臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第918號原 告 沈勝榮訴訟代理人 范綱祥律師複 代理人 詹淳淇律師被 告 簡月娥訴訟代理人 李致詠律師
劉德壽律師上 一 人複 代理人 吳東隆上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國104 年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國102 年7 月31日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定將桃園市○○區○○段○○○○○○號土地（以下分稱系爭15地號土地、系爭21地號土地）合併分割，將合併分割後之同段15-8地號土地（假分割地號，下稱系爭土地）出售並移轉登記予原告，買賣價金約定為新臺幣（下同）2,000 萬元，兩造於簽訂系爭契約時，原告已同時交付400 萬元予被告。嗣因被告未向主管機關辦理系爭15、21地號土地之解除套繪管制，而無法分割，致尚未將系爭土地移轉登記予原告；雖被告已返還前所收受之400 萬元價金予原告，惟系爭契約於102 年7 月31日訂立時，農業用地興建農舍辦法（下稱系爭辦法）業已於102 年7 月1 日修正，被告自當知悉現行法之內容，則系爭15、21地號土地未能按現行法規定解除套繪管制並辦理分割係可歸責於被告之事由，致系爭契約陷於給付不能，依系爭契約第11條第2 款規定，被告除應將所收受之價金400 萬元返還原告外，應同時賠償原告已支付價金之同額金額作為懲罰性違約金，是原告得向被告請求懲罰性違約金400 萬元。況系爭15、21地號土地並非不能合併分割，乃被告不依系爭辦法第12條規定，將系爭15、21地號土地解除套繪管制後辦理分割，並將分割後之系爭土地移轉登記予原告，是以，系爭契約並無以不能之給付為標的而無效之情形，系爭契約陷於給付不能為可歸責於被告之事由所致，爰依系爭契約第11條第2 款約定、民法第
226 條及第250 條第1 項規定，向被告請求懲罰性違約金40
0 萬元等語。並聲明：（一）被告應給付原告400 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭契約簽訂時，被告已取得桃園地政事務所（下簡稱桃園地政）複丈結果通知書、假分割圖及分割後之預定地號，若非內政部地政司於102 年8 月8 日對於修正後系爭辦法第12條規定作成不論於89年農業發展條例修正前或修正後取得之農地，申請興建農舍時點在系爭辦法102 年7 月
3 日修正生效前、後，均應適用系爭辦法第12條第2 項規定之解釋，系爭15、21地號土地必然能順利合併分割，被告亦能將分割後之系爭土地移轉登記予原告，惟因上開內政部地政司之決議，致系爭15、21地號土地於系爭契約訂立時，即無法依系爭辦法第12條第3 項、第4 項解除套繪管制，致無從辦理分割，則系爭契約因法律變更而無法履行，屬自始客觀給付不能，依民法第246 條規定系爭契約為無效，被告訂立系爭契約時並不知悉有上開不能給付之情形，應屬不可歸責；退步言之，依民法第247 條第1 項規定，以不能之給付為標的而契約無效者，被告亦僅於訂約時可得而知有該不能之情形時，方須對原告負賠償責任，且所負之賠償責任僅以信賴利益為限。系爭辦法於102 年7 月1 日修正，而後又經內政部地政司於102 年8 月8 日作成適用上之解釋，致使系爭15、21地號土地之分割方案申請遭地政機關駁回，是系爭契約係屬不可歸責於被告之事由而給付不能，依民法第225條第1 項規定，被告應免給付義務。又被告為輕度身心障礙人士、教育程度低，對地政法規並不瞭解，且被告已於102年10月28日以存證信函通知原告解除系爭契約，並將第1 期款400 萬元由原告自履約保證金專戶領出，被告於系爭契約中未受有任何利益，若鈞院認為被告應負賠償責任，則請求依民法252 條規定，酌減違約金等語。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：（見本院卷二第63頁正面及背面）
