臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第342號原 告 財團法人台灣省私立桃園仁愛之家法定代理人 李震淮訴訟代理人 羅煥博
陳進興律師被 告 張榮昌
張素蘭張素貞張素芬上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國104 年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○段○○○○地號土地上如附圖編號Ａ部分所示面積九十平方公尺、同小段一三九五地號土地上如附圖編號Ｂ部分所示面積七九八平方公尺、同小段一三九五之一地號土地上如附圖編號Ｃ部分所示面積四一九平方公尺之地上物拆除後，將上開三筆土地及同小段一四五四地號土地返還原告。
被告應連帶給付原告新臺幣壹拾叁萬柒仟壹佰陸拾叁元。
被告應自民國一百零二年九月二十五日起至返還第一項土地之日止，按年給付原告新臺幣壹拾肆萬壹仟貳佰壹拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用被告連帶負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌佰貳拾叁萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告張素蘭如以新臺幣貳仟肆佰柒拾壹萬貳仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告張素蘭如以新臺幣壹拾叁萬柒仟壹佰陸拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於各期到期後，原告以新臺幣伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告張素蘭如以新臺幣壹拾肆萬壹仟貳佰壹拾陸元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告為坐落桃園市○○區○○段沙崙小段1394、1395、1395之1 、1454地號土地（下合稱系爭土地）之所有權人，被告於民國100 年9 月23日與原告簽定土地租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租系爭土地，並於系爭土地上建有門牌號碼為桃園市○○區○○村00鄰00○0 號房屋（下稱系爭房屋），兩造約定每年租金按訂約時公告地價6%計算，租賃期間則至102 年9 月24日屆滿。詎被告僅繳納部分租金，尚積欠100 年租金新臺幣（下同）19,064元、101 年租金70,608元及102 年租金103,300 元，合計192,972 元，依系爭租約第11條約定：「乙方（即被告）及連帶保證人履行契約，並願負連帶賠償責任」，故被告應連帶給付原告上開積欠之租金；且於租賃期間屆滿後，經原告催告仍未依約拆除系爭房屋回復原狀並將系爭土地返還予原告，爰依系爭租約第3 條約定請求被告將系爭房屋拆除回復原狀，並返還土地。又被告無權占用系爭土地，即受有相當租金之利益，並致原告受有損害，爰依民法第179 條規定，請求被告給付自102 年9 月25日起至返還系爭土地止，按年給付141,216元等語，並聲明：⑴被告應將如附圖所示，1394地號土地編號A 面積90平方公尺、1395地號土地編號B 面積798 平方公尺、1395之1 地號土地編號C 面積419 平方公尺之地上建物拆除，並將系爭土地騰空返還原告。⑵被告應連帶給付原告192,972 元及自102 年9 月25日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告141,216 元。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告張榮昌則以：被告張榮昌自70年至100 年間之租金從未遲繳或未繳，本件係被告張素蘭、張素貞、張素芬等3 人（下稱被告張素蘭等3 人）於100 年間繳納一期租金70,608元後即拒繳租金所致。