臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第242號原 告 祭祀公業法人桃園縣李炳生公法定代理人 李子鋐訴訟代理人 呂瑞貞律師被 告 簡弘倫
葉昶良廖本源季亞萍上四人共同訴訟代理人 李後政律師複 代 理人 吳孟哲律師被 告 李豐州上列當事人間請求遷讓土地等事件，本院於民國105 年3 月15日辯論終結，判決如下：
主 文被告簡弘倫應自所占有之坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段○○○○○地號土地如附圖桃園市大溪地政事務所土地複丈成果圖所示A1部分面積一一０平方公尺地上物遷出，並將上開土地騰空返還予原告。
被告葉昶良應自所占有之坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段○○○○○地號土地如附圖桃園市大溪地政事務所土地複丈成果圖所示B1部分面積一一０平方公尺地上物遷出，並將上開土地騰空返還予原告。
被告廖本源應自所占有之坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段○○○○○地號土地如附圖桃園市大溪地政事務所土地複丈成果圖所示C1部分面積一一０平方公尺地上物遷出，並將上開土地騰空返還予原告。
被告季亞萍應自所占有之坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段○○○○○地號土地如附圖桃園市大溪地政事務所土地複丈成果圖所示E 部分面積一一五平方公尺地上物遷出，並將上開土地騰空返還予原告。
被告李豐州應將坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段○○○○○地號土地如附圖桃園市大溪地政事務所土地複丈成果圖所示：㈠A1部分面積一一０平方尺、A2部分面積二一七平方公尺、B1部分面積一一０平方公尺、B2部分面積二一七平方公尺、C1部分面積一一０平方公尺、C2部分面積二一七平方公尺、D 部分面積一五一平方公尺、E 部分面積一一五平方公尺之地上建物拆除；㈡並將I 部分面積三六平方公尺、J 部分面積二二平方公尺部分之雨遮均拆除；㈢並將F 部分面積一四二一平方公尺、G 部分面積八０平方公尺、H 部分面積五七平方公尺之水泥地均挖除，並將前揭二０四之四地號土地回復農用原狀後，將土地返還原告。
被告簡弘倫應自民國一０三年七月十九日起至實際返還第一項聲明之土地之日止，按日給付原告新臺幣參拾伍元。
被告葉昶良應自民國一０三年七月十九日起至實際返還第二項聲明之土地之日止，按日給付原告新臺幣參拾伍元。
被告廖本源應自民國一０三年七月十九日起至實際返還第三項聲明之土地之日止，按日給付原告新臺幣參拾伍元。
被告季亞萍應自民國一０三年七月十九日起至實際返還第四項聲明之土地之日止，按日給付原告新臺幣參拾柒元。
被告李豐州應給付原告新臺幣壹佰壹拾萬參仟肆佰壹拾壹元，及自民國一０三年七月十九日起至實際返還第五項聲明之土地之日止，按日給付原告新臺幣壹仟玖佰陸拾肆元。
訴訟費用由被告簡弘倫、廖本源、葉昶良各負擔千分之二十五、被告季亞萍負擔千分之二十六，餘由被告李豐州負擔。
本判決於原告分別以新臺幣貳拾伍萬元為被告簡弘倫、廖本源、葉昶良、新臺幣貳拾陸萬元為被告季亞萍、新臺幣捌佰柒拾柒萬元為被告李豐州供擔保後，得假執行。但被告簡弘倫、廖本源、葉昶良如於假執行程序實施前，各以新臺幣柒拾肆萬貳仟陸佰壹拾元、被告季亞萍以新臺幣柒拾柒萬陸仟參佰陸拾伍元、被告李豐州以新臺幣貳仟陸佰參拾萬壹仟捌佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。本件原告歷次聲明如下：
㈠起訴時聲明原為：
⒈被告李豐州、簡弘倫、廖本源、葉昶良、季亞萍應將坐落桃
園市○○區○○段○○○○段00000 地號土地，如附圖所示斜線部分，拆除地上物，並將前揭土地回復農用原狀後，遷讓返還原告。
⒉被告李豐州應給付原告新臺幣（下同）6 萬5,450 元，及自
民國（下同）103 年5 月21日起至起訴狀繕本送達被告李豐州之日止，按一給付告654 元5 角。
⒊被告李豐州應給付原告100 萬元及自起訴狀繕本送達被告李
豐州翌日起至實際返還前項土地之日止，按日給付原告1,963 元5 角。
⒋訴訟費用由被告等5 人負擔。
⒌如獲勝訴判決，原告願提供擔保請求准予宣告假執行。
㈡103 年9 月23日變更其聲明為：
⒈被告簡弘倫、廖本源、葉昶良、季亞萍應將坐落桃園市○○
區○○段○○○○段00000 地號土地如附圖所示斜線部分地上物遷出，並將上開土地騰空返還予原告。
⒉被告李豐州應將坐落桃園市○○區○○段○○○○段000 00