（一）兩造於102 年7 月31日簽訂系爭契約，約定系爭15、21地號土地合併分割後，將合併分割後之系爭土地出售並移轉登記予原告，買賣價金約定為2,000 萬元。
（二）系爭21地號土地上建有同段1 、2 、3 建號之建物，其中同段3 建號建物為被告所有。
（三）農業用地興建農舍辦法，於102 年7 月1 日修正舊法第9條，修正後即現行法第12條之規定。
（四）原告於102 年7 月31日給付被告400 萬元；嗣因被告未移轉系爭土地予原告，被告已返還上開400 萬元予原告。
（五）被告尚未將系爭15、21地號土地辦理合併分割並將系爭土地交付原告。
四、本件兩造爭執之點，應在於：（一）被告未依系爭契約之約定，將系爭15、21地號土地合併分割，並將合併分割後之系爭土地移轉登記予原告，是否屬可歸責於被告？（二）原告請求之違約金是否有過高之情形？茲分述如下：
（一）被告未依系爭契約之約定，將系爭15、21地號土地合併分割，並將合併分割後之系爭土地移轉登記予原告，是否屬可歸責於被告？
1、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246 條第1 項定有明文。又已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：⑴農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。⑵非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。⑶農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上，農業用地興建農舍辦法第12條第2 項、第3 項亦有明文。
2、查依系爭契約第15條：「鑑界費用及合併分割費用均由賣方（即被告）負擔」之約定內容可知，被告依系爭契約應盡之給付義務係先將系爭15、21地號土地辦理合併分割，再將分割後數筆土地其中之系爭土地所有權移轉登記予原告所有。惟系爭15、21地號土地上蓋有桃園市○○區○○段○ ○○ ○○ ○號建物之農舍，屬已申請興建農舍之農業用地，而系爭契約簽訂時，系爭辦法已公布施行，系爭15、21地號土地屬已申請興建農舍之農業用地並經套繪管制之土地，自應適用系爭辦法第12條第2 項規定，未經解除套繪管制不得辦理分割，此有系爭15、21地號土地登記謄本、桃園市○○區○○段○ ○○ ○○ ○號建物登記謄本附卷可稽（見本院卷一第123 頁至第143 頁）。復依內政部地政司於102 年8 月8 日「研商有關地政機關配合農業用地興建農舍辦法第12條規定辦理註記及執行事宜會議記錄」第1 條第3 項之會議結論：「系爭辦法第12條第2 項增列已申請興建農舍之農業用地，未經申請解除套繪不得辦理分割之規定，係針對已興建農舍之農業用地所為之管制事項，故不論於89年農業發展條例修正前或修正後取得之農業用地，申請興建農舍時點在系爭辦法102 年7 月3 日修正生效前、後，均應適用系爭辦法第12條第2 項規定之規定…」（見本院卷一第145 頁至第147 頁）。另據桃園市政府工務局104 年3 月19日號函所示：「申請農業用地解除套繪管制須符合下列規定即都市計劃法臺灣省施行細則第29條及第32條規定：『…二、農舍之高度不得超過4層或14公尺，建築面積不得超過申請興建農舍之該宗農業用地面積10％，建築總樓地板面積不得超過660 平方公尺，…』、『…九、農業區：10％。…』農業用地興建農舍辦法第9 條及第12條：『…三、申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地10％…』、『已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：一、…。