臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第153號原 告 林桂如訴訟代理人 杜冠民律師複 代理人 謝富凱律師被 告 李枝連上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國103年7月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國101 年9 月26日與被告簽立買賣契約（下稱系爭
買賣契約），以新臺幣（下同）1000萬元向被告購買桃園縣中壢市○○路○○○ 巷○○○○ 號之房屋及桃園縣中壢市○○段○○○ ○號土地應有部分16分之1 、桃園縣中壢市○○段○○○○○ ○號土地應有部分全部（下稱系爭房屋、系爭建物，合稱系爭不動產），惟被告因避免遭課予奢侈稅，遂與原告另訂立系爭房屋之租賃契約，買賣契約之簽約款300 萬元，亦以租金名義一次付清，兩造並約定應於102 年7 月後合意解除該租賃契約，並履行系爭買賣契約。102 年7 月間，被告寄發簡訊予原告配偶宋宏洪，表明解除租約及履行買賣契約之意，原告於102 年8 月5 日致電施昌志代書，轉達向被告請求履行系爭買賣契約之意，詎被告於102 年8 月6 日拒絕解除租賃契約及履行系爭買賣契約，並於翌日以存證信函解除系爭買賣契約。惟兩造間實際上僅存在系爭買賣契約，租賃契約僅係為規避奢侈稅而訂定，屬通謀虛偽意思表示，原告真意即係為購買系爭不動產，此外被告曾於102 年6 月至7月間向原告為履行系爭買賣契約之意思表示，原告於102 年
8 月5 日表示同意，兩造即已合意開始履行系爭買賣契約，被告嗣後解除契約於法未合，爰依買賣之法律關係提起本件訴訟等語。
㈡被告雖抗辯系爭買賣契約於102 年8 月4 日已解除，然系爭
買賣契約所定「102 年7 月5 日起至102 年8 月4 日止，雙方若未合意解除租賃契約，則本約解除。」等文字僅表示當事人間享有解除契約之權利，於當事人未實際行使該權利之前，契約仍屬有效。因此兩造於102 年8 月5 日（即被告解除契約之前）既已達成履行系爭買賣契約之合意，原告請求被告履行系爭買賣契約即屬有據。
㈢聲明：1.被告應將桃園縣中壢市○○段○○○ ○號土地應有部
分16分之1 、桃園縣中壢市○○段○○○○○ ○號土地應有部分全部及系爭房屋之所有權，移轉登記予原告。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告原將系爭房屋出租他人以收取租金，嗣原告多次主動表達願意承購系爭不動產，被告始同意以1250萬元出售系爭不動產，惟原告為避免奢侈稅之課徵，以減低其購屋成本為1000萬元，遂與被告分別簽訂系爭買賣契約及租賃契約，系爭買賣契約明定102 年7 月5 日至102 年8 月4 日止，雙方若未合意解除租賃契約，則系爭買賣契約解除，被告於102 年6 月至7 月間，屢次催促原告安排時間，以解除租賃契約並履行系爭契約，原告均置之不理，遲至102 年8月5 日原告始向被告表達履行系爭買賣契約之意，惟系爭買賣契約已因逾履行期即102 年8 月4 日而解除消滅等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造間訂有系爭買賣契約，並就系爭房屋簽立租賃契約，系爭房屋於簽訂上開契約後，已交付原告使用。
㈡102 年6 月至7 月間，被告曾屢次通知原告辦理解除租賃契
約並進行後續履約手續。原告遲於102 年8 月5 日始向被告表達履行系爭買賣契約之意。
㈢被告於102 年8 月6 日寄出存證信函向原告表示兩造系爭契約解除，該存證信函於102 年8 月7 日到達原告。
四、本件原告另主張兩造就系爭房屋所簽立之租賃契約，係為通謀虛偽意思表示而無效，兩造間實際上僅存在系爭買賣契約，且依系爭契約第4 條第2 項約定，當事人須另為意思表示以解除契約，而兩造履行系爭契約之意思表示已於102 年8月5 日達成合致，故被告於102 年8 月7 日解除契約不合法等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠兩造就系爭房屋簽立租賃契約是否為通謀虛偽意思表示？㈡依系爭契約第4 條第2 項約定，當事人是否須為意思表示始得解除系爭契約？茲分述如下：
㈠兩造就系爭房屋簽立之租賃契約是否為通謀虛偽意思表示？
