臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第22號原 告 何恭燂訴訟代理人 鍾儀婷律師被 告 張煥禎即壢新醫院訴訟代理人 謝聰文律師訴訟代理人 江松鶴律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，於民國103 年8 月20日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰肆拾玖萬元及自民國103 年1 月10日起至清償日止按週年利率百分之5 計算利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾玖萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰肆拾玖萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告方面：
一、事實部份：原告係執業多年之代書，於100 年3 月間，得知訴外人日商第一三共公司欲出售坐落桃園縣平鎮市○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○○號土地暨其上建號2453、2454、2455、2456、2457、2458等建物（下稱系爭不動產），第一三共公司並將上開不動產出售事宜委由世達志公司處理。原告得知此訊息之後，遂於100 年3 月20日與被告所委託之特助林年茂聯絡，確認被告是否要爭取購買系爭不動產，經林年茂與被告聯絡確認要爭取購買之後，原告即與世達志公司之業務人員戴伊審先生聯絡，並請求世達志公司提供第一三共公司欲出售之系爭不動產相關資料。迄100 年3 月底時，被告即透過林年茂委託原告代表該買方與世達志公司接洽系爭不動產買賣事宜，並由世達志公司之戴伊審先生陪同一起到系爭土地現場勘查，勘查完畢後原告立即將勘察狀況回報林年茂。嗣於100 年4 月初，原告將收集而來有關第一三共公司欲出售系爭土地之相關資料交予林年茂，並邀請林年茂至現場勘查，原告並與世達志公司之蔡岳翰、戴伊審、櫻井俊平( 日籍) 等三人相約於100 年4 月7 日至壢新醫院拜訪，當時由壢新醫院副院長簡伯毅及林年茂二人出面代表接待，雙方經洽談後，蔡岳翰已了解被告之財力狀況，並已談論購買系爭不動產等相關細節，而就土地仲介報酬( 即佣金) 部分雙方亦當場達成共識，世達志公司之仲介報酬由賣方即第一三共公司負擔；而原告之仲介報酬由買方即被告負擔。嗣後原告持續參與協助壢新醫院之購地事宜，與世達志公司進行多次聯繫，期間先後三次協助前往合作金庫銀行與該行主管洽談購地申辦貸款事宜，林年茂經被告張煥禎指示後，出價新台幣（以下同）7 億4500萬元向第一三共公司購買系爭不動產，之後林年茂即被派駐上海，土地後續買賣事宜即由被告張煥禎接續處理。林年茂嗣於101 年4 月回台，原告多次向林年茂表示系爭不動產交易乃由原告居間而達成，被告壢新醫院應依照當初之協議，給付此筆不動產買賣之仲介費予原告，惟林年茂對原告表示系爭不動產買賣尚有爭議，還有刑事訴訟，希望能等到該刑事案件爭議確定完畢之後再行處理云云，惟刑事案件偵查程序結束後，被告仍未依約給付佣金予原告，原告遂向林年茂表達抗議，林年茂即以電子郵件告知被告張煥禎，該信函中表達系爭不動產買賣確係由原告居間所完成，理應支付此筆佣金等語。迄102 年4 月間，被告張煥禎、簡伯毅、林年茂三人共同出面與原告協商支付居間報酬之事，協調過程中被告承認原告確實有居間買賣系爭土地之事實，並提出願意給付88萬元佣金予原告，原告寄發存證信函予被告要求給付佣金，惟雙方嗣後陸續召開多次協調會，就金額部分始終無法達成共識，原告具狀向鈞院聲請調解，該調解並未成立，故依法提起本訴，請求被告給付系爭不動產買賣之居間報酬1490萬元。
