臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第163號原 告 林中安訴訟代理人 黃青鋒律師複 代理 人 蔡侑芳律師被 告 楊孟殷訴訟代理人 邱奕澄律師
陳育廷律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國104 年5 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款定有明文。經查，原告起訴時原請求：「先位聲明」：被告應將如附表所示之土地所有權及建物約定權利範圍內之事實上處分權移轉登記予原告，並將坐落桃園市○○區○○○段○○○ 號土地上限制登記事項予以清償及塗銷。「備位聲明」：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）300 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第4 頁）。嗣原告之聲明請求迭經變更，最後於民國104 年5 月1日言詞辯論期日當庭將聲明變更為：㈠被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第145 頁）。經核原告所為上開聲明之變更，均係基於兩造所簽立之不動產買賣契約之同一基礎事實，揆諸上開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：緣兩造於101 年4 月30日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由被告將如附表所示之不動產所有權以總價617 萬元出售予原告，原告於簽約當日業已交付150 萬元之簽約款及備證款予被告收執。而其中附表編號11之桃園市○○區○○里○○路○○巷○○號建物（下稱系爭13號建物），於簽約時並未辦理保存登記，亦尚未辦理稅籍登記，雙方遂於契約中約定系爭13號建物之事實上處分權由被告自行移轉予原告，被告並同時簽立切結同意書，載明將系爭13號建物之全部產權及房屋稅籍及使用權移轉之意旨。詎被告於收取前開150 萬元價金後，隨即向原告改口其僅有系爭13號建物1 樓之權利，其餘2 、3 樓則屬被告胞弟即訴外人楊銘榮所有，因此無法移轉系爭13號建物之全部事實上處分權予原告。原告於101 年7 月27日以存證信函催告被告應儘速辦理前開事項，復於同年8 月3 日再以存證信函函告被告表明相同意旨，被告卻於101 年9 月14日函覆表示拒絕履約，更辯稱原告於訂約時即已知悉被告僅持有系爭13號建物
1 樓之權利云云，藉以否認被告應移轉系爭13號建物之全部事實上處分權予原告之義務。被告業已違反其應移轉系爭13號建物之全部事實上處分權予原告之義務，原告爰以起訴狀繕本送達為解除系爭契約之意思表示，並於103 年7 月4 日言詞辯論期日再以口頭向被告表示解約之意，為此提起本件訴訟，依系爭契約第6 條第2 項之約定，被告除應退還已收價金150 萬元以外，尚須賠償同額之懲罰性違約金150 萬元。並聲明：如上開變更後之聲明所示。
二、被告則以：㈠緣被告之堂弟即楊志豪計畫出售家族持分共有土地，但礙於
共有人眾多、產權不清，一時難以脫手，遂於99年間由楊志豪找峻詠開發之原告及訴外人沈明義等人仲介整合家族土地，以俾出售予第三人。被告為附表編號1 至9 之土地共有人，且被告所有系爭13號之1 樓建物係坐落於上開土地，並遭違建拆除列管中，故自100 年6 月起，楊志豪、沈明義及原告便開始與被告接洽收購土地及拆除房屋予第三人等事宜，被告並委任楊志豪處理此事，故而兩造於系爭契約約明附表編號10、11建物不予計價，蓋因該等房屋價值低微，將來土地交易完成後僅作拆除處置之用。
㈡又系爭13號建物之2 、3 樓原為被告胞弟即訴外人楊銘榮所