又公告地價係地方政府於80年所登錄，每3 年調整一次，系爭租約計算租金之方式係每年9 月25日至隔年9 月24日，並非原告所主張之為前年度之1 至12月，且遇有公告地價調整時，租金即隨之調整，然系爭土地自80年至100 年間共調整三次公告地價，惟原告均未調整租金，故原告請求之租金計算方式顯然有誤等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告張素蘭則以：系爭土地原由訴外人即被告之父張信男於69年間向原告承租，且自承租時起即於其上建造系爭房屋，迄今已35年，張信男死亡後由訴外人即被告之母張吳桂繼承，張吳桂100 年5 月10日死亡後，始由被告4 人繼承。而系爭房屋係由被告張榮昌居住使用，被告張素蘭等3 人均未居住於系爭房屋內，依系爭租約第3 條約定，系爭房屋於租期屆滿時，如未拆除，即視同拋棄物，任由原告沒收處理，是系爭房屋已屬原告所有，倘被告仍有占用情事，亦僅有遷讓返還系爭房屋之義務，而毋須拆屋還地。又租金之收取依約係在各年度租期開始之時，而非租期結束之時，故被告張素蘭等3 人於100 年9 月25日所給付之76,257元係給付100 年
9 月25日至102 年9 月24日之始期租金，倘被告之母張吳桂有租金未清之情，亦屬另筆欠款，是原告就租金之計算顯有錯誤，且依民法第440 條規定，原告尚無終止系爭租約及請求拆屋還地之權等語置辯。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
四、被告張素貞、張素芬則援用被告張素蘭之抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
五、被告4 人於100 年9 月23日向原告承租系爭土地，租賃期間自100 年9 月25日起至102 年9 月24日止，並簽定系爭租約，被告於承租期間未繳納全部租金，原告於系爭租約屆滿前已以存證信函通知被告應於租約終止後拆除地上物並返還系爭土地，該租約於租約屆滿後業已終止，被告仍繼續使用系爭土地迄今等情，業據提出土地租賃契約書、存證信函及回執、土地登記第一類謄本為證（見本院卷第7 、8 頁、第9-17 頁）；且經本院現場履勘並囑請桃園市蘆竹地政事務所測量複丈，分別製有勘驗測量筆錄、複丈成果圖在卷足憑（見本院卷第56-58 頁、第62頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
六、原告另主張被告積欠原告租金192,972 元，於系爭租約期限屆至後，被告4 人為無權占有系爭房屋，依法應拆除系爭房屋、騰空返還系爭土地並連帶給付積欠之租金，及應按年賠償至返還系爭土地之日止相當於租金之不當得利等節，則均為被告所否認，是本件之爭點厥為：（一）原告是否為系爭土地之所有權人？（二）被告占用系爭土地是否具有正當權源？原告依據系爭租約第3 條之約定請求被告拆除系爭房屋並騰空返還土地，有無理由？（三）原告依系爭租約第11條之約定請求被告連帶給付所積欠之租金192,972 元，有無理由？（四）原告依民法第179 條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利損害金，有無理由？如有理由，其得請求金額若干？分述如下：
（一）原告為系爭土地之所有權人。按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759 條之1 第1 項定有明文。其立法理由略以：此項登記之推定力，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之，為貫徹登記之效力，此項推定力，應依法定程序塗銷登記，始得推翻。查系爭土地於59年7 月22日以土地重劃為原因而登記為原告所有所有乙節，有土地登記第一類謄本等件在卷可稽（見本院卷第14-17 頁）。準此，依民法第759 條之1規定，即應推定原告為系爭土地之所有權人，則原告主張其為系爭土地之所有權人，自屬有據。被告張榮昌否認上開推定，並空言泛稱原告主張簽新租約後，舊租約即銷毀，又提不出前一份租約，且租金之計算方式亦不符合規則，故伊強烈質疑原告土地所有權之正當性云云，自應由被告張榮昌就此辯解負舉證之責，然被告張榮昌就此始終未能舉證以實其說，所辯尚非可採。
（二）被告占用系爭土地是否具有正當權源？原告依據系爭租約第3 條約定請求被告拆除系爭房屋並騰空返還土地，有無理由？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條亦有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決參照）。原告為系爭土地之所有人一節，已如前述，被告既不爭執系爭房屋坐落之系爭土地非其所有，僅以其占有為有權占有為抗辯，自應由被告就占用系爭土地之合法權源，負證明之責。