二、法律依據：民法第565 條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」同法第566 條規定：「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」同法第568 條第一項規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」同法第570 條規定：「居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。」其立法理由亦明定：「按居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔，民法第570 條雖定有明文。然若契約當事人雙方有特別約定，歸一方負擔或雙方負擔額區分多寡者，則從其約定，或另有習慣者，亦即從其習慣。」最高法院52年台上字第2675號、58年台上字第2929號判例、72年度台上字第1537號判決意旨謂：「按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀民法第565 條、第568 條第1 項規定甚明。而民法第565 條所定居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足。居間人之報酬，於雙方當事人因居間成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，然僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。」台灣高等法院97年度上易字第985 號判決要旨謂：「民法第565 條規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又該條所定居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。」
三、本案兩造之主要爭點為：兩造間是否有成立居間契約？原告對被告是否有居間報酬請求權？倘有，則原告得請求之居間報酬金額為何？
（一）兩造間是否成立居間契約？原告對被告是否有居間報酬請求權？被告辯稱系爭不動產係由訴外人立德新公司於101 年2 月24日與第一三共公司簽訂不動產買賣契約書，以總價金7億4500萬元( 未稅) 買受系爭不動產，買賣總價金均由立德新公司自行付訖，該立德新公司與被告張煥禎即壢新醫院分具不同之人格，兩者間亦乏隸屬或其他法律關係，兩造間並未成立居間契約，原告無權請求被告給付居間報酬云云。惟查：
1 、 依證人蔡岳翰於鈞院103 年3 月12日言詞辯論期日到庭證
稱在100 年4 月7 日之前，即與原告達成買賣系爭土地之共識，原告係買方( 即被告張煥禎即壢新醫院) 之仲介，由買方負責仲介費，100 年4 月7 日約見面後，就論買賣細節，當天談論情形是確認買方的財力及確認買方身份，當天談到買賣條件，談到買方出價價格，確認到買方的購買意願就離開了，之後就等買方確認購買意願的文件，後來買方有提出購買意願書，證明其有購買意思，意願書有提到購買意願、價格等語。( 請參鈞院103 年3 月12日言詞辯論筆錄) 及證人林年茂於鈞院103 年4 月23日言詞辯論期日到庭作證之證述內容( 請參鈞院103 年4 月23日言詞辯論筆錄) ，及證人林年茂於102 年4 月1 日寄發給被告張煥禎，主旨為「重要報告」之電子郵件內容，均可證明原告確實與被告成立居間契約，原告屬買方之仲介人員無誤。
2 、 另觀諸台灣桃園地方法院100 年度偵字第25981 號、102