地號土地，如附圖所示斜線部分，拆除地上物，並將前揭土地回復農用原狀後，遷讓返還原告。
⒊被告李豐州應給付原告108 萬1,158 元，及自103 年6 月14
日起至實際返還前項土地之日止，按日給付原告1,963 元5角。
⒋被告簡弘倫、廖本源、葉昶良、季亞萍應自103 年6 月14日
起至實際返還第二項聲明之土地之日止，按實際占用面積給付原告土地申報總價年息百分之十。
⒌訴訟費用由被告等5 人負擔。
⒍如獲勝訴判決，原告願提供擔保請求准予宣告假執行。
㈢又於104 年4 月30日更正聲明為：
⒈被告簡弘倫、廖本源、葉昶良、季亞萍應將坐落桃園市○○
區○○段○○○○段00000 地號土地如附圖所示A 部分面積
327 平方公尺、B 部分面積327 平方公尺、C 部分面積327平方公尺、D 部分面積151 平方公尺、E 部分面積115 平方公尺地上物遷出，並將上開土地騰空返還予原告。
⒉被告李豐州應將坐落桃園市○○區○○段○○○○段000 00
地號土地，如附圖所示A 部分面積327 平方公尺、B 部分面積327 平方公尺、C 部分面積327 平方公尺、D 部分面積
151 平方公尺、E 部分面積115 平方公尺之地上建物拆除，並將附圖所示F 部分面積1,421 平方公尺、G 部分面積80平方公尺、H 部分面積57平方公尺之水泥地拆除，並將附圖所示I 部分面積36平方公、J 部分面積22平方公尺之雨遮拆除，並將前揭204-4 地號土地回復農用原狀後，將土地返還原告。
⒊被告李豐州應給付原告108 萬1,158 元，及自103 年6 月14日起至實際返還前項土地之日止，按日給付原告1,964 元。
⒋被告簡弘倫、廖本源、葉昶良、季亞萍應自103 年6 月14日
起至實際返還第二項聲明之土地之日止，按月給付原告1 萬0,979 元。
⒌訴訟費用由被告等5 人負擔。
⒍如獲勝訴判決，原告願提供擔保請求准予宣告假執行。
㈣嗣於104 年7 月16日又更正聲明為：
⒈被告簡弘倫應自坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段
00000 地號土地如附圖所示A 地上物臨中華路側至隔間牆部分遷出，並將所占有之土地騰空返還予原告。
⒉被告廖本源應自所占有之坐落桃園市○○區○○○段○○○
○○段00000 地號土地如附圖所示C 地上物臨中華路側至隔間牆部分遷出，並將上開土地騰空返還予原告。
⒊被告葉昶良應自所占有之坐落桃園市○○區○○○段○○○
○○段00000 地號土地如附圖所示B 地上物臨中華路側至隔間牆部分遷出，並將上開土地騰空返還予原告。
⒋被告季亞萍應自坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段
00000 地號土地如附圖所示E 部分面積115 平方公尺地上物遷出，並將上開土地騰空返還予原告。
⒌被告李豐州應將坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段
00000 地號土地如附圖所示A 部分面積327 平方公尺、B 部分面積327 平方公尺、C 部分面積327 平方公尺、D 部分面積151 平方公尺、E 部分面積115 平方公尺之地上建物拆除，並將附圖所示F 部分面積1,421 平方公尺、G 部分面積80平方公尺、H 部分面積57平方公尺之水泥地拆除，並將附圖所示I 部分面積36平方公、J 部分面積22平方公尺之雨遮拆除，並將前揭204-4 地號土地回復農用原狀後，將土地返還原告。
⒍被告李豐州應給付原告181 萬5,035 元，及自104 年7 月10日起至實際返還前項土地之日止，按日給付原告1,964 元。
⒎被告簡弘倫應給付原告1 萬2,742 元，及自104 年7 月10日
起至實際返還第四項聲明之土地之日止，按日給付原告35元。
⒏被告廖本源應給付原告1 萬2,742 元，及自104 年7 月10日
起至實際返還第四項聲明之土地之日止，按日給付原告35元。
⒐被告葉昶良應給付原告1 萬2,742 元，及自104 年7 月10日
起至實際返還第四項聲明之土地之日止，按日給付原告35元。
⒑被告季亞萍應給付原告1 萬2,742 元，及自104 年7 月10日
起至實際返還第四項聲明之土地之日止，按日給付原告35元。
⒒訴訟費用由被告等5 人負擔。
⒓如獲勝訴判決，原告願提供擔保請求准予宣告假執行。
㈤最後於105年3月8日更正聲明為：
⒈被告簡弘倫應自坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段00
000 地號土地如附圖所示A1部分面積110 平方公尺地上物遷出，並將上開土地騰空返還予原告。
⒉被告廖本源應自所占有之坐落桃園市○○區○○○段○○○