居住使用，而楊銘榮亦為附表編號1 至9 之土地共有人，楊銘榮於98年2 月間即已先將其對於上開土地之應有部分，及系爭13號建物2 、3 樓權利全部出售予訴外人卓松釧，上情均為原告及沈明義從事土地開發時所知悉。此外，原告為確保順利整合上開土地及其上未辦保存登記之建物，乃於100年6 月10日與卓松釧簽訂專任委託授權書，約明卓松釧應無條件同意拆屋。況沈明義於101 年4 月中旬曾向被告確認系爭13號建物之現況，當時被告亦誠實告知其中1 樓為被告所有，其餘則屬楊銘榮之權利等語。原告既然於系爭契約簽約當時已明知系爭13號建物2 、3 樓業於98年2 月份由楊銘榮出售予卓松釧之事實，從而系爭契約所約定者，當係指被告實際有管理處分權利之「1 樓」部分，而不及於「2 、3 樓」部分，是原告主張被告負有移轉系爭13號建物2 、3 樓事實上處分權之義務，實有違締約時之當事人真意。
㈢兩造簽立系爭契約後，被告於102 年10月25日依土地法第34
條之1 第4 項之規定，通知其他共有人是否行使優先購買權，嗣於102 年11月1 日接獲上開土地之其他共有人即訴外人賴廣田函覆表示願依同價格同條件優先購買。縱認被告有移轉系爭13號建物2 、3 樓事實上處分權之義務，惟附表編號
10、11之建物於系爭契約中均已載明不另計價，故系爭13號建物之2 、3 樓部分即非系爭契約中具有買賣對價關係之標的，僅屬附隨義務，且上開土地既因賴廣田行使優先購買權，致形成給付障礙，則被告原有之附隨義務即失所附麗，原告自無從請求被告履行附隨義務，此係屬不可歸責於被告之事由，被告亦不負債務不履行損害賠償責任。
㈣系爭契約第6 條第2 項既未明文約定為懲罰性違約金，僅能
視為因不履行而生損害之賠償總額，而原告無從證明其實際所受損失，尚不得逕行請求被告賠償違約金150 萬元，且原告於解除契約後，被告數度表示願全數返還曾收取之150 萬元價金而與原告協商，原告所受損害極微，縱使被告應負給付違約金責任，其數額亦應予酌減。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於101 年4 月30日就附表所示之不動產買賣事宜簽立系
爭契約，約定以土地每坪23萬元計價，總價金為617 萬元，附表編號10、11之建物則不另計價，且約定因本買賣所產生之房屋稅、契稅、土地增值稅、過戶規費、代書費等由買方即原告負擔。原告於簽約時已給付簽約款及備證款共150 萬元予被告，被告並於簽約時將附表編號1 至9 之土地權狀正本，及過戶上開土地應備齊之證件資料交由吳建緯代書收執。
㈡被告於101 年4 月30日簽立內容為：「本人楊孟殷桃園市○
○路○○巷○○號持分1/3 部份及桃園市○○路○○巷○○號房屋全部部份，產權及房屋稅籍及使用權移轉至──名下，故立本切結同意書，恐口無憑，以茲證明」之「切結同意書」予原告收執。該份「切結同意書」並未黏附於系爭契約中，而係另行簽立。
㈢原告於101 年7 月27日以桃園二支郵局第301 號存證信函函
告被告：「本人與台端於101 年4 月30日簽訂買賣契約，至今已逾2 個月，特此通知如下：…⒉台端出售建物門牌桃園市○○路○○巷○○號房屋全部（另有切結書），至今仍未辦理完成。⒊台端對於本次買賣價款之保密協議，請台端確實遵守。⒋請台端於函到7 日內與本人聯絡，希勿自誤」等語。
㈣原告於101 年8 月3 日以八德大湳郵局第313 號存證信函函
告被告：「緣本人於民國101 年4 月30日與台端就台端所有桃園市○○○段○○○ ○號等9 筆土地及建物桃園市○○路○○巷○○號（四分之一）及13號房屋簽訂不動產買賣契約，雙方約定總價金為新臺幣（下同）陸佰壹拾柒萬元整，本人於簽訂同時，已給付台端共計壹佰伍拾萬元整，合先敘明。⒈台端出售建物門牌桃園市○○路○○巷○○號房屋全部，今未能依約履行買賣，造成本次買賣標的已無履行移轉及點交，台端恐有詐欺之虞。…⒊請台端於函到七日內賠償本人違約金，若屆期置若罔聞，本人將追究台端之法律責任，絕不寬貸，希勿自誤」等語。
㈤被告於102 年10月25日以存證信函函達附表編號1 至9 所示
之土地共有人，通知其已將附表所示之不動產出售予他人，出售條件為：土地每坪23萬元、房屋不另計價，土地增值稅、登記規費及鑑定費均由買方負擔。並請各共有人應於文到10日內表示是否願依同條件優先購買，逾期視同放棄等語。
㈥訴外人賴廣田於102 年11月1 日以蘆竹郵局第506 號存證信函函告被告願依同價格同條件優先購買等語。