年度偵字第2940號不起訴處分書內容記載：「被告林年茂、張煥禎均略辯稱：決定系爭房地出售予壢新醫院者，為臺灣第一三共公司，渠等並無背信、詐欺等語。被告黃忠智( 即立德新公司法定代理人) 則略辯稱：伊係立德新公司登記負責人，僅配合上面的交待購地而已，伊簽約之前並不知道系爭房地有糾紛及訴訟等語。」「至於決定售予壢新醫院乃係該公司經考量價格，使用用途及買方背景後等各項條件後，認為最能符合日本及台灣第一三共公司之利益等語，況被告經營之聯新公司，最終仍是透過所屬子公司立德新公司以高於告訴人所出之價格向臺灣第一三共公司購入系爭房地‧‧‧」「然立德新公司僅係依母公司及聯新公司之政策及指示出面購買系爭房地等情，業據被告黃忠智供述明確，核與被告張煥禎所述情節相符」等語，以及上開偵查卷宗所附證人神崎崇( 即第一三公司之副總經理) 、中島英行、蔡岳翰、黃忠智( 即立德新公司之法定代理人) 、被告張煥禎等人之筆錄內容，均可以證明被告張煥禎即壢新醫院一開始即參與系爭不動產之出價及買賣事宜，系爭不動產之原所有權人即第一三共公司嗣後決定出售( 交易) 之對象亦為被告張煥禎即壢新醫院，而被告張煥禎指示由立德新公司簽署系爭不動產買賣契約，並辦理過戶事宜，且系爭不動產之建物外牆早已掛上壢新醫院字樣之廣告看版及布條，表明該地點日後將做為壢新醫院之中風、癌症及心臟血管等醫療中心使用，系爭土地及建物之現場外觀，從頭到尾都未出現任何所謂「立德新公司」之字樣，益證被告張煥禎即壢新醫院確為真正之買受人無誤，故被告以其並非系爭不動產買賣契約之簽約當事人及移轉登記名義人為由，否認其與系爭不動產買賣有關，實屬無據。
3 、 細觀台灣桃園地方法院檢察署100 年度偵字第25681 號背
信等案件之刑事偵查卷宗，告訴人所提出之告證二十係被告壢新醫院當時所提出之承購要約書( 請參100 偵25981偵卷三P.45) ，告證二十一係世達志公司當時就所有有承購意願之買家製作出價資料一覽表( 請參100 偵25981 偵卷三P.46以下) ，該表編號第13即明確記載欲購買者壢新醫院方面之仲介人為「何先生恭燂」( 即原告) 等字樣，該表亦附上各個欲購買者所屬仲介人員之名片，其中亦包含有原告個人之名片( 請參100 偵25981 偵卷二P.49)(原證八) ，益加證明原告與被告間已成立居間契約，原告確實係被告所委託協助購買系爭不動產買賣之買方仲介人員(即居間人) 。
4 、 退一步言之，倘若認定系爭不動產買賣契係成立於訴外人
立德新公司與第一三共公司之間，惟因被告明顯以此方式規避給付仲介報酬予原告之義務，其履行契約違反誠實及信用方法，且惡意阻止條件成就，依民法第148 條、101條第一項規定、最高法院71年度台上字第737 號、58年台上字第2929號、52年台上字第2675號、58年台上字第2929號等判例以及70年度台上字第450 號、82年度台上字第1654號、86年度台再字第64號等判決意旨，應視為居間契約之條件已成就，原告仍得依兩造間之居間契約，請求被告給付居間報酬，自不待言。
二、原告得請求之居間報酬金額為何？
（一）按民法第568 條第一項規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」同法第570 條規定：「居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。」台灣高等法院98年度上更（一）字第25號判決要旨謂：「民法第566 條第2項、第568 條第1 分別規定，居間未定報酬額者，按照價目表所定給付之，無價目表者，按照習慣給付；居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。查故若以雙方未有約定報酬標準，而該居間人亦非以居間收取報酬為業之人，無任何報酬價目表可供參酌，依上述規定，應依一般民間習慣計算居間報酬額，而非無須支付報酬。
」。經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金
6 ％或一個半月之租金。」房地產仲介業管理條例第20條規定：「仲介業經營仲介業務或仲介人員執行仲介業務，應依實際成交價金或租金按報酬標準計收報酬，不得收取差價或其他報酬。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應加計利息全數返還與支付人。第一項報酬標準不得超過實際成交價金之百分之五，或一個月租金金額。
」