○○段00000 地號土地如附圖所示C1部分面積110 平方公尺地上物遷出，並將上開土地騰空返還予原告。
⒊被告葉昶良應自所占有之坐落桃園市○○區○○○段○○○
○○段00000 地號土地如附圖所示B1部分面積110 平方公尺地上物遷出，並將上開土地騰空返還予原告。
⒋被告季亞萍應自坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段
00000 地號土地如附圖所示E 部分面積115 平方公尺地上物遷出，並將上開土地騰空返還予原告。
⒌被告李豐州應將坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段
00000 地號土地如附圖所示：①A1、A2、B1、B2、C1、C2、
D 、E 地上建物拆除，。②並將附圖所示I 、J 部分之雨遮均拆除。③並將附圖所示F 、G 、H 之水泥地均挖除，並將前揭204-4 地號土地回復農用原狀後，將土地返還原告。
⒍被告簡弘倫應自103 年7 月19日起至至實際返還第一項聲明之土地之日止，按日給付原告35元。
⒎被告廖本源應自103 年7 月19日起至實際返還第二項聲明之土地之日止，按日給付原告35元。
⒏被告葉昶良應自103 年7 月19日起至實際返還第三項聲明之土地之日止，按日給付原告35元。
⒐被告季亞萍應自103 年7 月19日起至實際返還第四項聲明之土地之日止，按日給付原告37元。
⒑被告李豐州應給付原告110 萬3,411 元，及自103 年7 月19
日起至實際返還第五項聲明之土地之日止，按日給付原告1,964 元。
⒒訴訟費用由被告等5 人負擔。
⒓如獲勝訴判決，原告願提供擔保請求准予宣告假執行。
經核前後請求之基礎事實同一，屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
二、原告祭祀公業法人桃園縣李炳生公之法定代理人原為李文隆，嗣變更為李子鋐，經李子鋐具狀聲明承受訴訟，並提出法人登記證書為證（見本院卷第122 、123 頁），經核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠祭祀公業法人桃園縣李炳生公之享祀人李炳生與祭祀公業李
徐香媽之享祀人李徐香媽為夫妻，經派下員各別成立祭祀公業，於101 年5 月18日由祭祀公業李炳生、李炳生公、李炳生公祀及李徐香媽等4 個祭祀公業派下員同意成立祭祀公業法人桃園縣李炳生公，依伊章程第5 條規定可知，祭祀公業李徐香媽之派下不動產，業由伊承受之。而坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段00000 地號土地（下稱系爭土地）前登記為祭祀公業李徐香媽名下，現已更名為伊名下，故祭祀公業李徐香媽與被告李豐州簽立之土地租賃契約（下稱系爭租賃契約）應由更名後之伊祭祀公業法人桃園縣李炳生公承受。惟被告李豐州除於系爭租賃契約期間違反民法第443條第1 項規定及系爭租賃契約第8 條約定，將系爭土地轉租予其餘被告從事餐飲及宗教文物商店外，103 年之年租金23萬8,888 元應於103 年2 月10日前1 次繳納，被告李豐州經伊催告其應於同年2 月23日前支付，仍置若罔聞，經伊內部派下員大會決議與被告李豐州終止系爭租賃契約，爰以民事起訴狀繕本送達被告李豐州為終止系爭租賃契約之意思表示，前開法律關係為選擇合併關係，請求擇一為有利之判決。又系爭租賃契約終止後，被告李豐州即應依系爭租賃契約第14條及民法第455 條之規定，將系爭土地回復原狀並返還予伊。另被告李豐州雖與被告簡弘倫、廖本源、葉昶良、季亞萍訂立次承租租賃契約，因被告李豐州違反系爭租賃契約之約定業經伊終止系爭租賃契約，其等間之轉租租賃契約自不能拘束伊，被告簡弘倫、廖本源、葉昶良、季亞萍為無權占用系爭土地，爰依民法第767 條第1 項前段規定，請求返還系爭土地並回復原狀。
㈡被告李豐州應給付原告違約金及相當租金之不當得利：
⒈被告李豐州既有前開違約轉租情事，依系爭租賃契約第14條
之約定，其應賠償100 萬元及按日給付相當於日租金3 倍之懲罰性違約金為1,964 元（計算式：年租金23萬8,888 元/365日＝654.5 元/ 日，每日654.5 元×3 倍＝1,964 元，元以下四捨五入，以下同）。故被告李豐州亦應於起訴狀繕本送達之翌日即103 年7 月19日起，按日給付伊1,964 元。
⒉被告李豐州尚未給付103 年租金，經伊依法終止系爭租賃契
約，被告李豐州無權占用系爭土地，致伊無法使用收益，其顯無法律上之原因而受利益，並致原告受有損害，伊自得請求103 年2 月10日起至103 年7 月18日止，共計158 日之不當得利，並以每日654.5 元計算積欠之租金為10萬3,411 元（每日654.5 元/日×158 日＝10萬3,411元）。