四、至於原告主張被告未能移轉系爭13號建物全部之事實上處分權，係屬不履行契約所定之義務，依系爭契約第6 條第2 項之約定解除系爭契約，並請求被告除應退還已收價金150 萬元以外，尚須賠償同額之懲罰性違約金150 萬元等情（原告於本件訴訟中屢次變更其聲明陳述，直至104 年5 月1 日言詞辯論期日始確定以上開所述為其本件請求，見本院卷第14
5 頁正反面），則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，從而本件兩造所爭執之處，應在於：㈠原告所為之催告及解除系爭契約，是否合法有效？㈡如原告解除系爭契約為合法有效，原告可以請求被告返還之價金與違約金的金額各為何？茲分別論述如下：
㈠原告所為之催告及解除系爭契約，是否合法有效？⒈查系爭契約共計8 條（見本院卷第8 、9 頁），其中除載明
買賣不動產標的、價金及給付方式、稅費負擔、違約罰則等一般不動產買賣契約所應基本約定之事項外，並無任何關於「移轉附表編號11即系爭13號建物全部之事實上處分權」之「給付期限」之約定字詞，是兩造就被告應於何時「移轉系爭13號建物全部之事實上處分權」予原告乙節，遍觀兩造所簽訂之系爭契約內各條款均無任何約定，堪認本件關於「移轉系爭13號建物全部之事實上處分權」之給付義務並未約定確定之給付期限。
⒉按「賣方（指被告）如不履行契約所定各項義務者，即為賣
方違約，買方（指原告）得限期催告履行，逾期仍不履行即予以解除契約，賣方應將所收價款退還外，並同時賠償已收價款同額之違約金」，系爭契約第6 條第2 項定有明文（見本院卷第8 頁背面）。次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第229 條第2 項前段、第3 項亦有明定。
本件被告關於「移轉系爭13號建物全部之事實上處分權」予原告之事項應於何時給付未有任何約定乙節，業如前述，自堪認該事項應屬無確定期限之債務，揆諸上開規定，應認被告須於原告催告給付，仍未遵期給付時，始負給付遲延責任。經查，原告固曾於101 年7 月27日以桃園二支郵局第301號存證信函函告被告：「本人與台端於101 年4 月30日簽訂買賣契約，至今已逾2 個月，特此通知如下：…⒉台端出售建物門牌桃園市○○路○○巷○○號房屋全部（另有切結書），至今仍未辦理完成。⒊台端對於本次買賣價款之保密協議，請台端確實遵守。⒋請台端於函到7 日內與本人聯絡，希勿自誤」等語（見本院卷第13頁正反面），惟該信函係表明：
「請台端於函到7 日內與本人聯絡」等語，此可否當然解釋為原告催告被告「應於函到7 日內移轉系爭13號建物全部之事實上處分權」，已非無疑。縱認「請台端於函到7 日內與本人聯絡」等語，係屬原告催告被告「應於函到7 日內移轉系爭13號建物全部之事實上處分權」之意，而被告並未遵期「移轉系爭13號建物全部之事實上處分權」，雖應負給付遲延責任，然原告未就被告遲延給付後，復定相當期限催告其履行以取得契約解除權，反而逕自於101 年8 月3 日以八德大湳郵局第313 號存證信函函告被告應於函到7 日內賠償違約金等語（見本院卷第14、15頁），復於本件審理時主張以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，再於103 年7 月4日言詞辯論期日當庭以口頭重申解約之意（見本院卷第65頁），參照民法第254 條「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」之規定，難謂系爭契約業經原告合法解除，則原告主張被告違反「移轉附表編號11即系爭13號建物全部之事實上處分權」之給付義務，其已合法解除系爭契約，並依系爭契約第6 條第2 項之約定，請求被告返還已付之150萬元價金與150 萬元違約金，均無理由，應予駁回。
㈡再者，土地法第34條之1 第4 項規定，共有人出賣其應有部
分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。該優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，且為實現應由優先承購之共有人優先購買之立法目的，是於該共有人行使優先承購權之後，原承買人即不得請求出賣之共有人所有權移轉登記（最高法院95年台上字第2214號、84年度台上字第933 號判決意旨參照）。經查，系爭契約直至被告於102 年10月25日以存證信函通知附表編號1 至9 之土地共有人是否優先購買（見本院卷第54、55頁）之前，尚未經原告合法解除，業如前述，則附表編號1 至