（二）兩造當時雖未約定報酬，又無價目表，應依民法第570 條規定，依照習慣給付，參照內政部89年5 月2 日台(89)內中地字第0000000 號函訂定及89年7 月10日台北縣89) 內中地字第0000000 號函修正之不動產仲介經紀業報酬計收標準第1 條規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6 ％或一個半月之租金。
」，故一般仲介交易習慣其仲介報酬原則上不超過不動產實際成交價金6 ％，以及桃園縣不動產仲介經紀商同業公會所訂之不動產經紀業服務報酬收費標準中，關於對買方服務報酬之建議標準為：「不動產實際成交價金的百分之
2 」，且參酌證人蔡岳翰於鈞院103 年3 月12日言詞辯論期日到庭證稱：「( 依民間交易習慣，買方仲介費用大約為何？) 大約為成交價格之2 ％‧‧‧」等語，今原告僅向被告請求系爭土地成交總價7 億4,500 萬元的2 ％即1490萬元作為仲介報酬，並未超過系爭土地成交總價的6％(5％或4 ％) ，並未過高，尚屬合理有據，併此敘明。
爰聲明：被告應給付原告1,490 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。原告願供擔保請准予宣告假執行等語。
貳、被告方面：
一、查原告起訴主張訴外人台灣第一三共公司系爭不動產係由渠居間而使被告買受，系爭不動產且經被告指定以關係企業為訴外人立德新公司為所有權登記名義人，是依據兩造間成立之居間契約因渠得請求給付本件報酬。又，偌倘系爭不動產之買賣契約果係成立於訴外人第一三共公司與立德新公司間，則被告違反誠實及信用方法以惡意阻止居間契約其條件之成就，仍應視為條件已經成就等情。
二、被告除否認原告何恭燂上開主張外，業已提出訴外人第一三共公司與立德新公司間就系爭不動產之買賣契約，並引用鈞院100 年度重訴字第319 號判決認定其中事實等為事證，辯稱，
1、 兩造間尚無成立本件居間契約之情事：
（1）據民法第565 條關於居間契約之規定，不論原告何恭燂本件主張者屬報告居間或媒介居間，則委託人給付報酬之約定，顯係居間契約必要之點（民法第153 條規定參照），則就系爭不動產價值高逾7 億餘元，竟謂本件當事人間成立居間契約尚無約定給付報酬額者，實令人殊難想像。
（2）至原告何恭燂援引民法第566 條之規定主張本件應視為允與報酬，且若本件未定報酬額者仍得按不動產仲介經紀業為報酬計收標準計付云云。然以，原告並無本件居間行為之事實，被告且未允與報酬論報酬「額」之約定情事。
三、原告並無為本件居間行為之事實：
（一）縱認原告曾向被告報告系爭不動產之訂約機會乙節屬實，仍令人不解原告所稱3 次協助前往合作金庫銀行與該行主管洽談購地申辦貸款事宜者，意指為何？不知所稱積極從事斡旋行為者，復指為何？
（二）查據前揭鈞院100 年度重訴字第319 號判決業已認定訴外人第一三共公司係委由另訴外人台灣世達志公司處理系爭不動產之出賣事宜，而世達志公司則要求有意之15組買家分別以填具「承購要約書」之方式表示承買意思與願買價額，況由被告自行決定承購價格乙節以觀，原告何恭燂毫無助力，是渠何有為本件居間行為事實之可言？所稱積極從事斡旋乃對何人為之？
（三）縱如原告主張成立本件居間契約且為居間行為，系爭不動產仍無因此由第一三共公司與被告成立買賣契約之事實：
1. 仍據前揭鈞院100 年度重訴字第319 號判決認定之事實可
參考，系爭不動產乃由前所有權人即訴外人第一三共公司委由另訴外人世達志公司於民國100 年04月11日要求有關有意承購之廠家15家分別填具「承購要約書」，被告因此即依訴外人世達志公司供給之書面表示承購之要約（如附被證4 ）在案。是此可見，訴外人世達志公司乃為被告之「受託人」，容非為本件原告何恭燂。且，是件「承購要約書」僅明載被告係買受人，要無指定訴外人立德新公司為系爭不動產之所有權登記名義人之約定。又，相關或謂「公開招標」或謂「競標」或謂「標賣」之過程，何曾見有原告以本件居間人名義而為居間行為之情事？
2. 系爭不動產前所有權人即訴外人第一三共公司尚未願與上