⒊綜上，被告李豐州應給付伊懲罰性違約100 萬，加計積欠租
金10萬3,411 元，共計110 萬3,411 元（1,000,000 元＋103,411 元＝1,103,411 元），及自104 年7 月19日起至實際第五項聲明之土地之日止，按日給付伊1,964 元。㈢被告簡弘倫、廖本源、葉昶良、季亞萍應給付伊相當於租金不當得利部分：
⒈被告簡弘倫應按實際占用面積110 平方公尺，給付伊土地申
報地價年息10% 之租金不當得利為每日35元（計算式：110㎡×1,169 元/ ㎡×10% ＝12,859元，每日即為12,859元÷
365 ＝35元）。原告請求以起訴狀繕本送達於被告廖本源最後生效日之翌日即103 年7 月19日為請求之時點，故請求被告簡弘倫自103 年7 月19日起至實際返還第1 項聲明之土地之日止，按日給付伊35元。
⒉被告廖本源應按實際占用面積110 平方公尺之，給付伊土地申報地價年息10% 之租金不當得利為每日35元（計算式：
110 ㎡×1,169 元/ ㎡×10% ＝12,859元，每日即為12,859元÷365 ＝35元）。原告以請求被告廖本源自起訴狀繕本送達之翌日即103 年7 月19日至實際返還第2 項聲明之土地之日止，按日給付伊35元。
⒊被告葉昶良應按實際占用面積110 平方公尺給付伊土地申報
地價年息10% 之租金不當得利為每日35元（計算式：110 ㎡×1,169 元/ ㎡×10% ＝12,859元，每日即為12,859元÷36
5 ＝35元）。原告請求以起訴狀繕本送達於被告廖本源最後生效日之翌日即103 年7 月19日為請求之時點，故請求被告葉昶良自103 年7 月19日起至實際返還第3 項聲明之土地之日止，按日給付伊35元。
⒋被告季亞萍應按實際占用面積115 平方公尺，給付原告土地
申報地價年息10% 之租金不當得利為每日37元（計算式：11
5 ㎡×1,169 元/ ㎡×10% ＝13,444元，每日即為13,444元÷365 ＝37元）。原告請求以起訴狀繕本送達於被告廖本源最後生效日之翌日即103 年7 月19日為請求之時點，故請求被告季亞萍自103 年7 月19日起至返還第4 項聲明之土地日止，按日給付伊37元。
㈣並聲明：除假執行部分外，餘如主文所示。
二、被告方面：㈠被告簡弘倫、廖本源、葉昶良、季亞萍以：
伊等均係向被告李豐州租用其所興建之鐵皮屋作為店舖營生，並非系爭鐵皮屋之所有權人或事實上處分權人，原告請求伊等拆屋還地顯屬無據。其次，原告與被告李豐州簽定之租約，年租金為23萬8,888 元，換算為月租金則為每月1 萬9,
908 元，原告另向被告李豐州收取押租金23萬8,888 元，被告李豐州固有積欠租金情事，惟依據最高法院100 年度台上字第725 號判決意旨可知，被告李豐州非不得以超過之押租金19萬9,074 元抵充欠租，抵充後僅積欠3 萬9,814 元，既相當於2 個月之租金，原告應催告被告李豐州給付，而被告李豐州不為支付始得終止租約，然原告係催告被告李豐州給付全年度之租金，其催告自不生效力。況被告李豐州已數次繳交租金而為原告拒絕退回，應認系爭租約已視為不定期限契約。轉租係將全部租賃物轉租予他人使用收益，所謂借用係無償提供他人使用，被告李豐州興建鐵皮屋後係將鐵皮屋分隔數間出租予被告簡弘倫、廖本源、葉昶良、季亞萍經營店舖使用，與轉租或借用情形尚屬有間，是原告終止租約並不合法。又系爭租賃契約既屬有效，原告請求不當得利及違約金即非有據等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願提供擔保請求准予免為假執行。
㈡被告李豐州則以：原告對內招標及簽訂系爭租賃契約時，伊
均向當時主任管理人李後彬、總幹事李汪圈及李正傑等人口頭報告系爭土地的開發營運計劃，預計投資金額1,600 萬，包括宴會廳、停車場、申請水、電等相關事宜均經過李後彬等人同意，伊當時亦有口頭與李後彬等人協議，只簽4 年太短，投資無回收，若伊用不了那麼大土地，有一部分可以轉租給別人，李後彬等人也口頭表示如無特殊狀況，伊將可繼續承租永續經營，轉租部分只要不太誇張就好，轉租乙事原告派下迄今亦無人出面制止。又系爭租賃契約第8 條不得轉租之約定，並未詳訂係系爭土地的全部或一部分，系爭土地面積4,341 平方公，被告簡弘倫等4 人分租不到300 平方公尺，李後彬等3 人既口頭同意不要太誇張就好，雖未列入系爭租賃契約書面，是否不能分租而違約，顯有疑義。伊已於