2、經查，「租賃期間：自100 年9 月25日起至102 年9 月24日止，計2 年，租期屆滿若甲方（即原告）有意再出租時，乙方（即被告）有優先承租權，如不續約乙方（即被告）應即將地上物拆除回復原狀並將租用土地歸還甲方（即原告），如地上物未拆除時視同拋棄物，任由甲方（即原告）沒收處理，乙方（即被告）不得異議。」系爭租約第
3 條定有明文（見本院卷第8 頁）。而系爭租約業於100年9 月25日因租期屆滿而終止，且兩造嗣亦未再續定租賃契約，此為兩造所不爭，被告依上開約定即應拆除地上物回復原狀，並返還系爭土地予原告，應堪認定。
3、被告張榮昌雖辯稱：伊已於系爭土地居住30幾年，且被告之母張吳桂業將系爭土地之承租權更名予伊，與被告張素蘭3 人無關，伊自己都有繳納租金，原告顯係無故終止兩造間之租約云云，並據其提出租金一覽表、租金繳納收據等件為證（見本院卷第223-246 頁），然被告於100 年9月23日與原告簽定系爭租約時，仍係以被告4 人為承租人共同向原告承租系爭土地，並非單以被告張榮昌為承租人向原告承租系爭土地，是縱被告張榮昌提出之張吳桂出具
100 年4 月19日之同意書（見本院卷第251 頁）為真正，然被告4 人嗣亦未依上開同意書之意旨，由被告張榮昌單獨向原告承租系爭土地，被告張榮昌上開所辯，自難採取。況即便本件係由被告張榮昌單獨向原告承租或被告張榮昌業已繳納其自己之租金，亦均與系爭租約係因租期屆滿而終止無涉，是被告張榮昌所辯，尚無可採。
4、被告張素蘭等3 人則另辯以依系爭租約第3 條之約定，系爭房屋於租期屆滿時，如未拆除，即視同拋棄物，任由原告沒收處理，故系爭房屋已屬原告所有，渠等毋須拆屋還地云云，惟查，系爭房屋為未經保存登記之建物，由張信男起造，張信男、張吳桂陸續過世後，由被告4 人繼承系爭房屋，為兩造所不爭（見本院卷第221 頁背面）。而系爭租約第3 條「如地上物未拆除時視同拋棄物，任由甲方（即原告）沒收處理」之約定，依其前後文綜合觀之，應係指被告於租期屆滿後負有將系爭土地上之地上物拆除並將系爭土地回復原狀後返還予原告之「義務」，果若被告未依約自行將地上物拆除並回復原狀返還土地時，原告則取得處分地上物之「權利」（將地上物視同拋棄物沒收處理），尚非謂被告依上開約定有拋棄地上物及不負回復原狀之「權利」，是被告張素蘭等3 人前揭所辯，洵屬無據。
5、綜此，兩造間之系爭租約業因屆期於102 年9 月25日終止，自應認於斯時起被告已無合法權源使用系爭土地，故原告請求被告依系爭租約第3 條之約定，將系爭房屋拆除並將系爭土地返還與原告，於法有據。
（三）原告依系爭租約第11條之約定請求被告連帶給付所積欠之租金192,972 元，有無理由？
1、系爭租約第5 條約定：「租金按訂約時公告地價6%計算」（見本院卷第8 頁），是原告請求依系爭土地之公告地價6%計算相當於不當得利之租金，應屬有據。查系爭1394、1395、1395-1、1454地號土地之面積分別為2,344 平方公尺、1,112 平方公尺、1,566 平方公尺及862 平方公尺，合計為5,884 平方公尺，此有土地登記第一類謄本在卷可憑（見本院卷第14-17 頁）；又前揭土地之公告地價自99年度起為每平方公尺400 元，而原告99年、100 年之租金係依每平方公尺216 元計算為76,257元，為減收租金等情，此有被告張榮昌提出地價資料查詢資料可佐（見本院卷第93-100頁），復為兩造所不爭執（見本院卷第153 頁背面），是系爭土地99年、100 年之年租金均為76,257元（計算式：5,884 平方公尺×216 元×6%＝76,257，元以下四捨五入），101 年以後之年租金則為14,126元（計算式：5,884 平方公尺×400 元×6%＝141,216 ），應可認定。