項所涉之15家表示承購之要約人，成立系爭不動產之買賣契約各節，既經鈞院另件判決是認，則本件豈有如原告主張因渠居間而成立契約是得請求報酬之事實？
3. 系爭不動產相關或謂「公開招標」或謂「競標」或謂「標
賣」等爭議，殆由於自詡專業竟名不符實之訴外人世達志公司尤其蔡岳翰之原因，更致所涉當事人間衍有多起刑事、民事訟爭。或此，訴外人第一三共公司乃經報請該日本總公司，嗣另覓尋訴外人立德新公司再由彼等間買賣系爭不動產。質言之，被告尚無請求訴外人第一三共公司甚或與之共謀以規避給付酬金之必要，此由訴外人世達志公司所屬蔡岳翰亦證稱訴外人第一三共公司迄今未給付該公司仲介佣金乙節，可見一般。是則原告何恭燂為此另行主張本件有未依誠實信用方法，以不正當行為阻其條件之成就各情者，純屬臆測亦欠缺事證，實不足採。
4. 被告乃轉而查問系爭房地原所有權人即訴外人台灣第一三
共公司，希以釐明該公司或所屬人員究否認識本件原告，及曾否接觸或本件原告曾否為系爭房地為任何仲介或斡旋等居間行為等爭執，刻已獲訴外人台灣第一三共公司以電話回覆與本件原告毫不認識更無接觸等情，尚待該公司擲寄書面，併請原告表示意見。準此，為系爭房地之出賣人即訴外人台灣第一三共公司既稱該公司及所屬人員與本件原告何恭燂並不認識而毫無接觸，且未見本件原告為系爭房地曾為任何仲介或斡旋等居間行為，則原告竟能主張渠係系爭房地之居間人？甚因此居間成立併得請求報酬云云，毋寧怪哉。
5、 縱如原告何恭燂主張系爭不動產因渠居間而成立買賣契約，然所稱本件報酬應為1,490 萬元者，仍嫌過當：
（1） 原告何恭燂為本件經援引台灣高等法院98年度上更（一）
字第25號判決意旨內開載明「雙方未有約定報酬標準，而該居間人亦非以居間收取報酬為業之人，無任何報酬價目表可供參酌，依上述規定，應依一般民間習慣計算居間報酬額」等句。惟以，原告前自稱「為執業之地政士，執業期間長達30餘年，平日業務係為客戶辦理不動產登記相關事務及為客戶仲介土地、房屋之買賣」云云；復稱「兩造當時雖未約定報酬，『又無價目表』，應依民法第570條規定，依照習慣給付」云云。則此，原告若係以居間收取報酬為業之人，應以報酬價目表為計算，否則，始得以一般民間習慣為計算，究竟原告應屬何者，尚欠一致說明。
（2） 被告否認原告主張並引用證人蔡岳翰所稱「（依民間交易
習慣，買方仲介費大約為何？）大約為成交價格2 ％」計算得為本件報酬等語，應曉諭原告以指明民間交易習慣其來源或出處，以利被告之答辯。
（3） 原告為本件另引用民法第570 條之規定為依據，然該法文
已明定居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。準此，被告除得大膽揣測系爭不動產之出賣人第一三共公司料不知有原告為本件之居間人外，並請原告將本件之請求通知訴外人第一三共公司，以符契約當事人雙方平均負擔之法律規定。
再若原告所稱本件居間報酬為1,490 萬元僅係買方應行給付者，則系爭不動產因買賣事宜則計付總酬金達2,980 萬元豈非更高？是被告確不知如此高價額標的應付如此鉅額居間報酬之民間習慣究竟何來？
（4） 若果居間人尚非以居間收取報酬為業之人，當事人間復無
報酬額之約定者，被告淺見以為，於此情形下，居間人應詳細說明所為之居間行為其內容包括但不限於因此支付之各項費用明細，藉資用為居間報酬額之協議，以資衡平。
（5） 被告乃轉而查問系爭房地原所有權人即訴外人台灣第一三
共公司，希以釐明該公司或所屬人員究否認識本件原告，及曾否接觸或本件原告曾否為系爭房地為任何仲介或斡旋等居間行為等爭執，刻已獲訴外人台灣第一三共公司以電話回覆與本件原告毫不認識更無接觸等情，尚待該公司擲寄書面，併請原告表示意見。準此，為系爭房地之出賣人即訴外人台灣第一三共公司既稱該公司及所屬人員與本件原告何恭燂並不認識而毫無接觸，且未見本件原告為系爭房地曾為任何仲介或斡旋等居間行為，則原告竟能主張渠係系爭房地之居間人？甚因此居間成立併得請求報酬云云，毋寧怪哉。
爰為答辯之聲明：
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