103 年12月18日將系爭土地103 年2 月11日至104 年2 月10日之租金匯給原告，後原告派李汪忠、李汪圈等人係以和解為條件要伊把前開租金款項領回，嗣伊又於104 年2 月將該租金再次匯給原告，依民法第451 條規定系爭租賃契約有默示更新之適用，系爭租賃契約已變成不定期租賃存在，伊既無違約之事實，原告無權主張終止系爭租賃契約，並請求給付相當於不當得利之租金及違約金等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願提供擔保請求准予免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第196 頁反面、第57頁反面）：
㈠出租人祭祀公業李徐香媽與被告李豐州於99年12月10日簽訂
系爭租賃契約，租賃期間自100 年2 月10日起至104 年2 月
9 日止，共計4 年。嗣祭祀公業李徐香媽之權利義務於101年5 月18日由原告祭祀公業法人桃園縣李炳生公承受。㈡被告簡弘倫向被告李豐州租用附圖桃園市大溪地政事務所土
地複丈成果圖所示編號A1（面積110 平方公尺），被告葉昶良向被告李豐州租用附圖所示編號B1（面積110 平方公尺），被告廖本源向被告李豐州租用附圖所示編號C1（面積110平方公尺），被告季亞萍向被告李豐州租用附圖所示編號E（面積115 平方公尺）。
㈢被告李豐州簽訂系爭租賃契約時另有支付押租金23萬8,888元。
四、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第
1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點（見本院卷第196 頁反面），本件之爭點乃為：㈠原告有無同意被告李豐州得轉租系爭租賃物？㈡原告主張終止系爭租賃契約，請求回復原狀、遷讓返還土地及不當得利、違約金，有無理由？茲就上開爭點析述如下：
㈠原告有無同意被告李豐州得轉租系爭租賃物？
原告主張被告李豐州將系爭土地部分違法轉租予被告簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍占有使用，惟為被告李豐州所否認，辯稱：簽訂系爭租賃契約時，經李後彬等3 人口頭同意可將部分土地轉租云云。經查：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段著有明文。當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證責任，若一方就其主張之事實已提出適當之證明，他造欲否認其主張者，即不得不提出相當之反證，以盡其證明之責，此為舉證責任分配之原則，更是民事訴訟法第27 7條基於「公平原理及誠信原則，適當分配舉證責任」而設其抽象規範之具體展現（最高法院102 年度台上字第297 號裁判意旨參照）。
⒉查系爭租賃契約租賃期間自100 年2 月10日起至104 年2 月
9 日止，共計4 年，有系爭租賃契約第2 條約定可稽（見本院卷第13頁），而被告李豐州於租賃期間將系爭土地部分分別轉租予被告簡弘倫（即附圖所示編號A1部分面積110 平方公尺）、被告葉昶良（即附圖所示編號B1面積110 平方公尺）、被告廖本源（即附圖所示編號C1部分面積110 平方公尺）、被告季亞萍（即附圖所示編號E 面積115 平方公尺）占有使用乙節，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈡），原告已證明被告李豐州將系爭土地部分轉租他人占有使用之事實，則被告辯稱於簽訂系爭租賃契約時，業經李後彬等3 人口頭同意可將系爭土地部分轉租他人云云，既為原告所否認，揆諸前揭說明，則應由被告李豐州負舉證之責。徵諸被告李豐州於104 年7 月16日當庭自陳：「（對於被告李豐州）主張轉租系爭土地給被告簡弘倫、廖本源、葉昶良、季亞萍等人，是否有經原告同意，有何舉證？）沒有經過原告同意，所以也沒有原告同意的書面資料……」等語（見本院卷第
109 頁反面），以及證人李後彬到庭結證稱：伊有看過系爭租賃契約，後面簽名是伊親簽的。當時簽訂系爭租賃契約之前有公開招標，有三位來投標，即目前的主任管理人李子鋐、李後範、李豐州是當時的投標人，因李豐州標金比較高，所以由其得標，伊等當時為了避免有違法的事情才用公開招標及公證方式，不可能私下談條件，也就是說沒有所謂的同意分租之事情，投標當天伊才第一次見到李豐州，之前根本不認識李豐州，李豐州也是派下員之一，當時雙方簽約就系爭租賃契約每條經過公證人解釋，雙方同意才簽訂的。伊等是以系爭租賃契約為主，不可能有其他條件等語明確（見本院卷第196 頁），並有公證書、系爭租賃契約在卷可稽（見本院卷第12頁至第14頁），足認被告李豐州所辯：李後彬等人於簽訂系爭租賃契約時，曾口頭同意可將系爭土地部分轉租他人云云，要與事實不符，此外，被告李豐州復未舉其他事證以明其說，其所持前揭辯詞，自非可取。
㈡原告主張終止系爭租賃契約，請求回復原狀、遷讓返還土地