2、又依原告前與被告之母張吳桂簽定之土地租賃契約觀之，租賃期間分別為：84年9 月25日至86年9 月25日、86年9月25日至88年9 月25日、88年9 月25日至90年9 月25日、（92年至94年之租約未據陳報）92年9 月25日至94年9 月24日、94年9 月25日至96年9 月25日、96年9 月25日至98年9 月24日、98年9 月25日至100 年9 月24日（見本院卷第166-195 頁），張吳桂則於85年5 月10日繳交84年9 月25日至85年9 月25日之租金76,257元（見本院卷第239 頁）、於87年5 月15日繳交86年9 月25日至87年9 月25日之租金76,257元（見本院卷第237 頁）、於88年4 月21日繳交87年9 月25日至88年9 月25日之租金76,257元（見本院卷第236 頁），直至99年6 月3 日止，張吳桂均於每年4月至6 月間繳納租金76,257元與原告而未曾中斷，有歷年租金收據附卷可稽（見本院卷第225-239 頁），衡酌前開租賃契約之期間及租金收據所載之租金期間相同，顯見系爭租約之租金收取方式應為當年繳納前一年9 月至當年9月間之租金，原告主張租金收取方式為當年收取前一年1月至12月間之租金云云，與客觀事證不符，應屬無據。而被告辯以其100 年9 月5 日、101 年8 月29日、103 年5月12日均係繳納該年9 月至翌年9 月之租金云云，亦無可採。依此推論，卷附100 年9 月5 日之76,257元租金收據（見本院卷第224 頁）所收取者為99年9 月25日至100 年
9 月24日間之租金，本件原告所得請求被告給付者為100年9 月25日至102 年9 月24日間之租金，亦與系爭租約所載租賃期間相同，洵堪認定。故原告所得請求100 年9 月25日至102 年9 月24日間之租金應為264,963 元【100 年
9 月25日至100 年12月31日間之租金20,318元｛計算式：76,257元×（3/12＋6/365 ）＝20,318，元以下四捨五入｝；加上101 年1 日1 至102 年9 月24日間之租金244,
645 元｛計算式：141,216 元×（20/12 ＋24/365）＝244,645 元，元以下四捨五入｝；20,318＋244,645 ＝264,
963 】，再扣除兩造所不爭執被告已繳納之57,192元、70,608元後，本件原告所得請求之租金為137,165 元（計算式：264,963 －57,192－70,608＝137,163 ）。又系爭租約第11條載明：乙方（即被告）及連帶保證人履行契約，並願負連帶賠償責任（見本院卷第7 頁背面），此為被告所不爭執（見本院卷第79頁背面），是原告請求被告連帶給付積欠租金137,163 元，為有理由，逾此範圍之請求則為無理由。
（四）原告依民法第179 條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利損害金為有理由。
被告無權占用系爭土地，如上所述。次以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第
179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。此有最高法院61年度台上字第1695號判例要旨可參。是原告主張被告無權占用系爭土地，被告顯受有使用系爭土地之利益，而原告則受有無法使用系爭土地之損害，且原告所受之損害與被告因而獲取之利益顯有因果關係，則原告主張依民法不當得利法律關係訴請被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。從而，原告請求被告自租期屆滿之102 年9 月25日起至返還系爭土地之日止按年給付相當於租金之不當得利141,216 元，於法有據，應予准許。
七、綜上所述，原告為系爭土地之所有人，於系爭租約終止後，被告所有之系爭房屋占用系爭土地，依民法第767 條之規定及系爭租約第3 條之約定，請求被告將前揭占用部分拆除，並將系爭土地返還與原告，另依系爭租約第11條之約定及不當得利之法律關係，請求被告連帶給付137,163 元及自102年9 月25日起按年給付141,216 元部分，均為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
八、原告及被告張素蘭分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中 華 民 國 104 年 10 月 30 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 游智棋法 官 何宗霖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 30 日
書記官 許婉茹