臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第263號原 告 鉅輝鋼鐵股份有限公司法定代理人 蔡毅駿訴訟代理人 蘇錦霞律師
王健安律師被 告 金陵鋼鐵股份有限公司法定代理人 林義雄訴訟代理人 林翰榕律師上列當事人間請求確認優先承購權事件，本院於民國104 年5 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又此所謂「即受確認判決之法律上利益」者，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去之者。本件原告主張其就坐落桃園市○鎮區○○段○○○段0000○號即門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○○○○ 號建物（下稱系爭建物）存有房屋租賃關係，系爭建物出賣時，依土地法第104 條之規定享有優先購買權，惟為被告所否認，則原告主張其對系爭建物之優先購買權存在與否，於兩造間確有不明，致原告優先購買系爭建物之地位有不安之危險，而此種不安之狀態得以確認判決予以排除，是原告依法提起本件確認訴訟，應認有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告前因積欠訴外人花旗（台灣）商業銀行股份有限公司（
下稱花旗銀行）鉅額款項，致渠所有包含系爭建物在內等不動產遭花旗銀行聲請強制執行，並經鈞院以97年度司執字第13161 號委由台灣金融資產服務股份有限公司（下稱台灣金融資產服務公司）進行拍賣（案號：99年度桃金職字第18號），而其中系爭建物坐落之部分基地即桃園市○鎮區○○段○○○段00000 地號土地（下稱系爭土地）本為被告所有，嗣因拍賣程序，經原告取得所有權，依最高法院48年度台上字第1457號判例及80年度台上字第1998號判決意旨，原告於取得系爭土地所有權後，就該土地與系爭建物間，與被告存有租賃關係，則原告自得依土地法第104 條第1 項規定，於系爭建物拍定時，主張有依同樣條件優先購買之權，詎拍賣條件竟未予以載明，顯已悖於土地法第104 條第1 項之規定，為此，爰依法提起本件確認之訴等語。
㈡並聲明：確認原告就系爭建物之優先承買權存在。
二、被告則以：㈠訴外人春虹建設股份有限公司（下稱春虹公司）於鈞院97年
度司執字第13711 號強制執行事件拍賣程序拍定買受被告所有之系爭土地後，旋以買賣為原因，移轉所有權登記於原告名下，依臺灣高等法院86年度重上更㈠字第80號判決意旨，應認春虹公司與被告間不可能有就系爭土地另行成立租賃關係之合意，而原告係輾轉自系爭建物所有權人以外之前手購買系爭土地，更無可能依客觀情形，與系爭建物所有權人之被告有成立租賃契約之合意，是兩造間就系爭土地及建物當無租賃關係存在，故原告不得依土地法第104 條第1 項對系爭建物主張優先購買權。
㈡系爭建物實際係坐落38-4地號土地，僅一小部分占用系爭土
地，而系爭建物及38-4地號土地前經訴外人於鈞院97年度司執字第13711 號強制執行事件拍定買受時，原告亦就38-4地號土地主張優先購買權，惟遭鈞院判決敗訴在案，原告不服提起上訴，現由臺灣高等法院審理中，是倘認原告對系爭建物有優先購買權，而另案卻判決原告就38-4地號土地無優先購買權確定在案，則將致系爭建物與38-4地號土地所有權人相異，與土地法第104 條第1 項之立法目的相違，亦不符最高法院65年度台上字第530 號判例及100 年度台上字第1530號判決意旨。
㈢另原告應早於99年前即知悉系爭建物將受強制執行拍賣之事
實，且於102 年間對於38-4地號土地訴請確認優先購買權之存在，卻遲至103 年始主張就系爭建物有優先購買之權，對於業已取得系爭建物及38-4地號土地所有權並為整體使用為目的而應買之拍定人，顯失公平，是原告之行為應已違反誠信原則，當屬權利濫用。是以，縱認兩造間就系爭土地及建物有租賃關係存在，仍應不許原告就系爭建物主張優先購買權，或原告僅得就系爭建物存在於系爭土地之部分主張有優先購買之權，始符合土地法第104 條第1 項之立法理由，並兼顧系爭建物及38-4地號土地拍定人之權利等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告因積欠花旗銀行款項，致渠所有包含系爭建物在內等不
動產遭花旗銀行聲請強制執行，並經本院以97年度司執字第13161 號委由台灣金融資產服務公司進行拍賣（案號：99年度桃金職字第18號），系爭建物及38-4、38-9地號土地於10
2 年3 月27日由訴外人朱華楨拍定，惟尚未繳交拍賣價金，亦尚未核發權利移轉證書（見本院卷第6-9 、11頁、第39頁、第112 頁）。
㈡系爭建物坐落在桃園市○鎮區○○段東勢小段28-23 、38-4