1.按民法第八十七條第一項所定之通謀虛偽意思表示，必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故規定此項意思表示為無效（最高法院101 年度台上字第1722號民事裁判意旨參照）。又基於契約自由原則，當事人於不背於法律強行規定及公序良俗之範圍內，本得基於彼此之意思合致訂定符合需求之契約，契約既已成立，自不容當事人事後任意主張契約內容非兩造之真意，否則交易安全即無從維持。
2.查，本件兩造為避免奢侈稅之課徵，簽訂系爭房屋之租賃契約，約定租賃期間為101 年9 月27日至109 年9 月26日，每月租金為3 萬元，且租賃期間內之租金及押金共計300 萬元一次付清，此有房屋租賃契約在卷可稽（見本院卷第17至19頁），並於系爭買賣契約第4 條第1 、2 項約定：系爭不動產現由原告承租使用，兩造同意自雙方合意解除租賃契約後，原告所給付之租金及押金合計300 萬元，即轉為系爭契約之簽約款。雙方合意於102 年7 月5 日為公定契約移轉登記原因發生日，102 年7 月5 日起至102 年8 月4 日止，雙方若未合意解除租賃契約，則本約解除（見本院卷第6 頁）。
依上開契約內容，可知兩造為確保系爭不動產之交易、規範建物交付使用期間之權利義務關係，並達節稅之目的，就系爭不動產採取以先租賃後移轉所有權之方式，約定101 年9月27日起兩造間就系爭房屋先成立租賃關係，交付原告使用，嗣後於上開約定期間租賃契約若合意解除，則續行移轉系爭不動產之程序，經核兩造間之約定並無違反公序良俗，原告並依租賃契約將租金一次付清予被告，被告則於6 、7 月間通知原告解除租約及進行後續履約手續，難認兩造有不受該意思表示拘束之意，原告主張兩造就該租賃契約係通謀虛偽意思表示，尚非有據。至於原告主張其自訂約後就系爭房屋進行大幅裝潢及整修，可見其自始即係為購買系爭房屋之意思等語，惟依兩造所訂立之系爭買賣契約及租賃契約，足認兩造間若於一定期間內合意解除租賃契約，兩造即應履行系爭買賣契約，被告亦應依約將系爭不動產所有權移轉登記予原告，據此原告即可取得系爭不動產之所有權，是原告就系爭房屋支出高額裝修費用亦與兩造間先租後移轉所有權之約定無違，原告持此主張租賃契約為通謀虛偽意思表示等語，洵難採信。
㈡依系爭買賣契約之約定，當事人是否須為意思表示始得解除
系爭契約？
1.按民法第二百五十八條第一項，係就契約有法定之解除原因，而行使其解除權之情形所為規定，如契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使（最高法院60年台上字第4001號民事判例意旨參照）。
申言之，前者為有效成立之契約，因解除權人解除權之行使而失其效力，即有解除權之人須以意思表示行使其解除權，始生契約解除之效力；後者則於契約所附條件成就時，無待當事人行使解除權，原有契約即當然失其效力。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號民事判例意旨參照）。
2.經查，系爭買賣契約第4 條第2 項約定：「雙方合意以102年7 月5 日為公定契約移轉登記原因發生日；102 年7 月5日起至102 年8 月4 日止，雙方若未合意解除租賃契約，則本約解除。」（見本院卷第6 頁），依其文義觀之，兩造明確約定若未於上開期間內合意解除系爭房屋之租賃契約，系爭買賣契約即解除，並非當事人僅取得解除權，亦即系爭契約係以自102 年7 月5 日起至102 年8 月4 日止，雙方未合意解除租賃契約，為其所附之解除條件，倘該解除條件成就，無待當事人為行使解除權之意思表示，系爭契約即當然失其效力。而被告於102 年6 月至7 月間屢次向原告表達解除租賃契約並履行系爭契約之意思表示，惟原告遲於102 年8月5 日始透過代書表達履行系爭契約之意思表示，已如前述，則兩造至102 年8 月4 日止，就解除租賃契約及履行系爭買賣契約均未達成意思表示合致，依上開約定，系爭買賣契約已因解除條件成就而失其效力，是被告抗辯至102 年8 月
4 日止兩造未合意解除租賃契約，系爭契約已逾履行期而失其效力，被告於102 年8 月7 日所發之存證信函僅係正式告知原告系爭契約已解除等語，堪信為真實。
五、綜上所述，兩造間確有締結租賃契約之意思，兩造自應受該租賃契約效力之拘束，本件系爭買賣契約既已因兩造未於約定期間內合意解除該租賃契約，致系爭契約解除條件成就而失其效力，從而，原告依系爭契約請求被告移轉系爭不動產之所有權登記，洵無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 8 月 22 日
民事第二庭 法 官 袁雪華正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 22 日
書記官 吳仁心