約解除權之時，理當隱含拒絕繼續支付價金之意，且為被告可以明瞭，故原告對於同時履行抗辯權顯已合法行使，且該意思並由被告所受領，當收阻卻原告對於價金給付義務陷於遲延之效。原告既因有效行使同時履行抗辯權而未陷於給付遲延，則被告依系爭契約第10條關於給付遲延所生之解除權並無附麗，故被告於102 年4 月14日解除契約意思表示並未合法行使，而不生契約解除之效力，從而系爭契約仍繼續存在於兩造之間，直至原告起訴主張以起訴狀所載解除契約之意思表示，並自被告收受起訴狀繕本之時起發生契約解除之效力。並聲明：ꆼ被告應給付原告150 萬元以及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算之利息。ꆼ願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：ꆼ本件買賣之初被告即明知系爭房地有最高限額抵押權設定及
預告登記等情，兩造並約定於給付第三期款前由被告釐清，此有系爭契約第7 條約定可證。又系爭土地並未經套繪，有桃園縣政府工務局102 年11月6 日桃工建字第0000000000號函、桃園縣龍潭鄉公所102 年11月15日龍鄉工字第0000000000號函可證。且據桃縣城行字第45270 號都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書所示，本件買賣標的土地均○○○區○○○○道路用地之記載，是本件確無原告所稱土地遭套繪及為道路預定地之瑕疵，且被告早於102 年11月20日即已發函通知原告。另本件買賣標的物為現況點交，此為系爭契約第14條第1 項特約事項手寫部分所明文約定，原告於簽約前即已親赴現場履勘確認建物現況，是原告主張簽約後方知建物現況，除不符契約約定，亦違常情。另本件買賣標○○○鄉○○段○○○號建物為合法登記之建物（101 桃縣工建使字第龍00222 號使用執照），且系爭契約第3 條約定，被告有義務提供者為過戶時必要之文件，並未包過原告所主張之竣工圖、水電圖、管線圖、土木圖、弱電圖及建物建照、使照等文件，原告如需上開文件，於完成本件買賣後，自得以所有權人身份向相關機關申請，原告藉口拖延，拒不履約，企圖毀約之意顯然。
ꆼ原告於簽約後屢次藉口拖延履約，並多次要求降價，被告拒
絕後，更以契約約定外事項為由要求解除契約，被告除委託律師發函回復外，嗣於103 年3 月28日再次以存證信函催告原告履約，詎料原告置之不理，被告迫於無奈，為保障自身權益，僅得於103 年4 月14日發函解除系爭契約，並主張依約沒收150 萬元部分價金為賠償。從而，原告於簽約後藉口拖延履約超過1 年，更空言買賣標的有瑕疵及以契約外義務主張被告違約，主張解除契約並請求返還價金，並無理由。並聲明：ꆼ原告之訴及假執行之聲請均駁回。ꆼ如受不利益判決，請准供擔保宣告免為假執行。
三、原告主張伊向被告購買系爭房地，雙方並簽訂系爭契約，約定價金為1,325 萬元，原告已交付第一期款價金150 萬元予被告等情，此有系爭契約、支票及系爭房地謄本（均為影本）等件為證（見本院卷第23頁、第48頁至第59頁反面），並為被告所不爭執，是原告此部分之主張堪信為真實可採。惟被告以前開各詞置辯，是本件應審酌者厥為：ꆼ原告以起訴狀繕本之送達為解除系爭房地買賣契約之意思表示，是否合法有效？ꆼ被告於102 年4 月14日發函解除系爭房地買賣契約，是否合法有效？ꆼ原告主張被告應返還頭期款150 萬元予原告，有無理由？茲分別論述如下：
ꆼ原告以起訴狀繕本之送達為解除系爭房地買賣契約之意思表
示，是否合法有效？ꆼ按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文。又買受人於契約成立時，知其物有前項所謂之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，同法第355 條第1 項亦有明文。
ꆼ原告主張向被告所購買之系爭房地有「設定擔保債權人孫淑
華對被告之102 萬元債權之最高限額抵押權登記以及限制被告於未將所有權移轉登記於孫淑華前不得轉讓他人之預告登記」、「套繪尚未解除及鄰近道路為道路預定地」、「系爭建物存有鋼筋裸露、未配水電線路、未設置汙水排放管線、內外牆未完工、以木板假牆充當鋼筋混凝土牆」等瑕疵，是依據民法第359 條前段之規定，解除兩造間之買賣契約云云。經查：
ꆼ兩造所簽訂之系爭契約第7 條載明：「本買賣不動產，乙方
