臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第83號原 告 汎太開發不動產仲介股份有限公司法定代理人 王斟智訴訟代理人 邱奕澄律師
陳育廷律師歐陽誠吳中明被 告 陳美子訴訟代理人 陳明宗律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國103 年6 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國102 年8 月19日委託伊仲介銷售其所有門牌號碼桃園縣○○鄉○○街○○號8 樓之房地及地下二層之二個平面式車位（下稱系爭房地），並簽訂不動產專任委託銷售契約書，委託銷售價格新臺幣（下同）5,768 萬元，委託銷售期間自102 年8 月19日至102 年12月31日（下稱系爭契約），兩造並約定如買方書面承購之價格已達被告之最低委託出售價格，而被告卻拒絕確認或簽署確認後卻不履行簽訂買賣契約書時，應給付委託伊銷售價格2%之服務報酬及2%之違約金。嗣兩造另於102 年11月27日簽訂委託銷售契約內容變更合意書（下稱系爭變更合意書），變更委託銷售總價為4,500 萬元。爾後，伊與訴外人洪琮鎰就系爭房地進行交易協商，並於102 年11月24日與洪琮鎰簽訂買賣議價委託書（下稱系爭議價委託書），而被告亦於102 年11月26日在系爭議價委託書賣方確認欄上簽名。詎被告事後竟拒不履行簽訂買賣契約書，爰依系爭契約第11條第1 項約定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告180 萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：伊於簽認系爭變更合意書時，曾告知原告承辦經紀人員，因顧慮奢侈稅因素，就系爭房地先以承租方式交付，於課徵奢侈稅期間屆滿再行辦理系爭房地所有權移轉登記，承辦經紀人員亦允諾配合，嗣承辦人員向伊表示因買方未依約補足定金，系爭議價委託書即失其效力，未料，原告事後竟委由律師發函要求伊給付服務報酬及違約金，然原告自始未通知伊簽訂買賣契約，亦從未交付定金予伊，嗣伊旋即於102 年12月24日函知原告表明預計於同年月27日在原告處所簽訂買賣契約，原告卻置之不理，亦未通知買方於上開通知日到場簽約，致伊於上開通知日無從辦理簽約事宜，實難認伊有何拒不履行簽訂買賣契約書之情事，原告自不得請求伊給付服務報酬及違約金等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院第33頁反面，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
（一）被告於102 年8 月19日委託原告仲介銷售其所有之系爭房地，並簽訂系爭契約，委託銷售價格5,768 萬元，委託銷售期間自102 年8 月19日至102 年12月31日止。嗣兩造於
102 年11月27日簽訂系爭變更合意書，變更委託銷售總價為4,500 萬元。
（二）原告於102 年11月24日與洪琮鎰簽訂系爭議價委託書，嗣被告於102 年11月26日在系爭議價委託書賣方確認欄上簽名。
（三）原告於102 年12月10日委由敦陽律師事務所發函與被告，聲明請求給付仲介服務報酬及違約金等語，被告並已收受。
四、本件兩造爭執之點，應在於：（一）被告是否有系爭契約第11條第1 項第4 款之情形，而視為原告已完成仲介之義務？
（二）如有，原告得否請求被告給付服務報酬及違約金？茲分述如下：
（一）關於原告是否視為完成仲介義務之爭點：
1、按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345 條第2 項固有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅賦、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院93年度台上字第441 號、79年台上字第1357號、80年台上字第1883號判決要旨參照）。