及不當得利、違約金，有無理由？⒈按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人；承租
人違反前開規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443 條第1 項前段、第2 項定有明文。又系爭租賃契約第8 條約定：「乙方（即被告李豐州，下同）未經甲方（即原告祭祀公業法人桃園縣李炳生公，下同）書面同意不得將租賃物或地上建物轉租他人，或借與他人使用。」、第18條約定：「本契約未規定事項，依民法及土地法之規定辦理。」等語（見本院卷第13頁正、反面）。被告李豐州無法證明原告確已同意將系爭土地轉租他人，其有前開違法轉租予被告簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍之事實，業述如前，則原告主張依民法第443 條第2 項、系爭租賃契約第8條約定，以本件起訴狀繕本送達被告李豐州，依法終止系爭租賃契約，洵屬有據。
⒉次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人；又
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第第455 條前段、第767 條第1 項前段所明定。系爭租賃契約第14條第1 項前段、第2 項約定：「租賃期間屆滿或有違約情形，本契約屆滿或終止後，經催告並自屆滿日或通止終止之日起乙方應依本契約回復原狀交還與甲方。……」、「回復原狀之定義為：乙方應將地止物（含農業設施）全部拆除遷空，並將又泥地敲除乾淨，回復泥土地，可農地農用之狀況，不得回填廢土，並經甲方驗收核准。」（見本院卷第13頁反面）。系爭租賃關係業經原告依法終止，原告主張系爭租賃契約終止後，被告李豐州應依民法第第455 條前段、系爭租賃契約第14條第1 項前段、第2 項約定，將系爭土地如附圖桃園市大溪地政事務所土地複丈成果圖所示㈠A1部分面積110 平方尺、A2部分面積217 平方公尺、B1部分面積
110 平方公尺、B2部分面積217 平方公尺、C1部分面積110平方公尺、C2部分面積217 平方公尺、D 部分面積151 平方公尺、E 部分面積115 平方公尺之地上建物拆除；㈡並將I部分面積36平方公尺、J 部分面積22平方公尺部分之雨遮均拆除；㈢並將F 部分面積1421平方公尺、G 部分面積80平方公尺、H 部分面積57平方公尺之水泥地均挖除，並將系爭土地回復農用原狀後，將土地返還原告，為有理由，應准許之。又原告復主張被告李豐州雖與被告簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍訂立次承租租賃契約，因被告李豐州違反系爭租賃契約之約定業經伊終止系爭租賃契約，其等間之轉租租賃契約自不能拘束原告，則被告簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍為無權占用系爭土地，依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告簡弘倫、葉昶良、廖本源及季亞萍應自其等所分別占有之系爭土地如附圖桃園市大溪地政事務所土地複丈成果圖所示A1部分（面積110 平方公尺）、B1部分（面積110平方公尺）、C1部分（面積110 平方公尺）、E 部分（面積
115 平方公尺）地上物遷出，並將上開土地騰空返還予原告，於法有據，均應准許之。
⒊再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條前段定有明文。又無正當權源占用他人土地者，將致他人受有相當於租金之損害，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，系爭租賃契約經原告合法終止後，被告李豐州、簡弘倫、廖本源、葉昶良、季亞萍無權占有系爭土地，供自己占有使用，自受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，則原告自得請求返還相當於租金之不當得利。
⑴原告請求被告李豐州相當不當得利之租金及違約金部分：①依系爭租賃契約所載應於每年2 月10日前預繳租金每年23
萬8,888 元。系爭租賃契約業經原告於103 年7 月19日依法終止在案，業述如前，被告李豐州雖於103 年12月18日匯入23萬8,888 元予原告，嗣業經被告李豐州於103 年12月22日領回，有收據在卷可按（見本院卷第75頁），被告李豐州後雖又於104 年2 月3 日及同月11日再度各匯款23萬8,888 元予原告（見本院卷第76頁、77頁巷），復經原告再度具體、明白表示拒收已依法終止系爭租賃契約後之租金等情（見本院卷第74頁），足認被告李豐州尚未給付系爭土地103 年租金。原告既已於103 年7 月19日依法終止系爭租賃契約，被告李豐州無權占用系爭土地，致原告無法使用收益，顯無法律上之原因而受利益，並致原告受有損害，原告請求被告給付自103 年2 月10日起至103 年