三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達0.25公頃以上。前項第3 款農舍坐落該筆農業用地面積大於0.25公頃，且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制』。是受領申請農業用地解除套繪管制須符合農舍坐落該筆農業用地面積大於0.25公頃，農舍建築面積仍應維持不得超過該農業用地面積10％規定」此有桃園市政府工務局104 年3 月19日桃工使字第0000000000號函在卷可考（見本院卷二第49頁）。準此，系爭
15、21地號土地欲解除套繪管制辦理分割，須符合系爭辦法第12條第3 項第3 款之規定，亦即桃園市○○區○○段○○ ○○ ○○ ○號農舍坐落該筆農業用地面積大於0.25公頃，且桃園市○○區○○段○○ ○○ ○○ ○號農舍建築面積仍應維持不得超過該農業用地面積10％之規定，系爭15、21地號土地方可解除套繪管制辦理分割。
3、然依桃園地政102 年8 月6 日通知被告及其他系爭15、21地號土地共有人之土地複丈結果通知書可知，系爭15、21地號土地預計合併分割為12筆土地（分割後地號分別為桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○ ○號土地），其中被告所有同段3 號建號農舍分割後係坐落於同段15-2地號土地，而分割後同段15-2地號土地面積僅為289.84平方公尺即0.028984公頃，尚未達0.25公頃，此有桃園地政102 年
8 月6 日土地複丈結果通知書、建築改良物堪查結果通知書附卷可考（見本院卷一第168 頁、第180 頁），則依系爭辦法第12條第3 項第3 款之規定意旨，因分割後桃園市○○區○○段○○ 號建號農舍坐落土地即同段15-2地號土地未達0.25公頃，從而，系爭15、21地號土地並不符合系爭辦法第12條第3 項第3 款例外得解除套繪管制之情形。
是以，依系爭辦法第12條第2 項規定，系爭15、21地號土地屬已申請興建農舍領有使用執照之農業用地並經套繪管制，未經解除套繪管制前不得辦理分割，而系爭15、21地號土地又不符合得解除套繪管制之情形，本件被告既不能變更地目，將系爭15、21地號土地變更為非農業用地，以符合系爭辦法第12條第3 項第1 、2 款得解除套繪管制之情形，是系爭15、21地號土地依據現行法律無從解除套繪管制，則系爭契約約定被告應將系爭15、21地號土地合併分割並將分割後之系爭土地移轉登記予原告，即係以不能之給付為契約之標的，依前揭民法第246 第1 項前段之規定，應屬無效。堪予認定。
4、原告雖主張系爭契約訂立時，系爭辦法已修正施行，被告應當知悉系爭辦法之內容；系爭契約給付不能之原因係被告不願拆除桃園市○○區○○段○○ 號建號農舍，以符合系爭辦法第12條得解除套繪管制之情形，系爭契約給付不能是可歸責於被告等語。然查，依桃園地政103 年11月4日桃地所測字第0000000000號函文內容：「土地分割作業程序…，因土地分割作業涉及原有標示變更，故測量課受理分割複丈後移送登記課辦理土地標示變更登記，即由申請人依地籍測量實施規則第207 條、第211 條及土地登記規則第6 條之規定，檢具相關證明文件填具土地及標示變更登記申請書申請土地『分割複丈』，倘經本所審查資料齊全者，依排定複丈日期前往實地複丈，實地複丈如無其他補正事項，繪製土地複丈成果圖後，即填發載有複丈（分割）前後地號、面積資料之結果通知書予申請人，並將上開成果連同申請書移送本所登記課辦理『分割登記』，如經審查無誤者，即辦理地籍異動完成登記作業程序。」；「本案因申請標的上蓋有農舍，相關已興建農舍之農業用地分割限制，係於102 年8 月8 日由內政部地政司『研商有關地政機關配合農業用地興建農舍辦法第12條規定辦理註記及執行事宜會議』擬訂作業方式，即申請人於102年7 月間申請旨揭土地合併、分割複丈及102 年8 月6 日移送本所登記課辦理審查登記當時，尚難先為審查前述分割限制事項；另複丈成果核定後即填發載有複丈（分割）前後地號、面積之結果通知書予申請人，惟分割地號資料仍應依登記程序完成登記後，始生登記之效力。」