（即被告）保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利，應由乙方負責於【三】款付清以前速予清理，若甲方（即原告）因此受有損害時，乙方應負完全賠償責任。」（見本院卷第49頁反面），堪認被告辯稱原告於簽訂系爭契約時即已知悉系爭房地有最高抵押權額設定及預告登記等情，尚非子虛，應可採信。且被告業已於系爭契約所約定交付第3期款前之102 年10月22日塗銷該最高限額抵押權設定及預告登記，並發函通知原告，有正鼎法律事務所101 年10月24日
102 律豪函字第000000000 號律師函暨其回執、系爭房地之建物登記第二類謄本、土地登記第二類謄本（102 年10月22日列印）在卷可佐（見本院卷第61頁至第65頁），是原告以系爭房地有最高限額抵押權設定及預告登記為由，主張解除系爭契約，委無足採。
ꆼ觀諸桃園縣政府工務局102 年11月6 日桃工建字第00000000
00號函載明：「主旨：有關台端查詢桃園縣○○鄉○○段○○○○○ ○號土地是否申請過建築執照相關套繪1 案，…三、經查本局套圖室現有地籍圖旨揭地號無套繪建築執照記載。」等語（見本院卷第66頁），可知系爭契約買賣土地並未經套繪。再據卷附（102 ）桃縣城行字第45270 號桃園縣政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書所示（見本院卷第68頁），本件系爭契約買賣標的鄰近土地之使用分區（或公共設施用地）均○○○區○○○○道路用地之記載，是原告以系爭契約買賣土地存有套繪尚未解除及鄰近道路為道路預定地之瑕疵為由，主張解除系爭契約，亦屬無據。
ꆼ原告於購買系爭房地前，曾至現場勘查及檢視，對於系爭房
地之現況知之甚詳，業據證人即本件買賣之仲介莊阿乾到庭結證稱：「（問：你帶原告去看過幾次房屋？）一次。」、「（問：時間？）樓下看到樓上，也看了四周環境。」、「（問：依照你上開證詞，原告有進到房屋裡面？）有，他從樓下看到樓上。」、「（問：他怎麼看？）每個地方看得很仔細。」、「（問：他去看房屋的時候，牆壁有敲一下？）有，陽台旁邊的牆原告有敲，室內的牆都是磚。」、「（問：你帶原告去看的時候，系爭房屋的鋼筋是否有裸露出來？）那房子是粗胚，買的人還要二次施工。」、「（問：你出賣人或你們中人有跟買受人說這個房子還要二次施工？）有，他知道。」、「（問：系爭房屋在原告看的時候，有無設置污水排放管線？）有化糞池。」、「（問：當初看房子的時候，系爭房屋的內外牆是否還沒有完工？）還沒有，只是粗胚。」、「（問：當初這個房屋是否有用木板來當作牆？）不是鋼筋，陽台旁邊那個牆是用木板，原告知情。」、「（問：你方稱帶原告去看房子是在簽約前多久？）原告看看房子就急著說要買，應該是看房子後二、三天就說要買，…」、「（問：看房子的時候你都有全程參與？）我腳不方便，我只有在一樓，樓上我沒有上去。」、「（問：你人在樓下沒有從頭陪，你怎麼知道原告很仔細看房子？）我從房子外面看原告比手劃腳，因為那房子都沒有窗戶都看的到。」、「（問：你既然沒有到樓上，怎麼知道原告有敲陽台旁邊的牆壁？）因為那是二樓，在樓下看得到。」等語（見本院卷第111 頁反面至第113 頁）；證人黃三春證述：「（問：
簽訂這份契約書前，你有帶原告去現場看嗎？）有。」、「（問：當時有幾個人陪同原告去看？）我印象中，我跟莊阿乾、原告，游仁福有沒有到我忘記了。」、「（問：你帶原告在現場看房子時，是否有進到屋內？）有，從一樓走到樓上。」等語綦詳（見本院卷第113 頁反面、第114 頁）。又兩造於簽訂系爭契約時第14條約定：「特約事項：一、依現況點交、土地鑑界點交，費用由賣方負擔。…」等語（見本院卷第50頁），顯見原告與被告簽訂系爭契約之初，原告已知悉系爭建物僅為粗胚尚未完全完工，故約定雙方係依現狀點交，洵堪認定。
ꆼ再者，原告雖稱因系爭房屋已取得使用執照，依縣政府使用
執照核發標準系爭房屋須具備污水排放及水電管線等裝備云云，查，觀諸桃園縣政府工務局所檢附之桃園縣○○鄉○○段○○○號申請使用執照卷宗，其上所附之桃園縣政府101 年
2 月13日府工建字第0000000000號函記載：「主旨：台端申請桃園縣○○鄉○○村○○鄰○○路○○○ 巷○○弄○○號（大平段128-1 地號）使用執照乙案…說明：…二、經派員抽驗結果與核定工程圖樣相符，准發給使用執照乙只。…」等語，而該卷內檢附之（100 ）桃縣工建執照字第龍00194 號建造執照建築工程完竣報告書載明：「勘驗項目及內容：三、建築物主要設備：ꆼ設置有污水處理設備者，已安裝完成…；勘驗結果：■是□免設置□不符」等字樣（見本院卷第108 頁），故原告主張系爭房屋未設置污水排放管線，洵屬無據。又細繹該使用執照卷宗全卷內容，並無水電管線相關項目之記載，是原告主張系爭房屋已取得使用執照即應具備水電管線之裝備一節，尚難憑採。