7 月18日止，共計158 日之不當得利，並以每日654.5 元（計算式：238,888 ÷365 ＝654.5 ）計算相當於不當得利之租金為10萬3,411 元（每日654.5 元/ 日×158 日＝10萬3,411 元），為有理由。
②系爭租賃契約第14條第1 項約定：「租賃期間屆滿或有違
約情形，本契約屆滿或終止後，經催告並自屆滿日或通止終止之日起乙方應依本契約回復原狀交還與甲方。如有遲延，乙方應賠償壹佰萬元整及按日給付相當於日租3 倍之懲罰性違約金，至實際返還租賃土地日為止，如甲方受有損害，乙方仍應賠償。」（見本院第13頁反面）。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第2 項定有明文。本件原告起訴請求被告李豐州給付相當於不當得利之租金及違約金，均為無確定期限之債務，本件被告李豐州既有前開違約轉租情事，經原告依法終止系爭租賃契約後，迄今仍未依約將系爭土地回復原狀交還原告，則原告依系爭租賃契約第14條前開約定，請求被告應賠償10
0 萬元，並自起訴狀繕本送達翌日即103 年7 月19日（
103 年7 月9 日寄存送達，見本院卷第40頁本院送達證明）起，按日給付相當於日租金3 倍之懲罰性違約金為1,96
4 元（計算式：年租金23萬8,888 元/365日＝654.5 元/日，每日654.5 元×3 倍＝1,964 元），自屬有據。
③綜上，原告請求被告李豐州給付相當於不當得利之租金10
萬3,411 元，加計違約金100 萬元，共110 萬3,411 元，及自103 年7 月19日起至實際返還第5 項聲明之土地之日止，按日給付原告1,964元，為有理由，應准許之。
⑵原告請求被告簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍給付相當於租金之不當得利部分：
①基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不
超過該土地申報價額年息10% 為限。而該條所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值（最高法院88年度台上字第108 號判決參照）。爰斟酌系爭土緊鄰桃園市○○區○○路，距離系爭土地約100 公尺處有田心國大及大溪國中，附近商家林立，生活機能良好，交通便利，被告簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞萍占用系爭土地，均作為營業店面使用等情，因認原告請求以系爭土地申報地價年息10% 計算相當於租金之不當得利，應屬適當。
②被告簡弘倫、葉昶良、廖本源3 人實際占有系爭土地如附
圖桃園市大溪地政事務所土地複丈成果圖所示A1部分、B1及C1部分，面積均為110 平方公尺，原告請求被告簡弘倫、葉昶良、廖本源依土地申報地價（102 年1 月為1,169元/ ㎡，見本院卷第10頁）年息10% 之租金不當得利為每日35元（計算式：110 ㎡×1,169 元/ ㎡×10% ＝12,859元，每日即為12,859元÷365 ＝35元），洵屬有據。
③被告季亞萍實際占有系爭土地如附圖桃園市大溪地政事務
所土地複丈成果圖所示E 部分，面積115 平方公尺，原告請求被告季亞萍依土地申報地價年息10% 之租金不當得利為每日37元（計算式：115 ㎡×1,169 元/ ㎡×10% ＝13,444元，每日即為13,444元÷365 ＝37元）。
④本件起訴狀繕本送達被告簡弘倫、葉昶良、廖本源、季亞
萍之日分別係103 年7 月7 日、103 年7 月9 日（寄存送達）及103 年7 月7 日、103 年7 月7 日（見本院卷第42頁、44頁、46頁、第47頁），原告請求以起訴狀繕本送達於被告李豐州生效日之翌日即103 年7 月19日為本件請求之時點，故請求被告簡弘倫、葉昶良、廖本源均自103 年
7 月19日起至實際返還第1 、2 、3 項聲明之土地之日止，按日給付35元；請求被告季亞萍自103 年7 月19日起至實際返還第4 項聲明之土地之日止，按日給付37元，於法均屬有據，應准許之。
㈢被告李豐州抗辯：伊已於103 年12月18日將系爭土地103 年