等情，此有桃園地政103 年11月4 日桃地所測字第0000000000號函，在卷可佐（見本院卷一第121 頁至第122 頁），據上開函文內容可知，土地分割作業程序依序為：土地所有人申請土地分割複丈、地政至現場實地複丈、繪製土地複丈成果圖、填發載有分割前、後地號、面積資料之結果通知土地所有人、辦理分割登記等程序，而系爭契約第1 條已明確約定買賣標的為系爭15、21地號土地合併分割後之「同段15-8地號土地」，依上開土地分割作業程序觀之，地政已將載有分割前、後地號、面積資料之土地複丈結果通知被告後，被告方以分割後之地號作為契約標的與原告締結系爭契約，則被告於系爭契約102 年7 月31日簽訂時，應係預期系爭15、21地號土地可合併分割，並將分割後之系爭土地移轉登記予原告，方與原告簽訂系爭契約；且細稽系爭契約之內容可知，立約雙方亦無任何預期於不能之情形除去後為給付之明文約定，堪認兩造於訂約時應不知悉系爭15、21地號土地不符合得解除套繪管制之情形，則被告抗辯若無內政部地政司其後於102 年8 月8 日所作成之會議結論，系爭15、21地號土地必能依地政核發之土地複丈結果通知書辦理分割登記等語，尚非無據。另查，系爭15、21地號土地無從解除套繪管制，乃係因分割後15-2地號土地未達0.25公頃，不符合系爭辦法之規定，業如前述；況依桃園地政上開函文所示，地政對於內政部地政司
102 年8 月8 日所作成針對已興建農舍之農業用地分割限制之會議結論，同表示尚難先為審查前述分割限制事項等情，益徵被告對於系爭契約因系爭15、21地號土地無法解除套繪管制一事，係屬不可歸責，原告主張系爭契約係可歸責於被告而給付不能，顯乏依據。系爭契約既以不能之給付為契約標的，且兩造於訂約時並無預期於不能之情形除去後為給付之合意，依民法第246 條第1 項前段之規定，堪認系爭契約為無效。
5、綜上所述，系爭15、21地號土地為已申請興建農舍領有使用執照之農業用地，未經解除套匯管制不得辦理分割，而系爭15、21地號土地又不符合系爭辦法第12條第3 項、第
4 項例外得解除套匯管制之情形，是系爭15、21地號土地依系爭辦法無從辦理分割，被告無法將分割後之系爭土地移轉登記予原告；且兩造於系爭契約訂約時亦無預期於該無法分割之情形除去後再為給付，業如前述，是系爭契約以不能之給付為契約之標的，依民法第246 條第1 項前段，應屬無效之契約。被告抗辯系爭契約給付不能之情形，非可歸責於已，要屬有據。從而，系爭契約有上開給付不能之情事，非可歸責於被告，被告於訂約時亦無從得知系爭15、21地號土地有上開無法合併分割之情形，況原告已領回前所交付被告之400 萬元，難認原告因系爭契約無效尚受有何其他損害，是被告亦無須對原告負擔民法第247條第1 項因系爭契約無效之信賴利益賠償責任，堪予確認。
（二）原告請求之違約金是否有過高之情形？系爭契約因以不能之給付為標的而屬無效之契約，原告本不得依系爭契約第11條第2 款之規定，向被告請求懲罰性違約金，從而，本院亦無庸再行審認原告本件所請求之違約金是否有過高之情事，併此敘明。
五、綜上所述，系爭15、21地號土地依系爭辦法無從辦理分割，被告無法將分割後之系爭土地移轉登記予原告，是系爭契約係以不能之給付為標的而屬無效，且該無效之情形為被告於訂約時所不知，被告自無庸因系爭契約給付不能而對原告負賠償責任，從而，原告依系爭契約第11條第2 款規定，請求被告賠償400 萬元懲罰性違約金，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 11 月 13 日
民事第三庭 審判長法 官 黃漢權
法 官 顏世翠法 官 陳俐文正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 13 日
書記官 張彩霞