9 之土地共有人即訴外人賴廣田既於102 年11月1 日函覆表示依同價格同條件行使優先承購權（見本院卷第56頁），而上開事實並經賴廣田以證人身分到庭證述綦詳（見本院卷第
64、65頁），以賴廣田與兩造尚無顯然故舊親誼關係觀之，衡情應無甘冒偽證罪之風險為不實證述，其證詞並無不可信之處，揆諸前揭說明，賴廣田行使土地法第34條之1 第4 項之共有人優先承購權後，即與出賣之共有人即被告就附表所示編號1 至11之不動產成立買賣契約，原告自不得請求被告辦理土地所有權移轉登記，亦不得請求被告「移轉附表編號11即系爭13號建物全部之事實上處分權」，此給付不能係屬不可歸責於雙方當事人之事由，則原告本可依民法第266 條之規定，請求被告返還已付價金150 萬元，惟原告於本件訴訟中並未以之作為請求權基礎，本院自不得妄為訴外裁判，併予敘明。
五、綜上所陳，系爭契約既未經原告合法解除，則原告依系爭契約第6 條第2 項之約定，請求被告返還已付之150 萬元價金與150 萬元違約金，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果皆不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 29 日
民事第三庭 法 官 周珮琦以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 29 日
書記官 莊琦華附表┌──┬──┬────────┬──────┬──────┐│編號│ │不動標示 │面積 │權利範圍 ││ │ │ │（平方公尺）│ │├──┼──┼────────┼──────┼──────┤│ 1 │土地│桃園市桃園區大樹│1390 │1963/107712 ││ │ │林段701 地號 │ │ │├──┼──┼────────┼──────┼──────┤│ 2 │土地│桃園市桃園區大樹│1587 │21/1152 ││ │ │林段702 地號 │ │ │├──┼──┼────────┼──────┼──────┤│ 3 │土地│桃園市桃園區大樹│550 │21/1152 ││ │ │林段703 地號 │ │ │├──┼──┼────────┼──────┼──────┤│ 4 │土地│桃園市桃園區大樹│535 │21/1152 ││ │ │林段703-1 地號 │ │ │├──┼──┼────────┼──────┼──────┤│ 5 │土地│桃園市桃園區大 │635 │1/72 ││ │ │樹林段705 地號 │ │ │├──┼──┼────────┼──────┼──────┤│ 6 │土地│桃園市桃園區大 │36 │1/72 ││ │ │樹林段705-1地號 │ │ │├──┼──┼────────┼──────┼──────┤│ 7 │土地│桃園市桃園區大 │165 │1/72 ││ │ │樹林段706 地號 │ │ │├──┼──┼────────┼──────┼──────┤│ 8 │土地│桃園市桃園區大 │213 │1/72 ││ │ │樹林段707 地號 │ │ │├──┼──┼────────┼──────┼──────┤│ 9 │土地│桃園市桃園區大 │3 │1/48 ││ │ │樹林段715-3地號 │ │ │├──┼──┼────────┼──────┼──────┤│ 10 │建物│桃園市桃園區建國│ │1/3 ││ │ │里○○路00巷00號│ │ ││ │ │（未辦理保存登記│ │ ││ │ │，稅籍編號：0130│ │ ││ │ │0000000） │ │ │├──┼──┼────────┼──────┼──────┤│ 11 │建物│桃園市桃園區建國│ │全部 ││ │ │里○○路00巷00號│ │ ││ │ │（未辦理保存登記│ │ ││ │ │） │ │ │└──┴──┴────────┴──────┴──────┘