2 月11日至104 年2 月10日之租金匯給原告，後原告派李汪忠、李汪圈等人係以和解為條件要伊把前開租金款項領回，嗣伊又於104 年2 月3 日及同月11日將該租金再次匯給原告，依民法第451 條規定系爭租賃契約有默示更新之適用，系爭租賃契約已變成不定期租賃存在云云，則為原告所否認。按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。經查，系爭租賃契約業經原告於103 年
7 月19日依法終止在案，業述如前，被告李豐州雖於103 年12月18日匯入23萬8,888 元予原告，嗣業經被告李豐州於10
3 年12月22日領回，嗣被告李豐州雖又於104 年2 月3 日及同月11日再度各匯款23萬8,888 元予原告，惟經原告再度具體、明白表示拒收已依法終止系爭租賃契約後之租金等情，均已詳述如前，是被告單方面於原告終止系爭租賃契約之匯款行為，對系爭租賃契約合法終止不生影響，足認系爭租賃契約係經原告於系爭租賃期限屆滿前提終止，被告李豐州等人於系爭租賃契約終止繼續占用系爭土地，係屬無權占用，要與民法第451 條規定構成要件不符，自無默示更新之情形甚明，是被告此部分辯詞，要非可採。
㈣被告李豐州另抗辯：系爭租賃契約原出租人為祭祀公業李徐
香媽，承租人是被告李豐州，被告與原告祭祀公業法人桃園縣李炳生公並無任何契約關係，本件原告主張終止系爭租賃關係，並請求相當於租金之不當得利與違約金為無理由云云。惟查，原告祭祀公業法人桃園縣李炳生公係於101 年5 月18日經祭祀公業李炳生、李炳生公、李炳生公祀及李徐香媽等4 個祭祀公業派下員同意成立，此依原告章程第條載明：
「本法人前身係祭祀公業李李炳生、李炳生公、李炳生公祀及李徐香媽…經數派下員同意成立祭祀公業法人，謹定名為祭祀公業法人桃園縣李炳生公。」，另章程第5 條規定：「本法人之設立財產（包括動產、不動產及其他財產）由祭祀公業李炳生、祭祀公業李炳生公、祭祀公業巷李炳生公祀及祭祀公業李徐香媽捐助……。」等可知，祭祀公業李徐香媽之派下不動產，業由原告承受之，而下稱系爭土地前登記為祭祀公業李徐香媽名下，現已更名為原告名下，故祭祀公業李徐香媽與被告李豐州簽立之下稱系爭租賃契約相關權利義務應由更名後之原告祭祀公業法人桃園縣李炳生公承受等情，有祭祀公業法人桃園縣李炳生公章程、土地登記第二類謄本可稽（見本院卷第9 頁、第10頁），是被告辯稱系爭租賃契約是伊與祭祀公業李徐香媽所簽訂，與原告祭祀公業法人桃園縣李炳生公並無任何契約關係云云，亦非可取。
五、綜上所述，原告原告主張依民法第443 條第2 項、系爭租賃契約第8 條之約定終止系爭租賃契約，並依民法第第455 條、系爭租賃契約第14條第1 項前段、第2 項、第767 條第1項前段規定，請求被告李豐州應將系爭土地如附圖桃園市大溪地政事務所土地複丈成果圖所示㈠A1部分面積110 平方尺、A2部分面積217 平方公尺、B1部分面積110 平方公尺、B2部分面積217 平方公尺、C1部分面積110 平方公尺、C2部分面積217 平方公尺、D 部分面積151 平方公尺、E 部分面積
115 平方公尺之地上建物拆除；㈡並將I 部分面積36平方公尺、J 部分面積22平方公尺部分之雨遮均拆除；㈢並將F 部分面積1421平方公尺、G 部分面積80平方公尺、H 部分面積57平方公尺之水泥地均挖除，並將系爭土地回復農用原狀後，將土地返還原告；請求被告簡弘倫、葉昶良、廖本源及季亞萍應自其等所分別占有之系爭土地如附圖桃園市大溪地政事務所土地複丈成果圖所示A1部分（面積110 平方公尺）、、B1部分（面積110 平方公尺）、C1部分（面積110 平方公尺）、E 部分（面積115 平方公尺）地上物遷出，並將上開土地騰空返還予原告；並請求被告李豐州給付相當於不當得利之租金10萬3,411 元，加計違約金100 萬元，共110 萬3,411 元，及自103 年7 月19日起至實際返還第5 項聲明之土地之日止，按日給付原告1,964 元；另請求被告簡弘倫、葉昶良、廖本源均自103 年7 月19日起至實際返還第1 、2、3 項聲明之土地之日止，按日給付35元；請求被告季亞萍自103 年7 月19日起至實際返還第4 項聲明之土地之日止，按日給付37元，均為有理由，應准許之。又原告係以單一之聲明，競合主張多項訴訟標的法律關係，請求擇一訴訟標的為其勝訴判決，屬選擇訴之合併，本院就其聲明既已依民法及系爭租賃契約關於違法轉租規定准許之，即無庸再就其他請求權法律關係予以審究，併此敘明。末查兩造均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85第1 項後段、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 12 日
民事第一庭 法 官 汪智陽正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 12 日
書記官 洪明媚