如受不利判決，請准被告供擔保免為假執行。
參、得心證之理由：
一、原告主張於100 年3 月間，得知訴外人日商第一三共公司欲出售系爭不動產，原告於100 年3 月20日與被告所委託之特助林年茂聯絡，確認被告是否要爭取購買系爭不動產，迄
100 年3 月底時，被告即透過林年茂委託原告代表該買方與日商第一三共公司委託之世達志公司接洽系爭不動產買賣事宜及現場勘查，並談論購買系爭不動產等相關細節，而就土地仲介報酬部分雙方亦當場達成共識，世達志公司之仲介報酬由賣方即第一三共公司負擔；而原告之仲介報酬由買方即被告負擔。嗣後原告持續參與協助被告之購地事宜，與世達志公司進行多次聯繫，協助洽談購地申辦貸款事宜，林年茂經被告指示後，出價7 億4500萬元購買系爭不動產，惟事後被告未依約給付佣金予原告系爭不動產買賣之居間報酬1490萬元等語。被告則以前詞為辯。
二、本案兩造之主要爭點為：兩造間是否有成立居間契約？若
雙方成立居間契約，則原告對被告得請求之居間報酬金額為何？
（一）被告辯稱系爭不動產係由訴外人立德新公司於101 年2 月24日與第一三共公司簽訂不動產買賣契約書，以總價金7億4500萬元買受系爭不動產，買賣總價金均由立德新公司自行付訖，該立德新公司與被告張煥禎即壢新醫院分具不同之人格，兩者間亦乏隸屬或其他法律關係，兩造間並未成立居間契約，原告無權請求被告給付居間報酬云云。惟查，本件確係原告居間媒介（如下述），雖被告事後以其關係企業立德新公司與第一三共公司簽訂不動產買賣契約書，惟兩造間仍應成立居間契約，且查：
（1） 依證人即世達志公司的專業經理人蔡岳翰到庭證稱：在10
0 年4 月7 日之前，即與原告達成買賣系爭土地之共識，原告係買方( 即被告張煥禎即壢新醫院) 之仲介，由買方負責仲介費，100 年4 月7 日約見面後，就論買賣細節，當天談論情形是確認買方的財力及確認買方身份，當天談到買賣條件，談到買方出價價格，確認到買方的購買意願就離開了，之後就等買方確認購買意願的文件，後來買方有提出購買意願書，證明其有購買意思，意願書有提到購買意願、價格、、、與我接觸的都是林年茂，是以壢新醫院副院長的身分，他是說壢新醫院要買，他是代表壢新醫院，但未見到授權書，我們才會到醫院去確認，意願書是否有蓋醫院的章我不記得，但有林年茂的簽名，就我們所認知，也是壢新醫院要購買、、、壢新醫院跳過我們中間人與賣方成立買賣契約，且是以關係企業的名義購買、、、確實是由我辦理投標，投標方式是我們請有購買意願的買主提出購買意願書及價格，我們會以提出最高價格的買方來跟賣方接洽，這是我們內部的作業，但事先都有跟買方說清楚。當初壢新醫院有遞出購買意願之標單，就是我前述的購買意願書。立德新股份有限公司當初我沒有聽過這家公司，也沒有與該公司接觸，該公司也沒有遞出標單。本件共有13、14家公司向我們遞出意願書，壢新醫院不是出價最高的買方，我們是以出價最高的買方出價7 億4000萬元與賣方接洽，賣方也同意了，本來已經要談簽約了，但壢新醫院林年茂來跟我們談希望我們幫壢新醫院更改意願書以7 億4500萬元與賣方談，林年茂說是買方的高層的授意，但我拒絕因為這不是正常的行為。之後就產生糾紛就有很多訴訟案件，在案件進行過程中，土地就過戶在立德新股份有限公司的名義下，這是我後來知道的等語
(參本院103 年3 月12日言詞辯論筆錄) 。又證人即被告張煥禎即壢新醫院特助林年茂亦到庭證稱：就原告訴訟代理人詢問之事項：「證人林年茂擔任壢新醫院副院長及院長張煥禎之特助，自民國92年間起，因壢新醫院有興建安養院之計畫，遂全權委由其代理處理覓地及評估購地之所有事宜，所有介紹人介紹之土地皆是經由證人查看過認可後方才經向院長張煥禎報告，當時證人即開始委託原告代為尋覓事宜之土地，期間曾順利覓得坐落桃園縣平鎮市高山下地區之土地，原告與訴外人聯宏房屋於99年1 月5 日共同仲介該土地給被告，被告即與地主即賣方進行議價，被告張煥禎亦依約定先行開出斡旋金100 萬元支票，該筆土地買賣嗣後雖因賣方因素而取消交易，惟證人仍繼續委託原告協助壢新醫院尋覓適合之土地。