、38-29 、38-30 、38-31 、38-32 、38-23 、38-24 、28-52 地號土地之上，其中28-23 地號土地為原告所有，38-4地號土地為被告所有，目前查封拍賣中。38-23 、38-24 、28-5 2地號土地是台灣石門農田水利會所有，由原告承租中。38-29 、38-30 、38-31 、38-32 地號土地為訴外人勤美股份有限公司所有（見本院卷第38頁反面）。
㈢系爭28-23 地號土地原為被告所有，於99年6 月9 日由春虹
公司拍定取得，春虹公司於99年7 月9 日以99年7 月2 日之買賣為原因將所有權移轉登記予原告（見本院卷第47頁土地登記謄本、第68-69 頁異動索引）。
㈣系爭建物為未辦保存登記之建物，因執行始編列臨時建號（見本院卷第7 、50頁、第61頁反面）。
四、本件經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第39頁反面）：㈠系爭建物與其坐落土地間是否依民法第425 條之1 有租賃關
係？㈡原告得否依土地法第104 條主張對系爭建物有優先承買權？
五、得心證之理由：㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425-1 條定有明文，上開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意，最高法院99年度台上字第1723號民事裁判意旨固可資參照。惟按民法第425 條之1 之規定及最高法院48年台上字第1457號判例，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用，倘土地及房屋並非同屬一人所有，並無上開法律及判例之適用（最高法院90年度台上字第1366號、94年度台上字第551 號判決要旨參照）。
㈡經查：原告與春虹公司雖就99桃金職二宗第33號清償債務強
制執行事件於99年5 月5 日之拍賣投標簽訂有合作協議（見本院卷第72-73 頁協議書），然原告與春虹公司既為不同公司，法人格各別，為不同之權利主體。系爭28-23 地號土地雖於99年6 月9 日拍定前，其所有權與系爭建物之事實上處分權同屬被告，然於99年6 月9 日拍定後，系爭28-23 地號土地即由春虹公司取得，系爭建物之事實上處分權續由被告保有，是自此該建物及土地即已非同屬一人所有，嗣後春虹公司將系爭28-23 地號土地出售予原告時，並無土地與建物同屬一人所有之情形存在，自無民法第425 條之1 規定之適用，是原告不得執此主張與系爭建物間有推定租賃關係存在。
㈢況按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104 條第
1 項定有明文。此規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必須房屋與基地分屬不同之所有人，房屋所有人與基地所有人間，具有地上權、典權或租賃關係，始發生優先承買權之問題。而所謂基地係指建築用地而言，基地租賃指承租人租用基地，以在該基地上自行建築房屋為目的之租賃（臺灣高等法院102 年度上字第1250號判決意旨參照）。又按未辦保存登記之建物，尚不能完全與已登記之建物之保護等量齊觀，此觀之民法及相關之法規內容並未將兩者併同規定可知。例如從未辦保存登記建物在受讓時，無法使受讓人取得所有權之事，由來已久，於民國88年4 月21日增訂民法第426 條之1 規定時，法條明文規定，租用基地建築房屋，承租人房屋「所有權」移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。從而，雖取得基地上未辦保存登記建物之事實上處分權，惟因無法適用或類推適用上開規定，致不能使基地租賃契約繼續存在，因無租賃關係存在，未符合土地法第104 條第1 項規定，且依優先承買權不能創設法理，亦不得主張優先承買（臺灣高等法院暨所屬法院100 年法律座談會民執類提案第 7號參照）。經核原告所提出之原證九合約書係針對38-4、38-5、38-9地號土地，而與系爭28-23 地號土地無關（見本院卷第88-89 頁），原告並未主張及舉證證明系爭28-23 地號土地與系爭建物間有何「基地租賃」關係存在，其主張依土地法第104 條就系爭建物有優先承買權存在，即無可取。
六、綜上所述，原告之訴為無理由，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 6 月 12 日
民事第二庭 法 官 游智棋正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 12 日
書記官 塗蕙如