ꆼ綜上，原告於購買系爭房地前即已知悉並了解該屋之現況後
，始與被告洽談購買價格，是原告於契約成立時，即已知悉且了解系爭房地之現況，出賣人即被告自不負物之瑕疵擔保責任甚明。是原告自不得依據民法第359 條之規定，解除雙方系爭契約。
ꆼ被告於102 年4 月14日發函解除系爭房地買賣契約，是否合
法有效？ꆼ兩造於系爭契約書第2 條第2 項明文約定「第貳次付款：於
民國一０一年十月二十三日交付新台幣貳佰伍拾萬元正。」（見本院卷第49頁），且被告曾於103 年3 月28日委請律師寄發律師函予原告，對原告催告應於文到後7 日給付買賣價金第2 期款250 萬元，該函業於同年月31日送達原告等情，此有邱英豪律師事務所103 年3 月28日103 律豪函字第000000000 號律師函暨其回執在卷可憑（見本院卷第70頁至第73頁），復為原告所不爭，則其依上開約定自應於103 年4 月
7 日前給付第2 期款價金250 萬元予被告，原告所負此等給付價金之義務應屬定有確定給付期限之債務。
ꆼ按民法第254 條係規定，契約當事人之一方遲延給付者，他
方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符，自不得依上開法條規定解除契約（最高法院100 年度台上字第2199號判決意旨參照）。經查，系爭房屋買賣契約第2 條第2 款約定：「第貳次付款：於民國一０一年十月二十三日交付新台幣貳佰伍拾萬元正。」，第10條亦約定：「本約簽訂後，倘甲方（即原告）不買或不按約定日期付款，經乙方（即被告）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除契約，如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」，被告陳稱原告並未於101 年10月23日前付清前述第2 期款價金之事實，為原告所不爭，堪認原告於101 年10月23日已有給付遲延之情事，而被告已於103 年3 月28日委請邱英豪律師函催原告於文到後7 日內履行給付第2 期款，於催告期限內原告仍未依約給付第2 期款，被告再於同年4 月14日發函向原告解除契約，有邱英豪律師事務所103 年4 月14日103 律豪函字第000000000 號律師函暨其回執在卷可參（見本院卷第75頁至第77頁），符合前揭約定。因此，被告以前述律師函對原告解除契約，應認合法有效。
ꆼ原告主張被告應返還頭期款150 萬元予原告，有無理由？ꆼ兩造簽立之系爭房屋買賣契約第10條約定：「本約簽訂後，
倘甲方（即原告）不買或不按約定日期付款，經乙方（即被告）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除契約，如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」是以，前述約款內容係表達：若賣方對違約之買方解除本買賣契約，可沒收買方已繳價金額，若買方對違約之賣方解除本買賣契約，賣方應賠償（返還）已繳價金額。
ꆼ基上說明，原告主張被告有違約情事，經原告催告後仍不為
履行應盡義務，可視為重大違約，由原告對被告解除買賣契約等情，業經本院認定原告此等主張並不可採（詳如上述），準此，原告對被告即無依系爭契約第10條約定要求被告返還頭期款150 萬元之餘地。此外，被告抗辯其於原告給付遲延（指原告於101 年10月23日未依約付清第2 期款價金）後，已對原告委請律師送達律師函催告履行並解除買賣契約等情，業經本院認定被告此等抗辯確屬可採（詳如上述），且給付價金義務確實屬於買方應負之最重要義務，如買方不為履行，確屬不履行買賣義務之重大違約事由，故被告依上開第10條約定「將既付價款全部由乙方（即被告）無條件沒收」（被告於103 年4 月14日之律師函中已一併表明沒收之意），應屬有據，益徵原告並無對被告要求返還頭期款150 萬元之法律上理由。
四、綜上所述，原告提起本件訴訟，主張其已合法解除系爭契約，而請求被告返還頭期款150 萬元，為無理由，應予駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法、舉證暨所聲請調查之證據，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 16 日
民事第一庭 法 官 徐 培 元正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 16 日
書記官 邱 仲 騏