100 年初，原告告知證人第一三共公司將出售坐落桃園縣平鎮市○○段○○○○○○○ ○○○○ ○○○○ ○○號之土地及其上建物之消息，證人向被告張煥禎回報後，評估有意願購買，100 年3 月間證人即向原告表達壢新醫院確認要向第一三共公司爭取購買系爭不動產事宜，並委託原告居間協調處理，100 年4月7 日原告約世達志公司之蔡岳翰、戴伊審、櫻井俊平等三人至壢新醫院與簡伯毅及林年茂二人談論購買系爭不動產之細節，就不動產仲介報酬（即佣金）部分雙當場達成共識，世達志公司之仲介報酬由賣方即第一三共公司負擔；而原告之仲介報酬由買方即被告負擔，嗣原告持續參與協助壢新醫院之購地事宜，持續與世達志公司進行多次聯繫，期間更先後三次協助前往合作金庫銀行與該行主管洽談購地申辦貸款事宜，該行主管亦承諾若壢新醫院以系爭土地申辦貸款，願以優惠利率承辦貸款，嗣後證人經被告張煥禎指示後，出價7 億4500萬元向第一三共公司購地，之後即被派駐上海，土地後續買賣事宜即由被告張煥禎接續處理。證人於101 年4 月回台，原告多次向證人表示系爭不動產交易乃由原告居間而達成，被告壢新醫院應依照當初之協議，給付此筆不動產買賣之仲介費予原告，惟證人對原告表示系爭不動產買賣尚有爭議，依（伊之誤）本身也是被告，案件目前在桃園地方法院檢察署偵查中，關於應給付原告之佣金部分，希望能等到該刑事案件爭議確定完畢後再行處理，刑事案件偵查程序結束後，被告仍未依約給付佣金予原告，原告遂向證人表達抗議，證人即以電子郵件告知被告張煥禎，信函中表達此次買賣係由原告居間所完成，理應支付此筆佣金，102 年4 月間被告張煥禎、簡伯毅、證人三人共同出面與原告協商支付居間報酬之事，協調過程中被告承認原告確實有居間買賣系爭土地之事實，並提出願意給付88萬元佣金予原告，惟兩造無法達成共識，協調未成立」等事實，表示係真實等情，有本院103 年4 月23日言詞辯論筆錄在卷可稽。故依世達志公司的專業經理人蔡岳翰、被告張煥禎即壢新醫院特助林年茂等人上開證述，顯見原告所指非虛，被告空言否認原告與被告成立居間契約居間之事實，未舉證以實其說，顯非可採。
（2）「被告林年茂、被告張煥禎均略辯稱：決定系爭房地出售予壢新醫院者，為臺灣第一三共公司，渠等並無背信、詐欺等語。被告黃忠智則略辯稱稱：伊係立德新公司登記負責人，僅配合上面的交待購地而已，伊簽約之前並不知道系爭房地有糾紛及訴訟等語。」「又被告林年茂知悉上情後，在董事長即被告張煥禎指示下，以第2 張較諸告訴人出價高( 為7 億4500萬元) ，且倒填日期至100 年4 月1l日之承購要約書，於同年4 月14日寄至臺灣世達志公司轉交被告蔡岳翰，希望能為其抽換原遞交之第1 份承購要約書，使壢新醫院取得第1 順位購買權，但為被告蔡岳翰拒絕乙節，亦經被告蔡岳翰供述明確，被告林年茂亦坦承不諱，復有上開例填日期之承購要約書存卷可證。」「然立德新公司僅係依母公司及聯新公司之政策及指示出面購買系爭房地等情，業據被告黃忠智供述明確，核與被告張煥禎所述情節相符」等情，亦為台灣桃園地方法院檢察署檢察官100 年度偵字第25981 號、102 年度偵字第2940號不起訴處分書所認定，有該不起訴處分書在卷可參（附本院卷第80頁），且經本院調卷查明。可見告張煥禎即壢新醫院一開始即參與系爭不動產之出價及買賣事宜，系爭不動產之原所有權人即第一三共公司嗣後決定出售( 交易) 之對象亦為被告張煥禎即壢新醫院，而被告張煥禎指示由立德新公司簽署系爭不動產買賣契約，並辦理過戶事宜，且系爭不動產之建物外牆早已掛上壢新醫院字樣之廣告看版及布條，表明該地點日後將做為壢新醫院之中風、癌症及心臟血管等醫療中心使用，系爭土地及建物之現場外觀，從頭到尾都未出現任何所謂「立德新公司」之字樣，此為被告所不否認，益證被告張煥禎即壢新醫院確為真正之買受人無誤，故被告以其並非系爭不動產買賣契約之簽約當事人及移轉登記名義人為由，否認其與系爭不動產買賣有關，實屬無據。