2、經查，原告於102 年11月24日與洪琮鎰簽訂系爭議價委託書，被告並於102 年11月26日在系爭議價委託書賣方確認欄上簽名等情，固為兩造不爭執【不爭執事項（二）】，惟觀諸系爭議價委託書（見本院卷第28頁），雖於第1 條、第2 條約定買賣標的、價款及付款方式，惟就付款方法、所有權移轉登記時期及標的物交付等重要事項均未約定，且系爭議價委託書特約條款第1 條另載有：「買方在約定的要約期限內，仍然可以書面撤回要約。但賣方已承諾買方之要約條件，並經受託人送達買方者不在此限；本要約經賣方承諾後，買方應依約定與賣方就買賣契約細節進行協商及簽訂買賣契約書。買方如不履行簽訂買賣契約之義務時，應支付賣方買賣總價款百分之三之懲罰性違約金。」等語（見本院卷第29頁），復參以證人洪琮鎰於本院審理中亦證稱：當時簽系爭議價委託書只是委託原告去跟賣方斡旋，並不是因此就成交等語（見本院卷第79頁），堪認系爭議價委託書顯然屬「預約」之性質，且該預約之當事人，即為買賣之雙方。而被告於102 年11月26日在系爭議價委託書上簽章確認之際，已告知原告因稅賦因素，希望在奢侈稅期間屆滿後再行辦理系爭房地所有權移轉登記，嗣原告將此訊息轉告洪琮鎰，而遭洪琮鎰拒絕乙節，業據證人洪琮鎰於本院審理中證稱：伊當時在原告門市看到系爭房地之交易案件，伊就詢問原告之營業員，並開出4,500 萬元之價格委託原告向賣方議價，約過一星期後，原告之營業員打電話告知伊，因賣方為避免奢侈稅之課徵，希望能隔年即103 年9 月再辦理所有權移轉登記，伊認為此與原有預想不同，且對伊沒有保障，伊即表示無法接受此條件，請原告營業員再和賣方洽談，事後原告營業員又打電話告知伊，賣方不賣了，此事後來就不了了之等語（見本院卷第79頁），顯然被告已增加系爭議價委託書上所無之出售條件，衡諸本件買賣價金高達4,500 萬元，就系爭房地所有權移轉登記時期及標的物交付，當屬雙方買賣契約成立與否之重要事項，被告既已將出售條件變更，自係將買方即洪琮鎰就買賣系爭房地原先所提出承購條件之要約，為變更後而承諾，依民法第160 條第2 項規定，即視為拒絕原要約而為新要約，自仍應待洪琮鎰之承諾，始能為意思表示合致，然洪琮鎰於獲悉後並不同意被告所提出之條件，已如前述，足認洪琮鎰並無承諾被告所提出新要約之意，自不受其原要約之拘束，則雙方之買賣契約即未成立。是以，原告主張被告與洪琮鎰間就系爭房地之買賣契約已成立云云，自不足採信。
3、原告雖主張依系爭契約第11條第1 項第4 款約定，買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，委託人簽署確認後卻不履行簽訂買賣契約書之義務者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格4%之服務報酬及2%違約金予受託人（見本院卷第24頁），伊已於102 年12月10日前通知被告簽訂買賣契約，惟被告均置之不理，爰依上開約定，請求被告給付服務報酬及違約金共計180 萬元云云，惟如前述，被告與洪琮鎰間既因系爭房地所有權移轉登記時期及標的物交付之細節，存有歧見，而未成立買賣契約，自不生被告應出面與洪琮鎰簽訂買賣契約書之義務，況被告於系爭契約之委託銷售期間內即102 年12月24日以存證信函通知原告預計於同年月27日在原告處所簽訂買賣契約等語（見本院卷第15頁至第19頁），而被告亦於上開預定日至原告處所，然因原告認買賣雙方條件不一致而未通知洪琮鎰到場簽約乙節，亦為原告自承在卷（見本院卷第34頁），依此，自實難認被告有何不履行簽訂買賣契約書之情事，從而，原告主張依上述約定，請求被告給付服務報酬及違約金云云，自非有據，不應准許。
（二）關於原告得請求金額之爭點：承上，被告既無系爭契約第11條第1 項第4 款之情形，而視為原告已完成仲介義務，原告自不得依該條約定請求被告給付違約金，亦無再予論述此部分之必要，併此敘明。
五、綜上所述，原告依兩造間系爭契約之法律關係，請求被告給付180 萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 7 月 22 日
民事第一庭 法 官 張永輝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 22 日
書記官 楊書棼