（3）台灣桃園地方法院檢察署100 年度偵字第25681 號背信等案件之刑事偵查卷宗，告訴人所提出之告證二十係被告壢新醫院當時所提出之承購要約書( 參100 偵25981 偵卷三
P.45) ，告證二十一係世達志公司當時就所有有承購意願之買家製作出價資料一覽表( 請參100 偵25981 偵卷三
P.46以下) ，該表編號第13即明確記載欲購買者壢新醫院方面之仲介人為「何先生恭燂」( 即原告) 等字樣，該表亦附上各個欲購買者所屬仲介人員之名片，其中亦包含有原告個人之名片( 請參100 偵25981 偵卷二P.49)(原證八)，此亦經本院調閱該卷宗查明，益加證明原告與被告間已成立居間契約，原告確實係被告所委託協助購買系爭不動產買賣之買方仲介人員( 即居間人) ，被告辯稱兩造間無成立居間契約云云，顯非可採。
（4）按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。民法第101 條第1 項規定有明文。又按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬。最高法院58年台上字第2929號民事判例。本件系爭不動產買賣契雖係成立於訴外人立德新公司與第一三共公司之間，惟因被告明顯以此方式規避給付仲介報酬予原告之義務，其履行契約違反誠實及信用方法，且惡意阻止條件成就，依上開法條規定、判例意旨，應視為居間契約之條件已成就，原告仍得依兩造間之居間契約，請求被告給付居間報酬，自不待言。
2、 原告得請求之居間報酬金額為何？
（1）按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」、「居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔」、「居間未定報酬額者，按照價目表所定給付之，無價目表者，按照習慣給付」，民法第568 條第1 項、第570 條、第566 條規定第1 項分別規定有明文。本件原告與世達志公司就系爭不動產仲介報酬雙方已達成共識，世達志公司之仲介報酬由賣方即第一三共公司負擔；而原告之仲介報酬由買方即被告負擔，已如上述，而兩造就居間報酬部份未定有報酬額，亦無按照價目表定給付額，故應按照一般民間習慣計算居間報酬額。
（2）依內政部地政司全球資訊網公佈之不動產仲介經紀業報酬計收標準：不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。故其仲介經紀業報酬最高額為該不動產實際成交價金百分之六。再依民間習慣之賣二買三原則，即買方仲介最高報酬標準為該不動產實際成交價金百分之3 ，其實際報酬標準仍依案件成交金額大小、交情、付出之勞力等為斷。查本件成交價格高達745,000,000 元，且如原告主張，買方居間僅原告一人，其請求依2%計算報酬，即1490萬元，本院認太高，且不符民間習慣，參酌本件成交金額、原告付出之心力、勞力等一切情狀，本院認以1,490,000 元（即以
0.2%計算報酬）為合理，其於此範圍內之請求應予准許。綜上，原告依居間契約請求被告給付於1,490,000 元及自起訴狀繕本送達之翌日，即103 年1 月10日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息部份為有理由，應予准許。其逾此部份之請求為無理由，應予駁回。
三、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行之宣告，於原告勝訴部份，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，至原告敗訴部份，其假執行之聲請，失所依附，應予駁回。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 9 月 10 日
民事第三庭 法 官 陳添喜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 10 日
書記官 史萱萱